裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第3210號民事判決
裁判日期：民國110年09月03日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3210號原告 曾進城 被告 何台桂 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地如附圖所示編號A部分，面積四十二平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體。
二、被告應給付原告新臺幣捌仟壹佰元。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原聲明：（一）返還原告及社區共有人：臺中市○區○村段○○○○○號土地（下稱系爭土地）。（二）被告應賠償原告新臺幣（下同）171萬3600元為補償賠償金。嗣於民國110年7月30日準備程序時更正聲明為：（一）被告應將系爭土地如附圖（即臺中市中正地政事務所108年10月30日正土測字第000000號複丈成果圖）所示編號A部分面積42平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將該部分土地（下稱系爭占用土地）返還原告及其他共有人全體。（二）被告應給付原告8100元。核原告所為更正後聲明（一）部分，係就地政機關實際測量結果，特定被告應拆除返還之範圍，未變更訴訟標的，僅係補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更；更正後聲明（二）部分，雖為訴之變更，然業經被告同意（見本院卷第339頁），揆諸前揭規定，均應准許。
二、原告主張：被告於106年間購買系爭土地應有部分10000分之952，及其上門牌號碼臺中市○區○○街○○○號房屋（下稱129號房屋），雖登記於訴外人即被告之女 王文鈴 名下，惟上開土地及房屋均由被告實際使用。被告明知129號房屋旁之法定空地（下稱系爭法定空地），屬129號房屋所在之溫馨雅舍社區全體住戶共有，未經其他住戶之同意或經上開社區區分所有權人會議決議，不得擅自占有使用，竟於106年12月間某日，僱工在系爭占用土地上搭建採光罩、鋁門等地上物（即系爭地上物），供自己開設店面及堆置生財器具使用，且被告自108年8月起至109年12月止，更將系爭占用土地出租，每月收取租金5,000元，已妨害其他共有人將系爭法定空地作為停車空間使用。原告為溫馨雅舍社區之住戶，亦為系爭土地之共有人，故原告本於土地共有人之地位，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭占用土地返還原告及其他共有人全體。又原告於108年4月24日登記取得系爭土地應有部分10000分之600，而被告出租系爭占用土地，每月受有5000元之不當得利，則自108年4月24日起至110年
7月23日止，共計27個月，被告受有13萬5000元之不當得利，原告得請求被告返還8100元（計算式：13萬5000元×10000分之600＝8100元）之不當得利予原告。爰依民法第
767條第1項、第821條及第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。
三、被告則以：溫馨雅舍社區共有4戶，除129號房屋外，尚有門牌號碼臺中市○區○○街○○○號、133號、135號房屋（下分別稱131號、133號、135號房屋），其中129號、13
1號、135號房屋係具有獨立通道之店面，而131號、135號房屋之公設部分為地下室及另外1塊法定空地，且該法定空地業經該屋主搭建為室內空間使用；129號房屋之公設部分則為地下室及系爭法定空地。可知溫馨雅舍社區之起造人係將法定空地就近分配予鄰近法定空地之區分所有權人使用，並設定專用，則系爭法定空地確為129號房屋所專用。再者，被告購買129號房屋後，除129號房屋之地下室及系爭法定空地外，其他公設部分均不得進入使用，足認溫馨雅舍社區之公設部分已有實質分權，系爭法定空地確屬129號房屋專用。是以，溫馨雅舍社區之起造人已於第1次申請建物登記時，將系爭法定空地分配予129號房屋使用，並辦理設定專用登記。故被告於辦理129號房屋所有權移轉登記時，系爭法定空地之專用權亦一併移轉予被告，並已辦理產權專有登記，被告使用系爭法定空地為合法。又系爭法定空地依臺中市政府工務局（81）年中工建使字第0600號使用執照存根（下稱系爭使用執照存根）所載，非屬法定停車位之停車空間，而係室外停車空間，依內政部函釋及地方政府實際執行之公告，非法定停車位空間得視同一般區分所有建物。另依系爭法定空地之現場使用狀況及溫馨雅舍社區公設部分之建物登記第一類謄本記載，129號房屋公設範圍包含系爭法定空地上非法定停車位之專用權，係類似建物區分所有權之專有權利，被告得自由使用、收益、處分及排除他人干涉。
故系爭法定空地屬被告所有129號房屋之權利範圍，被告就系爭法定空地具有專用權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告於106年間透過訴外人即永慶房屋學士店仲介 陳伊佑 購買系爭土地（應有部分10000分之952）及129號房屋，並登記於王文鈴名下，上開土地及房屋均由被告實際使用。
（二）原告於108年3月31日購買系爭土地（應有部分10000分之600）及131號房屋；於108年4月24日登記取得系爭土地（應有部分10000分之600）之所有權。
（三）被告於106年12月間某日，僱工在系爭法定空地上搭建系爭地上物供自己開設店面及堆置生財器具使用，占用面積為42平方公尺。
（四）被告自108年8月起至109年12月止，將系爭占用土地出租，目前為不定期限租賃契約，每月收取租金5,000元。
五、得心證之理由：
（一）按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。查被告並不爭執原告為系爭土地之共有人，僅爭執被告就系爭法定空地具有專用權，故非無權占有系爭占用土地，是原告對於系爭占用土地被無權占有之事實無舉證責任，而應由被告就其取得占有係有正當權源之事實證明之，合先敘明。
（二）次按公寓大廈管理條例就約定專用部分定義為公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，而共用部分，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第
