裁判字號：臺灣高等法院90年上字第9號民事判決
裁判日期：民國90年07月18日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決九十年度上字第九號
上訴人甲○○被上訴人乙○○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十九日臺灣士林地方法院八十九年度訴字第三八八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，請求塗銷被上訴人於八十年四月二十六日以臺北市士林地政事務
所八十年收件士林字第五九六四號所為附表所示門牌臺北市○○區○○○道○段○○○號建物所有權第一次登記。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳：㈠依六十四年三月十九日上訴人之父 黃普南 （又名 黃光昭 ）所立之遺囑第十項、
第十二項內容觀之，可知黃普南逝世後，系爭臺北市○○區○○○道○段○○○號建物由上訴人繼承取得。因系爭房屋未辦建物所有權第一次登記，依民法第七百五十八條規定，上訴人無待登記即可取得事實上管領力及處分權，故上訴人提起本件訴訟，無當事人不適格之問題。縱認系爭房屋因未辦繼承而屬全體繼承人公同共有，上訴人亦得以遺囑指定執行人及遺產管理人之身分，依民法第八百二十八條第二項之「依其公同關係所由規定之法律或契約得由公同共有人中之一人為之」及「可推定其已得公同共有人全體之同意」規定，而為訴訟當事人。
㈡查七十八年十月八日之不動產買賣契約書係由訴外人 王召齡 無權代理及王召齡與被上訴人、訴外人 王郭 聘及 劉豐市 等人所通謀虛偽訂立：
⒈系爭房屋係七十九年十一月二十八日辦理分割繼承登記，由上訴人單獨繼承
取得。惟七十八年十月八日之系爭房屋買賣契約書上，竟將訴外人 黃成吉 、 黃芬芳 列入契約當事人；且於七十七年七月十五日至十八日期間，上訴人並未在國內，不可能為系爭房屋之買賣監證。況且，系爭房屋於七十九年十一月二十八日協議分割繼承前，並非上訴人所有，自不可能由上訴人為出賣之監證。且系爭房屋買賣契約書後附之黃成吉七十七年元月十五日身分證明，亦已逾六個月之有效期限，皆足證明系爭房屋買賣之不實。
⒉太平洋經濟文化 中心 駐馬尼拉辦事處簽證之委任書，已載明委任事由係「茲
因僑居海外，無法親自申請華僑身分、印鑑證明，經徵得王召齡女士同意，特委任代為申請辦理」，並未提及授權出售系爭房屋事宜。況且，上訴人委任王召齡辦理之事項，係向地政事務所補○○○區○○段○○段○○○○號之所有權狀，與被上訴人提出之七十八年十月八日授權書上所載之「全權處理有關該土地之稅務、出售、繼承、過戶、分割等一切手續」事項無關，足證該授權書為偽造。本件上訴人既未出具委託書委任王召齡出售系爭房屋及其坐落之土地，則王召齡以上訴人、訴外人黃成吉及黃芬芳代理人名義而簽訂之系爭房屋買賣契約書，屬無權代理，對上訴人不生效力。
⒊再上訴人若於七十六年十月八日授權王召齡代理出售系爭房屋及其上坐落之
土地，上訴人焉有可能再於七十七年三月十二日與訴外人 黃緩 即系爭房屋原承租人續訂租約，約定租賃期限自七十七年三月十六日起至七十八年三月十五日止，且在契約中特別約定「在相同價金情況下，承租人有優先承購權」？甚且，在七十七年四月十日應騰空點交系爭房屋前不到一個月之時間與黃緩簽訂租賃契約，而自陷違約？另參諸訴外人王召齡於七十九年六月十九日及同年十一月九日仍分別書具「⑵仰德大道二段土地六張，三張已經申請好新的權狀，現在建設局建管處申請八十七號房屋權狀，等甲○○、黃成吉、黃芬芳本人來台北時，親自去領。黃普南地號二二一，沒有任何權狀，等繼承手續辦妥時，才再申請。