裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第19號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第19號原告 林志誠 訴訟代理人 楊家明 律師
許世烜 律師被告 林鏡川
林宏彬 共同訴訟代理人 陳郁芬 律師
蘇文奕 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國110年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林鏡川、林宏彬應將坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.72平方公尺、權利範圍各1/5之土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告林鏡川、林宏彬負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○○區○○段00地號面積1483.72平方公尺土地（下稱系爭土地）原為訴外人 林連東 （被告之被繼承人）所有，林連東生前於民國104年1月28日將系爭土地以總價金新臺幣（下同）1,250萬元出賣予原告；簽訂買賣契約時，被告二人與其他三名林連東之女兒 林錦裕 、 林錦麗 及 林淑娜 以及林連東之配偶 林劉秀雲 等，均擔任賣方林連東之連帶保證人。簽約後，原告已付第一期、第二期款共計1,000萬元，尚餘尾款250萬元，約定於辦理所有權移轉登記完成後支付【原證1：104年1月28日土地買賣契約書】。嗣因出賣人林連東死亡，林連東之繼承人於109年10月14日完成分割繼承登記，分割繼承為被告二人及林錦裕、林錦麗及林淑娜五人分別共有，應有部分各5分之1【原證2：土地登記謄本】，已可辦理移轉登記程序。然經原告以存證信函催告林連東之繼承人應與地政 士連 繫辦理移轉登記，地政士因久候未獲交付證件，致移轉登記手續遲遲未能完成【原證3：西港郵局第62號109年10月13日發文存證信函及回執】。
㈡、為定紛止爭並實現原告之承買權，原告先向鈞院聲請調解，請求林鏡川、林宏彬，以及林錦裕、林錦麗及林淑娜等五人配合依被繼承人林連東所簽買賣契約辦理所有權移轉登記。然而，僅林錦裕、林錦麗及林淑娜三人同意依約辦理，願各將其持分5分之1移轉登記予原告，原告則同意於登記完成同時支付尾款，就原告與林錦裕、林錦麗及林淑娜部分調解成立【原證4：鈞院109年度新調字第282號調解筆錄】；至於被告林鏡川、林宏彬二人，因仍拒絕辦理移轉登記，而調解不成立【原證5：109年12月22日調解不成立證明書】。因被告二人為出賣人林連東之繼承人，且為買賣契約出賣人之連帶保證人，負有將土地移轉登記予原告之義務。系爭土地既已分割繼承登記為分別共有，得依約辦理所有權移轉登記為原告，為請求被告依約履行，爰提起本件訴訟，請鈞院賜判如訴之聲明。
㈢、原告為要強迫被告履行債務，茲追加給付違約金之聲明：依系爭契約第九條後段約定：「雙方之一方如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾期2日罰遲延金壹萬元」。被告二人受原告之109年10月13日發文存證信函之催告請求應於文到10日内與代書聯繫辦理所有權移轉登記。上開催告函於109年10月14日翌日送達被告二人，則被告二人自109年10月24日起遲延。則被告二人應自109年10月25日起依上揭違約金條款處罰逾期違約金。即應給付原告：自109年10月25日起算，至被告將移轉登記所需文件用印完成並交付原告之日止，按每2日處罰1萬元之違約金。
㈣、原告否認系爭契約中有「解約金」之約定：
①、系爭契約第九條係約定：「賣方違反本契約約定條款或反悔
不賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除契約日起3日内將已收價款全部返還買方並加計一位已收價款為違約金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方得解除契約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾2日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不買或不賣論處。」，由此可知，被告（賣方）得解除契約之前提為：買方違反系爭契約之約定反悔不買。故如買方並無違約反悔不買，賣方即無解除權可言。
②、另外，依系爭契約第九條約定：「賣方違反本契約約定條款
或反悔不賣時，買方得解除契約並要求加倍返還價金」，依文義解釋，此約定顯然為「買方」之權利，而非賣方之權利。況且，豈有違約之一方享有解除權，此無異於鼓勵違約。因此，依系爭契約之約定，賣方並無權利要求加倍退還已收價款而主張解除契約之餘地。
