裁判字號：臺灣高等法院108年上易字第202號民事判決
裁判日期：民國108年08月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決108年度上易字第202號上訴人 詹廣森 訴訟代理人 李克欣 律師被上訴人 甘建福 訴訟代理人 吳世暉
張遠捷 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年10月24日臺灣桃園地方法院106年度訴字第906號第一審判決提起上訴，本院於108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命㈠上訴人拆除如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分鐵皮車棚，返還該部分土地；及㈡給付被上訴人逾如附表「應給付金額」欄所示金額、利息部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，然上訴人所有如附圖編號Ａ、Ｂ所示鐵皮車棚（下稱系爭車棚），及門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號，如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示磚造水泥地上物及鐵皮屋頂地上物（下合稱系爭房屋，與系爭車棚合稱系爭地上物），無合法使用權源而占用系爭土地，為此依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並將占用土地返還予伊。又上訴人無權占有系爭土地為使用收益，乃無法律上原因而受有利益，致伊受有損害，為此另依不當得利法律關係，請求上訴人返還自民國101年4月1日起至106年3月31日止5年期間相當於租金之不當得利新臺幣（下同）2萬9,777元，及自106年11月14日起加計法定遲延利息。另自106年4月1日起至同年12月31日止，按月給付伊473元；自107年1月1日起至返還占用土地之日止，按月給付伊439元等語（原審判決駁回被上訴人逾前開金額所為不當得利請求，未據被上訴人上訴，已告確定）。
二、上訴人則以：系爭車棚非伊所建，伊對之並無事實上處分權。至系爭房屋占用系爭土地部分，因伊父即訴外人 詹清輝 於61年10月31日向訴外人 李弘海 、 李乾財 購買桃園市○○區○○段○○○○號土地（重測前之桃園縣○○鄉○路○段○○號，下逕稱684地號），及部分系爭土地（重測前之桃園縣○○鄉○路○段○○○號），並於其上興建系爭房屋。因684地號有供道路使用之土地約11.6坪，經買賣雙方協議，由賣方自系爭土地內分割28坪作為交換，連同原登記土地24坪，分割移轉登記所有權予詹清輝，詹清輝則自684地號土地中分割
11.6坪與賣方。然因受限當時法令而無法辦理分割移轉所有權，雙方乃於72年6月7日簽定備忘錄（下稱系爭備忘錄），載明上開約定內容。詹清輝依系爭備忘錄交換使用之約定占有系爭土地，並非無法律上原因，伊為詹清輝之繼承人，自得繼承此一易地使用契約，且得類推適用不定期租賃之法律關係，對買受系爭土地之被上訴人主張有權占有系爭土地等語置辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示之系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人5萬2,551元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人應自106年4月1日起至同年12月31日止按月給付被上訴人942元，另自107年1月1日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月給付被上訴人879元。原審判決：㈠上訴人應將系爭地上物拆除，並將所占用之系爭土地騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人2萬9,777元，及自106年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人應給付被上訴人自106年4月1日起至同年12月31日止，按月給付被上訴人473元、自107年1月1日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付被上訴人439元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張其於95年11月27日登記為系爭土地之所有權人迄今，坐落系爭土地上如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分所示系爭房屋為上訴人所有，占有時間始於101年4月1日之前等情，有土地登記謄本（見原審卷第8頁）、房屋稅籍資料可憑（見本院卷第99至103頁），並經原審現場勘驗確認上訴人占用之情形，囑託桃園市龜山地政事務所派員測量，製有土地複丈成果圖可憑（見原審卷第130至131頁、第140至141頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第69頁），應堪信為真實。