⑸士林、天母土地，因繼承手續未辦妥，所以未能辦理。⑼甲○○申請書用便章壹顆。上列書表只限用在申請士林土地及世華股票的繼承手續及辦理過戶給甲○○之用途」、「七十九年十一月九日收到黃成吉印鑑證明及身分證明各一張，辦理松江路二九五－三及二八七－四房屋權狀用，原來七十九年六月底時給付的二張印鑑證明及身分證明作為辦理陽明山房屋申請農舍登記之用」等語，即可推知上訴人確無授權王召齡代理出售系爭房屋及其上坐落之土地。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提：㈠陽明山管理局六二工使字第○三四一號使用執照存根一紙；㈡系爭房屋登記謄本一紙；㈢太平洋經濟文化中心駐馬尼拉辦事處菲經文（六八）字第七二一號函一件；㈣黃普南遺囑一份；㈤最高法院七十九年度台上字第八七五號判決要旨一件；㈥同意書一份；㈦臺北地方法院士林分院七十八年度重訴字第一一一號民事判決、七十八年度自
字第一五○號刑事判決，及本院七十九年度重上字第七三號民事判決各一份；㈧上訴人寄發與被上訴人之存證信函一件；㈨訴外人王召齡七十九年六月十九日、十一月九日書具之字據各一份等為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳：㈠於六十四年四月間黃普南病危時，即將系爭房屋以買賣原因轉讓與上訴人及黃
成吉，並至士林區公所辦理監證，且由上訴人在華僑銀行中山分行甲存帳戶支付房屋契稅及監證費共七萬一千四百二十九元，此有訴外人王召齡提出之陳明書及附件可證。另依臺北市稅捐稽徵處士林分處函覆之主旨：「本市○○區○○里○○○道○段○○○號房屋，最初設籍納稅人黃普南六十四年四月十一日變更為甲○○等二人」所示，及嗣後系爭房屋納稅名義人變更為上訴人與訴外人黃成吉，而系爭房屋買賣契約書上又有上訴人、訴外人黃成吉與被上訴人之監證，且黃普南之遺囑中並未列系爭房屋為遺產之一等情，足以證明系爭房屋於六十四年四月十一日移轉予上訴人與訴外人黃成吉，故本件訴訟應由上訴人與訴外人黃成吉一同提起，方為當事人適格。
㈡系爭房屋及其坐落之土地，於七十六年十月八日由王召齡共同代理上訴人、訴
外人黃成吉及黃芬芳與訴外人 王郭聘 簽訂系爭房地買賣契約書，並以被上訴人為登記名義人，被上訴人依土地登記規則第七十條規定檢具移轉契約書及其他文件申請建物所有權第一次登記，並無不法，此有行政法院七十四年判字第一九七二號判決要旨：「按就未完成總登記之建築物而為買賣，法律上並不禁止買受人逕行辦理第一次所有權登記」可稽。
㈢再系爭房屋所坐落之臺北市○○區○○段三小段二二三地號土地辦理移轉過戶
登記時，上訴人與訴外人黃成吉、黃芬芳均曾在移轉登記書類中之土地、建築改良物買賣所有權契約及委託書上，蓋有上訴人印鑑章，並檢附其華僑之身分證與印鑑證明；且士林區公所所檢送原審法院之系爭房屋買賣所有權移轉契約書之監證資料，亦附有上訴人印鑑證明與華僑身分證明；另在監證申報書、委託書、切結書、訂立契約書上均蓋有上訴人與訴外人黃成吉之印鑑章。由上開印鑑證明、華僑身分證明、系爭房地買賣契約書上，均蓋有上訴人之印鑑章及交付系爭房屋坐落土地之所有權狀之情，上訴人稱不知系爭房屋之買賣，殊非實在。
三、證據：除援用原審提出之證據外，補提：㈠最高法院六十四年度台上字第八十二號判例要旨；㈡ 楊建華 著民事訴訟法要論第二一八頁及民事訴訟法問題研析㈠第二一四頁；㈢訴外人王召齡之陳明書及附件一份；㈣臺北地方法院檢察署八十九年度偵續一字第一九九號不起訴處分書；㈤本院檢察署九十年度議字第九六三號處分書等為證；並聲請函查訴外人 黃景熙 、 黃超媺 之戶籍謄本及申報出生資料，暨聲請訊問證人王召齡。
