裁判字號：臺灣士林地方法院102年簡字第1號民事判決
裁判日期：民國103年04月28日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決102年度簡字第1號原告 廖中天 訴訟代理人 李珮琴 律師被告 賴五照 訴訟代理人 陳瓊苓 律師
連元龍 律師上1人複代理人 張人志 律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾參萬捌仟壹佰零玖元，及自民國一○一年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得以新臺幣參拾參萬捌仟壹佰零玖元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：原告起訴原請求被告因瑕疵擔保責任及債務不履行，應給付瑕疵修復費用新臺幣（下同）273,000元、在外租屋費用136,000元及精神慰撫金80,000元，共計489,000元；嗣就瑕疵修復費用擴張為414,750元、並就在外租屋費用等無法使用收益系爭房屋之損害、精神慰撫金分別減縮為24,250元、50,000元，合計仍為489,000元，其請求之基礎事實相同，僅個別項目之擴張及減縮，縱被告不同意，惟尚合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國100年11月14日，以總價20,880,000元，向被告購買門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○○號房屋及其坐落之土地（下稱系爭房屋），被告並於系爭房屋現況說明中，表示系爭房屋並無漏水，而有所保證。詎伊點交進入系爭房屋後，分別於101年4月22日、101年5月2日、101年6月11日陸續發現系爭房屋漏水之情形，並曾於
101年4月24日、101年5月2日以存證信函通知被告，被告均未置理。系爭房屋漏水位置詳如附圖所示。被告於交屋前對系爭房屋有漏水情形即已知悉，卻隱瞞此情，致伊誤信系爭房屋無漏水瑕疵而購買，被告應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任，伊自得依民法第359條之規定，請求減少價金。伊因修復漏水瑕疵應負擔之修繕費用為414,750元（除鑑定報告概估之313,859元外，鑑定報告未估計需先予拆除廚房牆面及廚具始有進行修復可能，而另短估拆除費用116,760元），而修繕期間至少30日，勢必得另行暫居在外，以每日4,000元計算，需額外支出120,000元（計算式：4,
000元×30＝120,000元），僅暫先請求24,250元；另伊面對系爭漏水善後、清理及家具毀損等，心力交瘁，受有相當煎熬痛苦，亦得請求被告給付精神慰撫金50,000元，計得請求被告給付之金額為489,000元（計算式：414,750元＋24,250元＋50,000元＝489,000元）。爰依民法第359、360條之規定，提起本件訴訟，請求為擇一之判決，判命被告給付489,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊居住於系爭房屋4年期間，均未曾發生過滲漏水情形，於現況說明書中遂據實勾選無漏水之情形，原告於
101年4月24日告知有滲漏水情形時，有委請仲介人員及修繕人員前往察看，修繕人員表示屋內進水乃豪雨成災、排水不及所致，非屬瑕疵，伊應不負瑕疵擔保責任，且一般房屋漏水僅需局部修繕，應無另行支出住宿費用之必要，且原告亦未舉證說明精神確受有重大痛苦，是亦不得請求精神慰撫金。另兩造買賣範圍僅及於不動產有登記之範圍，其餘增建依現況移轉，增建部分，即如附圖所示廚房、儲藏室，非被告應負擔保責任之範圍，再者，系爭房屋為中古房屋，如屬受潮、滲水等情形尚與漏水瑕疵有間，原告買賣中古房屋對此建物材料、排水系統老化亦於多次看屋所知，且已以低於市價2,000,000元價格出售，則原告就購入此30餘年之老房子，建物材料、排水系統老化所導致之一般滲水情形，自不得要求被告負擔。另系爭房屋於101年3月7日即已完成點交，原告卻遲至1年6個月後，即102年11月8日始具狀表示主臥室落地窗附近天花板有漏水之瑕疵，即附圖所示a部分，應視為承認其所受領之物，不得再為主張等語置辯。聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於100年11月14日，以總價20,880,000元，向被告購買系爭房屋，於101年3月7日點交完畢，被告並於系爭房屋現況說明中，就現況有無滲漏水部分勾選「否」，有不動產買賣契約書在卷可按（見卷第13、16頁）。