③、原告與土地所有權人林連東訂立系爭契約時，因出賣人林連
東及其配偶子女等人之要求，要待林連東百年以後，由子女辦理繼承登記後，再辦理所有權移轉登記，如此可減省賣方應負擔之土地增值稅。原告乃同意配合，並請林連東之全體繼承人均共同簽名於系爭契約擔任見證人及連帶保證人。因此，系爭契約於104年1月28日即已訂立，總價金1,250萬元原告已於104年支付價金1,000萬元予出賣人林連東，僅保留尾款250萬元未付。故自簽約後，直到被告及林連東其他繼承人辦妥繼承登記前，原告均未催告出賣人交付文件及用印。直到去（109）年林連東去世，完成繼承登記後，原告才於109年10月13日發文催告被告等交付文件及用印。詎料，因為有他人欲出高價購買系爭土地，被告二人雖明知全部簽約及履約過程，且均於系爭契約見證人及連帶保證人欄位親自簽名蓋章，竟仍反悔不賣，更以與其他繼承人間有金錢糾紛為不履約之不實藉口，實在無理。
㈤、觀之内政部國土測繪中心空照圖【原證7】，可知系爭土地未與公路相通，為一袋地，系爭土地未與公路直接相連，必須與鄰地合併使用才能開發利用，故其市場價值當然低於臨路之土地。104年1月27日住商不動產買賣議價委託書【原證8】，足證原告當初購買系爭土地是透過住商不動產（禾立通不動產有限公司）仲介才知悉有此筆土地要出售，並透過房仲公司簽約購買系爭土地。而財政部稅務入口網站之土地增值稅試算【原證9】可知系爭土地在出售予原告時，其前次移轉年期為「66年10月」，公告現值為66元/㎡；訂立買賣契約時之104年公告現值上調至18,900元/㎡，故系爭土地如於104年辦理所有權移轉，應課徵之土地增值稅乃8,834,623元。被告等雖質疑買賣價金偏低，然應考量：①土地未與公路相鄰，須與鄰地合併開發才能利用；②原告配合林連東及全家人之要求，暫不辦理移轉登記，待繼承登記後才移轉所有權之要求，讓被告全家人節稅金額高達將近900萬元，故原告與林連東間之買賣，並無不合理之情形，況系爭契約係經由林連東及其全家人，包括被告2人之同意而簽訂等語。
㈥、聲明（見本院卷第111頁）：
①、被告二人應將其持有坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.
72平方公尺土地所有權應有部分各5分之1（合計5分之2），移轉登記予原告。
②、被告二人應給付原告自109年10月25日起，至交付移轉登記所
需之文件及用印完成之日；或前項移轉登記完成之日止，按每2日1千元計算之違約金。
③、訴訟費用由被告二人負擔。
④、就第二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭土地原為被告2人之父親林連東所有，於104年1月間在被告2人之胞姊林錦裕之主導下，以總價金1,250萬元出賣予原告。然於被告2人之母親林劉秀雲105年5月18日死亡、辦理遺產稅申報時，被告2人才發現林錦裕竟於林劉秀雲生前自其帳戶轉出200萬元給自己，而被視為贈與（被證1），被告林宏彬心覺有異，遂請林連東去申請其永康市農會之帳戶往來明細，因帳戶內有數筆不明之鉅額轉帳、匯款，經向林錦裕詢問結果，其方坦承林連東於104年12月間在其主導下所售出之臺南市○○區○○段0000地號土地所得價款， 林錦裕業 將其中3,000萬元匯出，並表示是林連東同意讓她去貸放金錢收取利息，然卻又表示所得利息自己已花用完畢（被證3），後來林連東於108年3月14日死亡、又辦理遺產稅申報時，被告2人才驚覺系爭土地之公告現值竟高達3千多萬元（被證3），然林錦裕竟主導以1,250萬元之低價出賣予原告，如此成交條件實令人匪夷所思，兼慮及林錦裕先前所為，系爭買賣中當有不可告人之秘密，被告2人爰以此答辯狀之送達為解除契約之意思表示。
㈡、按解約金謂契約當事人之一方為解除契約支付之代價，就其為行使解除權之代價而言，與解約定金相當；但解約定金於訂定契約時交付，屬於要物契約，用以保留解除權之行使，解約金則於解除契約時交付即可，是兩者有所不同。又解約金之支付係以契約之消滅為目的，就債務人而言，履行契約係其原定給付，但亦得給付解約金以代替之（參見 孫森焱 先生著，民法債編總論，下冊，第724頁，89年8月修訂版）。
