裁判字號：臺北高等行政法院98年訴字第863號判決
裁判日期：民國98年10月28日
裁判案由：徵收補償
臺北高等行政法院判決
98年度訴字第863號98年9月30日辯論終結原告甲○○訴訟代理人 朱昭勳 律師被告新竹縣政府代表人乙○○（縣長）住同訴訟代理人丙○○
丁○○戊○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年3月2日台內訴字第0970166560號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：被告所有坐落新竹縣○○鄉○○段568、569地號土地（下稱系爭土地），經新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）民國（下同）95年第4次會議決議96年全縣之公告土地現值區段地價，其中171-1、174地價區段為分別為新台幣（下同）5,000元/㎡，12,000元/㎡，並將568地號土地劃屬第171-1地價區段、569地號土地臨道路18公尺範圍內劃歸174號一般路線價區段，其餘劃屬171-1號○○區段，以各區段公告土地現值計算568地號、569地號宗地之公告土地現值分別為5,000元/㎡，6,729元/㎡，並決議徵收土地地價補償加成標準為該年度公告土地現值加計四成辦理。嗣被告辦理新竹縣湖口〈王爺壟地區區徵收，經內政部96年2月6日內授中辦地字第0960725167號函核准，被告以96年3月14日府地徵字第0000000000B號公告，公告期間自96年3月15日至4月13日止。原告於公告期間內提出異議，主張其所有系爭地號土地之補償價額過低，被告以96年5月7日府地徵字第0960050462號函復原告查復結果其地價並未偏低，原告復於96年6月5日提起復議，案經被告將全案提交新竹縣地評會96年7月30日96年第2次會議復議，會議決議：「依復議評議表照案通過。〈即96年公告土地現值區段地價，171-1地價區段維持為5,000元/㎡，174地價區段維持為12,000元/㎡。〉」被告乃據以97年2月5日府地徵字第0970019070號函（下稱原處分）復原告復議結果。原告不服，提起訴願，遭駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定、原處分及被告96年3月14日府地徵字第096002
09948號關於徵收原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段568、569地號土地徵收地價補償費部分之公告均撤銷。
⒉被告應作成原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段568、569
二筆地號土地徵收地價補償費應為568地號按每平方公尺15,000元、569地號按每平方公尺20,187元，合計再加四成之處分。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：㈠原告主張：
⒈原告所有系爭地號土地，地目為建地，數年前面臨之中正
路拓寬，部分土地被徵收作為道路用地，因而該二筆土地亦面向中正路大道，其進出口大門有15公尺寬，交通便利，且因地目為建地，隨時可申請建築房屋，土地利用價值甚高。隔鄰土地即同段535、537門等地號二筆地目為田，570地號地目為建地，與原告所有土地，在同○○○區段，而此隔鄰土地亦在此區段徵收而同屬住宅區範圍內，惟補償地價款卻高於原告所有土地之補償地價款兩倍以上。然鄰地535、537地號之地目為田，依法不能申請建築房屋，原告所有系爭地號土地價值明顯較高，徵收補償之地價款竟不及於鄰地之一半，顯失公平。
⑴被告就本案系爭中勢段569地號土地公告現值為1平方公尺6,728元，顯不合理。
①經原告現場實地測量結果，如附圖中勢段569地號土
地臨中正路18公尺範圍內劃歸174地號一般路○○區段測定面積應為464.5平方公尺，非被告所測定之41
0平方公尺。
A.標示A部分：為569地號內自中正路深入18公尺之一直線（ab）佔面積之大部分：
44×20.5÷2＝451平方公尺。（此面積包括569地號外之三角地帶即D部分）
B.標示B部分：27×1÷2＝13.5公尺公尺。
C.標示C部分：
2.5×3÷2＝3.75平方公尺。
D.標示D部分：
2.5×3÷2＝3.75平方公尺。以上A＋B＋C－D即為569地號內劃歸174區段之土地面積。故該土地面積為464.5平方公尺。
②按系爭地號94年度之公告現值為6,578元，此有土地
登記第一類謄本可稽，土地登記簿上之公告現值既為6,578，被告豈可因劃歸171-1地價區段而降低為1平方公尺5,000元，被告將公告現值降低，顯於法不合。再者，被告所謂依「評議會」決議，就本案區段徵收系爭地號土地，徵收當其公告現值分別為每平方公尺5,000及6,720元，究竟其平定之根據何在，皆未見被告說明。
⑵且本案系爭地號土地，徵收當期之公告現值分別為每平
