臺灣高等法院臺南分院108年度上易字第106號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院108年上易字第106號民事判決

裁判日期：民國108年08月13日

裁判案由：給付違約金等

臺灣高等法院臺南分院民事判決108年度上易字第106號上訴人 施志憲 訴訟代理人 謝勝合 律師被上訴人 盧宣佑
盧輝慶 上二人共同訴訟代理人 鄭植元 律師
楊家瑋 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國108年1月2日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度訴字第1540號）提起上訴，本院於108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國105年6月25日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），伊等出售臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，及其上門牌號碼臺南市○○區○○路○段00巷0弄0號之未保存登記建物（下分稱系爭土地及建物，合稱系爭房地）予上訴人，約定價金新臺幣（下同）338萬元。上訴人雖已給付第一期款70萬元，惟第二期款100萬元卻未依約於105年10月18日前匯入履保專戶。經伊等寄發存證信函催其履行，迄仍未獲付款，上訴人顯已有違約情事。伊等依系爭契約第8條第2項約定，以原審起訴狀繕本之送達作為解除契約意思表示之通知，並沒收其已支付之款項做為違約金。上訴人既否認有違約情事，伊等自有請求確認此一違約金債權存在之法律上利益。爰請求確認伊等對上訴人之違約金債權於507,000元範圍內存在。原審就此部分為伊等勝訴之判決，並無不當。答辯聲明：上訴駁回（原判決駁回被上訴人其餘請求部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊於105年2月6日購買系爭房地時，原約定總價400萬元，定金收據並載有土地須完成建照申請許可，建照最終未許可，本約無效之文字，兩造顯係約定以伊能否申請取得建築執照，作為系爭契約發生效力之前提要件。經伊申請地政機關鑑界測量後，發現土地登記面積84坪，與實際面積78坪不符，且土地上有寬4公尺的既成道路，面積約15.7坪，無法供伊建築使用，兩造乃於105年6月25日簽約時，合意將總價金減至338萬元。兩造係約定系爭土地扣除既成道路後，其餘面積應全部可供伊為建築使用，然伊嗣委託建築師申請核准之指定建築線，竟須自該既有道路再退縮3公尺即23.995平方公尺作為6米巷道，顯然無法將整筆土地作為建築使用，系爭契約依第12條約定已經失效；此外，被上訴人亦應負不完全給付之債務不履行、物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任，縱使系爭土地未交付，伊仍得為上開抗辯；復因被上訴人拒不配合申請系爭建物之拆除執照，致伊無法申請取得新建物之建築執照，依兩造間約定，系爭契約應屬無效，伊無再給付第二期價金之義務；或伊得以伊之「不完全給付補正或損害賠償請求權」與「第二期價金給付義務」相當，而主張同時履行抗辯。被上訴人具有可歸責事由，無權依系爭契約第8條第2項解除契約並沒收違約金507,000元；縱認伊有構成違約，被上訴人仍可再出售系爭房地，實際並無受有損害，亦不得請求給付違約金，即便得請求，亦應以買賣總價一成即34萬元計算為已足等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於伊部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠上訴人於105年2月6日交付5萬元定金予被上訴人，約定以總價400萬元購買系爭房地（原審補字卷第13頁）。
㈡兩造於定金收據下方手寫記載：「1.本筆土地須完成建照申
請許可。建照最終未許可本約無效。2.地上物之使用權須聯土地一併過戶。3.建照許可面積多少，買方不可異議。…」（原審補字卷第13頁）。
㈢因系爭00地號土地實際面積較登記面積為少，且有部分土地
為○○路○段00巷現有巷道占用，故兩造於105年6月25日簽訂系爭契約，將買賣總價減為338萬元，並於第12條特約事項載明：「本筆土地須完成建照申請許可，買方須支付完稅款及尾款，未保存登記建物須一併移轉。建照許可面積多少，買方不得有異議。」、「鑑界費用、房屋拆除費用，由賣方負擔，指定建築線、含建照申請費用由買方負擔，非買方責任因素、建照未許可，本契約即失效，賣方願無條件返還買方所支付之價款，辦理期間之費用按責任之歸屬自行負擔。」（原審補字卷第9-11頁背面、原審訴字卷第69頁）。
㈣上訴人未依系爭契約第3條之約定，於105年10月18日前將第
二期款100萬元匯入履約保證專戶，經被上訴人盧宣佑於106年1月23日以高雄10支郵局第46號存證信函，催告上訴人應於函到7日內完成匯款，因上訴人未為履行，故被上訴人於同年8月22日提起本件訴訟，並依系爭契約第8條第2項約定，以起訴狀繕本之送達，通知上訴人解除契約（原審補字卷第6頁、第14-15頁）。