五、茲就兩造爭點論述如下：㈠被上訴人得否請求上訴人拆除系爭車棚，返還如附圖編號Ａ
、Ｂ所示範圍土地？⒈被上訴人主張系爭車棚為上訴人所有，並以系爭車棚占用系
爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分等情，為上訴人所否認，自應由被上訴人負舉證之責。
⒉查被上訴人係以系爭車棚周遭並無他人居住、上訴人於原審
勘驗期日並未爭執等情為立證（見本院卷第68頁、第186頁），主張系爭車棚為上訴人所有。然查：⑴系爭車棚長期停放車牌號碼00-0000號汽車，該車於監理機關登記之車主為住所設於同路段158-1號之訴外人 彭玉嬌 ，有上訴人所提照片可稽（見本院卷第169頁）、公路監理電子閘門查詢資料可憑（見本院卷第175頁）；⑵被上訴人於原審勘驗期日請求法院囑託地政機關測量系爭車棚，上訴人已當場表明鐵皮車庫非伊使用（見原審卷第131頁），並無被上訴人所稱不爭執占有之情。⑶此外，被上訴人復未舉證上訴人有何占有、使用系爭車棚空間之事實，自難徒憑系爭車棚與系爭房屋相鄰，即遽認系爭車棚為上訴人所有。
⒊綜前，被上訴人未能舉證系爭車棚確為上訴人所有，其請求
上訴人拆除系爭車棚，返還如附圖編號Ａ、Ｂ所示範圍土地，不應准許。
㈡被上訴人得否請求上訴人拆除系爭房屋，返還如附圖編號Ｂ
、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示範圍土地？⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。民法第
767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有之系爭房屋占用如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示部分土地業經認定如前揭四所述，揆諸前揭說明，上訴人自應就其有正當權源占用系爭土地之事實，負舉證之責。
⒉上訴人辯稱其父詹清輝曾與系爭土地前所有權人成立易地使
用契約，該易地使用契約得為其占有系爭土地之權源，並提出系爭備忘錄為證（見原審卷第49至52頁）。然查：
⑴系爭備忘錄係由訴外人 李昭利 自命為系爭土地地主之代表與
詹韋 美女（甲方，由詹清輝代表）所簽立，系爭備忘錄第2條約定：「甲方承買之土地新路坑段第89地號，現供為道路使用約11.6坪。乙方（訴外人 譚志 、李弘海、李乾財）願意由新路坑段84地號內分割28坪作為交換。連同原來登記土地24坪，共計52坪，分割移轉登記於甲方所有…」等語，備忘錄末頁記載：「立據人：李昭利（代表人）」「（乙方）土地登記所有人：譚志、李弘海、李乾財」，實際上僅由李昭利1人簽名，然並未見李昭利有任何被授權之事證。另系爭備忘錄第4條同時記載「…84地號係譚志、李弘海、李乾財3人各持分3分之1。但地政機關實際登記為李弘海持分3分之2、李乾財持分3分之1。嗣後對於本錄第2條所載移轉登記，如李弘海不願登記時，由李昭利先生負責向譚志、李乾財兩位協調，負責理直交付予甲方登記」等字，顯見李昭利代理「乙方」交換土地法律行為，實未經系爭土地當時之全體所有權人同意，應屬無權代理。又嗣後系爭備忘錄所約定之互易內容，始終未見履行，足見系爭土地之登記所有權人，並未同意李昭利所為無權代理行為，是系爭備忘錄對系爭土地原所有權人並不生效力（民法第170條第1項參照）。又被上訴人於95年11月27日因拍賣取得系爭土地所有權後，系爭備忘錄法律關係之當事人或繼承人，亦已確定無法履行分割、移轉部分系爭土地所有權予詹清輝或其繼承人之義務，上訴人自無從執此一對原所有權人尚不生效力、他方確定無法履行之債權契約，對繼受系爭土地之被上訴人主張其有權占有系爭土地。
⑵雖上訴人復抗辯：李昭利當是以代理人身分簽的，拍賣長達
30年，相關地主都住在當地，沒有人表示異議，我們認為他有得到授權云云（見原審卷第74頁反面）。然查系爭土地坐落所在並非繁華之地，土地所有權人如無即時利用土地之需，未必積極主張、行使權利，此觀如㈠所示情形，被上訴人於95年11月27日取得系爭土地迄今已逾12年，未必正確查知系爭土地Ａ、Ｂ部分遭何人占用、占用範圍為何自明。是尚無從僅以土地所有權人長期未有異議之消極事實，推認原所有權人已默示同意李昭利之無權代理所為土地互易行為。
⒊綜前所述，上訴人無法舉證證明其占有系爭土地之合法權源
，被上訴人以其所有之系爭房屋無權占有系爭土地，訴請拆除，並返還系爭房屋占有如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ所示範圍土地，自屬有據。又原審囑託地政機關測量時，係以系爭地上物最大外圍滴水線為準（見原審卷第131頁），是系爭房屋、車棚臨接處乃有滴水線與車棚地上物如附圖編號Ｂ所示範圍重疊之情形（見原審卷第151、152頁照片），此亦兩造所不爭執（見本院卷第202頁），因該Ｂ部分直接占用土地者為系爭車棚，是上訴人除拆除系爭房屋Ｂ部分之屋簷外，尚無從排除系爭車棚之占有返還土地予被上訴人，被上訴人請求上訴人返還系爭土地如附圖編號Ｂ所示部分，自屬不應准許。