方公尺5,000元及6,729元，然將來按都市計畫規劃整理後同地段之預定地價（即徵收後依都市計畫、規劃整理後之抵價地之售價）為25,000元，有「新竹縣湖口（王爺壟地區區徵收抵價地分配街廓位置圖」右下方編號42-6所載價額可稽（紅色圈部分），當期公告現值與將來規劃整理後之預定售價，相差4至5倍，兩者之差距過大，既不公平亦不合理。蓋政府將來規劃整理所需支出費用，不致高達4至5倍。致使被徵收土地之人民，蒙受無可彌補之損失。
⒉被告應依地價調查估計規則第4條、第18條第1項規定調
查本案，惟被告自始未依買賣實例調查，無買賣實例時，亦應依收益實例。所謂收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金對價給付之實例。系爭地號土地及地上建築物於94年7月1日出租與春皇股份有限公司作為廠房使用，每年租金為90萬元，此有「土地廠房租賃契約書」可稽，此為收益實例，惟被告並未就此收益實例為調查，顯有違地價調查估計規則第4條規定。且被告亦從未邀集民眾（包含原告在內）聽取意見，而致原告無法將本件系爭土地之收益實例及租賃關係提出作為地價調查之參考，顯違地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點規定，亦未依上開作業規法第4點規定，匯集民眾反映意見及研處情形提送委員會，程序當然不合法。被告未依上開作業規範第3、4點規定之程序備妥有關資料提送評議委員評議，所謂提請評議委員會評議云云，徒具形式而無實質意義，故決議之公告現值自屬違法。⒊且被告於96年3月14日公告本案時，未將實地勘查之地價
分佈圖及地價區段勘查表供土地權利關係人閱覽，顯未踐行地價調查估計規則第18條第1項規定之調查程序。本案土地位於以開闢道路○○○鄉○○路），其地價與一般地價區段之地價顯有差異，被告是否間本案土地視為繁榮地區，而依當地發展及第價高低情形劃設繁榮街道路○○區段？否則，如認係繁榮街道以外已開闢道路之鄰接土地，亦得於是當範圍劃設一般路線價區段。然被告未依地價調查估計規則第18條規定調查說明本案土地究屬○○○區○○○○街道以外之地區，僅憑法條文字，遽指系爭568地號土地劃為171-1地號零星建築用○○○區段○○○段○○○○號土地劃為跨屬第171-1地號零星建築用地地價區及第174地號一般路線地價區段，顯無法律根據。
⒋按徵收土地之補償地價，若以政府評定之公告現值為標準
，顯失公平。由被告所提之「地價區段勘查表」、「買賣實例調查估價表」、「區段地價估價報告表」可知，中勢段559、629、630、650等地號為農牧用地，於95年4月間移轉時，土地公告現值為2,000元，惟正常買賣單價為6,536元，較公告現值高出3倍多。而629、630、65
0地號土地中部分土地於94年12月間移轉時，公告現值為1,500元，為正常買賣單價為6,578元，較公告現值高出
4倍多。又中勢段第421地號為住宅區，於95年1月間移轉時，公告現值為4,800元，正常買賣單價為15,026元，較公告現值高出3倍多，可知正常買賣價格為公告現值之
3倍，正常交易買賣價格上不至3倍，甚至高至5倍，故本案徵收補償地價實屬偏低，損害人民權益甚鉅。
⒌被告97年5月23日之「訴願答辯書」暨訴願決定書對原告
所一再主張地價之調查應依「地價調查估計規則」第4條之規定辦理，並指摘被告未依該條規定辨理地價調查，均未有任何說明。且被告之訴願答辯書，雖謂本案提請96年
7月30日新竹縣地價及標準地價評議委員會96年第2次會議復議，復議決議「依復議評議表照案通過」云云，惟被告將本案提請「新竹縣地價及標準地價評議委員會」前，並未依相關規定調查評估地價，是則提請決意徒具形式而已，並無實質意義。訴願決定書及訴願答辯對於原告所主張之事實暨聲請調查地價之程序何以不採未說明理由，遽為處分，顯有理由不備之違法。
㈡被告主張：
⒈按平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對
於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」及土地徵收條例第30條第1項、第2項規定「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之」，另土地徵收補償地價加成補償注意事項第7點規定「……已評議確定之加成補償成數，不得更正。」。爰新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值，依平均地權條例第46條規定，經調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經95年12月6日新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4次會議評定公告。又新竹縣各鄉鎮市96年（96年1月1日至96年12月31日）被徵收土地，其徵收補償地價加成補償成數，依土地徵收條例第30條第1項、第2項規定，亦經比照一般正常交易價格後，提交該次地價及標準地價評議委員會議於評議96公告土地現值時評定為4成。
⒉本案土地於辦理96年公告土地現值調整作業，於劃分地價
