臺灣士林地方法院小額民事判決 98年度士小字第1706號
原 告 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 陳明宗 律師
被 告 百分百不動產經紀股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國98年11月24日言
詞辯論終結，並判決如下：
主文
被告百分百不動產經紀股份有限公司應給付原告新台幣拾萬元，
及自民國九十八年九月四日起，至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告百分百不動產經紀股份有限公司負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
爭執事項及理由要領
一、原告主張伊於民國98年4月27日，以總價新臺幣（下同）2,
222萬元之價格（其中42萬元為買方仲介服務費，餘2,180
萬元為買受不動產之出價），簽訂買賣議價委託書，委託被
告百分百不動產經紀股份有限公司（下稱：百分百公司）仲
介購買被告丁○○所有，門牌號碼台北市○○區○○○路○
段○○○號13樓、119號13樓房屋、地下1層224號、227號
停車位，及其所坐落之土地（下稱：系爭房地），同時交付
被告百分百公司現金10萬元供居間斡旋，同年月29日，伊接
獲被告百分百公司仲介業務員 吳山樹 所發簡訊，知悉被告丁
○○並未接受上開出價，伊上開出價要約應已失效，原告嗣
於98年5月1日口頭重新向被告百分百公司表示提升總價為
2,230萬元（含買方仲介服務費），並約明：其中買方仲介
服務費不得超過買賣成交總價百分之2，其餘均為買受系爭
房地之出價，惟未另行簽立新的買賣議價委託書，98年5月
3日，被告百分百公司業務員吳山樹再以簡訊通知，買方即
被告丁○○同意2,230萬元（含服務費）成交，伊一直以為
2,230萬元最多扣除買賣成交總價百分之2服務費，其餘均
為系爭房地成交總價（惟對於實際成交金額並不清楚），直
到鈞院98年11月24日言詞辯論時，始知被告丁○○最後售價
竟仍為2,180萬元，伊所加價之8萬元，全數用以填補被告
百分百公司無法向被告丁○○請求賣方仲介服務費之缺口，
伊絕不同意以失效的2,180萬元出價買受系爭房地，而由被
告百分百公司取得伊加價之8萬元，且因之前所簽議價委託
書應已失效，伊不受該議價委託書之約定所拘束，故伊另向
被告丁○○提議，必須使用伊所委任之代書全權辦理簽約及
過戶，且堅持全數買賣價金均委由銀行承作履約保證，然未
獲被告丁○○接受，上開簽約細節買賣雙方尚無共識，系爭
買賣契約顯未成立，被告百分百公司疏未注意，逕將伊所託
付之斡旋金10萬元轉為買賣定金，交付被告丁○○，且因被
告百分百公司內部溝通不良，未於買賣雙方所約定98年5月
11日下午2時之前，及時將住戶規約給伊閱覽，致買賣雙方
無法按時簽訂買賣契約，伊因而受有10萬元之損失（詳如後
述），爰依民法第245條之1第1項第3款、第544條及第
226條第1項之規定，訴請鈞院擇一判決被告百分百公司給
付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利
息；又因伊原誤以為買賣雙方出價一致，遂於98年5月5日
向被告百分百公司業務員吳山樹表示，願於98年5月11日下
午2時與賣方簽訂買賣契約，惟必須於上開簽約時間之前先
將系爭房地之住戶規約給伊閱覽，否則伊不能貿然簽約，惟
因被告百分百公司內部業務員溝通不良，未能於上開簽約時
點之前，及時將住戶規約給伊閱覽，致買賣雙方無法按時簽
約，之後，吳山樹要求伊於簽約之前，需事先將定金金額開
立票據，並將影本交付被告丁○○過目，以取信於被告丁○
○，再訂期簽約，遭伊以不受尊重為由而拒絕，其後，被告
丁○○又要求將履約保證價項先提出其中一成交其使用，伊
亦認為不合理而拒絕，買賣雙方因上開簽約細節暫無共識，
以致並未再約定第2次簽約日期，不料，被告百分百公司突
然於98年5月底，以存證信函向伊表示被告丁○○將沒收10
萬元定金，被告丁○○並於98年6月19日，以存證信函向伊
表示解除系爭買賣契約，伊認為買賣雙方仍在磋商簽約細節
階段，意見難免歧異，伊始終有意願購買系爭房地，並繼續
與被告丁○○洽談買賣條件，毫無反悔解約之意，惟被告丁
○○既然主動解除系爭買賣契約， 伊爰 依民法第259條第1
款、第2款之規定，訴請被告丁○○返還所受領之10萬元，
及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，且上開本息
如由被告其中任何一方給付後，另一方即免給付義務等語。
二、被告百分百公司辯稱：原告交付10萬元保證金，並簽立議價
委託書後，伊公司業務員丙○○即持委託書與賣方即被告丁
○○洽談，一開始被告丁○○要求售價為2,300萬元，並只
同意給付被告百分百公司百分之1服務費，經伊一再溝通，
被告丁○○則要求原告在2,180萬元～2,300萬元之間加價
，伊持續努力協調，被告丁○○答應售價降為2,200萬元，