㈤依臺南市關廟區公所107年2月22日南關所建字第1070124981
號函及附件所示，系爭00地號土地東側緊鄰長約170公尺之○○路○段00巷現有巷道，依據臺南市建築管理自治條例第7條第1項規定，建築線應以該巷道中心線為準，向兩旁均等退讓達合計6公尺寬度（原審訴字卷第105-110頁），是系爭00地號土地除既成巷道占用之面積外，尚有部分面積不得建築。
四、上訴人抗辯兩造約定系爭土地扣除既有道路面積後，其餘面積應要全部可供建築使用，然系爭土地須退縮部分面積作為6米巷道，無法全部作為建築使用，依系爭契約第12條約定已失效等語；惟查，系爭契約並無「土地扣除既有道路面積後，其餘面積應要全部可供建築使用，及被上訴人應負責申請地上建物拆除執照」等內容之約定，證人 吳威德 於原審證稱：兩造簽約時沒有就被道路占用之其餘面積之建蔽率問題討論過；沒有約定其餘面積即扣除道路面積，建蔽率需達到100%，只有約定地上舊屋拆除費用要由賣方負擔，沒有約定未保存登記建物應該由誰來申請拆除執照，在105年2月6日簽訂定金收據時，買方沒有要求賣方要先將房子拆除等語（原審訴字卷第78、82頁），亦無法證明上訴人上開辯詞為真，是上訴人辯稱系爭契約依第12條約定已失效云云，自屬無據。
五、上訴人另抗辯系爭土地須自既有道路再退縮3公尺作為6米巷道，無法將整筆土地作為建築使用，被上訴人應負不完全給付之債務不履行、物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任，伊得以伊之「不完全給付補正或損害賠償請求權」與「第二期價金給付義務」相當，而主張同時履行抗辯等語，經查：
㈠依臺南市關廟區公所107年2月22日南關所建字第1070124981
號函及附件所示，系爭00地號土地東側緊鄰長約170公尺之○○路○段00巷現有巷道，依據臺南市建築管理自治條例第7條第1項規定，建築線應以該巷道中心線為準，向兩旁均等退讓達合計6公尺寬度，是系爭00地號土地除既成巷道占用之面積外，尚有部分面積不得建築，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），是上訴人辯稱系爭土地之指定建築線應自既有道路再往內退縮，無法全部建築等語，應堪信實。
㈡按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；出賣人不履行上開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條規定可參。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號裁判意旨參照）。上訴人辯稱依臺南市建築管理自治條例第7條第1項規定，系爭土地須自既有道路再退縮3公尺作為6米巷道，無法將整筆土地作為建築使用等語，經核系爭土地乃係因法令限制而須退縮，並非有第三人否認被上訴人為系爭土地之所有權人，或就系爭土地主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在，揆諸上開法文及說明，上訴人上開抗辯，顯非被上訴人依系爭契約所應負擔之權利瑕疵擔保範疇。
㈢又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為民法第354條、第355條所明定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。上訴人另辯稱系爭土地之指定建築線應自既有道路再退縮，無法全部建築，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，惟查，系爭00地號土地除既成巷道占用之面積外，尚有部分土地不得建築等情，雖經認定如上，然兩造於簽立系爭契約時，於第12條既已特別約定：「建照許可面積多少，買方不得有異議」等文字（原審補字卷第11頁），證人吳威德於原審亦證稱：這個約款是被上訴人的要求，而建照許可面積即係指公務機關核定之可建築面積等語（原審訴字卷第77頁）。本院審酌上開約定之文義，應係指系爭土地經主管機關核可多少建築面積，上訴人均不得有異議。因此，兩造就系爭土地之核可建築面積多寡，既已特別約定排除被上訴人之責任，上訴人自不得復執此情事，主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
㈣上訴人另以系爭土地之指定建築線應自既有道路再退縮，無
法全部建築，被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任云云，惟兩造就系爭土地之核可建築面積多寡，既已特別約定排除被上訴人之責任，業如前述，則上訴人另辯稱被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任云云，自屬無據，不應准許。
㈤依上所述，上訴人不得以「系爭土地之指定建築線應自既有
道路再退縮，無法全部建築」為由，請求被上訴人負不完全給付之債務不履行、物之瑕疵、權利瑕疵擔保責任。從而，上訴人抗辯伊得以伊之「不完全給付補正或損害賠償請求權」與「第二期價金給付義務」相當，而主張同時履行抗辯云云，自非適法。
