裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第293號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第293號原告 周仲怡 訴訟代理人 周子康 被告 吳明松
許 吳芙蓉 兼上一人訴訟代理人 吳明宗 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國100年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○號、面積2,881平方公尺、應有部分各0000000分之7405之土地，及其上2411建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○號7樓房屋應分割與被告按所有權應有部分各三分之一保持共有；被告應補償原告新臺幣玖拾陸萬貳仟柒佰叁拾叁元。
訴訟費用新臺幣叁萬柒仟壹佰捌拾元，由被告負擔新臺幣貳萬玖仟零捌拾伍元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○區○○段○○○○號、面積2,881平方公尺之土地
（原告應有部分0000000分之7405），及其上2411建號即門牌號碼臺南市○區○○街○○號7樓房屋（下稱系爭房地）為兩造所共有。而原告與被告吳明松、 許吳芙蓉 、吳明宗之應有部分各為4分之1，兩造就系爭房地並無不能分割之情事，惟兩造間迄今未能達成分割之協議。又系爭房地僅有一個共同出入口，並無個別出入口，本件系爭房地若以原物分割，則將導致標的物之使用無效益，且兩造間並無信任基礎，性質上實難以原物分割，故為發揮上開不動產最大之經濟效用，減少因原物分割所生之無謂損失與交易成本，以期對有限之資源為最有效率之配置與運用，故應予變價分割，並將所得價金按兩造應有部分比例分配為宜，爰依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割。
㈡系爭房地屬於公寓大廈建築，僅有一個出入口，三房兩廳二
廚一衛，如何分割？陽台如何共用？廚房如何共用？且系爭房屋既然無獨立性，即使勉強分割亦無獨立性，更無法登記，是被告主張之分割方案，依法顯屬無據。另被告不詢問原告意見即開價要求原告退出，實無理由，被告若認為其開出之價格合理，原告願以每人85萬元購買其4分之1持分，惟原告不願意以此價格出售。再所有權人應無優劣之別，亦無先後之分，被告若不願意將其4分之1持分以85萬元賣予原告，則何來要求原告一定要出售，是雙方若無法達成共識，應以變價分割始為合理。
㈢為此聲明：⒈請求准將兩造共有坐落於臺南市○區○○段○○
○○號土地（面積2,881平方公尺、應有部分0000000分之7405），及其上臺南市○區○○段2411建號建物（門牌臺南市○區○○街○○號7樓）及同段2425建號建物（應有部分為100000分之1481）及同段2426建號建物（應有部分為100000分之1481），予以變賣，所得價金，按兩造之應有部分之比例分配之；⒉訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
二、被告則辯以：㈠按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項、第3項、第4項分別定有明文。被告提出之分割方案計：依附圖所示斜線編號A部分，歸原告所有，其餘由被告繼續保持共有；另一分割方案為被告共同給付原告80萬元，建物及土地由被告保持共有。
㈡依目前房屋裝修工程、技術之發達，原物分割後，分別設置
獨立出入口、衛浴及廚房，應無困難，且被告主張之分割方案（鈞院卷第56頁），亦為雙方各留下一個陽台；至於內部隔間，則由分割後之所有權人自行決定並裝修之。另被告主張之分割方案若有窒礙難行之處，則另一分割方案應能符合兩造之最大利益，此係因原告依其所有權之價值約為675,200元，被告以80萬元補償原告，原告退出共有，讓被告保持對系爭房地共有，既能使原告獲利，被告亦能繼續保住家產，倘原告認為80萬元之補償金數額太少，被告願以原告提議之金額即85萬元補償原告。況民法第824條規定分割之方式，固然有原物分割或變價後分割之分，但亦包含有用原物分配予部分共有人，然後對未受原物分配之共有人，以金錢補償之方式，是被告提出另一之分割方案並無不可行之處，且對兩造雙方亦屬合理公平。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告經由本院99年度司執字第1127號強制執行事件，拍賣取
得坐落臺南市○區○○段○○○○號、面積2,881平方公尺、權利範圍0000000分之7405之土地，及其上2411建號建物（包括共同使用部分育樂段2425建號之應有部分100,000分之1481；育樂段2426建號之應有部分100,000分之1481）即門牌號碼臺南市○區○○街○○號7樓、權利範圍4分之1之房屋。
㈡坐落臺南市○區○○段○○○○號、面積2,881平方公尺土地，
被告吳明松、許吳芙蓉、吳明宗應有部分權利範圍各為0000000分之7405；臺南市○區○○段2411建號建物即門牌號碼臺南市○區○○街○○號7樓房屋，應有部分權利範圍各為4分之1。
四、兩造爭執事項：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。查系爭房地為兩造所共有，應有部分各四分之一，兩造就系爭房地無法以協議方式分割，且系爭房地並無訂定不分割之期限等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。是原告請求分割系爭建物，自屬有據，應予准許。
㈡又按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲
明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。再按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年度上字第1792號判例意旨參照）。經查：⒈被告雖主張原物分割，將系爭房地逕分由兩造各取得如台