㈡、系爭房屋為67年間建築完成之房屋，被告係於96年向第三人 王現順 購入，有建物所有權狀及買賣契約書在卷可憑（見卷第35-37頁、第73-78頁）。
四、爭執事項：
㈠、系爭房屋有無滲漏水？其情形如何？
㈡、如有，其滲漏水之情形是否構成物之瑕疵？
㈢、承上，則原告得否依民法第359條或第360條之規定，請求被告給付？其金額為何？
五、系爭房屋有無滲漏水，及其情形如何部分：
㈠、原告主張系爭房屋之滲漏水情形如附圖所示等語，被告則抗辯應屬排水不及或反潮等非滲漏水等語，經會同兩造至現場履勘，並送台北市土木技師公會鑑定，經技師逐一就原告所指位置說明如下：「⒈如附圖編號①②③所示位置因上面為陽台，水易滲入而無法排洩至滲漏於一樓牆壁；…⒊如附圖編號⑧⑨⑩⑬，系爭房屋於67年完成（儲藏間、廚房、洗衣間增建部分）位於原設計圖中陰井處，因排水系統呈老舊現象無法正常排洩，水溝經常潮濕，以致較大雨來臨時無法洩出，改建後分間牆接近溝且使用木板牆導致建物裝修材料滲漏所致；⒋如附圖編號⑦⑪係因後面天井水溝溢出之水滲漏、致牆壁有溢漏現象；⒌如附圖編號⑫係因後面天井水溝溢出之水滲漏流至地板見有溢漏現象」等語，並有附標示之現場照片相符，有該公會102年9月23日北土技字第10230001
498號鑑定報告在卷可憑（見鑑定報告第3、4頁），應認系爭房屋確有原告所指屬漏水之情形，被告抗辯單純為排水不及等語，即無可採。
㈡、至原告所主張系爭房屋如附圖編號④⑤⑥部分，業經上開公會鑑定結果認定，此部分潮濕之情形為一種俗稱反潮之自然現象，常常發生在季節過渡時間，主要原因是室內外溫度差異造成，因遇冷水蒸氣冷凝成水所造成，會在附著面產生水滴，造成嚴重的濕害，大氣中相對溼度極高達到（或接近）飽和時，遇到溫度下降（溫度低則大氣中所能含有的水分較少），水氣會凝結在物體表面（類似露水的情況）等語（見鑑定報告第3、4頁），足見僅係季節性空氣潮濕所致，非系爭房屋本身所導致結構安全或漏水問題，自無原告所稱之滲漏水至明。另原告於鑑定後雖主張系爭房屋如附圖a部分亦有滲漏水等語，惟復經函送台北市土木技師公會補為鑑定，亦認定該處亦屬反潮現象，於系爭房屋通風不良時即可發生，有該公司103年2月20日北土技字第10330000259號函在卷可按（見卷第284頁），則亦難認屬滲漏水，而該處既已非屬滲漏水之情形，則就被告抗辯如附圖a部分原告是否有怠於檢查而視為受領，不得再為請求，即無再予以審究之必要，附此敘明。
六、又上開滲漏水之情形是否構成物之瑕疵部分：
㈠、經查，本院就上開滲漏水之成因及發生時間，於送鑑定時一併請求鑑定，而經台北市土木技師公會鑑定分析後說明：如附圖編號①②③位置，係於改建陽台為室內時發生，而如附圖編號⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬位置，係系爭房屋外推改建時產生等語（見鑑定報告第4頁），而本院會同兩造至現場勘驗時，兩造亦不否認於簽立買賣契約時，其客廳前方係陽台外推，而後方儲藏室、廚房亦為外推（原為天井），而屬增建等情，有勘驗筆錄在卷可憑（見卷第159頁），足見上開滲漏水情形於契約成立時即已存在，堪以認定。
㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例意旨足參。而房屋之通常效用即為供居住或營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵。本件系爭房屋之格局，為居住使用，且原告購買系爭房屋後，亦係自住，此經原告所 陳明 在卷，而被告亦未否認，則就其位於客廳、廚房、儲藏室等日常使用空間有滲漏水之情形，業如前述，衡諸交易常情，及參諸兩造於買賣系爭房屋之契約書第
8條第5款、現況說明書中第4項之用語，亦就「滲漏水」認定屬物之瑕疵之態樣（見卷第14、16頁），足見兩造對是否有滲漏水情事，均認屬會影響通常效用及契約預定效用之價值，自屬物之瑕疵至明。且如前所述，該等滲漏水之情形並非房屋建材、排水系統老化所致，亦與是否為中古屋無涉，被告抗辯非屬物之瑕疵等語，而無可採。
