橋頭簡易庭108年度橋簡字第796號民事判決

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　108年度橋簡字第796號
原　　　告　 林晉麒 即 林明正
被　　　告　 張智深
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號房屋騰空
遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬伍仟元，及自民國一○八年十二月十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年七月一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項準
用同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
。但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第436條
第2項、第255條第1項但書第2款定有明文。所謂請求之
基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主張爭點有其
共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而
就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範
圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用
，俾先後兩者請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進
而為統一解決紛爭者，即屬之。查原告起訴時原請求被告騰
空遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號房屋
（下稱系爭房屋），及應自民國108年7月1日起至騰空遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,0
00元。嗣於本院審理中追加聲明：被告應給付原告積欠之租
金45,000元，經核原告追加之聲明與原起訴請求主張所依據
之基礎事實同一，皆係基於兩造間就系爭房屋所為之租賃契
約所生之履約糾紛，核屬請求之基礎事實同一，與前揭規定
相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，兩造簽訂房屋租賃契
約（下稱系爭租賃契約），約定租期自105年9月1日起至
108年9月1日止為期3年，租金每月15,000元，被告於承
租之初曾交付45,000元押租金予原告。惟被告自107年10月
1日起即未給付租金，以押租金抵償積欠之租金後，迄今積
欠租金總額仍達2個月以上，經原告於108年5月23日、同
年5月29日函催未果，以上揭函文對被告為終止系爭租賃契
約之意思表示，並以本件108年12月5日言詞辯論筆錄通知
被告自108年6月30日起終止系爭租賃契約。系爭租賃契約
既已終止，被告自應即搬遷並騰空遷讓返還系爭房屋予原告
。是被告於系爭租賃契約終止前，應依系爭租賃契約約定給
付自107年10月1日起至108年3月31日止（原告僅請求至
此日止）積欠之租金，並將被告前所給付之押租金抵充後共
計45,000元。又被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用系爭
房屋，屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原
告受有損害，原告自得請求被告給付自108年7月1日起至
騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金15,000
元之不當得利。為此，爰依系爭租賃契約及不當得利之法律
關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應騰空遷讓返還
系爭房屋。㈡被告應給付原告45,000元，及自本件108年12
月5日言詞辯論筆錄送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。㈢被告應自108年7月1日起至騰空遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或
陳述。
三、本院得心證之理由
㈠關於請求遷讓房屋部分
⒈按乙方（即承租人）積欠租金達2個月以上，……甲方（即
出租人）得終止租約收回租賃物，系爭租賃契約第11條訂有
明文，此有系爭租賃契約1份在卷可參（本院卷第8頁正反
面）。又承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租
人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限
內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租
金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契
約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2
個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收
回房屋……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2
個月以上時。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民
法第439條、第440條第1項、第2項、第455條前段、土
地法第100條第3款分別定有明文。
⒉經查，原告主張上列事實，業據其提出臺灣高雄地方法院10
5年度雄院公字第000000000號公證書、系爭租賃契約、活
期儲蓄存款影本、新興郵局存證號碼970、1024號存證信函
及回執各1份為證（本院卷第7頁至第15-2頁），經本院核
閱無訛，並有本院108年12月5日言詞辯論筆錄及送達回證
1份在卷可佐（本院卷第45至47頁），堪認被告自107年10
月1日起即未給付租金，以押租金抵償積欠之租金即107年
10月1日起至同年12月31日止合計45,000元之租金後，尚積
欠108年1月1日起之租金，經原告於108年5月23日、同
年5月29日寄發上開存證信函，限被告於文到3日內清償，
如未清償則以上開存證信函作為終止系爭租賃契約之意思表
示，而上開存證信函分別於同年5月24日、同年5月30日送
達被告，即已生催告效力。被告經原告催告後，迄未繳納租
金，所積欠租金業已超過2個月租金總額，則原告主張已以
上揭函文對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，且系爭租
賃契約本應於108年5月31日限期清償之期限到期而被告仍
未清償時終止，惟原告再予寬限1個月，並以本件108年12
月5日言詞辯論筆錄送達被告作為通知被告自108年6月30
日起終止系爭租賃契約之意思表示等語，洵為可採。則兩造
間之租約既已終止，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房
屋。
㈡關於請求給付租金及相當於租金之不當得利部分
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房
屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常
之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。
⒉經查，原告主張兩造間有系爭租賃契約，而系爭租賃契約已
於108年6月30日終止，被告仍持續占用系爭房屋迄今，且
自107年10月1日起迄至108年3月31日止，尚積欠6個月
租金，扣除押租金45,000元後，尚欠租金45,000元等情，業
據其提出系爭租賃契約、活期儲蓄存款影本各1份為證（本
院卷第8至12頁），經本院核對無訛，而被告已於相當時期
受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任
何答辯或陳述，本院依原告上揭證據調查之結果堪信原告上
揭主張為真實，被告自應給付原告其所積欠之租金45,000元
。又被告自108年7月1日起無權占有系爭房屋，已如前述
，原告依不當得利之規定請求被告給付相當於租金之利益，
應為可採。被告依系爭租賃契約應給付每月租金15,000元，
則以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請
求被告應騰空遷讓返還系爭房屋，及應給付原告45,000元，
暨自108年12月11日（本院卷第47頁）起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，並應自108年7月1日起至騰空遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，均有理由，
應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年1月20日
橋頭簡易庭法官蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年1月20日
書記官程淑萍