丙、本院依職權向臺北市稅捐稽徵處函查系爭房屋係何時由原納稅義務人黃普南變更為上訴人及訴外人黃成吉之事宜。
理由
甲、程序方面
一、本件上訴人於原審起訴及提起上訴，核其所受之訴訟利益即為門牌臺北市○○○道○段○○號房屋價額，則本件訴訟自應以系爭房屋之價額作為訴訟標的價額，據以核定裁判費。查系爭房屋於本件起訴時之八十九年度房屋課稅現值為六十二萬三千八百元，業據原審向臺北市稅捐稽徵處士林分處查詢明確，有該分處八十九年五月十八日北市稽士林乙字第八九００八五二七００號函在卷可憑（原審卷第七一頁）。上訴人於原審起訴及提起上訴時，均以系爭建物於六十二年五月二十三日核發使用執照時之工程造價一百一十萬元計算為標的價額，而未將房屋之折舊因素考慮在內，尚有未合。
二、另上訴人於原審起訴時，係主張：門牌臺北市○○○道○段○○○號房屋為其父黃普南建築，惟未辦理保存登記，嗣後黃普南於六十四年四月二十八日去世，系爭房屋為遺產，伊因分割繼承取得系爭房屋之所有權，惟被上訴人為不實之系爭建物所有權第一次登記，爰依侵權行為、不當得利及物上請求權等規定，提起本訴。上訴人於提起上訴後，另以伊為父親黃普南遺產之遺囑執行人及遺產管理人身分，因被上訴人為不實之建物所有權第一次登記，侵害繼承人就系爭房屋之所有權屬，仍依侵權行為、不當得利及物上請求權等規定，訴請被上訴人塗銷系爭房屋之所有權第一次登記，於當事人、訴訟標的、訴之聲明三項訴之要素並未變更或追加，核僅屬補充法律上之陳述而已，被上訴人認已涉及訴之變更、追加，容有誤解，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人起訴主張：建物即門牌臺北市○○區○○○道○段○○○號房屋由伊之父親黃普南（又名黃光昭）於六十二年間申請建築，並於六十二年五月二十三日取得使用執照，惟並未辦理建物所有權第一次登記，嗣黃普南於六十四年四月二十八日去世，系爭房屋由伊分割繼承取得。詎於七十六年十月八日訴外人王召齡竟無權代理上訴人，而與被上訴人、訴外人劉豐市及王郭聘等人以通謀虛偽意思簽訂系爭房屋之買賣契約書，被上訴人其後並於八十年三月二十五日為系爭房屋之第一次所有權登記申請，且於同年四月二十六日完成所有權登記。爰依民法侵權行為損害賠償請求、不當得利返還請求權及所有物返還請求權等，先位請求判令被上訴人將系爭房屋之所有權移轉登記與伊，備位請求塗銷系爭房屋所有權第一次登記等情（原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，惟其後就先位請求部分撤回上訴，而僅就備位請求部分上訴）。
被上訴人則以：系爭房屋於上訴人之父親黃普南過世前，即已轉讓與上訴人及訴外人黃成吉，故系爭房屋並非黃普南之遺產，僅由上訴人一人起訴，當事人不適格。再系爭房屋已經上訴人委任訴外人 王名齡 出售而簽訂買賣契約，此由系爭房屋之買賣契約書上，均蓋有上訴人之印鑑章，並附有華僑證明及印鑑證明，且交付系爭房屋坐落之土地所有權狀等情，上訴人稱不知系爭房屋之買賣，顯然不實；縱使上訴人未委任王名齡出售，惟本件已構成表見代理之情形，被上訴人依土地登記規則第七十條規定檢具移轉契約書及其他文件申請辦理系爭房屋之第一次所有權登記，並無不法等語，資為抗辯。
二、查建物即門牌臺北市○○區○○○道○段○○○號房屋係上訴人之父親黃普南（又名黃光昭）於六十二年間申請建築，並於六十二年五月二十三日取得使用執照，惟並未辦理所有權第一次登記等事實，業據上訴人於原審提出陽明山管理局建築物（六二）工使字第０三四一號使用執照存根一份為證，並為被上訴人所不爭，堪信為真實，可知：系爭房屋之原始建築人為黃普南，縱未經登記，亦由黃普南取得系爭房屋之所有權。