其中20萬元願作為賣方仲介服務費，直到最後，被告丁○○
才同意實拿售價2,180萬元，至於賣方服務費，由伊公司自
行向買方爭取，但不得超過百分之4，伊確實在買賣雙方之
買賣契約成立後，才於98年5月2日將10萬元交付被告丁○
○，轉為買賣定金之一部分，原告請求伊返還10萬元，並不
合理等語。
三、被告丁○○辯稱：
（一）參照卷內第70頁5月6日吳山樹簡訊內容推知，原告應曾
要求於買賣契約書總價記載為2,230萬元（含服務費），
然因原告不肯於加價後簽立新的買賣議價委託書，被告丁
○○只好配合原告，於原議價委託書上，同意以2,180萬
元之售價簽名成交，又因原告不會同意將加價之8萬元全
數交給被告百分百公司，被告丁○○只好於收受10萬元之
同時，另行簽立修正同意書交付被告百分百公司，同意變
更委託銷售總價修正為2,188萬元，表示日後願將原告給
付價款2,188萬元其中之8萬元轉交被告百分百公司。
（二）兩造所合意系爭房地單純之售價為2,180萬元，伊於98年5
月2日同意以2180萬元出售系爭房地給原告，因此系爭房
地買賣契約業已成立，被告百分百公司依約轉交10萬元給
伊作為買賣定金之一部分，依買賣議價委託書第3條之約
定，原告應於3日內補足買賣總價款百分之5以上為定金
，並出面與賣方簽訂買賣契約書，惟原告多次藉詞拖延，
屢經伊催告，至今仍未依約履行，伊則無任何違約情形，
爰依買賣議價委託書第6條第1款之約定，於合法解除系
爭買賣契約後，沒收原告已交付之價金10萬元，自無庸退
還。
（三）縱認伊解除系爭買賣契約不合法，則系爭買賣契約既未解
除，原告請求伊返還已付價金10萬元，亦與民法第259條
之規定不合。
（四）按買賣議價委託書第5條約定，原告同意委由21世紀不動
產總部特約地政士辦理簽約、移轉登記事宜，伊從未同意
原告另指定其他代書，原告藉詞指定代書，並無理由；而
住戶規約並非簽立不動產買賣契約之必要條件，原告藉詞
審閱住戶規約，亦無理由；且被告百分百公司並無內部溝
通不良問題，至於百分百公司總經理有無向原告賠罪，與
伊無涉。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告最初以總價2,222萬元（含買方服務費）出價，並於
98年4月27日簽立買賣議價委託書，同意以2,180萬元之
價格，委託被告百分百公司仲介購買系爭房地，並約定如
按上開出價成交，原告應給付被告百分百公司仲介服務費
42萬元。
（二）原告上開出價，因被告丁○○要求實拿2,180萬元，致被
告百分百公司無法取得分文賣方仲介服務費，而未能成交
，經被告百分百公司建議原告加價，原告嗣以口頭重新向
被告百分百公司提升總價為2,230萬元（含買方仲介服務
費），並約明：其中買方仲介服務費不得超過成交總價百
分之2，其餘均為系爭房地買賣出價。
（三）被告百分百公司已於98年5月2日，將原告所交付保證金
10萬元轉交被告丁○○，作為買賣定金之一部分。
（四）兩造曾約定於98年5月11日下午2時出面簽訂買賣契約，
惟因被告百分百公司未按原告要求，於上開約定時點之前
，提供系爭房地住戶規約供原告閱覽，致原告拒絕出面簽
約。
（五）被告百分百公司於98年5月26日，以卷內第19頁存證信函
通知原告將由被告丁○○沒收10萬元定金，被告丁○○則
委託律師於98年6月19日，以卷內第22頁以下存證信函通
知原告解除系爭買賣契約，原告已收到上開2份文件。
五、本件應審究之爭點為：
（一）原告與被告丁○○間，就系爭房地之買賣價金是否意思表
示一致？系爭買賣契約是否成立？
（二）如系爭買賣契約成立生效，則原告有無買賣議價委託書第
6條第1款所約定之解約事由？被告丁○○解除系爭買賣
契約是否合法？如系爭買賣契約並未成立生效，則原告訴
請被告不真正連帶給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起算之法定遲延利息，是否有理由？
六、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要
之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要
之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
民法第153條定有明文。經查：
（一）本件原告雖曾以包含買方服務費在內之總價，先後出價2,
222萬元、2,230萬元，然而，買賣雙方間之系爭房地買
賣契約，與買方、仲介公司間之委託仲介契約，乃分屬不
同契約當事人間之2各別獨立契約，因此系爭房地買賣契
約成立與否，端視買賣雙方間對於標的物及價金等必要之
點，是否互相表示意思合致而定，不應以買賣價金與服務
費之金額總和是否一致而認定；況且，原告上開2,222萬
元、2,230萬元之出價，均能進一步清楚區分為系爭房地
買賣價金部分及買方仲介服務費部分，從而，被告丁○○
逕以伊同意在買賣契約書上售價記載為2,230萬元（含服
務費），與原告以2,230萬元（含服務費）之出價一致為
