裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第833號民事判決
裁判日期：民國92年05月02日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年簡上字第八三三號
上訴人甲○被上訴人美商花旗銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 賴盛星 律師複代理人 程才芳 律師右當事人間回復原狀事件，上訴人對於本院臺北簡易庭第一審判決（民國九十一年八月七日，九十一年度北簡字第四九０七號），提起上訴，本院判決如左：
主文
壹、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
貳、被上訴人應給付上訴人新台幣肆萬元及自民國九十一年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
叁、其餘上訴駁回。
肆、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。事實
壹、上訴人方面
一、聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）拾陸萬元及自民國八十七年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人一萬六千元（仲介費）。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：（見二審卷十至十三頁、第六九至七０頁）㈠上訴人於八十七年十月二十二日，就坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○○號土地
、面積三九一九．八七平方公尺、應有部分萬分之三四，及其上門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○○巷○號十樓、建號第八０九號之房屋（以下合稱：本件房地），向被上訴人要約以一百六十六萬四千元買受；上訴人當時交付頭期款十六萬元予被上訴人，要求被上訴人應在六個月交付本件房地。
㈡本件房地買賣契約應係要式行為，否則被上訴人不必在契約書用印；由於被上訴人並未在上訴人買賣契約書上蓋印，所以契約尚未成立。
㈢再者，上訴人所提議六個月期限是必要之點，被上訴人對上訴人的存證信函並未
表示反對，視為同意上訴人提議六個月的交付期限。被上訴人於九十一年四月九日才將契約書寄給我，已逾期限。
㈣八十七年時，被上訴人只是拍定人，八十八年四月才登記為所有權人。
㈤即使契約成立，違約金也過高。
三、證據：均援用原審所提證據外。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：（二審卷第六九頁）上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠買賣不是要式行為。我們沒有承諾上訴人所述六個月期限，買賣契約第四點已明
白約定期限。我們有存證信函催告上訴人來辦所有權狀登記，對方給付遲延，所以我們終止契約，並且將上訴人所繳十六萬元作為違約金；違約金並不高，因為總價是一六十多萬元。（同卷第六九至七０頁）㈡民法第三百四十五條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。而最高法院二十年上字第一二０七號判例亦認為：「不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。」；因此不動產買賣並非以書面為必要。（㈡至㈣見三一至三八頁）㈢再者，民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示
或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」，雙方於八十七年十月二十二日，就本件不動產簽訂買賣契約成立買賣契約，總價一百六十六萬四千元；契約已成立。上訴人同時支付頭期款十六萬元。雙方並無六個月內交付標的物之約定。
㈣由於被上訴人係外國法人，故契約第四條第三款明定移轉產權之時限。被上訴人
於八十八年四月一日取得權利移轉證明書，同年八月三日完成登記，並指定陳豔輝代書辦理，但上訴人遲未履約，被上訴人於八十九年一月二十日以存證信函催告，亦無效果，八十九年六月七日解約並沒入上述價款為違約金。至上訴人主張仲介費一萬六千元，亦與被上訴人解約無涉。
三、證據：均援用原審所提證據。理由
一、援用原審判決理由，並補充如後。本件與台灣高雄地方法院八十九年度雄簡字第一九二六號事件當事人不同，不生重複起訴問題，附此說明。
二、雙方同意、不爭執事實：⑴上訴人於八十七年十月二十二日，支付被上訴人十六萬元。此後未再付款。
⑵被上訴人於八十九年六月七日以存證信函表示解約，並沒入已付款項充做違約金。
三、爭執要旨：⑴買賣契約是否以書面為必要？上訴人主張係要式契約；被上訴人反對。
⑵雙方在八十七年十月二十二日是否就本件房地成立買賣契約？
上訴人主張買賣契約書未經被上訴人用印，故無效。被上訴人辯稱契約書有用印，且對方已支付定金。
⑶被上訴人是否同意上訴人的六個月交付期限提議。
上訴人主張對方未在存證信函期限內表示拒絕，顯已同意其條件。被上訴人辯稱並未同意其要求。
⑷本件違約金約定是否過高？上訴人表示過高，被上訴人認為不會過高。
四、不動產買賣是否以書面為必要？按民法第三百四十五條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」。並未要求買賣以書面為必要；況且最高法院二十年上字第一二０七號判例亦認為：「不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。」。上訴人主張本件房地買賣以簽訂契約書為其要件，與法律不符。
五、雙方有無訂立本件房地買賣契約方面：上訴人主張買賣契約並未經被上訴人用印，故無效。被上訴人辯稱契約書有用印，且對方已支付定金。經調查：
⑴被上訴人主張雙方已訂立買賣契約，此有雙方用印之八十七年十月二十二日不
動產買賣契約書一份可證（見一審卷第八一至八七頁），並就本件房地與價金記載，已具備民法第三百四十五條第一項買賣之要件。
⑵況且，上述契約第二條第二項第一款明定，買方於簽約時應交付十六萬元；如
買賣契約並未訂立，上訴人又何須支付十六萬元？⑶至於上訴人聲稱手上契約書並無被上訴人用印一節，此係雙方關係書面疏未妥
為處理所致，由於被上訴人所持契約已足以證明雙方締約，故此一疏失並不影響契約成立。
從而，上訴人主張買賣契約尚未成立一事，並非可取；被上訴人主張雙方已成立右述買賣契約，應屬可信。
六、有關上訴人所為六個月交付期限方面：按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。上訴人雖主張當時要求被上訴人須在六個月內交付，但被上訴人否認此節。經調查：
⑴右述契約書並未記載此一約定。且契約第四條第二款言明被上訴人係外國人，移轉登記將花費較多時間，不構成違約事由。
⑵上訴人所舉八十八年七月二十日存證信函（見一審卷第一六頁），係簽約後所
寄發；縱使被上訴人對此信件不為表示，由於民法買賣章節並無將 沈默 視為同意之規定，上訴人主張於法不合。
上訴人既未能證明被上訴人同意此一期限，本院無從採信其主張。是以被上訴人事後主張上訴人遲未履約因而解除，合於法律規定。
七、違約金方面：按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。（參見最高法院七十九年台上字第一六一二判決）；本件契約買賣價金為一百六十六萬四千元，上訴人已支付十六萬元，由於涉及外國人取得不動產所有權之限制，致影響其交付期限；本院認為被上訴人事後以對方未依限付款而解除契約時，其違約金以十二萬元為宜，逾此部分應予返還。至於上訴人要求賠償一萬六千元仲介費，於法無據，不應允許。
八、從而，上訴人主張酌減違約金，訴請訴請被上訴人返還價金四萬元及自起訴狀繕本送達次日起（民國九十一年三月十六日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予廢棄改判；逾此部分為無理由，應予駁回。上訴意旨認為原判決不當，聲請廢棄改判，為一部有理由、一部無理由，應分別予以廢棄改判、駁回。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如
主文。（一、二審訴訟費用係法院所收取之各項費用，不含律師費等費用。）中華民國九十二年五月二日
臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法官丁蓓蓓
法官劉素如法官吳燁山右正本證明與原本相符。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）中華民國九十二年五月二日
法院書記官柯月英