區段時，攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異，當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共設施、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，並依據地價調查估計規則第18條第2項、第3項規定：「已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。」、「非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區區號。」將本案系爭中勢段
568地號土地劃為第171-1號零星建築用○○○區段○○○○段○○○○號土地雖臨中正路，因該筆土地深度較深，依新竹縣實施地價調查估計作業規定，一般路線價區段劃設之適當範圍，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，得以臨道路18公尺範圍為準，遂據此將中勢段569地號土地於臨道路18公尺範圍內劃歸17
4號一般路線價區段，部分因屬零星建築用地，劃屬第171-1號地價區段。故系爭土地地價區段之劃分依法並無違誤，而原告所指未依程序實地勘查地價分佈等情事與事實不符。
⒊上開第171-1號及第174號地價區段之96年公告土地現值
區段地價，經新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4次會議評定結果，每平方公尺分別為5,000元及12,000元，轄區新湖地政事務所乃續依地價調查估計規則第23條第
2項規定，以區段地價作為宗地單位地價，計算得中勢段
568地號土地96年公告土地現值為5,000元/㎡；依地價調查估計規則第23條第3項規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，以區段地價作為宗地單位地價，計算得中勢段569地號土地96年公告土地現值為6,729元/㎡（劃屬171-1地價區段面積占1250/1660，劃屬174地價區段面積占410/1660，故計算96年公告土地現值為5,000×1250/1660＋1,2000×410/1660＝6729）。另上開中勢段535、537、570地號土地因劃屬第174號一般路線價區段，依地價調查估計規則第23條第2項規定，以區段地價作為宗地單位地價，故其96年公告土地現值為12,000元/㎡。而原告所有中勢段569地號土地劃屬第174號一般路線價區段部分之地價與鄰地535、537、570地號土地之地價並無不同，其569地號整筆土地之單位地價為6,729元/㎡，係按高地價區段（第174號）與低地價區段（第171-1號）所屬面積平均計算而得。至其加成補償成數，新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4次會議考量96年公告土地現值加計4成據以作為徵收補償標準後，其補償地價已達一般正常交易價格，符合土地徵收條例第30條第2項有關比照一般正常交易價格之規定，評定加成補償成數為加發4成，其認定尚屬合宜。是以，系爭土地96年公告土地現值及補償地價其程序於法有合。惟原告系爭土地與其鄰地因劃屬不同地價區段，因其所在區位、土地使用管制、交通運輸或發展趨勢等影響地價因素不同，估算○○○區段地價、宗地單位地價、土地公告現值、徵收補償價額當有不同，是原告將其建地與不同條件下之農地進行比較，陳其系爭土地公告現值及補償價額顯失公平合理等節，顯有錯誤。
⒋有關中勢段569地號區段面積計算及區段地價計算係依地
價調查估計第23條第3項規定，分別按各該區段面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，本案中勢段569地號土地分別劃屬171-1地價區段及17
4地價區段，其劃屬各地價區段面積計算，係由地政區段面積為1250平方公尺，劃屬174地價區段面積為410平方公尺，再加以計算求得宗地單位面積。
⒌本案原告不服被告96年5月7日府地徵字第0960050462號
函復之查處結果，於96年6月5日以異議書敘明不服查處之事由，並請被告提請新竹縣地價及標準地價評議委員會復議，案經被告將本案土地所屬第171-1、174號地價區區地價，提請96年7月30日本縣地價及標準地價評議委員會96年第2次會議復議，復議決議「依復議評議表照案通過。（即96年公告土地現值區段地價，171-1地價區段維持為5,000元/㎡，174地價區段維持為12,000元/㎡）。」，故復議後本案土地96年公告土地現值仍維持不變，其徵收補償價額亦維持不變，並無錯誤。
⒍綜上所陳，本案區段徵收範圍內土地96年公告土地現值已
具公平性及合理性，及本案土地其劃屬地價區區地價評定與復議、及其單位地價計算，皆依規辦理，本件原告之訴為無理由，爰檢同原卷暨案內附件資料乙宗，敬請鑒核並賜予判決駁回原告之訴。
理由