㈢、被告雖抗辯上開漏水位置均位在增建部分，非應擔保之買賣標的物範圍等語，惟查，如附圖編號①②③位置，雖係位於系爭房屋客廳前方陽台外推之增建部分；而如附圖編號⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬位置，則係位於系爭房屋廚房及儲藏室外推部分（占用天井），其原有部分與增建部分並無隔間，而與原空間作為一體之使用，並不具構造及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，自併同為買賣標的物之一部分，且參諸在建物現況確認表第5項上，被告勾選就增建部分亦依現況移交，益證應屬買賣契約之一部分，僅不負遭拆除風險之責任，而非不負物之瑕疵擔保責任；況且，其滲漏水之位置及原因，即與上開增建不無關係，其所減損之居住效用並無不同，倘即謂就此不負物之瑕疵擔保責任，尚難謂公允，是被告執此抗辯，尚屬無據（臺灣高等法院99年度上易字第260號判決亦同此見解）。至被告所引據臺灣高等法院98年度上易字第51號判決（見卷第224-227頁），係就騎樓增建部分遭第三人請求拆除時，出賣人不負瑕疵擔保責任所為說明，與本件情形不同，自不得比附援引。
七、原告得否依民法第359條或第360條之規定，請求被告給付，及其金額為何部分：
㈠、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知瑕疵者，亦同，為民法第360條所規定。而所謂不履行之損害賠償，則與債務不履行之賠償範圍相同。至若原告已為減少價金之形成權後，則其法律關係即為減少價金後，以已溢付價金為不當得利請求返還，不得再請求損害賠償，而若依債務不履行中不完全給付之規定，請求損害賠償，則得請求之範圍則依民法第213條、214條、215條、216條及227之1條，包括所受損害、所失利益，亦得請求人格權之損害。
㈡、經查，兩造就系爭房屋倘存在交屋前存在之滲漏水瑕疵，已為負瑕疵責任擔保之約定，業如前述，應認已就此有保證其無此瑕疵之意，則被告自應以無漏水狀況之房屋交付予原告，始符債務本旨，則被告交付系爭房屋既於訂約前即有前揭滲漏水瑕疵存在，則原告除得依民法第359條之規定行使其權利外，自得依民法第360條之規定，請求被告負損害賠償責任。復查，本件原告於發現瑕疵時，曾於101年4月24日以存證信函通知被告，並同時併列其依民法第359條、第36
0條之規定，催告及行使其權利之意，有原告提出之存證信函在卷可按（見卷第27-50頁），而本件原告起訴請求就民法第359條、第360條之規定為擇一之判決，即為以此為其選擇權之行使，自屬有據。
㈢、經查，系爭房屋上開滲漏水瑕疵，經台北市土木技師公會鑑定之結果，認其修復費用共計313,859元（包括一般工程必要之稅捐管理費、廢料清理費），有鑑定報告在卷可按（見鑑定報告第4頁及附件五），即系爭房屋需將上開滲漏水瑕疵修復後，始完全具應具備之品質及效用，故堪認系爭房屋因該瑕疵所減損之房屋價值至少313,859元，且此屬客觀價值之減損，並非以支付回復原狀必要之費用，以代回復原狀，自無何以新代舊修復應予計算折舊之問題，是原告依民法第359條規定主張減少價金313,859元，自屬適當。原告雖主張鑑定報告漏未估算其於修復時先予拆除廚房牆面及廚具始有進行修復可能，而短估拆除費用116,760元等語，並提出估價單為憑（見卷第244、245頁），惟復經本院函詢原鑑定之技師確認如加計此部分費用後之金額為何，業經該公司函覆：其中如附圖⑧⑨⑩⑬及⑦⑪位置，即靠近廚房部分，原鑑定報告中就此已以「特殊情況施工」之項目，將此廚房空間狹小、外牆空間不足施工困難而先予拆除廚房牆面及廚具始得修復之費用估算在內等語明確（見卷第285頁），復與原鑑定報告修復費用之項目清單相符，則原告自行提出之估價單私文書，既經被告否認，原告亦未為修復，自難認得為更有利之認定，亦難認有原告所稱漏未估價之情形。至原告另主張需額外支出在外居住費用24,250元及精神慰撫金50,000元部分，其項目均與物之價值高低無關，自非原告依民法第359條之規定所得請求。
㈣、被告雖抗辯系爭房屋已以低於市價2,000,000元出售予原告等語置辯，惟依其所提出96年間購入系爭房屋之買賣契約，其係以總價15,500,000元購得，有不動產買賣契約書在卷可憑（見卷第74-78頁），復對照本件之買賣價金，縱不能排除部分社會經濟之漲價因素，然仍不能已有將上開滲漏水因素考量而以低於市價出售予原告之情形，更無礙於上開因滲漏水而減損房屋應具備通常效用及契約效用之品質之瑕疵認定，是被告質此為辯，洵屬無據。
㈤、又倘原告依民法第360條之規定請求損害賠償，則依民法第
