臺灣高等法院臺中分院108年度上易字第393號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第393號民事判決

裁判日期：民國108年10月01日

裁判案由：給付服務費

臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第393號上訴人 蘇胤熹 訴訟代理人 林坤賢 律師
張莠茹 律師被上訴人傳奇資產管理有限公司法定代理人李○○訴訟代理人 熊霈淳 律師複代理人 熊治璿 律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國108年6月12日臺灣臺中地方法院107年度訴第2049號第一審判決提起上訴，本院於108年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國106年9月1日委託被上訴人銷售門牌號碼臺中
市○○區○○路○○號房地一戶（下稱系爭房屋)，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），委託銷售期間原本於107年3月31日屆滿， 嗣兩造 另合意將委託銷售期間延長至107年4月間。被上訴人曾於107年3月30日起，介紹訴外人蕭○○及其妹蕭○○（下稱蕭○○等2人）等人多次帶看系爭房屋，被上訴人負責人李○○並曾將系爭房屋之土地登記謄本及建物測量成果圖交付與蕭○○一同前來看屋之元大銀行員林分行之行員 趙千松 ，評估契稅及貸款事宜。上訴人明知蕭○○等2人係被上訴人正在仲介買賣之客戶，竟於107年4月22日將系爭房屋私下以新臺幣（下同）1,680萬元出售予蕭○○等2人，並於107年5月23日完成所有權移轉登記。
㈡上訴人明知蕭○○等2人係被上訴人正在仲介買賣系爭房屋
之客戶，卻仍與蕭○○等2人訂立不動產買賣契約。依委託銷售契約第5條第1項約定，視為買賣成交。上訴人應依上開約定，以成交價格1,680萬元之4%計算，給付被上訴人仲介費67萬2,000元。
㈢另委託銷售契約第10條第1款約定：「有下列情形之一者，
視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交」。上訴人與被上訴人覓得之買方即蕭○○等2人私下成交系爭房屋，違反上開約定及誠信原則。爰依委託銷售契約第10條第1款之約定，以成交價格1,680萬元之6%計算，請求上訴人給付違約金100萬8,000元。以上仲介費及違約金共計168萬元。並聲明：
⒈上訴人應給付被上訴人168萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
㈣原審就仲介費部分，駁回被上訴人之請求；就違約金部分，
則為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人45萬元及自107年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，並未上訴，已經確定。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠兩造簽訂的是一般委託銷售契約，並非專任委託銷售契約，
自未限制上訴人可自行銷售系爭房屋。本件被上訴人並未將買家蕭○○等2人之資料告知上訴人，蕭○○等2人係自行透過訴外人黃○○之介紹後，由蕭○○在電話中口頭與上訴人達成買賣合意，並於次日收受定金，成立買賣契約。為保全買賣及方便過戶，雙方再於107年4月23日委由代書補簽書面契約。上訴人並非透過被上訴人之仲介或依被上訴人提供之當事人資料而完成系爭房屋之交易。
㈡上訴人在電話中與蕭○○口頭成立買賣契約之合意，乃至於
補簽書面契約時，均不知悉蕭○○等2人是被上訴人帶看之客戶。至補簽書面契約後，蕭○○才告知自己是被上訴人帶看之客戶，上訴人並無惡意脫免仲介費之故意，自未違反委託銷售契約第10條第1款之約定。
㈢縱認上訴人有違約情事，依被上訴人負責人李○○與上訴人
之協議，本件應由上訴人實得1,650萬元，對外開價為1,680萬元，故即使透過被上訴人仲介出售系爭房屋，被上訴人最多只能收取仲介費用30萬元，被上訴人請求違約金100萬8,000元，顯屬過高，應予酌減。
㈣上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠兩造於106年9月1日簽訂委託銷售契約書，由被上訴人受上
