裁判字號：最高法院87年台上字第2257號民事判決
裁判日期：民國87年09月24日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決八十七年度台上字第二二五七號
上訴人 林金蓮
李螺玉 陳世芳 陳蘇素玄 被上訴人 趙藤雄 訴訟代理人 陳俊斌 律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一六九號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十七年間分別向被上訴人購買坐落台北縣新莊市○○段
七一、七二、八一、八三號四筆土地上如第一審判決附表（下稱附表）所示之台北加州大廈房屋各一戶。因係預售屋，被上訴人持置於現場之平面圖及營建概要與建材設備說明，向伊解說並保證在建築時所使用之材料及完工後之坪數均與上開圖說相符，伊因滿意房屋所得使用之面積及價格，乃予購買。詎交屋後，伊始發現被上訴人所交付之房屋之私有面積與平面圖所載不符，均有短少情事，其各短少之坪數詳如附表所示。雖被上訴人主張「小公」（樓梯間、電梯間）屬私有面積，惟「小公」係公共設施，非伊私人可以使用之室內面積，被上訴人所為給付顯構成物之瑕疵及不完全給付等情，依民法第二百二十七條、第三百六十條之規定，求為命被上訴人賠償上訴人林金蓮新台幣（下同）九十八萬零四百八十九元、上訴人李螺玉一百零三萬一千一百三十二元、上訴人陳世芳及上訴人陳蘇素玄九十四萬二千一百四十元，並各加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：平面圖係伊放置銷售現場之文宣廣告，供顧客自由取閱，並非據為解說本件買賣契約之內容。且依兩造買賣契約書（以下稱契約書）第十八條約定，平面圖僅供參考，該平面圖既非買賣契約之附件，伊自不受該平面圖之拘束。而兩造契約書內並未具體約定室內、陽台、梯間、走道、公共設施各部分之面積坪數，伊移轉交付上訴人四人之房屋總坪數並無短少，自無瑕疵或不完全給付情事。且系爭房屋已交付五年，早已罹於買賣之六個月及民法第一百二十七條第八款二年之短期時效。況公共設施與室內面積無論就交易價值或契約書第一條約定，均無差別，故就上訴人溢領之公共設施部分，顯構成損益相抵，爰主張按契約書第一條計算價額而與上訴人請求之金額抵銷。另上訴人陳世芳、陳蘇素玄與伊已就所購房屋坪數不足部分完成找補，應認已達成和解，不得再為請求等語，資為抗辯。
原審以：上訴人四人請求被上訴人賠償購屋坪數不足之損害，無非以其向被上訴人購買系爭房屋時，被上訴人持置於銷售現場之平面圖向上訴人說明林金蓮所購房屋之私有面積為四八‧七坪，公共面積為六‧一坪，合計五三‧五坪；李螺玉所購房屋之私有面積為四八‧七坪，公共面積為六‧二坪，合計五四‧九坪；陳世芳、陳蘇素玄所購房屋之私有面積為四五‧六坪，公共面積為七‧五坪，合計五三‧一坪，上訴人已付清價金，被上訴人將系爭房地所有權移轉登記及交付上訴人使用後，上訴人始發現系爭房屋內之私有面積為林金蓮部分四○‧七六坪，李螺玉部分四一‧四二坪，陳世芳、陳蘇素玄部分三八‧一二坪云云為據。惟查被上訴人交付上訴人之房屋面積為：林金蓮部分主建物及附屬建物（三八五二建號）一三四‧七六平方公尺，折計四○‧七六坪。共同使用公共設施三八八二建號一、○三八‧四七平方公尺應有部分萬分之二五○，折計七‧八五坪。三八七九建號一、○○八‧六一平方公尺應有部分萬分之三三，折計一‧○一坪。四六四八建號三、七八四‧九○平方公尺應有部分萬分之三三，折計三‧七八坪。以上主建物、附屬建物及公共設施部分之面積合計五三‧四○坪；李螺玉部分主建物及附屬建物（三八六八建號）一三六‧九二平方公尺，折計四一‧四二坪。共同使用公共設施三八八二建號一、○三八‧四七平方公尺應有部分萬分之二五四，折計七‧九八坪。三八七九建號一、○○八‧六一平方公尺應有部分萬分之三七，折計一‧一三坪。四六四八建號三、七八四‧九○平方公尺應有部分萬分之三七，折計四‧二四坪。以上主建物、附屬建物及公共設施部分合計五四‧七七坪；陳世芳、陳蘇素玄部分主建物及附屬建物（四四四六建號）一二六‧○一平方公尺，折計三八‧一二坪。共同使用公共設施四四五一建號四一五‧九七平方公尺應有部分萬分之四五一，折計五‧六七坪。四四五二建號二、六五五‧三九平方公尺應有部分萬分之九一，折計七‧三一坪，以上主建物、附屬建物及公共設施部分之面積合計五一‧一○坪，有建物登記簿謄本可稽。其中林金蓮、李螺玉部分，未超出契約書第一條約定之百分之一‧五之容許誤差範圍，而與約定相符。陳世芳、陳蘇素玄部分之面積誤差業已找補，為兩造所不爭執。