裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第3447號民事判決
裁判日期：民國102年12月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第3447號原告 林金碧
林良妃 共同訴訟代理人 陳明華
張毓桓 律師被告宜林電腦排版有限公司兼法定代理人 蕭潮欽 上一人訴訟代理人 羅瑞洋 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲明均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查本件原告起訴主張被告蕭潮欽無權佔用其公同共有之門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告及共有人全體，並願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院審理期間，主張宜林電腦排版有限公司（下稱宜林公司）亦佔用系爭房屋，乃追加宜林公司為被告（見本院臺北簡易庭102年度北簡字第8103號卷，下稱北簡卷，第16頁）。經核原告所為，僅係訴訟當事人之追加，並未影響同一基礎事實之請求，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭法條規定無違，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭房屋本為訴外人即被繼承人 林文 平先生所有， 林文平 為原告與訴外人 林志建 之父親，其於民國94年1月11日過世，惟於100年6月14日方辦妥繼承登記，故系爭房屋現由原告及訴外人林志建公同共有，且尚未為分割。然林志建未得全體共有人之同意，即擅自佔據使用系爭房屋，並與被告蕭潮欽訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約），應屬無權使用，爰依民法第1138條、第1141條、第1147條、第1151條、第767條、第821條、第820條等規定提起本訴，請求被告騰空返還系爭房屋予原告及全體共有人，並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷0弄0號1樓之房屋騰空返還予原告及共有人全體，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：伊於96年間向林志建承租系爭房屋，並簽訂每月租金新臺幣（下同）43,000元、租賃期限自96年4月1日起至101年3月31日止共5年之租賃契約，租期屆滿後復簽訂附約，約定租賃期限展延5年，即自101年4月1日起至106年3月31日止。被告自96年承租後系爭房屋起至100年底止，原告從未出面表示林志建無權出租系爭房屋且被告係無權占有。而依林志建與其父母即林文平、 林謝阿招 於92年4月23日所立之同意書第3條即約定：「乙方（即林志建）對於將來共同繼承甲方（即林文平、林謝阿招）之遺產，有依法律規定決定分配之權利。」，原告及其母林謝阿招復於94年1月20日簽立同意書，推舉林志建為林文平之遺產管理人，迄辦理遺產分配後登記至各繼承人名下為止。林志建既受原告父母生前委任管理遺產，又經原告同意擔任遺產管理人，自係有權將系爭房屋出租予被告等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項(見本院卷第36頁背面至第37頁)：
(一)兩造不爭執事項：
1.林志建與其父母即訴外人林文平、林謝阿招於92年4月23日簽立同意書，第1條約定：「甲方（指林文平、林謝阿招）承認並同意乙方（指林志建）對於其將來之遺產有依民法規定與甲方所生之女兒共同繼承之權利。」，第2條約定：「乙方除有民法第1145條第1項所規定之喪失繼承權之事由外，甲方對於乙方將來之遺產繼承權不得非法剝奪或限制。」，第3條約定：「乙方對於將來共同繼承甲方之遺產，有依法律規定決定分配之權利。」（見本院卷第17頁至第18頁）。
2.林文平、林謝阿招分別於94年1月11日、97年1月10日死亡，林志建與原告二人為渠等之繼承人，此有繼承系統表及戶籍謄本可參（見北簡卷第6頁、本院卷第56頁至第58頁）。
3.系爭房屋原為林文平所有，林文平、林謝阿招死亡後，系爭房屋現為林志建與原告二人公同共有，並於100年6月14日辦理繼承登記，此有建物登記謄本可參（見本院卷第8頁至第9頁）。