訴人委託銷售系爭房屋，委託銷售價格為1,880萬元。107年1月19日兩造簽署委託銷售契約內容變更同意書，委託銷售期間展延至107年3月31日。107年3月31日以後，雙方口頭同意將委託銷售契約變更為不定期契約。於107年4月23日蕭○○等2人與上訴人簽署不動產買賣契約書時，委託銷售契約仍然存在。
㈡上訴人職員李○○於107年4月18日、107年4月19日二天，向
上訴人索取房屋稅單及土地地價稅稅單，表明要供潛在買主評估契稅等費用。
㈢107年4月23日蕭○○等2人與上訴人簽訂不動產買賣契約書
，價金為1,680萬元（含車位），於該契約書第15條特約事項記載：「買方同意另行交付傳奇房屋仲介服務費10萬元整，鄰居 沐澄 髮廊仲人費5萬元整，合計支付15萬元整。」並於107年5月23日完成所有權移轉登記。
㈣蕭○○於107年6月4日交付黃○○5萬元，107年6月6日交付
曾○○10萬元，黃○○、曾○○並分別簽名於原審卷第65、66頁所示之證明書。
四、得心證之理由：㈠上訴人於與蕭○○等2人訂立不動產買賣契約時，已知蕭○○等2人係被上訴人正在仲介買賣系爭房屋之客戶：
⒈證人蕭○○證稱：剛開始是在網路上591及信義房屋發現
系爭房屋的物件，後來我就來這個社區閒逛，想要瞭解社區環境，偶然遇到被上訴人公司在做推銷，被上訴人公司曾小姐（曾○○）有主動留下我的電話號碼，後來某一天曾小姐打電話給我叫我回去看房子...，我和我妹妹蕭○○去看也蠻喜歡的，...107年4月4日被上訴人公司有帶我和我爸爸、媽媽、妹妹一家人去看系爭房屋。107年4月18日帶看當天，我父親與元大銀行專員趙千松，應該有向被上訴人公司請求系爭不動產房屋稅單，需估算契稅及購屋自備款；107年4月19日被上訴人公司業務李○○應該有交付系爭房屋的建物測量成果圖及建物土地第一類登記謄本等資料給我父親及元大銀行專員趙千松；被上訴人公司蠻積極的，都有密切連絡；107年4月23日與上訴人簽訂不動產買賣契約書時，被上訴人公司無人在場。因被上訴人公司有帶看房屋，代書在買賣契約書第15條第3點記載我同意支付被上訴人公司仲介服務費10萬元等語（見原審卷第139～141頁）。核與證人即被上訴人公司負責人李○○證稱：我帶看蕭○○2次，曾小姐帶看1次，總共3次等語大致相符（見原審院卷第188頁）。再參以兩造對於被上訴人公司職員李○○於107年4月18日、19日二天，曾向上訴人索取房屋稅單及地價稅單，表明要供潛在買主評估契稅等費用；蕭○○亦於買受系爭房屋後之107年6月6日交付被上訴人職員曾○○10萬元等情均不爭執（參不爭執事項
二、四）。足見，系爭房屋之買方即蕭○○等2人，於與上訴人訂立不動產買賣契約之前，已由被上訴人數次帶看房屋，並由被上訴人提供稅單、建物成果圖、建物及土地登記謄本等仲介買賣之相關服務。
⒉上訴人與蕭○○等2人簽訂不動產買賣契約書之前，被上
訴人固未將蕭○○等2人之個人資料或聯絡方式透露給上訴人（原審院卷第166頁反面）。惟證人即被上訴人職員李○○到庭證稱：我們從107年3月31日後，帶看客戶都有跟上訴人回報；我們在第三次帶看，蕭○○有中意時，有回報賣方，告知是兄妹來看，是做遊學辦公用的；我很清楚的告知上訴人，買方想要請元大銀行辦貸款，而且還有跟上訴人講，元大要地價稅跟房屋稅單試算自備款；我們不會告知上訴人完整的買主名字，只有說姓什麼做什麼行業，沒有給電話等語（見原審卷第186頁正反面）。另上訴人於107年4月4日曾以LINE向李○○詢問：「你後來沒有再聯絡那組客人了？」；107年4月18日李○○以LINE告知上訴人：「那個客人帶她爸爸媽媽還有銀行的人在這，現在想要問你有房屋稅單嗎，可以照一下給我們，他用一下契稅多少，我趕快跟他講」。而上訴人則稱：只找到地價稅單等語。乃於同日將系爭房屋之地價稅單圖檔以LINE回傳給李○○，並稱：「契稅還有什麼嗎？讓客人慢慢算吧…過兩天再看看了，元大？現在銀行也是很競爭，看情況如何我們再連絡」等語；翌（19）日李○○再以LINE告知上訴人：「他要那個房屋稅單」，上訴人亦於同日將系爭不動產房屋稅單圖檔以LINE回傳給李○○等情，以上，有李○○與上訴人之LINE對話紀錄在卷可憑（見原審卷第75～79頁），核與李○○之上開證詞相符。是上訴人於與蕭○○等2人訂立不動產買賣契約之前，被上訴人雖未將蕭○○等2人之名字告知上訴人，惟上訴人應知悉被上訴人已覓得有意購買系爭房屋之客戶是一對兄妹，被上訴人已帶客戶看屋，且被上訴人已將上訴人以LINE提供之地價稅及房屋稅單資料轉知該客戶，該客戶欲由元大銀行辦理貸款，且上訴人並有持續追蹤及關注被上訴人仲介之結果等情，亦堪認定。