一、原告主張：徵收土地之補償地價，以公告現值為標準，顯失公平，且被告始終未能具體說明系爭土地劃分地價區段之依據，及評定公告現值之標準，自有不法，尤其，系爭土地之鄰地中勢段535、537、570地號土地地目為田，然補償價款為系爭土地2倍以上，自有不公。縱依被告公告之區區地價，經原告實測第569號土地面臨中正路18公尺之面積，第569號土地之宗地地價計算亦有所誤。且系爭土地徵收後，依都市計畫規劃整理後之底價地之售價為25,000元，與徵收當期之公告現值相差甚巨，徵收當期之公告現值顯然過低。再者，系爭地號土地及地上建築物於94年7月1日出租與春皇股份有限公司作為廠房使用，此即為收益實例，被告卻未予調查，顯違地價調查估計原則第4條之規定；此外，被告亦從未邀集民眾聽取意見，而致原告無法將本件系爭土地之收益實例及租賃關係提出作為地價調查之參考，顯違地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點規定，亦未依上開作業規法第4點規定，匯集民眾反映意見及研處情形提送委員會，程序當然不合法。被告未依上開作業規範第3、4點規定之程序備妥有關資料提送評議委員評議，所謂提請評議委員會評議云云，徒具形式而無實質意義，故決議之公告現值自屬違法。被告應就本案原告所有568地號按每平方公尺15,000元、569地號按每平方公尺20,187元，合計再加四成之徵收補償費處分云云。
二、被告則以：本案土地於辦理96年公告土地現值調整作業，於劃分地價區段時，攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，並依地價調查估計規則第9條予以考量。又依地價價調查估計規則第18條第2項、第3項規定，本案系爭中勢段568地號土地劃為第171-1號零星建築用○○○區段○○○○段○○○○號土地雖臨中正路，依新竹縣實施地價調查估計作業規定，將中勢段569地號土地於臨道路18公尺範圍內劃歸174號一般路線價區段，部分因屬零星建築用地，劃屬第171-1號地價區段。故系爭土地地價區段之劃分依法並無違誤。而上開171-1、174號地價區段之公告土地現值區段地價，亦經地價及標準地價評議委員會評定，系爭地號土地之公告現值係依地價調查估計規則第23條第2、3項規定計算得出，並無違誤。又系爭569地號地區段面積計算及地價計算係依地價調查估計規則第23條第3條規定計算得出。至其加成補償成數，經新竹縣地價及標準地價評議委員會會議決議，評定加成補償成數為加發4成，其補償地價已達一般正常交易價格。原告系爭土地與其鄰地因劃屬不同地價區段，因其所在區位、土地使用管制、交通運輸或發展趨勢等影響地價因素不同，估算所得之區段地價、宗地單位地價、土地公告現值、徵收補償價額當有不同，並無顯失公平之情，故原處分及訴願決定並無違誤等語，資為抗辯。
三、原告所有之系爭地號土地，經新竹縣地評會95年第4次會議決議96年全縣之公告土地現值區段地價，其中171-1、174地價區段為分別為5,000元/m，12,000元/m，並將568地號土地劃屬第171-1地價區段、569地號土地臨道路18公尺範圍內劃歸174號一般路線價區段，其餘劃屬171-1號○○區段，以各區段公告土地現值計算568地號、569地號宗地之公告土地現值分別為5,000元/m，6,729元/m，並決議徵收土地地價補償加成標準為該年度公告土地現值加計四成辦理。嗣被告辦理新竹縣湖口〈王爺壟地區區徵收，經內政部核准，被告予以公告，原告於公告期間內提出異議，主張其所有系爭地號土地之補償價額過低，被告以96年5月7日府地徵字第0960050462號函復原告查復結果其地價並未偏低，原告復於96年6月5日提起復議，案經被告將全案提交新竹縣地評會96年7月30日96年第2次會議復議維持原議，被告據以為原處分等情，為兩造所不爭執，並有內政部96年2月6日內授中辦地字第0960725167號函、被告96年3月14日府地徵字第0000000000B號公告、被告96年5月7日府地徵字第0960050462號函、新竹縣地評會95年第4次會議紀錄及96年第2次會議記錄等件影本在卷為憑、為可確認之事實。
兩造所爭執者無非系爭土地經被告徵收，其徵收補償地價應如何計算，其主要爭點即在於地價區段之劃分及地價區段地價之估算。經查：
㈠按土地徵收條例第30條及其施行細則第30條分別規定：「被
徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第30條第1項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。……本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」平均地權條例第10條前段規定「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。……」而上開條例中所謂土地現值之訂定，依據平均地權條例第46條規定，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。而地價查估之方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，則經土地法施行法第40條授權中央地政機關定之，內政部據此頒訂地價調查估計規則，其中第1條、第3條、第4條、第9條、第18條第1項至第3項、第21條、第23條及第24條第1項第1款分別規定：「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」「第3條第2款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。