系爭契約第9條約定：「賣方違反本契約約定條款或反悔不賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除契約日起3日内將已收價款全部返還買方並加計一倍已收價款為違約金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方得解除契約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾2日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不買或不賣論處。」有系爭土地買賣契約書影本在卷可稽，足證兩造之締約真意顯係約定原告如違約不買，得以拋棄已付價金為對價，而行使解除契約權利；被告如違約不賣，亦得以加倍返還已收價金為對價而行使解除契約之權利。故系爭土地買賣契約第9條約定之性質，應係使原告已付價金充作解約金，並非不違約之一方始得行使解除權。而被告2人業以此答辯狀之送達為解除契約之意思表示，顯然系爭土地買賣契約業經被告2人合法解除契約，則原告請求被告2人辦理系爭土地之所有權移轉登記，自屬無理由。至於被告2人於解除契約時，雖然尚未給付已收價金各200萬元與加倍之解約金各200萬元，惟因解約金僅為解約之代價，並非要物契約，不以解除契約之同時給付解約金為生效要件，故被告2人之解除契約仍為合法，併此敘明。
㈢、再者，系爭契約第9條復有約定如遲延給付或交付應交付之文件、用印逾30日時，視為不賣或不買，而原告於109年10月13日曾以存證信函催告被告2人與地政士聯繫辦理移轉登記，然被告2人至今仍未將辦理移轉登記所需文件交付或用印，顯然遲延已逾30日，則依系爭契約之約定，系爭土地買賣契約已視為不賣，被告2人自得以給付解約金即加倍返還已收價款為代價解除契約。
㈣、本件原告主張為強迫被告履行債務，爰依系爭契約第9條後段約定，追加請求自109年10月25日起，至交付移轉登記所需之文件及用印完成之日止，按每2日1萬元計算之違約金云云。惟系爭契約第9條後段係約定：「雙方之一方如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾期2日罰遲延金1萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不賣或不買論處。」於遲延逾30日之情況下，應依不賣之方式處理，則原告依此得請求逾期違約金之日數至多應為30日，逾30日以後即視為不賣，被告2人應得以給付解約金即加倍返還已收價款為代價解除契約，又因此時被告2人應給付解約金，故原告不得再請求違約金。又系爭契約賣方共有5人，如認應給付逾期違約金，被告2人應給付者為每2日以4千元計算之違約金、而非以1萬元計之。另每2日以4千元或1萬元計算之違約金，1年應給付之金額高達73萬元或182萬5千元，顯然高出已收價款400萬元之法定利息太多，請鈞院依民法第252條規定酌減之。
㈤、系爭土地雖然未與公路相鄰，然簽約時之公告現值為2千8百多萬元，何能認1,250萬元之價金係屬合理？又買賣雙方既約定於無增值稅負擔時（即繼承登記以後）再行辦理所有權移轉登記，則雙方亦可於繼承登記以後再行買賣即可，原告可因而減少資金資本，何須急於林連東病重時簽約呢？益徵系爭買賣確實存有不可告人之秘密，否則在被告2人已願意加倍返還已收價金主張解除契約，對原告而言已屬甚佳投資報酬率情況下，原告怎可能仍然表示拒絕呢？至於原告所稱有財團要收購周圍土地乙節，被告2人是辦理繼承登記時才為人告知，且告知之人並表示財團在本件買賣簽約以前即已開始收購周圍之土地，顯然所謂有財團要收購周圍土地乙節，實更加凸顯糸爭買賣確屬不合理。
㈥、又系爭契約第9條約定之解釋，蓋反悔不賣或反悔不買，並非法定之解除契約事由，系爭買賣契約特別將之列出，應係要讓買賣雙方可於反悔不賣或不買時，可以已收或已付價金為對價行使解除契約之權利，否則於反悔不賣時如買方仍選擇解除契約，或反悔不買時賣方選擇解除契約，則雙方已然合意解除契約，又何須於契約特別約定甚至約定反悔不賣或不買之一方尚應支付高額之解約金呢？再者如此解釋系爭契約第9條之約定，對於兩造而言亦屬公平合理等語。
㈦、聲明（見本院卷第107頁）：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張坐落臺南市○○區○○段00地號面積1483.72平方公尺土地原為訴外人林連東（被告之被繼承人）所有，林連東生前於104年1月28日將系爭土地以總價金1,250萬元出賣予原告；簽訂買賣契約時，被告二人與訴外其餘三名林連東之女兒林錦裕、林錦麗及林淑娜、以及林連東之配偶林劉秀雲，均擔任賣方林連東之連帶保證人；簽約後，原告已付第一期、第二期款共計1,000萬元，尚餘尾款250萬元約定於辦理所有權移轉登記完成後支付；嗣因出賣人林連東死亡，林連東之繼承人於109年10月14日完成分割繼承登記，分割繼承登記為被告二人及林錦裕、林錦麗及林淑娜五人分別共有，應有部分各5分之1，已可辦理所有權移轉登記程序，然經原告以存證信函催告林連東之繼承人應與地政士連繫辦理移轉登記，地政士久候未獲被告等交付證件，致移轉登記手續遲遲未能完成；後原告曾向本院聲請調解，請求被告2人及林錦裕、林錦麗及林淑娜五人配合依被繼承人林連東所簽系爭契約辦理所有權移轉登記，其中林錦裕、林錦麗及林淑娜三人已同意依約辦理，願各將其持分5分之1移轉登記予原告，原告則同意於登記完成同時支付尾款各50萬元予其三人而與林錦裕、林錦麗及林淑娜成立調解等情，有104年1月28日土地買賣契約書、土地登記謄本、調解筆錄、西港郵局第62號109年10月13日發文存證信函及回執附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪以認定。