⒊依委託銷售契約書第2條約定，上訴人委託銷售系爭不動
產之價格為1,880萬元（見原審卷第6頁）。惟證人李○○證稱：後來有變更成1,680萬元等語（見原審卷第186頁）；另證人李○○亦證稱：當月我們有3組客戶做回報，第一組回報是1,600萬元，第二組回報是1,620萬元，後來最後協調1,650萬元是由上訴人實拿，1,680萬元是兩造同意向外公布的底價；在第三次帶看的時候，蕭○○及父母有來我們住所，原本賣方底價是1,780萬元，後來我們建議蕭○○往1,680萬元來出價，那天談完之後，蕭○○稱給他三、四天時間考慮，他會找銀行來估價，後來才有元大銀行趙先生來拿權狀影印本及建物成果圖、房屋稅單，後來才提供給他們等語（見原審卷第187頁正反面）。參以上訴人早在107年3月5日即曾以LINE向被上訴人職員李○○告知：「我原本要等4月連假那個時候再作決定，現在拉上1,650，再拉一下就差不多可以決定了」等語（見原審卷第74頁）。顯見上訴人早已知悉以低於委託銷售契約書所載委託銷售價格1,880萬元之1,680萬元，作為系爭房屋出售底價之事實。至於委託銷售契約書左側雖記載：「為確保權益，所有權利義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契約者，均不生效力」等語，惟此僅是在兩造就關於委託銷售契約內容有爭執時之處理依據，仍不影響上訴人已同意以1,680萬元作為系爭房屋出售底價之事實。
⒋關於上訴人與蕭○○簽訂不動產買賣契約之過程：
⑴證人蕭○○證稱：107年4月18、19日最後一次看屋完畢
之後，確定蠻喜歡這個房子，因為是人生第一次買房，房價又很貴，所以就開始思考是否有其他途徑可以用比較低的價格購買系爭房屋，所以我就再次走訪左右鄰居，嘗試想要拿到屋主的連絡資料，後來瞭解黃○○與屋主有認識，所以我有留下連絡方式給黃○○，...閒聊過程中可能有透露我有透過被上訴人帶看房屋，但黃○○沒有帶我看屋；後來上訴人打第一通電話給我，我詢問一些房屋的基本狀況，再隔一天我打第二通電話給上訴人，在電話中討論價格，...我們很快就達成共識，同意1,680萬元，然後再隔一天就相約付訂金；我是在簽訂不動產買賣契約書當天即107年4月23日才告知上訴人及代書，說被上訴人公司有提供過帶看房屋之事情等語（見原審卷第140～141頁反面）。
⑵證人黃○○證稱：我是上訴人的鄰居，認識5、6年了，
107年4月間蕭○○來找我，問我是否認識隔壁屋主，他想要買房子，我確定他不是房仲，我就幫他介紹，蕭○○有表示他有透過被上訴人帶看系爭房屋，我的聯絡窗口是上訴人之姐蘇○○；我只有介紹他們認識，他們中間的過程我沒有參與，我沒有向蘇○○或上訴人提過被上訴人公司有帶蕭○○看過系爭房屋等語（見原審卷第142～143頁）。
⑶證人即代書廖○○證稱：上訴人與蕭○○等2人於107年
4月23日簽訂不動產買賣契約前，就已談好買賣價格；我在謄寫合約時，向上訴人及蕭○○等2人詢問這個案子有沒有經過 仲介成 交，起初他們沒有講，我在書寫到第15條第2點寫完以後，蕭○○才說要對鄰居（髮廊、及帶看的人）有要答謝的意思，上訴人表示不是其該負擔的，希望在合約上面敘明，我經過他們雙方認同，就照他們的意思書寫第15條第3點的條款等語（見原審卷第184頁反面～第185頁反面）。
⒌按不動產買賣交易金額龐大，買賣雙方若未透過他人仲介
，為求慎重，應會親自或授權他人與對方接洽見面，確認雙方各自買賣之真意，並親赴不動產所在地了解屋況、周遭環境等各種狀況，以作為磋商買賣條件之依據，磋商之結果若能達成買賣之合意，尚須討論後續給付價金及辦理所有權移轉之相關細節。經查：
⑴本件上訴人於透過黃○○牽線前，早已持續追蹤及關心
被上訴人就系爭房屋仲介聯絡買方帶看之情形，被上訴人亦回報帶看之客戶是一對兄妹，上訴人且知悉以1,680萬元作為出售底價等情，均如前述。則上訴人獲知與其素不相識之蕭○○欲向其購買房屋時，為確定蕭○○是否曾經實地看過房屋之各種狀況，及蕭○○希望之買賣條件（含價金等），以評估雙方交易之可能性，衡情，應會詢問蕭○○是否曾經實地看過系爭房屋及對系爭房屋瞭解之程度如何。再者，上訴人既簽有一般委託銷售契約，在其與被上訴人公司之委託銷售契約仍然有效之情形下，為確定是否需給付仲介費用、給付之對象為被上訴人或第三人、仲介費用若干、是否會違反委託銷售契約等情，必然會詢問買方蕭○○是否曾由哪家仲介公司或何人帶看房屋、是否曾由被上訴人提供仲介服務等情，始符常理。