㈢被上訴人得否以上訴人占用系爭土地為由，請求返還相當於
租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人無占有使用系爭土地如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之權源，受有占有使用土地之利益，致被上訴人受有損害，因占有之利益性質上不能返還，自應償還「相當於租金」之價額。又如前揭四所認定，上訴人占有、被上訴人取得系爭土地所有時間均始於101年4月1日之前，是被上訴人主張上訴人應給付自101年4月1日起算，至返還系爭土地如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之日止之不當得利，即屬有據。至如附圖編號Ｂ部分，直接占有地面可利用空間受有利益者，應為系爭車棚已如前揭㈡⒊所述，此部分尚不得向上訴人主張不當得利。
⒉不當得利金額之計算：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息百分之十為限。至相當於租金不當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項亦分別定有明文。
⑵系爭土地99年1月、102年1月、105年1月、107年1月之申報
地價分別為每平方公尺842元、432元、480元、448元，有地價公務用謄本可稽（見原審卷第165頁）。復斟酌系爭土地附近，僅有散落之住家及便當店、早餐店、茶行、建材行等，後方均為山林，此有照片可佐（見原審卷第136至138頁、第148至157頁），上訴人使用前開地上物之經濟價值及所受利益等一切情狀，認應按申報地價年息百分之五計算相當於租金之不當得利為適當，此亦上訴人所不爭執（見本院卷第70頁），揆諸前揭說明，被上訴人自得請求上訴人給付如附表「應給付金額」欄所示本金，並加計自起訴狀繕本送達翌日後之106年11月14日起（見原審卷第72頁反面）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭房屋，返還如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ所示範圍土地（合計188.8平方公尺）；另依不當得利之法律關係，請求上訴人給付如附表「應給付金額」欄所示金額、利息，為有理由，應予准許。逾上開應准許部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國108年8月20日
民事第二十五庭
審判長法官謝碧莉
法官林晏如法官王本源正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年8月20日
書記官黃麒倫附表（單位：新台幣/元）┌────────────┬────────────────────────┬────────────┐│占用系爭土地面積│不當得利之計算（小數點以下四捨五入）│應給付金額│││││├────────────┼────────────────────────┼────────────┤│上訴人占用系爭土地如附圖│⑴101年4月1日起至101年12月31日共275日/365日│2萬3,884元，及自106年11││所示編號Ｃ、Ｄ、Ｅ部分（│×842元/㎡×5%×188.8㎡＝5,989元│月14日起至清償日止，按年││103.23㎡+6.34㎡+79.23㎡│⑵102年1月1日起至104年12月31日共1,095日/365│息百分之五計算之利息。││＝188.8㎡）│日×432元/㎡×5%×188.8㎡＝12,234元││││⑶105年1月1日起至106年3月31日共456日/365日│││⑴計算式：│×480元/㎡×5%×188.8㎡＝5,661元│││占用期間×年度申報地價│⑷上開⑴至⑶合計為23,884元。│││×年息×被告占用面積├────────────────────────┼────────────┤││106年4月1日起至106年12月31日共275日/365日│3,414元││⑵申報地價（元/㎡）：│×480元/㎡×5%×188.8㎡＝3,414元│││①99年1月：842元││││②102年1月：432元├────────────────────────┼────────────┤│③105年1月：480元│448元/㎡×5%×188.8㎡＝4,229元│自107年1月1日起，至拆除││④107年1月：448元│4,229元÷12（月）=352元│如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ││││返還所示系爭房屋，騰空返││││還如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ部││││分土地之日止，按月給付││││352元│└────────────┴────────────────────────┴────────────┘