4.林志建於96年4月1日與被告蕭潮欽就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，租賃期限自96年4月1日起至101年3月31日止，每月租金43,000元。租期屆滿後，林志建與被告蕭潮欽復就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書附約，同意展延租賃期限5年，即自101年4月31日起至106年3月31日止（見本院卷第14頁至第
16頁、第45頁）。
5.系爭房屋現由被告蕭潮欽、宜林公司占有使用中（見本院卷第37頁）。
6.林志建自出租系爭房屋迄今之租金收益均未分配予原告（見本院卷第46頁）。
(二)本件爭點厥為：
1.林志建是否為被繼承人林文平之遺產管理人？是否有權出租系爭房屋予被告？
2.原告依民法第1138條、第1141條、第1147條、第1151條、第767條、第821條、第820條等規定，請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下。
四、得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。第按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條亦有明定。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、82年度台上字第1441號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。本件兩造並不爭執系爭房屋為原告及訴外人林志建公同共有，且系爭房屋現由被告占有使用（見本院卷第37頁），則被告即應就其占有系爭房屋有正當權源乙節，負舉證之責。
(二)經查，被告抗辯系爭房屋乃林志建於96年4月1日起出租予伊，約定每月租金43,000元、租賃期限至101年3月31日止，前開租期屆滿後續訂附約，將租賃期限展延5年，即自101年4月1日起至106年3月31日止，被告自96年承租後系爭房屋起至100年底止，原告從未出面表示林志建無權出租系爭房屋且被告係無權占有等情，業據提出前開租賃契約及附約各一件（見本院卷第14-16頁）為證，原告對前開租賃契約並不爭執，惟主張前開租賃契約書之租期業於101年3月31日屆滿，自不足證被告有權使用系爭房屋，另系爭租賃契約書附約與前租約之承租人不同，充其量亦僅能認係被告蕭潮欽與林志建訂立租約，被告宜林公司並未於附約上簽章，即非承租人，當屬無權占用系爭房屋。然查，系爭房屋確係由林志建出租予被告蕭潮欽，並有房屋租賃契約書（見本院卷第14頁）可稽，此為原告所不爭執（原告所爭執者，乃林志建非為被繼承人林文平之遺產管理人，無權出租系爭房屋予被告，詳後述），渠等於前揭租期屆滿後，旋續訂附約，延展系爭房屋之租賃期限至106年3月31日，此觀 上開 租賃契約書第2條旁加註「延約自101年4月1日」、「至106年3月31日止」之字樣、及文末之簽署日期處亦併載明「101年4月1日」，與雙方見證人 張坤河 之簽章（見本院卷第14頁、第15頁背面），暨系爭賃契約書附約第2條記載「原房屋租賃契約書民國101年3月31日到期，租賃期限經雙方同意延展五年，即自民國101年4月1日起至民國106年3月31日止。」等語（見本院卷第16頁）自明，堪認前開租賃契約暨續訂附約均屬真正。又，系爭附約之承租人欄位固以打字方式記載為被告宜林公司（下稱乙方），然在立契約人處仍係由被告蕭潮欽簽名，有房屋租賃契約書附約（見本院卷第16頁）可按，且該附約既係由原租賃契約延展而來，堪認系爭租賃契約關係確係存在於林志建與被告蕭潮欽無訛，被告蕭潮欽既屬系爭租賃契約當事人，自屬有權占有。被告蕭潮欽與林志建間既存有租賃契約關係，即具占有之合法權源，徵之被告蕭潮欽乃被告宜林公司之法定代理人，復於系租賃契約附約上之承租人欄位載明宜林公司之名銜，此為原告所不爭執，堪認林志建業已同意被告宜林公司得於系爭租賃期限內與被告蕭潮欽共同使用系爭房屋，是原告主張被告蕭潮欽與林志建所訂之租約業已屆期及被告宜林公司並未簽章、並非承租人，均屬無權占用系爭房屋云云，均無可採。
(三)雖原告又主張林志建非被繼承人林文平之遺產管理人，無權出租系爭房屋予被告云云。惟按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。前條公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之。民法第1151條、第1152條定有明文。次按物權在民法物權編修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1條亦有明定。而依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。99年5月26日修正前之民法第828條規定公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。是共有物之管理，除契約另有訂定外，原則上應經全體共有人之同意。且按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地(最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨參照）。