兩造於契約書第一條約定房屋總坪數，並載明約定之房屋坪數「包括室內、陽臺、梯間、走道及其他公共設施等之分擔在內」，有契約書可稽，兩造買賣房屋之面積自應依此約定。契約書第一條既無私有面積之記載，足認兩造無以私有面積即係室內面積之合意訂立契約。至上訴人主張銷售廣告平面圖上所載私有面積即係室內面積一節，則乏依據。又縱上訴人因該平面圖僅區分私有面積、公共面積及合計坪數而為記載，致將私有面積誤認為室內面積，亦僅屬民法第八十八條錯誤之意思表示或民法第九十二條因被詐欺而為意思表示之範疇，尚不足認私有面積即室內面積。況已逾得撤銷意思表示之除斥期間。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第三百五十六條定有明文。林金蓮、李螺玉分別於七十九年十一月、同年九月接受交屋，陳世芳、陳蘇素玄於八十一年三月接受交屋，分別有交屋同意書、交屋證明書可稽，如有上訴人所主張房屋坪數不足之瑕疵，上訴人可即時由所有權狀上之記載與房屋現場之比較而知悉，乃竟未即時通知被上訴人，應視為承認其所受領之物。況林金蓮於七十九年十一月二十七日交屋後，隨即於八十年三月二十五日將系爭房屋讓售予訴外人 陳彥豪 ，並於四月十八日辦理過戶完竣，卻於轉賣他人四年後，始請求被上訴人賠償損害，有違常情。依目前之建築法令及建築技術成規，並無任何有關公共設施占建築物總面積比例應為若干之規定，而如上所述，林金蓮之建物總面積為五三‧四○坪，公共設施面積（包括小公）為一二‧六四坪，公共設施面積占建物總面積之比例為二三‧六七％，李螺玉之建物總面積為五四‧七七坪，公共設施面積為一三‧三五坪，公共設施面積占建物總面積之比例為二四‧三七％，陳世芳、陳蘇素玄之建物總面積為五一‧一○坪，公共設施面積為一二‧九八坪，公共設施面積占建物總面積之比例為二五‧四○坪，目前仿間之公寓大廈建築，其公共設施占建物總面積之比例大都約為二十五％至三○％之間，可見系爭房屋之公共設施比例尚在合理範圍，並無明顯偏高之現象，自難認被上訴人所交付之系爭房屋為不完全給付，或有物之瑕疵。綜上所述，被上訴人所為之給付並無不完全給付或物之瑕疵之情事，上訴人請求被上訴人賠償林金蓮九十八萬零四百八十九元、李螺玉一百零三萬一千一百三十二元、陳世芳及陳蘇素玄九十四萬二千一百四十元，並均加付法定遲延利息，核屬無據，不應准許。第一審判命被上訴人給付林金蓮六十七萬六千零四十七元、李螺玉七十一萬零九百六十六元、陳世芳及陳蘇素玄五十九萬三千五百四十一元，暨均自八十四年七月十三日起之法定遲延利息，尚有未洽；其餘部分為上訴人敗訴之判決，則無不合云云，為其心證之所由得。並說明證人 蔡劍平 為林金蓮之夫，證人 黃祈春 為李螺玉之夫，證人 郭瑞玲 為陳世芳之妻，所為證言均難免偏頗，尚難採信，及買賣房屋，關於「大公」、「小公」所指範圍應依當事人之約定，上訴人所提出之中華民國建築技術學會函所載「大公」、「小公」之解釋係就字義為之而不予採信之理由，因而將第一審所為判決，關於命被上訴人分別向上訴人給付部分廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴；關於上訴人敗訴部分予以維持，改判駁回其上訴，經核於法並無不合。上訴論旨雖謂：事實上持平面圖向上訴人說明並保證私有面積為室內使用部分者，為被上訴人所屬之銷售人員，而非被上訴人，原審竟誤認係被上訴人本人向上訴人說明。又上訴人受領系爭房屋後，即與其他住戶組織自救會，向上訴人及遠東建設事業股份有限公司抗議，此有剪報足憑等情。惟查被上訴人交付予上訴人之系爭房屋，如何合於兩造所訂立契約書第一條之約定，又契約書第一條並無私有面積之記載，且無證據證明平面圖上記載之私有面積即為室內面積等情，業經原審論述綦詳，於法並無違背，故縱持平面圖向上訴人說明者為被上訴人所屬之房屋銷售人員，而非被上訴人本人，亦於上訴人應受敗訴判決之結果不生影響。至於上訴人所提出之中國時報八十二年十一月二十日剪報所載台北加州七、八十位住戶蛋洗建商遠東建設公司，及同年十一月二十七日剪報所載台北加州爆發購屋糾紛，微論新聞紙刊載之消息，欠缺證據能力，不得作為證據使用，而審其內容亦不足資以證明被上訴人於七十九年九月及同年十一月分別交屋予上訴人後，上訴人已從速通知被上訴人謂系爭房屋有上訴人於本件訴訟所主張之瑕疵，自不得據為有利上訴人之論斷。其餘上訴論旨仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年九月二十四日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十月十二日