三、又上訴人主張黃普南於六十四年四月二十八日去世，其後經全體繼承人同意分割由上訴人取得系爭房屋之所有權之情，固據被上訴人提出土地登記申請書、繼承系統表、遺產稅繳清證明書、遺產分割協議書各一件為憑（原審卷第十四至十九頁）。被上訴人否認上開文書之真正，於原審對於系爭房屋為黃普南之遺產先雖未爭執（原審卷第一四二頁），惟其後及本審中改辯陳：系爭房屋於黃普南去世前之六十四年四月十一日即轉讓與上訴人及配偶黃成吉共有，非屬黃普南之遺產；縱認系爭房屋屬黃普南之遺產，因黃普南在臺另有子女即繼承人黃景熙、黃超媺二人，上開遺產分割協議未經全體繼承人同意而為無效，上訴人不能單獨取得系爭房屋之所有權等語。經查：
㈠於六十四年四月十一日黃普南尚未去世前，系爭房屋之事實上處分權已轉讓與
上訴人及配偶黃成吉二人，當時尚支出契稅監證費七萬一千四百二十九元，系爭房屋之房屋稅納稅義務人於六十四年四月十一日由臺北市稅捐稽徵處士林分處收件（收文字號第六六六四號），其後變更為上訴人及黃成吉二人等情，業據證人即黃普南之在臺事務代理人王召齡證述在卷（本院卷第一八七頁），並有王召齡於六十四年四月二十三日製作之現金支出傳票影本（本院卷第一九三頁）、臺北市稅捐稽徵處士林分處九十年五月二十二日北市稽士林乙字第九００九二九一００號函（本院卷第二一二頁）附卷可參。雖當時之轉讓原因及契約書，均因逾核課期間而銷燬不存在（本院卷第二一八頁），無直接證據證明黃普南與上訴人、黃成吉間有讓與系爭房屋之事實上處分權之事實，惟參酌黃普南、上訴人二人於六十四年二月二十四日由僑務委員會核發之華僑身分證明書、印證證明書（本院卷第一九四、一九五頁），其上均載明：「為辦理產權移轉」事項；另依契稅條例（六十二年八月三十日修正公布）第二條、第二十八條等規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權時，應申報繳納契稅，且以鄉、鎮區公所為監證，按價抽取百分之一之監證費，系爭房屋既於六十四年四月間王召齡曾開立上訴人於華僑銀行中山分行之支票帳戶支付繳納契稅監證費七萬一千四百二十九元；再輔以上訴人提出之黃普南遺囑（本院卷第一四八至一六一頁），觀察黃普南對於後事、平生紀事、全體繼承人之個性及吩囑均鉅細靡遺，遍觀遺囑全文並未提及臺灣尚有系爭房屋為其遺產一事等情，堪認：於黃普南去世前，黃普南與上訴人、黃成吉間，就系爭房屋應有事實上處分權轉讓之情事。
㈡按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記，致不能辦理所
有權移轉登記（物權登記），該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但讓與人與受讓人間非不得約定將該建築之事實上處分權讓與受讓人。本件系爭房屋由黃普南原始建築，惟未辦理保存登記，於黃普南去世前，系爭房屋之事實上處分權已由黃普南讓與上訴人及黃成吉二人，嗣後黃普南於六十四年四月二十八日去世，則系爭房屋非屬黃普南之遺產。又上訴人及配偶黃成吉二人受讓系爭房屋之事實上處分權，應有部分不明，故依民法第八百十七條第二項規定，推定二人均等，即每人之應有部分為二分之一。另按各分別共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第八百二十一條前段規定甚明，上訴人既為系爭房屋之分別共有人之一，則其主張系爭房屋之所有權屬遭被上訴人侵害，而請求塗銷系爭房屋之所有權第一次登記，核其真意，係對被上訴人就系爭房屋為本於所有權請求之訴訟，則上訴人一人起訴，與前開法律規定相符，尚無當事人不適格之問題。