（第3項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區區號。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基○○○區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。第1項第1款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間2項價格之平均數為中位數；實例為1個時，以該實例之土地正常單價為中位數。影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」「宗地單位地價之計算方法如下：一、屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。
二、其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。
三、跨越2個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。四、宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未達個位數四捨五入。」「下列事項應由直轄市或縣(市)地政機關訂定：一、實施地價調查估計作業規定。……」依地價調查估計規則第24條之規定，被告制定新竹縣實施地價調查估計作業規定，其中參、作業程序五、劃分地價區段並填具地價區段勘查表㈠劃分地價區段⑵規定：「地價區段按其所處位置，繁榮程度及地價高低情形，分別依下列規定處理之：①繁榮街道路價區段：指具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形劃設之地價區段，其劃分原則如下：a……c繁榮街道路線價區段，由各鄉（鎮、市主辦人員、課長及主任視實際情況擬定、經地政局複勘後決定。……②一般路○○區段○○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，於適當範圍劃設之地價區段；其適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準。但該筆土地過深或過淺時，得以臨道路十八公尺範圍為準。………」核上開規定為母法授權範圍內技術性、細節性之規定，方法及標準客觀合理，被告據以行使，即符合依法行政原則。
㈡又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依
平均地權條例第38條第1項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利；惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均地權條例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成。
再由土地徵收條例第30條第1項、平均地權條例第10條前段規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，而公告土地現值之查定，應依平均地權條例第46條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區區地價後，始能提交地評會評議、公告確定。再觀之司法院釋字第425號、第440號、第516號解釋及土地徵收條例第30條第1項規定可知，徵收土地應給與之補償，所遵循之原則乃「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」，以當期公告土地現值逕為補償金額，並非無據，惟因公告土地現值既為徵收土地補償地價之標準，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據，併復有平均地權及表彰私權價值雙重性格，評價時不無低於一般正常交易價格之可能，為避免私人財產因徵收損失過重，而有土地徵收條例第30條2項之所由設也，亦即，徵收補償地價，於必要時，得以當期之公告土地現值加成補償，其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照「一般正常交易價格」，提交地評會評定之，藉以平衡公告土地現值與一般正常交易價格之落差。原告泛指徵收土地之補償地價，以公告現值為標準，顯失公平云云，原無足採。
㈢次按，平均地權條例第4條規定：「本條例所定地價評議委