南市東南地政事務所100年8月10日東南地所測字第1000006550號函覆複丈成果圖所示（本院卷第56頁）云云。惟查，系爭房地為數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之區分所有建物；另就專有部分以外，尚有其他不屬於專有部分之附屬建築物，而供區分所有權人共同使用之共用部分等情，業據本院100年7月28日勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場圖1份在卷可憑（本院卷第47-49頁），倘依被告主張之分割方案，則原告所分得之系爭房地主建物B1部分並無大門，須另外增建大門，與被告主張分得之主建物A1部分大門相毗鄰，使用上易生糾紛；且原告所分得之B1部分僅有一房間、陽台及廚房，並無衛浴設備空間，而被告所分得之A1部分並無廚房空間，依被告主張之分割方案兩造所分得之主建物部分均顯然不合於通常一般之居家使用情形，而重大影響系爭房地之經濟價值，本院審酌上情，因認系爭房地不適宜原物分割。
⒉按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項第1款、第3項分別定有明文。
⑴本件原告於本院以99年度司執字第1127號拍賣系爭房地
應有部分四分之一時，因得標而買受系爭房地應有部分四分之一，而成為共有人之一。然系爭房地既為區分所有建物，依系爭房地客觀之格局觀之既有如上述難以分割之情形，又拍賣公告關於使用情形亦記載系爭房地由債務人弟弟居住等情，此均為原告於拍賣前所得預見，原告猶願以總價675,200元買受系爭房地，顯見原告買受系爭房地應有部分係為投資之目的，而非為自住之用。相較於被告係因繼承取得系爭房地而為共有人，此有系爭房地謄本1份附卷可查，故系爭房地所彰顯之意義，除其實際上房地產之價值以外，對被告而言更有先人留予後代子孫房產之傳承意味，況被告吳明松及吳明宗均尚設籍於系爭房地處，如以原告變價分割系爭房地之方案，則系爭房地終遭再度拍賣變價，被告亦因於公開市場未能確定可否拍定取得系爭房地，而使系爭房地對於被告而言之傳承意義不再，僅單方成全原告之投資目的，故原告主張變價分割之方案實無足採。本院斟酌上情，認將系爭房地將原物分配於部分共有人即被告按其應有部分保持共有，而原告因此未能受分配，故以金錢補償之分割方案，同時顧及原告之投資目的，並兼衡系爭房地對被告之情感上之價值，應為最妥適之分割方案。
⑵又系爭房屋部分，經 蔡英士 建築師事務所鑑定之價值為
2,044,000元，有鑑定報告1份在卷可查。審酌原告於特別拍賣程序後之減價拍賣程序以底價拍定取得系爭房屋四分之一，而衡諸常情，系爭房屋應有部分之價值顯低於系爭房屋全部之價值，故以系爭房屋全部為鑑定之價值即上開鑑定結果，計算原告所有系爭房屋應有部分四分之一之價值為適當，故應由被告補償原告511,000元（計算式：2,044,000÷4＝511,000），此足以兼顧原告投資獲利之目的及被告依系爭房屋現有價值取得系爭房地全部之意願，較為妥適。另系爭土地原告於特別拍賣程序後之減價拍賣程序以底價387,200元拍定取得，而因系爭土地本為區分所有建物即系爭房屋所坐落土地相對應數值之應有部分，故價值落差較不若就系爭房屋全部為鑑定之價值多有漲升；況原告既係於系爭房地特別拍賣程序後之減價拍賣程序拍定取得，則系爭房地縱依原告主張變價分割之方案，於將來變價分割之拍賣程序，亦難期待得順利以第一次拍賣程序之底價拍定，故關於系爭土地之價值，即應著眼於原告本於投資之目的於特別拍賣程序後之減價拍賣程序以底價387,200元拍定取得所為金錢之支出，然因原告既係為投資之目的買受系爭房地，故就系爭土地所應補償之金額，除原告買受系爭土地價額之387,200元外，應另加計利息始為妥當。經查，本件訴訟標的價額業經核定為675,200元，故於第二審即行確定，應依據司法院頒各級法院辦案期限實施要點所定民事通常程序第一審1年4個月，第二審2年計算，上開事件訴訟審理期間為3年4個月為計算系爭土地原告未能受分配而補償原告利息之依據，依上開說明計算結果，為64,533元【計算方式為：387,200×5%×(3+4/12）＝64,533，元以下四捨五入】，故就系爭土地未能按其應有部分分配與原告之補償，應以原告拍定取得系爭土地之金額加計利息即451,733元為適當【計算方式為：387,200+64,533＝451,733】。
⑶從而，系爭房地因各共有人均受原物之分配顯有困難，
將原物分配於部分共有人即被告，因原告未受原物之分配，故被告以金錢補償原告之方式為宜，爰依上開說明，被告應補償原告之金額為962,733元【計算方式為：511,000+451,733＝962,733】。
五、綜上所述，系爭房地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系爭房地之實物現狀、現有使用狀況、對外通行問題、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認因系爭房地各共有人均受原物之分配顯有困難，故將原物分配於部分共有人即被告，因依原物為分配之結果原告未受分配，故由被告以金錢補償原告之方式為宜。從而，原告請求應予准許，爰判決如
主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生任何影響，不再一一論述，附此敘明。
七、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件原告雖勝訴，惟因本件係分割共有物涉訟，由敗訴之被告負擔訴訟費顯失公平，本院爰審酌裁判費7,380元及鑑定費用25,000元，為訴訟所必須支出，應依共有人之應有部分比例，依民事訴訟法第80條之1規定，命勝訴之原告亦負擔一部分之訴訟費用；至複丈費用4,800元，係專為被告主張之分割方案所支出，應由被告負擔，故訴訟費用核定為37,180元（即裁判費7,380元、鑑定費25,000元、複丈費用4,800元），應由被告負擔【計算式：（7,380+25,000）×3/4+4,800＝29,085）】，餘由原告負擔，爰確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第二庭法官黃莉莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月2日
書記官王慧萍