台灣台中地方法院民事判決 96年度中簡字第1378號
原 告 丙○○
訴訟代理人 洪永叡 律師
被 告 甲○○○○
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於中華民國96年3月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將台中市○○區○○路一段二十九號一、二樓房屋遷讓
交還原告。
訴訟費用新台幣肆萬肆仟捌佰伍拾柒元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或
陳述，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依
原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國95年5月3日邀同訴外人 黃正男 為連帶
保證人，向其承租台中市○○區○○路1段29號1、2樓房屋
全部（下稱系爭房屋），經營餐飲業，租賃期間自95年5月
3日起至96年7月31日止，租金每月新台幣（下同）235,000
元，代扣租賃所得稅後為211,500元，雙方並簽訂房屋租賃
契約書。惟被告所支付95年11月1日及同年12月1日之租金支
票屆期經提示，均遭退票，且已拒絕往來。又被告另積欠95
年8月及10月等2期4個月（按電費為2個月1期）之營業上電
費合計844,435元，未向台灣電力股份有限公司（下稱台電
）。其乃於95年12月11日委託律師以台中民權路郵局第9599
號存證信函催告被告及連帶保證人黃正男應於7日內給付所
欠之租金及繳清積欠之電費，逾期即終止租約。惟被告及連
帶保證人收函後，迄今已逾1個月仍避不出面處理。被告積
欠租金既達2期以上，並違返租賃契約書第7條第1項之約定
，違約未繳納所應負擔營業上之電費，且經其定期催告，仍
不為支付，自已符合同條第5項所定得終止租約之要件，則
其自得依該條項約定向被告終止租賃契約，並以起訴狀繕本
之送達為終止租賃契約之意思表示。玆本件租賃契約經其合
法終止後，其自得依民法第455條前段規定，請求被告返還
系爭房屋，爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭房
屋遷讓交還原告。
四、被告 吳順晉 、 朱雅玫 則以：伊等2人與共同被告 伍權峯 為朋
友關係，並受 伍權峰 請託擔任本件租賃契約之連帶保證人。
伍權峯之前曾積欠3個月之租金，當時伊等即曾催促伍權峯
儘速繳納，而伍權峯亦已如數支付原告， 嗣伊 等並曾再以潭
子潭北郵局第16號存證信函告知原告，若共同被告伍權峯再
有欠繳租金情事，原告依法當得終止契約，伊等2人所負保
證任僅至94年3月31日止，即不再負保證責任，乃原告竟遲
至本件起訴時，始表示要終止租約，並要伊等2人對共同被
告伍權峯所積欠之租金負連帶給付責任，伊等2人無法同意
等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
五、原告主張被告伍權峯向其承租系爭房屋，並由被告吳順晉、
朱雅玫擔任連帶保證人，租期自93年7月1日起至95年6月30
日止，每月租金33,000元。被告伍權峯自94年7月起即未依
約繳納租金，經其限期催告給付，均不置理，迄至本件起訴
時止，已積欠6個月租金，以押租金99,000元抵償後，仍尚
有3個月之租金額未給付，其遂以起訴狀繕本之送達為終止
租約之意思表示，兩造間之租賃關係已因終止而消滅之事實
，業據其提出房屋租賃契約書、建物登記謄本、台中法院郵
局存證信函及其回執為證，堪信為真正。被告吳順晉及朱雅
玫固不否認曾為本件租賃契約之連帶保證人情事，然 抗辯伊
等2人已以存證信函告知原告所負保證責任僅至94年3月31日
止，即不再負保證責任云云。惟按「就連續發生之債務為保
證而未定有期間者，保證人得隨時通知債權人終止保證契約
」，民法第754條第1項固定有明文，然其所須具備之要件則
為：（1）須為連續債務之保證（按所謂連續發生之債務，
係指一定期間或不定期間內，陸續不斷的發生之債務之謂，
例如租金、薪資）；（2）須保證未定有期間始可，故於保
證定有期限之情形，原則上不得由保證人一方任意的終止之
。查本件被告吳順晉與朱雅玫係就主債務人即共同被告伍權
峯與原告間之房屋租賃而為連帶保證，玆共同被告伍權峯與
原告間所訂立之租賃契約既明定其租賃期限為2年，即自93
年7月1日起至95年6月30日止，且此連帶保證契約又隨該房
屋租賃契約書同時簽立，則除有反對情事外，可認為被告吳
順晉與朱雅玫係以其期間為其保證期間，則凡該租賃期限內
所發生之租金債務，被告吳順晉及朱雅玫即應負連帶保證責
任，是於此情形，尚無民法第754條適用之餘地，亦即被告
吳順晉與朱雅玫於期間未滿前，不得以主債務人即共同被告
伍權峯有未按期履行租金債務或資力狀況已有惡化情事，而
