臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 106年度員簡字第307號
原 告 余松貴
訴訟代理人 張嘉麟 律師
複代理人 陳建三 律師
被 告 李春吉
訴訟代理人 楊振芳 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋全部遷讓
返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○六年十月十七日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年七月十九日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾玖叁仟伍佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項得假執行，但被告如以新臺幣伍萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
本判決主文第三項得假執行，但被告如按月以新臺幣捌仟元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國93年7月1日向原告承租門牌彰化縣○
○鄉○○村○○路○○號房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間
為93年10月7日至94年6月30日，每月租金新臺幣(下同)
4,000元，至租賃期間到期時，兩造則合意再續約一年，並
約定如有變更得於到期日前，由兩造另行合意。此後兩造則
自94年7月1日起至106年6月30日止，按上開合意方式每年續
約一次，並無再簽署書面契約，兩造仍為定期租賃關係。至
106年6月30日租賃期滿前，原告因有系爭房屋自住需求，告
知被告不再續租，兩造約定租期至同年7月18日屆滿，當日
點交系爭房屋時再收取106年5月、6月之租金。惟被告並未
遵期交還系爭房屋，原告始寄發原證3、原證5之存證信函。
又縱認本件為不定期限租賃，原告亦因有自住需求而終止租
約，爰依系爭租賃契約、所有物及租賃物返還請求權、不當
得利之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、賠償律師費用、
相當於租金之不當得利及違約金。並聲明:(一)被告應將坐
落彰化縣○○鄉○○村○○路○○號房屋全部遷讓返還原告。
(二)被告應給付原告新臺幣5萬元，及自106年10月17日起至
清償日止，按年息5%計算之利息；並自106年7月19日起至遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,000元。(
三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造為定期租賃關係。系爭租賃契約期限屆滿後
，兩造即約定日後每期租賃期間均為1年，期滿如兩造未另
行約定則自動延長1年，故本期系爭房屋之租賃期間應係至
107年6月30日屆滿，原告係因欲將系爭房屋之基地出售建商
以供建屋，始於106年7月之後以存證信函要求被告應於同年
月18日點交返還房屋，本件租賃契約既尚未屆至，原告主張
自屬無理由。又縱認原告主張可採，系爭租賃契約第6條之
違約金過高，應予酌減，且原告請求之律師費，亦應以財政
部國稅局核定之律師執行業務所得35,000元為準。並聲明:(
一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣
告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，兩造於93年簽訂系爭租
賃契約，於94年6月30日期滿後，兩造並未再簽訂書面租賃
契約，被告仍繼續承租系爭房屋，每期為1年等情，兩造間
為定期租賃關係等情，業據其提出系爭房屋房屋稅繳款書、
系爭租賃契約、房屋付款明細表等件在卷可憑，且為被告所
不否認，可堪信為真實。
四、原告另主張其已於106年6月30日當期租賃契約屆滿日前，通
知被告不再續租，兩造並約定被告應於同年7月18日前遷讓
系爭房屋等情，則為被告所否認，故本件爭點厥為:兩造間
之租賃契約是否已到期，茲論述如下:
(一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
兩造間就94年7月1日後之租賃關係，均不爭執係定期租賃關
係，則被告就其抗辯每次租賃期滿兩造未另行約定即自動延
長一年、或原告有同意兩造間之租賃關係延長至107年6月30
日之事實，自應負其舉證責任，惟被告僅空言辯稱兩造之租
賃契約係自動延長，未舉證以實其說，尚難憑採。被告雖抗
辯原告主張之106年7月18日為租約到期日不符合社會常理，
一般租約到期日應為月初或月底到期，且被告尚未找到房子
搬遷，怎麼可能約定1個月又18日的搬遷期，原告係在106年
7月中旬後始告知不再續約等語。惟依兩造間之房屋收/付款
明細欄可知，被告租金每次給付3個月份，係以現金付款並
簽收。而依以往兩造間之收租習慣，應為4至6月份一次於6
月時收取，然被告最後一次以現金支付租金係106年4月，而
106年5、6、7月份租金，則係於106年7月31日以原證4之存
證信函隨函寄送郵政匯票，已與過往之租金給付方式不同，
被告亦稱係因前將租金給付原告遭拒，故以郵政匯票寄送等
情，堪認本應在6月收取之5、6月份租金，應係如原告所述
，兩造間已另約定於106年7月18日房屋點交時再收取5、6月
份之租金，始至106年7月31日原告仍未收取該2月份租金。
再觀之原告主張兩造原約定被告應於106年7月18日返還系爭
房屋，因被告未遵期返還，原告立即於106年7月19日寄發原
證3之存證信函等情，依常理推斷，亦應認原告確係在106年
7月之前，即已告知被告不再續租一事，並通知被告應於106
年7月18日搬遷一事，應屬可採。被告既未能舉證證明兩造
間之租賃契約已延至107年6月30日，則應認兩造間之租賃關
係至106年7月18日已期滿，租賃期限屆滿後，被告自應負遷
讓返還系爭房屋之責。
(二)依系爭租賃契約第12條約定，被告如有違約情事，則應賠償
原告因涉訟所繳納之律師費。原告主張本件訴訟之律師費為
5萬元，被告雖抗辯應僅得以財政部國稅局核定之律師執行
業務所得35,000元等語，惟此部分原告既已提出原證7之律
師費收據，自應認原告之支出即為5萬元，被告所辯，尚非
可採。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占
有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高
情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債
權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權
為之，亦得由債務人訴請法院核減；惟是否相當仍須依一般
客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定
標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減
少其數額，有最高法院79年台上字第1612號、49年台上字第
807號判例可資參考。再依系爭租賃契約第6條約定，如被告
未於租期屆滿後即時遷讓交還房屋，應賠償原告每月租金5
倍之違約金。本件兩造間之租賃關係應至106年7月18日期滿
，被告嗣後繼續占用系爭房屋，受有每月相當於租金4千元
之不當得利；而就違約金之部分，本院審酌兩造間長年之租
賃關係、被告於租賃期限屆滿仍遲未搬遷、原告受損害之情
況等情，認違約金應以每個月4千元為適當，逾此部分之違
約金請求，應屬過高，爰依職權予以酌減。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約、所有物及租賃物返還請求
權、不當得利之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、賠償律
師費用5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月17日起
至清償日止，按年息5%計算之利息、相當於租金之不當得利
及違約金每月合計8千元部分，為有理由，應予准許，逾此
部分之請求，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決
結果不勝影響，爰不一一論述。
七、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行；並准被告為原告預供擔保，而
免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之駁
回而失其附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年1月30日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月30日
書記官施惠卿