㈡、經查，被告2人於104年1月28日簽訂系爭契約時，分別年約56、55歲，有戶籍資料附卷為憑（本院卷第63、65頁），渠2人學歷分別為大學畢業、高職畢業，為智識正常、社會歷練豐富之成年人，104年簽約時，被告林鏡川為國立醫院之醫師、104年所得為708萬8310元、目前名下財產有房屋五筆、田賦四筆、土地一筆、汽車及投資等項，財產總額為2670萬1510元（同卷第219至224頁）；另被告林宏彬名下財產則有房屋八筆、土地十二筆、田賦三筆，財產總額為6201萬8千元（同卷第177至181頁），足徵被告2人對於不動產交易之事項均具有相當之知識及經驗，衡諸常情事理，渠等於104年1月28日在系爭契約之「見證人兼保證人」欄位親自簽名及用印時，對於以被繼承人林連東為「賣方」之系爭契約之買賣標的即系爭土地之售價與市價是否相當等重要事項，實無不知之理、亦無未經調查率爾簽名之可能。被告2人僅以：系爭契約當時由胞姐林錦裕主導，售價低於公告現值，應有不可告人之秘密等語為由而主張解除系爭契約，並未舉出實證證明系爭契約有何遭詐欺或致意思表示錯誤等之情事，故被告所辯，尚難遽採。又系爭契約與一般不動產買賣契約不同之處，乃在除賣方林連東簽名之外，買方即原告尚要求當時可預見之林連東之全體繼承人（配偶及兄弟姐妹共6人）均以「見證人兼『保證人』」之地位於系爭契約上簽名用印，此有系爭契約書附卷可稽（同卷第21、23頁），復參以線上稅務試算土地增值稅試算表（同卷第125頁），由此足徵原告主張：當時雙方約定暫不辦理所有權之移轉登記，待繼承登記後，才辦理所有權移轉登記，以節土地增值稅將近900萬元乙節，應堪採取。
㈢、次查，觀之系爭契約第9條約定：「賣方違反本契約約定條款或反悔不賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除契約日起3日内將已收價款全部返還買方並加計一位已收價款為違約金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方得解除契約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾2日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不買或不賣論處。」等語在卷（同卷第21頁），是依文義解釋，本件被告為賣方之身分，其反悔不賣時，僅買方即原告取得意定之契約解除權；如原告並無違約之情事或反悔不買之情況，則被告（賣方）即無解除權可資行使。準此，被告2人主張欲以本件之答辯狀繕本送達原告以代解除契約意思表示之到達云云，即與法未合，不生解除契約之效力。
㈣、承上所述，故原告依系爭契約第4、5條約定請求被告2人應將其持有坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.72平方公尺土地所有權應有部分各5分之1（合計5分之2）移轉登記予原告，即屬有據。
㈤、至原告另擴張請求被告2人應給付原告自109年10月25日起至交付移轉登記所需之文件及用印完成之日；或前項移轉登記完成之日止，按每2日1千元計算之違約金部分，觀之系爭契約第9條後段之約定：「如有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，...，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不買或不賣論處。」，而本件被告2人自承：原告於109年10月13日曾以存證信函催告被告2人與地政士聯繫辦理移轉登記，然被告2人至今仍未將辦理移轉登記所需文件交付或用印，遲延已逾30日等語，是則依系爭契約第9條之約定，視為被告不賣，且回歸上述㈢、㈣之內容處理，本件原告既已擇定其不行使契約解除權，而係請求被告2人履行契約，則原告自無重複請求違約金之權利。準此，原告此部分請求即非有理。
四、綜上，原告依據系爭契約之法律關係，請求被告林鏡川、林宏彬應將坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.72平方公尺、權利範圍各1/5之土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至原告其餘之訴，則無理由，應予駁回。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年11月30日
民事第五庭法官吳金芳以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年11月30日
書記官李崇文