員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」土地法第155條第1項規定：「標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。」乃就評定公告土地現值及徵收補償地價之機關組織，訂有授權規定。依上開授權規定，制有地價及標準地價評議委員會組織規程，其中第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐機關主管人員等。之所以必須如此嚴謹之組織及多元之代表性，在於有關地價核定及徵收補償地價加成補償成數之判斷，除涉及不動產之專業估價外，且有各方經濟勢力之角力，經由委員會作成，乃經由不同屬性之代表，根據不同之見解，透過嚴格程序之要求，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。只是在判斷餘地範圍內，行政法院應就行政機關判斷時，有無遵守法定程序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。
㈣核被告所屬新湖地政事務所辦理96年公告土地現值調整作業
，係以95年9月1日為估價基準日，以鄉（鎮、市、區）為單位，並斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共設施、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素而為勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫。嗣依地價調查估計規則第18條第2項、第3項關於劃設一般路○○區段及同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區區號之規定，以及前揭新竹縣實施地價調查估計作業關於繁榮街道路○○區段○○○路線價區段區分劃設之標準，將本案系爭中勢段568地號土地劃為第171-1號零星建築用○○○區段○○○○段○○○○號土地雖臨中正路（繁榮街道以外已開闢之道路），因該筆土地深度較深，乃以臨道路18公尺範圍為準，而將中勢段569地號土地於臨道路18公尺範圍內劃歸174號一般路線價區段，部分因屬零星建築用地，劃屬第171-1號地價區段。其地價之查估，171-1地價區段依買賣實例為準據，174地價區段無買賣實例，依地價調查估計規則第21條第1項第2款規定，選○○○鄉區○○○區段，而以其區段地價而修正之，其價額分別如事實欄所載，徵收補償之成數乃依此價額加計4成，以達一般正常交際價格，此地價區段劃分、公告現值及徵收補償價額均經地評會評議等節，有地價區段（略）圖、地價區段勘查表、買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表、區段地價估價報告表、新竹縣湖口鄉96年公告土地現值區段地價評議表及新竹縣地評會95年第4次會議記錄可憑。是上開地政機關就系爭土地地價區段劃分及地價區段地價估算程序、悉依前揭地價調查估計規則及被告實施地價調查估計作業規定為之。細繹171-1、174地價區段之買賣實例調查估價表、地價區段勘查表、區段地價估價報告表所示區段地價估價報告表○○○區段地價流程：171地價區段部分，乃蒐集2買賣實例以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價﹔174地價區段因無買賣實例或正常收益實例，乃⑴基準地價區區地價：按選定之基○○○區段○區段地價查填。⑵影響地價區域因素總修正數：按影響地價區域因素分析明細表比較分析目標地價區段與基準地價區段之差異，並計填其區域因素總修正數。⑶調整後價格：以「基準地價區區地價」乘以「影響地價區段因素總修正數」所得之數額分別填載。⑷目標地價區區地價：依所求得之各個調整後價格，綜合分析決定其中一種價格，計算區段地價尾數後，填載目標地價區區地價，並註明決定理由。核其以比較法從事估價時，所進行之情況修正、區域因素修正、個別因素修正（即土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢其他影響地價區域因素等），及期日修正，均無不合法之處。新竹縣地評會依據上述地政機關所提供製作之地價區段及地價評估資料而為評議，其組織合法，且無與影響地價因素為無關之考量，有新竹縣地評會第95年第4次會議出席委員名冊、會議記錄及所附資料為憑，本院就其評議結果自予尊重。原告猶泛稱被告未說明系爭土地劃分地價區段之依據，及評定公告現值之標準，又泛稱新竹縣地評會無充分資料評議云云，然未具體指摘被告上開地價區段劃分及估價程序有何違法，也未具體主張新竹縣地評會究竟漏未評議何種文件資料，自非可採。
㈤原告雖另主張：系爭土地之鄰地中勢段535、537、570地
號土地地目為田，然補償價款為系爭土地2倍以上，實有不公。縱依被告公告之區區地價，經原告實測第569號土地面臨中正路18公尺之面積，第569號土地之宗地地價計算亦有所誤。系爭土地及地上建築物於94年7月1日出租與春皇股份有限公司作為廠房使用，此即為收益實例，被告卻未予調查，顯違地價調查估計原則第4條之規定。被告亦從未邀集民眾聽取意見，而致原告無法將本件系爭土地之收益實例及租賃關係提出作為地價調查之參考，顯違地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點規定，亦未依上開作業規法第4點規定，匯集民眾反映意見及研處情形提送委員會，程序當然不合法。且系爭土地徵收後，依都市計畫規劃整理後之底價地之售價為25,000元，與徵收當期之公告現值相差甚巨，徵收當期之公告現值顯然過低云云。然查：