㈢上訴人雖另主張：系爭房屋實係黃普南之遺產，由伊與其他繼承人協議後分割
繼承取得云云，固有伊向稅捐稽徵單位提出之繼承系統表、遺產分割協議書在卷為憑（原審卷第十六、十八至十九頁）。惟系爭房屋之事實上處分權已於黃普南去世前讓與上訴人、黃成吉二人，故系爭房屋非屬黃普南之遺產，已如前述，且黃普南之繼承人除上訴人提出之繼承系統表所列─在菲律賓之配偶蔡秀華、長子 黃明堂 、次子甲○○（上訴人）、長女 黃明霞 、次女 黃明省 、三女黃明儀外，在臺另有業經黃普南認領之三子黃景熙、三子黃超媺，亦經本院查明，此有該二人之戶籍謄本、出生登記申請書、黃普南（黃光昭）之認領同意書附卷足憑（本院卷第一一六至一二四、一二八至一三一頁、一三四至一三一頁），核與上訴人提出之黃普南遺囑內容記載相符（本院卷第一四八至一六一頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。苟上訴人所述：系爭房屋為黃普南之遺產為可採者，因遺產依法應屬全體繼承人公同共有，共有物之分割協議於法律性質上為處分行為，依民法第八百二十八條規定，應得全體繼承人之同意始可，而上訴人提出之遺產分割協議書並未列黃景熙、黃超媺為繼承人，則該份分割協議書因未得全體繼承人之同意，自屬無效，益徵上訴人主張：伊因遺產分割協議而繼承取得系爭房屋一節，顯非可採。
㈣依上說明，系爭房屋非屬黃普南之遺產，則上訴人基於其為黃普南之遺囑執行
人及遺產管理人身分，主張被上訴人就系爭房屋所為之所有權第一次登記，侵害繼承人之所有權一節，洵非正當。
四、再查被上訴人於八十年三月二十五日提出登記申請書、建物測量成果圖、戶口名簿、使用執照申請書及使用執照等文件，向臺北市士林地政事務所辦理系爭房屋之所有權第一次登記，嗣於八十年四月二十六日經核准登記在案等情，業據原審向臺北市士林地政事務所調閱上開文件屬實（原審卷第七二至八二頁），並有上訴人提出之建物登記簿謄本（原審卷第二十、廿一頁）在卷足考，復為兩造所不爭執，堪信為真。就此，被上訴人主張：因訴外人王郭聘與上訴人、黃成吉及黃芬芳三人之代理人王召齡簽訂買賣契約書，買受系爭房屋及坐落臺北市○○區○○段三小段二二一、二二三地號之土地，指定房屋及土地之登記名義人為被上訴人，又因系爭房屋未辦理保存登記，於七十七年七月二十八日臺北市士林區公所申報辦理監證，其後依規定於八十年三月二十五日提出上開文件辦理系爭建物之所有權第一次登記，並無侵害上訴人之所有權等情，上訴人則否認 伊曾 授權王召齡為代理人出售系爭房屋云云。經查：
㈠上訴人、配偶黃成吉及子黃芬芳為坐落臺北市○○區○○段三小段二二三地號
土地之所有權人，黃普南則為同小段二二一地號土地之所有權，而系爭房屋建築於上開二二三地號土地上，經由訴外人 李丁木 之介紹，於七十六年十月八日上開三人之代理人王召齡與買受人王郭聘簽訂不動產買賣契約書，約定由王郭聘以一千五百萬元之價格買受上開二二一、二二三地號土地及系爭房屋之事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書為憑（原審卷第三八至四一頁），並經證人李丁木於他案（臺灣士林地方法院七十八年度自字第一五０號）中證陳屬實（筆錄見原審卷第四九六頁），復經證人王召齡到庭證述 綦詳 （原審卷第二