六、被上訴人主張上訴人遲未給付第二期款100萬元，經催告仍不履行，業已依約解除系爭契約等語，經查：
㈠系爭契約第8條第2項約定：買方如違反本契約應履行之各項
義務時，每逾1日應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定7日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約，有該契約條款在卷可稽（原審補字卷第10頁背面）。
㈡上訴人未依系爭契約第3條之約定，於105年10月18日前將第
二期款100萬元匯入履約保證專戶，經被上訴人盧宣佑於106年1月23日以高雄10支郵局第46號存證信函，催告上訴人應於函到7日內完成匯款，因上訴人未為履行，故被上訴人於同年8月22日向原審提起本件訴訟，並依系爭契約第8條第2項約定，以起訴狀繕本之送達，通知上訴人解除契約等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。本院審酌被上訴人依據系爭契約第8條第2項解除契約，該解除契約之意思表示業已到達上訴人，而上訴人確實未履行給付第二期款之契約義務，且無不履行之正當事由，因此，被上訴人自有權依約解除契約，系爭契約業於106年9月19日合法解除，堪可認定。
七、被上訴人主張系爭契約業已合法解除，其等請求確認對上訴人之違約金債權於507,000元範圍內存在，為有理由：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決要旨參照）。
㈡兩造於系爭契約第8條第2項約定：買方（即上訴人）如違反
本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方（即被上訴人），自逾期之次日起至完成給付日止。經賣方定7日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金等語（原審補字卷第10頁背面）。經核其文義，此條項前段關於買方違反價金給付義務，應自逾期之次日起至完成給付日止，每日按該期價款萬分之2計付賣方之違約金，當係指買賣契約於未經解除，而買方依約仍負有給付義務之情形下，課予買方遲延給付所應負擔之懲罰性違約金義務；後段關於經賣方定期催告買方而逾期仍不履行，於賣方解除契約時，得沒收買方已支付之全部價款做為違約金，則為因買方違約而為賣方解除契約時，所應負擔之損害賠償總額預定性質違約金義務，堪以認定。是以，系爭契約既因上訴人遲延給付第二期價款，經被上訴人定期催告後為解除，則其依上開條項後段約定，沒收上訴人已支付之價金作為違約金，自屬有據。上訴人辯稱被上訴人未實際受有損害，不得請求違約金云云，核與系爭契約上開約定不符，應無可取。
㈢惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為
民法第252條所明定。約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判決、82年度台上字第2529號判決要旨參照）。
㈣查上訴人固有遲延給付價金之違約情事，然系爭契約之總價
金為338萬元，上訴人已支付被上訴人之價金為70萬元，如前所述，倘允許被上訴人全部沒收，則違約金額將達總價金之20.7%。經審酌內政部101年10月29日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正之成屋買賣契約書範本第11條第3款規定：「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息者，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償…」（原審訴字卷第211頁），係以買賣總價款15%作為買方違約時之違約金約定上限，則被上訴人沒收上訴人已支付之70萬元作為解約違約金，達總價金之20.7%，經核已逾前揭上限，故上訴人抗辯被上訴人沒收70萬元之違約金過高，應認可採。爰參酌上訴人為具相當智識及社會經驗之人，理當對本件違約風險已有相當瞭解，又被上訴人因上訴人未依約給付價款，須經催告及起訴解約，亦受有相當精神上之壓力，及其因上訴人不給付價金致受有利息損失、系爭契約交易之相關規費稅賦，暨日後再出售所需支出費用損害等一切情狀，認被上訴人沒收系爭契約總價款之15%（即338萬元×15%），亦即507,000元，核屬適當。上訴人雖辯稱縱使被上訴人有權主張違約金，亦應以34萬元為適當云云，惟其僅空言被上訴人所受損害甚小，並未舉出具體證明，尚難採取。
八、綜上所述，被上訴人請求確認其等對上訴人之違約金債權於507,000元範圍內存在，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年8月13日
民事第四庭審判長法官翁金緞
法官黃義成法官張家瑛上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年8月14日
書記官鄭信邦