臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1742號
原告 黃哲隆
法定代理人 宋淑華
被告 陳星文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣參拾玖萬元，及被告陳星文自民國一百一十一年十二月二十八日起、被告游澤楷自一百一十二年一月九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告游澤楷應自民國一百一十二年一月十六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬伍仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣捌拾玖萬參仟陸佰元由被告連帶負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
六、本判決第一項至第三項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：(一)被告陳星文應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還予原告；(二)被告應給付原告新臺幣(下同)26萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告陳星文應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6萬5000元；(四)願供擔保，請准宣告假執行。嗣因本件租約之相對人為游澤楷，被告陳星文則係連帶保證人及現占有人，原告遂於本院言詞辯論期日陸續追加游澤楷為被告，並追加民法第767條為訴訟標的，及更正訴之聲明，其最後訴之聲明為：(一)被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還予原告；(二)被告應連帶給付原告新臺幣(下同)52萬元及自111年12月20日本院訊問筆錄送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告游澤楷應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6萬5000元，核其請求之基礎事實同一，及擴張應受判決事項之聲明屬，與前開規定並無不合，應予准許。
二、被告游澤楷經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告游澤楷向原告承租系爭房屋，租賃期間自民國108年1月1日起至112年12月31日止，每月租金新臺幣(下同)6萬5000元，每月15日前繳納，押租金13萬元(下稱系爭租約)，被告陳星文則為系爭租約之連帶保證人。詎被告游澤楷自111年5月起，即未依約給付租金，迄原告起訴時，被告遲付之租金額，扣除押租金後，已達2個月以上之租金額，原告以本院111年12月20日訊問筆錄(下稱訊問筆錄)繕本之送達作為催告給付租金之意思表示，並限被告游澤楷於訊問筆錄繕本送達翌日起，7日內給付積欠之租金，如逾期未給付則終止租約，並同時以訊問筆錄繕本作為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約於訊問筆錄繕本送達被告游澤楷翌日起逾7日，因被告游澤楷未給付租金而終止。系爭租約終止後，被告游澤楷即應遷讓交還系爭房屋，而被告陳星文為系爭租約之連帶保證人且為系爭房屋之現占有人，系爭租約終止後已無權占有使用系爭房屋，原告得依民法第767條請求被告陳星文將系爭房屋遷讓返還予原告；又被告游澤楷尚積欠原告52萬元之租金，應依系爭租約給付租金，而被告陳星文為連帶保證人，應負連帶責任；又被告游澤楷迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利，至遷讓返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約、連帶保證、民法第767條、179條之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：(一)被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還予原告；(二)被告應連帶給付原告新臺幣(下同)52萬元及自訊問筆錄送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(三)被告游澤楷應自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6萬5000元。
二、被告之答辯：
(一)被告陳星文則以：伊與被告游澤楷確實沒有支付租金，伊可以先給付原告15萬元，其餘積欠之租金希望能分期給付，希望能與原告和解等語。
(二)被告游澤楷未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出房屋稅繳款書、系爭租約、存證信函為證（見本院卷第4至10頁、第17頁），且為被告陳星文所不爭執，而被告游澤楷經合法送達通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項視同自認，堪認原告之主張為真實。
四、得心證之理由：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。
(二)經查，原告以本院訊問筆錄繕本送達之日為催告及終止系爭租約之意思表示，而訊問筆錄繕本，於111年12月29日寄存送達被告游澤楷，並於112年1月8日生送達效力，有送達證書在卷可參（見本院卷第40頁），斯時扣除已交付之押租金13萬元，被告游澤楷已欠租金逾2個月，原告自得以訊問筆錄繕本送達作為催繳租金之意思表示。又原告於訊問筆錄限被告游澤楷於7日內給付積欠之租金，如未繳交，則終止租約，而被告游澤楷於訊問筆錄繕本送達翌日起7日內，仍未繳交積欠之租金，故系爭租約於112年1月15日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告游澤楷騰空遷讓返還系爭房屋。又被告陳星文為系爭房屋之現占有人，其原係因被告游澤楷同意其使用，而基於占有連鎖關係，合法占有系爭房屋，惟系爭租約業經原告終止，已如前述，則占有連鎖關係，被告陳星文自無合法占有系爭房屋之權源，原告自得本於所有人之地位依民法第767條第1項前段，請求被告陳星文返還系爭房屋。
(三)次查，系爭租約約定每月租金為6萬5000元，被告游澤楷自111年5月起即未給付租金迄系爭租約終止時，尚積欠原告租金52萬元(111年5月至111年12月)，扣除押租金13萬元後，尚積欠原告39萬元，原告自得請求被告游澤楷給付，而被告陳星文為系爭租約之連帶保證人，應就上開租金給付負連帶責任。是原告依系爭租約、連帶保證關係，得請求被告連帶給付39萬元；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於112年1月15日終止，則被告游澤楷自111年1月16日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告游澤楷自112年1月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬5000元，要屬有據，應予准許。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件給付租金債務，其給付雖有確定期限，然迄至本院言詞辯論終結前均已屆期，已如前述，則原告僅請求自訊問筆錄繕本送達翌日起算之利息，應屬有據。而訊問筆錄係於111年12月29日寄存送達被告游澤楷，並於112年1月8日生送達效力，已如前述，另於111年12月27日送達告陳星文本人，有本院送達證書附卷可參(見本院卷第39至40頁)，是被告游澤楷應於112年1月9日、被告陳星文應自111年12月28日起負遲延責任。
六、綜上所述，原告依系爭租約、連帶保證、民法第767條、179條之法律關係，請求如主文第一至三項所示，均有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
八、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。爰就訴訟費用部分諭知如主文第5項所示。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
中壢簡易庭法官張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 9 日
書記官黃建霖