由，主張系爭買賣契約成立，並非可採。
（二）又查，原告最初出價2,180萬元之買賣議價委託書第4條
固然約定：「買方之委託期間至民國98年5月5日12時止
。」，然原告最初出價2,180萬元，因被告丁○○要求實
拿2,180萬元，致被告百分百公司無法取得分文賣方仲介
服務費，而未能成交，經被告百分百公司要求原告加價，
原告口頭重新向被告百分百公司提升總價為2,230萬元（
含買方仲介服務費），並約明：其中買方仲介服務費不得
超過買賣成交總價百分之2，其餘均為買受系爭房地之出
價等事實，既為兩造所不爭執，堪認原告最初2,180萬元
之出價，未獲被告丁○○通知承諾，嗣原告於被告丁○○
承諾前，已另提出新要約（詳如後述），則原議價委託書
上所載有關出價2,180萬元之舊要約，當已失效（至其餘
約款是否全部失效，不在本件認定範圍內），被告丁○○
自無從對於已失效要約為承諾。因認被告丁○○辯稱：因
原告不肯於加價後簽立新的買賣議價委託書，被告丁○○
只好於原議價委託書上，同意以2,180萬元之售價簽名成
交等語，亦難憑以推論系爭買賣契約已因價金意思表示一
致而成立。
（三）按原告上開加價後之主張換算，其應付買方仲介服務費既
不超過買賣成交總價款百分之2，則加價後單純系爭房地
部分之出價價格顯然在2186.3萬元～2230萬元之區間內（
2,230萬÷（1＋2％）＝2,186.3萬），被告丁○○以
2,180萬元之售價向原告之上開新要約為承諾，顯未表示
意思一致，系爭買賣契約並未成立。至被告丁○○是否為
讓被告百分百公司能自原告取得8萬元之賣方仲介服務費
，而另簽立委託銷售契約修正同意書，乃被告間之內部協
議，核與買賣雙方間有關系爭房地價金是否一致之認定，
實不生任何影響。
七、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之
給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受
領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款規定甚
明。原告與被告丁○○間之買賣契約既未曾成立生效，被告
丁○○自無從合法解除系爭買賣契約，而原告始終主張系爭
買賣契約並未成立，經本院命其補正請求之原因事實後（本
院卷宗第42頁），仍數度以書狀及言詞主張依民法第259條
第1款、第2款之規定，訴請被告丁○○回復原狀，返還解
約前所受領之10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲
延利息，顯然於法不合，不能准許。
八、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生
之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條明文規定
。被告百分百公司以不動產經紀為業，對於買賣雙方自應本
於專業知識，以透明、公開交易資訊之誠信方式提供服務，
促成買賣雙方交易成功，惟被告百分百公司業務員吳山樹，
明知賣方即被告丁○○僅同意以實收2,180萬元之價格出售
系爭房地，至於賣方仲介服務費需另要求買方即原告以加價
方式彌補被告百分百公司，始有成交可能，卻隱瞞原告上開
真相，致原告誤以為被告丁○○針對系爭房地部分要求提高
售價，遂將系爭房地原2,180萬元之出價，提高至2,186.3
萬元～2,230萬元之區間，因而造成買賣雙方對於系爭房地
價金不一致而契約無法成立，被告百分百公司對於買賣契約
是否成立，本應詳加確認，且無不能注意之情形，竟因原告
拒絕於加價後重簽新出價之議價委託書，而以被告丁○○逕
於舊議價委託書上簽名同意原告最初出價之方式，認定買賣
契約成立，疏未注意上情，任於98年5月2日將原告所託付
保管之10萬元保證金，作為系爭買賣定金之一部分轉交被告
丁○○，而未能於買賣契約不成立後，將10萬元交還原告，
致原告受有10萬元之損害，從而，原告基於民法第544條之
規定，訴請被告百分百公司給付10萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日即98年9月4日起，至清償日止，按年息百分之五計
算之利息，為有理由，應予准許。
九、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
判決，關於被告百分百公司敗訴之部分，爰依同法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告其餘之訴既
經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
十一、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
書記官 陳麗如
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。