以一己之意任意向債權人之原告為終止連帶保證契約之意思
表示。因此，被告吳順晉與朱雅玫縱曾於期間未滿前之94年
3月22日曾以潭子潭北郵局第16號存證信函通知原告，表示
其所負之保證責任僅至94年3月31日止，而為終止本件連帶
保證契約之意思表示，揆之上開說明，自尚不發生終止之效
力，是被告吳順晉及朱雅玫此之所辯，要無可採。
六、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約」。復按「出租人於承租人積欠租金額，除以擔保
金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋」；又「出租人於
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條
第1項、第2項，土地法第100條第3款及民法第455條前段分
別定有明文。查被告伍權峯積欠自94年7月起至原告於94年
12月6日提起本件訴訟時止共積欠6個月之租金198,000元，
而經原告表明就被告前已繳納之押租金99,000元為抵償後，
既仍積欠達3個月之租金額99,000元，則被告伍權峯積欠之
租金額顯已達2個月以上，是原告因被告伍權峯逾期未給付
租金，而以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，自為
法之所許。又原告與被告伍權峯間之租賃契約既已經原告合
法終止而失其效力，從而，原告請求被告伍權峯遷讓交還系
爭房屋，並給付積欠之租金99,000元，於法自屬有據。又被
告吳順晉與朱雅玫既為本件租賃契約之連帶保證人，則原告
請求被告吳順晉與朱雅玫應就該租金債務99,000元負連帶清
償責任，於法自亦屬有據。
七、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第
一百七十九條所明定。故得請求返還之範圍，應以對方所受
之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之
利益，又為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號
判例參照）。查原告與被告伍權峯間之租賃關係既已經原告
終止，則被告伍權峯於租賃關係消滅後仍繼續無權占有使用
系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法
使用收益該房屋之損害。玆原告原出租系爭房屋予被告每月
之租金既為33,000元，已如上述，從而，原告依不當得利法
則，請求被告伍權峯應自起訴狀繕本送達後（按即租約終止
後）之95年1月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原
告以33,000元計算之損害金，於法自亦屬有據。
八、綜上所述，原告主張被告伍權峯向其承租系爭房屋，並以被
告吳順晉及朱雅玫為連帶保證人，被告伍權峯因支付租金遲
延，經催告仍未為給付，因而據以終止租約等情，既可採信
。從而，原告起訴請求：（一）被告伍權峯應遷讓交還系爭
房屋；並應給付自95年1月15日起至交還系爭房屋之日止，
按月以新台幣33,000元計算之損害金；及（二）被告伍權峯
、吳順晉及朱雅玫應連帶給付租金99,000元，及自起訴狀繕
本送達被告後之95年1月15日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息，均有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件
判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、原告雖陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，惟因本件係就
民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序訴訟所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職
權宣告假執行，是原告所為此之聲請，只不過促使本院為此
項職權之發動，併為敘明。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項但書、第
85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月10 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 吳美蒼
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 5 月4 日
書記官