(四)經查，林志建與其父母即訴外人林文平、林謝阿招曾於92年4月23日簽立同意書，此節為原告所不爭執，應可信實。觀諸該同意書之第3條既載明：「乙方（指林志建）對於將來共同繼承甲方（即林文平、林謝阿招）之遺產，有依法律規定決定分配之權利」等語(見本院卷第17頁)，堪認林志建對於將來共同繼承林文平之遺產，可依法律之規定來決定分配之權利。原告雖主張前開約定僅係確保林志建有與原告共同依法繼承之權利，非謂林志建有分配或管理遺產之權利云云。惟查，前開同意書第1條已載明「甲方承認並同乙方對於其將來之遺產有依民法規定與甲方所生之女兒共同繼承之權利。」等語（見同前卷頁），是該同意書第3條所載「乙方對於將來共同繼承甲方之遺產，有依法律規定決定分配之權利」之約定，應非僅係確保林志建有與原告共同依法繼承之權利自明，況林志建既係有「決定分配之權利」，自係寓有管理之意，否則逕「依法律規定」分配即可，原無庸於上開同意書內贅敘此語。是原告前開之主張，自無可取。
(五)又，原告雖否認被告所提94年1月20日同意書之真正，惟查，依該同意書所載：「茲為被繼承人林文平（94年1月10日逝世）遺產稅申報及遺產管理、登記等事項，立同意書人同意推舉繼承人長子林志建為遺產管理人，依遺囑及法令規定全權辦理前揭各項事務，直至遺產分配後登記為繼承人名下為止，恐口說無憑特立此同意書為證。林文平繼承人：一、林志建（長子）。二、林金碧（長女）。三、林良妃（么女）。四、林謝阿招（配偶）。」等語（見本院卷第79頁）之內容，核諸該同意書上林文平繼承人後所列林志建、林金碧、林良妃、林謝阿招打字項下，各有林志建、林文平、林良妃及林謝阿招之印文，可見前揭同意書之內容，確係為辦理有關被繼承人林文平遺產稅申報及遺產管理、登記之事項，四名繼承人同意推舉林志建為遺產管理人，直至辦理遺產分配後登記至各繼承人名下為止，應認原告已同意林志建就被繼承人林文平之遺產有管理之權限，直至辦理遺產分配後登記至各繼承人名下為止。而上開同意書係屬真正，並無偽造之情事，復經臺灣高等法院102年度上更㈠字第50號刑事判決同此認定，且系爭遺產尚未分割，系爭房屋乃屬原告及林志建公同共有之狀態，並為兩造所不爭執（見本院卷第46頁暨其背面），揆諸首揭說明，林志建自屬有權限將系爭房屋出租予被告。
(六)原告 復云 縱認本件形式上有選任遺產管理人之行為，其性質亦屬委任關係，可隨時終止，原告於97年間即已發函林志建，要求其依法與其他繼承人共同行使權利負擔義務，並應將租賃契約出租名義人更改為全體繼承人，已有終止委任之實質意思，且至遲於100年10月22日對林志建提起返還不當得利訴訟時，亦有終止委任之意，被告提出之租約係於101年4月1日簽訂，根本無法取得合法使用之權源。惟按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照），遑論前開同意書已載明四名繼承人同意推舉林志建為遺產管理人，直至辦理遺產分配後登記至各繼承人名下為止，應認原告已同意林志建就被繼承人林文平之遺產有管理之權限，直至辦理遺產分配後登記至各繼承人名下為止，一如前述，是原告主張其於97年間發函及於100年10月22日對林志建提起返還不當得利訴訟時，即已終止委任云云，亦無可取。
五、綜上所述，前開同意書既非虛偽，林志建自屬有權管理系爭房屋，至林志建是否迄未分配收受之租金予原告，乃屬另事，核與本件爭點無涉，亦不影響系爭租賃契約之效力，爰不贅述。準此，被告基於其與林志建所訂之系爭租賃契約書暨其附約，在系爭租賃關係存續期間屆滿前，自屬有權占有。原告主張被告為無權占有云云，即難憑取。從而，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告及全體共有人，為無理由，不應准許。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不再一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年12月19日
民事第三庭法官林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月19日
書記官林思辰