⑵依證人蕭○○、黃○○、廖○○之證詞，蕭○○於107
年4月19日最後一次由被上訴人帶看房屋後，找到上訴人之鄰居黃○○，告知黃○○被上訴人有帶看房屋之事，並留下電話號碼給黃○○以便與上訴人聯絡，但上訴人打給蕭○○之第一通電話中，雙方既素不相識，卻未互相確認蕭○○等2人是否有實地看過房屋，且在黃○○及上訴人未帶蕭○○實地看過房屋之情況下，蕭○○隨即於翌日以第二通電話與上訴人聯絡，經短暫議價不成，雙方即在同一通電話中以1,680萬元之底價達成買賣合意，並旋於107年4月23日簽訂不動產買賣契約。依上開買賣交易過程，若非上訴人事先知悉蕭○○等2人係由被上訴人仲介買賣之客戶，且已實際看過房屋，實不可能如此迅速地達成交易⑶綜上可知，證人蕭○○、黃○○、廖○○關於「上訴人
與蕭○○等2人達成買賣合意之後始知蕭○○等2人係由被上訴人仲介買賣之客戶」之證詞部分，與一般不動產交易常情明顯不符，甚有瑕疵，無從為有利於上訴人之認定。而上訴人辯稱其與蕭○○在電話中口頭達成買賣合意後，始知蕭○○等2人為被上訴人帶看之客戶云云，亦與一般不動產買賣交易之常情有違，均無足採。⒍綜上所述，被上訴人主張上訴人在知悉蕭○○等2人係被
上訴人正在仲介買賣系爭房屋之客戶之情形下，仍與蕭○○等2人私下訂立不動產買賣契約，洵堪採憑。
㈡依委託銷售契約書第10條第1款約定：「有下列情形之一者
，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交」。承前所述，上訴人在事先知悉蕭○○等2人係被上訴人正在仲介買賣系爭房屋中之客戶之情形下，未經由受託人即被上訴人與買方辦理訂約事宜，反而私下與蕭○○等2人訂立不動產買賣契約，自屬違反委託銷售契約書第10條第1款之約定。故被上訴人依此約定，請求上訴人給付違約金，核屬有據。
㈢被上訴人請求上訴人依約給付之違約金應予酌減：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。⒉本件被上訴人受上訴人委託仲介買賣系爭房屋，事前已有
張貼廣告於系爭房屋門口，業據證人黃○○證述屬實（見原審卷第142頁反面）；蕭○○等2人亦係因遇見被上訴人公司之職員，而接受被上訴人提供仲介之服務，包含數次帶看、提供房屋稅單及地價稅單、建物測量成果圖、及建物、土地登記謄本等資料，蕭○○並認為被上訴人公司蠻積極的，都有密切連絡，業據證人蕭○○證述如前；另被上訴人亦有將客戶（兄妹）帶看之情形回報上訴人，並與上訴人互有密切之聯繫，亦據證人李○○證述如前，且有上開LINE對話內容可按，足見被上訴人已有為上訴人履行銷售系爭房屋之部分行為。而蕭○○於107年4月19日由被上訴人帶看後，上訴人於知悉蕭○○等2人係被上訴人帶看之客戶之情形下，旋與蕭○○等2人以兩造均知悉之底價1,680萬元達成買賣合意，更於107年4月23日火速簽訂書面合約；此外，上訴人於蕭○○等2人表示願另外支付被上訴人職員曾○○10萬元作為酬謝，上訴人尚且表示不應由其負擔，乃由代書廖○○於不動產買賣契約書註明第15條第3點「買方同意另行支付傳奇房屋仲介服務費10萬元整，鄰居沐澄髮廊仲人費5萬元整，合計支付15萬元整」（見原審卷第61頁）等情，業據證人 廖水木 證述如前，足見上訴人私下與蕭○○等2人進行交易，不願支付仲介費用，實有失誠信。再參以證人李○○證稱兩造最後協調1,650萬元是由上訴人實拿，1,680萬元是兩造同意向外公布的底價，以及本件交易若經被上訴人仲介成功，本得向上訴人收取實際成交價之4%計算之仲介費用等情綜合審酌後，本院認被上訴人依委託銷售契約書第10條第1款約定之銷售總價6%計算違約金100萬8,000元，尚屬過高，應酌減為45萬元。
五、綜上所述，被上訴人依委託銷售契約第10條第1款之約定，請求上訴人給付違約金45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年8月3日起（見原審卷第46頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月1日
民事第七庭審判長法官王銘
法官張國華法官高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳宜屏中華民國108年10月1日