⑴系爭土地所屬第171-1、174地價區區地價公
告現值及徵收補償價額乃依法為之，並無違誤，業如前述。第171-1號及第174號地價區段之96年公告土○○○區段地價，每平方公尺分別為5,000元及12,000元，以區段地價作為宗地單位地價，中勢段568地號土地全部屬171-
1地價區段，該宗地之96年公告土地現值自為5,000元/㎡；中勢段569地號劃屬171-1地價區段面積占1250平方公尺，劃屬174地價區段面積占410平方公尺，故計算96年公告土地現值為5,000×1250/1660＋1,2000×410/1660＝6729，此合於依地價調查估計規則第23條第3項規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價之規定。原告主張「實測」第569地號劃屬171-1地價區段面積為464.5平方公尺，而非410平方公尺，故宗地地價計算有誤云云，然此「實測」究何所指，核其陳述無非依地籍圖影本粗略劃分簡易幾何圖形之方式計算，而被告關於面積之計算乃採人工方式以求積儀計算，原告既未能指出求積儀計算有何錯誤，當不能以自行計算之方式取代之。
⑵系爭土地之鄰地中勢段535、537、570地號土地全數劃
屬第174號一般路線價區段，有地價區段（略）圖為憑，以區段地價作為宗地單位地價，故其96年公告土地現值為12,000元/㎡。而原告所有中勢段569地號土地劃屬第17
4號一般路線價區段部分之地價與鄰地535、537、570地號土地之地價並無不同，其569地號整筆土地之單位地價為6,729元/㎡，係按高地價區段（第174號）與低地價區段（第171-1號）所屬面積平均計算而得。是原告系爭土地與其鄰地因劃屬不同地價區段，因其所在區位、土地使用管制、交通運輸或發展趨勢等影響地價因素不同，估算所得之區段地價、宗地單位地價、土地公告現值、徵收補償價額當有不同，是原告將其建地與不同條件下之農地進行比較，陳其系爭土地公告現值及補償價額顯失公平合理云云，亦無足採。
⑶另，系爭土地及地上建築物於94年7月1日出租與春皇股
份有限公司作為廠房使用，雖據原告提出土地廠房租賃契約書影本為憑，然該土地及其上建物為原告所有，而原告復為春皇股份有限公司之負責人，是該筆租賃乃關係人交易，難認為正常收益實益﹔是以，171地價區段部分，另以買賣實例估價﹔174地價區段無買賣實例，而原告所提出之收益實例難認正常，不予採記，而以其他基○○○區段地價予以調整，並無違背地價調查估計原則第4條之規定。
⑷又，被告所屬新湖地政事務所為辦理96年土地公告現值作
業，於95年10月24日召開「湖口鄉及新豐鄉96年度公告土地現值暨重新規定地價作業說明會」，送請被告、新竹縣湖口鄉公所、新豐鄉公所予以公告，當日如期進行說明會乙節，有卷附新竹縣湖口鄉96年度公告土地現值暨重新規定地價作業說明會開會通知單、公告文稿及上開會議記錄（該會議記錄日期誤載為96年10月24日）等件影本可按，應認確實踐行地價及標準地價評議委員會評議會議作業規範第3點、地4點規定，於地評會評議地價區段議案前，先行舉辦公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送地評會評議參考之正當程序。
⑸辦理96年公告土地現值作業時（以95年9月1日為估價基
準日），系爭土地尚未依都市計畫規劃整理，徵收後因都市計畫實施而產生之效益，並非96年度公告土地現值作業時所應評估。原告以該區段徵收底價地分配街廓位置圖所示都市計畫實施後同區段之「預定地價」為詞，主張其徵收補償費應依此計算云云，亦無足採。
四、綜上，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法，以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法之虞。原告就系爭土地之徵收補償異議，案經新竹縣地評會96年度第2次會議維持原公告現值，原處分函知原告復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，求就訴願決定、原處分及被告96年3月14日府地徵字第09600209948號關於徵收原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段568、569地號土地徵收地價補償費部分之公告予以撤銷，為無理由，應予駁回。系爭土地之徵收補償應以原處分所示公告現值為計算基準，原告拒不採，主張應以公告現值之3倍加計4成作成徵收土地補償價額之處分，於法顯然有違，為無理由，應併駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年10月28日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法官王立杰
法官許麗華法官楊得君上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國98年10月28日
書記官徐子嵐