4款、第5款分別定有明文，可知共用部分雖非不得由特定區分所有權人使用，惟須經全體區分所有權人同意始得為之。被告固辯稱溫馨雅舍社區之起造人已將系爭法定空地就近分配予鄰近之129號房屋所有權人使用，並提出系爭土地及129號房屋登記第1類謄本、系爭使用執照存根、中央及地方政府之相關函釋及文章為證（見本院卷第11
5至121頁、第131至147頁、第247至264頁、第351至370頁），惟查：
1.觀諸系爭土地登記第1類謄本，其上並無關於系爭法定空地之記載，更未有何約定專用之登記，且系爭使用執照存根，亦未記載有關將系爭法定空地設定予被告專用之文字等節，有上開謄本及系爭使用存照存根附卷可查（見本院卷第35至74頁、第131至135頁），均難認系爭法定空地有約定由被告專用之情形。而依被告所提之129號房屋登記第1類謄本，其上雖有記載「公認持分」、「計算方式」等語（見本院卷第137頁），然該文字係以手寫方式自行加註，而非該謄本之原始內容，亦無法證明系爭法定空地確實係約定由被告專用。又被告雖提出中央及地方政府之相關函釋為證，然上開函釋之內容，係就其他個案在法律適用上之疑義為解釋，均與本件事實之認定無涉，被告欲以抽象之法規函釋，作為證明被告占有系爭占用土地有正當權源之證據，顯有誤會，難認有據。
2.參以證人陳伊佑於臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢署）108年度偵字第28355號竊佔案件中證稱：系爭土地及
129號房屋實際買受範圍依權狀上資料買賣，買的樓層總面積是104.42平方公尺，此面積包含樓層總面積加陽台、騎樓跟地下室，獨立產權包含1、2樓、騎樓、地下室、陽台，旁邊有1個法定空地（即系爭法定空地）是社區共有的，是屬於公設，伊沒有告知被告可以獨立使用， 伊有 強調這是法定空地，有跟被告說法定空地不可以圍起來做個人使用，在買賣契約書上沒有備註，表示根本不在買賣範圍裡等語（見臺中地檢署108年度他字第470號卷【下稱他字卷】第144至145頁），可知被告於購買系爭土地及129號房屋前，即已經由陳伊佑得知系爭法定空地並未約定由129號房屋之所有權人專用。又被告於該案偵查中自承：伊當時看屋，管委會的人出現，說該空地是法定空地，後來陳伊佑說要使用的話，須經管委會同意等語（見他字卷第145頁），益徵當時被告已明知系爭法定空地並未約定由129號房屋所有權人專用甚明，被告卻又於本件抗辯其就系爭法定空地有專用權等節，尚難憑採。
3.至被告另辯稱：溫馨雅舍社區1樓共用部分為520.47平方公尺，129號房屋權利範圍為10000分之1316、131號房屋權利範圍為10000分之822、135號房屋權利範圍為10
000分之966，換算之後，129號房屋可使用之面積為68.49平方公尺（計算式：520.47平方公尺×10000分之1316＝68.49平方公尺，取至小數點下第2位四捨五入）、
131號房屋可使用之面積為42.78平方公尺（計算式：52
0.47平方公尺×10000分之822＝42.78平方公尺，取至小數點下第2位四捨五入）、135號房屋可使用之面積為
50.28平方公尺（計算式：520.47平方公尺×10000分之
966＝50.28平方公尺，取至小數點下第2位四捨五入），而129號房屋多出之面積，即代表系爭法定空地之面積，故被告確實得合法使用系爭法定空地等語。然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，故縱使原告就溫馨雅舍社區1樓共用部分之應有部分面積最大，惟在其他共有人同意之前，被告仍不得主張特定部分之使用收益。又129號房屋多出135號房屋之1樓共用部分面積僅為18.21平方公尺，亦與系爭占用土地面積42平方公尺顯然有別，是被告此部分之抗辯，亦不足為採。
4.從而，被告未能舉證證明占有系爭占用土地係有正當權源，而原告既為系爭土地之共有人，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物及返還系爭土地予原告及其他共有人全體，即有理由。
（三）再按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院109年度台上字第21號判決意旨參照）。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地法第105條準用第97條第1項規定，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限。再於城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開法條規定之限制（最高法院109年度台上字第187號判決意旨參照）。
（四）經查，被告於106年12月間某日，即僱工在系爭占用土地上搭建系爭地上物供自己開設店面及堆置生財器具使用，已妨害其他共有人將該土地作為停車空間之使用，難謂無害他共有人之權利。且被告顯係欲藉由系爭地上物營商而享受商業上之特殊利益，是系爭占用土地之租金，自不受系爭土地申報總價年息10％之限制。參以被告自認自108年8月起至109年12月止，將系爭占用土地以每月5000元之代價出租予第三人營業使用，目前則為不定期限租賃契約等情（見不爭執事項第4點），並衡諸不動產租賃市場，短期內之租金應不至於有大幅度之變動，堪認系爭占用土地於108年間之租金行情應為每月5000元，是原告主張被告自108年4月24日起至110年7月23日止，每月受有5000元相當於租金之不當得利，應屬有據。又原告係於10
8年4月24日始登記取得系爭土地，應有部分10000分之
600，於此範圍內，使用收益之權應歸屬於原告，是原告請求被告返還自108年4月24日起至110年7月23日止，共計27個月相當於租金之不當得利8100元（計算式：5000元×10000分之600×27個月＝8100元），即有理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應將系爭地上物拆除，並將系爭占用土地返還原告及其他共有人全體；依民法第179條規定，請求被告給付8100元，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年9月3日
民事第四庭審判長法官張清洲
法官林金灶法官董庭誌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年9月3日
書記官盧弈捷