三三、二三四頁）。雖上開七十六年十月八日之不動產買賣契約書未附具王召齡之委任狀，其後因代書告知需有授權書，遂由上訴人於七十七年元月十五日出具其上載明：「授權人：：：茲同意坐落於中華民國台北市○○區○○段參小段二二三、二二一地號授權予王召齡小姐：：：全權處理有關該土地、稅務、出售、繼承、過戶、分割等一切手續」等字之授權書，另並有上訴人之授權書、出賣人上訴人、黃成吉、黃芬芳三人之華僑證明書、印鑑證明書交付王召齡，有上開文件在卷足考（原審卷第四四至四七頁）。上訴人在此否認授權書之真正，惟本院將授權書上之簽名（原審卷第四四頁）與上訴人於原審當庭書寫之文字（原審卷第二０九頁）、於本審自認為真正之委任狀（本院卷第二八頁反面）字跡相核對，筆順及筆法均出自同一人之手筆；且授權書上之印文，亦與印鑑證明書上之印文（原審卷第四五頁反面）相符，可見授權書應為真正。另上訴人於七十七年元月十五日之華僑證明書、印鑑證明書等文件（原審卷第四五頁），並非如上訴人指訴係由王召齡向僑務委員會申辦之情，亦經原審向僑務委員會查詢明確，有該會八十九年八月二十四日八十九僑證照字第０四二七二０號函在卷可憑（原審卷第四一四頁）。再查兩造其後於七十七年六月二日就系爭土地、系爭房屋簽訂之買賣所有權移轉契約書（俗稱之公契約）（原審卷第五０四、五０五、一九九頁頁），其上之上訴人、黃成吉、黃芬芳之印文均與渠等之印鑑證明書上之印文均相符。另參酌王召齡並能提出上開三人之土地所有權狀（原審卷第三六四至三六六頁），系爭土地嗣於七十七年六月二十四日移轉登記與王郭聘指定之名義人即被上訴人，且王召齡亦提出系爭房屋之使用執照與被上訴人，被上訴人其後持往辦理建物所有權第一次登記；又上訴人於原審亦自認：「有關先父黃光昭在台投資及產業，數十年來均委由潘曜人及王召齡處理」、「我人在國外，都是委託王召齡為我處理台灣的事，由此曾交結她一些證件、印章」等情（分見原審卷第一八０、二０五頁），則衡諸社會一般常情，上述王召齡出具上訴人之授權書，且提出有關黃成吉、黃芬芳之華僑證明書、印鑑證明書、系爭二二三地號土地之所有權狀、系爭房屋之使用執照等文件，足堪認定王召齡為上開三人之代理人，買受人王郭聘因而與王召齡簽訂不動產買賣契約書，並由李丁木作見證人，買受系爭房屋及坐落之土地，應為可採。
㈡上訴人雖一再否認知悉系爭房屋、土地出售與訴外人王郭聘，指定登記名義人
為被上訴人之事實，惟查訴外人黃緩主張：系爭房地自六十四年起即出租與伊，每年換約，因租約內約定「依相同價金情況下，承租人有優先承購權」，因系爭房地其後竟出賣予王郭聘，並辦妥土地移轉登記與被上訴人等情，黃緩因而於七十八年間列上訴人、王郭聘、被上訴人三人為被告，提起請求撤銷甲○○與王郭聘間買賣系爭房地契約之訴訟，嗣經原審法院七十八年度重訴字第一一一號、本院七十九年度重上字第七三號判決黃緩敗訴確定在案，有上開二份民事判決在卷可稽（原審卷第五十至六二頁）。於上開案件中，上訴人曾手寫授權書，委任 丁俊文 律師（即本件被上訴人之訴訟代理人）為訴訟代理人，亦據丁俊文律師提出授權書之原本為憑（原審卷第一四四頁），雖上訴人到庭否認該授權書之真正，惟本院核對該份授權書之上訴人簽名、印文，與上訴人於原審書寫之文字（原審卷第二０九頁）、於本審自認為真正之委任狀（本院卷第二八頁反面）字跡相對照，筆順及筆法均為同一，應認此份授權書為真正，本件上訴人於上開案件中被列為被告，並參與訴訟，而爭訟事項又係攸關上訴人與王郭聘、被上訴人間買賣系爭房地之事宜，則上訴人諉稱不知，直至八十七年間始知系爭房地登記為被上訴人所有云云，顯不可採。
㈢再查系爭房地自六十六、七年間起，即由上訴人任出租人，出租與印度 商寶塔