213條之規定，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。則原告以系爭房屋有前揭滲漏水之瑕疵，其修繕費用經鑑定評估合理修繕費用為313,859元，業如前述，而參諸被告自承係自96年間始購入系爭房屋，而簽訂買賣契約時，現況並無前開滲漏水情形，認鑑定報告中修復費用估算應拆除或修復之裝修、牆面、原有木地板、防水水泥等裝潢建材、廚具，於被告出售予原告應屬新品，且被告復未提出為舊品之折舊抗辯，是認亦無計算折舊之必要。另原告請求其於修復期間需額外支出在外居住費用24,250元等語，而查，台北市土木技師公會亦估其修復工程約20個工作日等語，有該會103年2月20日北土技字第10330000259號函在卷可按（見卷第285頁），復參諸上開滲漏水需修復之處包括系爭房屋客廳、廚房等日常居住空間，則認原告於此期間無法居住使用系爭房屋之利益，與上開滲漏水之損害有因果關係，且以台北市區4口之家，臨時租用房屋約1個月，以24,250元計算尚無不當，是原告此部分請求，亦屬有據，被告空言否認此金額不當，尚屬無據。
㈤、又按債務因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，固為民法第227條之1所明文規定。惟按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操、或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項定有明文。惟查，本件原告並未具體主張其係何種人格權受到損害，先於起訴時陳稱身家財產因漏水遭毀損，終日擔憂等語（見卷第10頁），復又陳述因被告欺瞞，使其配偶 葉紋湲 自責終致罹患乳癌等語，並提出診斷證明書為憑（見卷第241、251頁），應認係指其居住安寧權受到侵害，則揆諸法條說明，仍須就情節重大始得請求。惟查，房屋之滲漏水為常見之瑕疵，而系爭房屋漏水之處，確實位於原建物增建部分，且係因其上於未改建前，其上方屬陽台、天井等原屬排水位置之所在，而發生滲漏水情形，如附圖①②③位置，係上方陽台之水無法排洩時，而如附圖⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬位置，則為排水系統無法排洩時及天井、水溝溢出時會發生，亦詳如前述鑑定報告所述，而非常年均存在之滲漏，且其修復之金額數十萬元亦僅占買賣標的價值2,000餘萬元之一部，其滲漏水之瑕疵造成財產損害之情節已非重大，而原告復未能證明其一身專屬之居住安寧之人格權有何情節重大之情形，至其配偶罹患乳癌一節，其情固屬可憫，惟實難認與系爭房屋排水有何因果關係，亦非屬原告可代為主張之情節，是其據此請求精神慰撫金，實難認屬可採，又原告既尚不得據以請求，則其金額如何為當，即亦無審究之必要，附此敘明。
㈥、是本件原告雖各得依民法第359條、第360條之規定，請求減少價金，或損害賠償，惟依民法第360條之規定請求損害賠償，其範圍及金額，已包括並大於其得依民法第359條請求之金額，則原告既請求為擇一之判決，是認應以民法第36
0條之規定為請求。又其所得請求被告賠償之金額則為338,
109元（計算式：313,859元＋24,250元＝338,109元），逾此部分，則尚難認屬有據。
八、綜上所述，原告主張系爭房屋於契約成立時即存有如附圖①②③⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬滲漏水瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等語，即為可採，其餘部分，則難認屬物之瑕疵；又原告得依民法第360條之規定請求之損害賠償金額，既大於得依民法第359條規定減少價金之金額，自應依民法第360條之規定，准許其請求損害賠償，而無再以民法第359條規定減少價金之必要。又原告請求賠償之金額，應以鑑定報告為據，及因修復期間無法使用系爭房屋之利益，亦屬必要，逾此部分及人格權損害之請求，尚難舉證以實其說，為無可採。從而，原告基於民法第360條之規定，請求被告給付338,109元，及自起訴狀繕本送達翌日，即101年9月21日（見卷第65頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條、判決如主文。
中華民國103年4月28日
民事第二庭法官陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年4月28日
書記官彭品嘉附圖：