國際有限公司，其後再出租與訴外人黃緩，每月租金扣除稅金外實收六萬元，均由上訴人之在臺代理人王召齡存入上訴人於華僑銀行中山分行之帳戶等情，亦經證人 黃召齡 證述明確（本院卷第一八七、一八八頁），並有租賃合約附卷足參（本院卷第二０二至二０四頁）。若上訴人不知系爭房地業已售與王郭聘之情事，則當系爭房地其後無出租之情而無租金收入時，上訴人焉有不向代理人王召齡詢問之理？更何況，系爭房地之買賣契約於七十六年十月八日簽立後，買受人王郭聘即依約簽發以第一銀行南京分行為付款人，票號及金額分別為0000000號、面額二百萬元；0000000號、面額二百萬元；0000000號、面額一百萬元（共計五百萬元）之支票三紙交付作為定金，而該三紙支票嗣經上訴人、黃成吉及黃芬芳三人蓋章先後於七十六年十月十二日、十月二十日及十一月二日提示兌領，亦經被上訴人於黃緩請求塗銷登記案件中提出經付款銀行加蓋印戮兌現之支票正、反面照片六張為證，業據該案判決載述綦詳（本院卷第八三頁反面、第八九頁），足證：上訴人對於系爭房地出售與被上訴人之情，知之甚稔。在此，上訴人雖另以：若伊於七十六年十月八日授權王召齡代理出售系爭房地，焉有可能再於七十七年三月十二日與訴外人黃緩即系爭房屋原承租人續訂租約，約定租賃期限自七十七年三月十六日起至七十八年三月十五日止，且在契約中約定「在相同價金情況下，承租人有優先承購權」，致自陷違約等語置辯。查王召齡於代理賣方與買受人王郭聘在七十六年十月八日簽訂買賣契約書前，曾告知系爭房屋之承租人黃緩，惟黃緩出價偏低，其後因二二一地號土地所有權人為黃普南，一直未能辦妥繼承登記，過戶較麻煩，買方王郭聘曾表示不想買之情況下，王召齡曾出示系爭房地之買賣契約與黃緩，並與黃緩於七十七年三月十二日再訂租賃契約時附註「黃緩可優先承買」之條件，約定租賃期間自七十七年三月十五日至七十八年三月十五日止，但後來王郭聘仍決定買受等情，亦經證人王召齡於黃緩請求塗銷登記訴訟中證陳在卷，有本院七十九年度重上字第七三號判決理由、租賃契約書可參（原審卷第六一、一七四頁）；另參酌買方王郭聘與賣方之代理人王召齡再於七十七年五月三十一日補充協議，其中第一條約定就二二一地號土地不辦理移轉登記，價金減少四十萬元，第四條約定俟二二二地號及系爭房屋辦妥過戶登記時，賣方應會同買方辦理租約更名事宜，同時房租轉由買方收取等語（本院卷第四二頁），足徵：系爭房地買賣契約之雙方於簽約後至七十七年五月三十一日止，仍未辦妥二二三地號及系爭房屋之移轉登記手續，復因買方王郭聘曾有表示不買之情，則上訴人之代理人王召齡在未辦妥登記前再與承租人黃緩簽訂租約約定承租人有優先購買權，與常情尚無違背；縱令王召齡代理上訴人與黃緩再於七十七年三月十二日簽訂租約，惟此亦為買方王郭聘所明知，兩造並於其後之補充協議中表明買賣不破租賃之原則，即黃緩之租賃契約對於買方仍為有效之意旨，可見：上訴人之代理人王召齡與黃緩再訂租約時，因思及王郭聘有不買系爭房地之可能，因而於租約上附註「承租人可優先承買」之條件，有其原因及背景存在，並非故意陷上訴人於違約之境，其後與王郭聘之補充協議亦已就系爭房屋有租約存在之問題予以解決。故上訴人所辯，尚非可採。
㈣上訴人另舉王召齡於七十九年六月十九日、十一月九日書寫之字條內容（原審
卷第一九０、一九一頁），證明伊並無委任王召齡為代理人出售系爭房屋云云。經查該字條係上訴人夫婦來臺時，唸與王召齡所書寫之事實，業據證人王召齡證述在卷（本院卷第一八九頁）。本件上訴人於七十七年元月十五日書立授權書授權王召齡為代理人，且黃成吉交付七十七年元月十五日之華僑證明書、印鑑證明書及系爭房屋坐落之土地所有權狀等文件予王召齡，衡諸社會常情，已堪認定王召齡亦為黃成吉之代理人，是依憑事證及證物足認王召齡有權代理上訴人及黃緩二人出售系爭房屋及土地，則王召齡於其後之七十九年間書寫之私文書，尚不足以推翻前開認定之事實。
㈤又本件上訴人、黃成吉、黃芬芳、 黃禮密 等人對被上訴人、王郭聘等人提起涉
嫌偽造文書、詐欺等罪之告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，最終並經臺灣高等法院檢察署駁回上訴人之再議而確定在案，有該署八十八年度偵續字第一九０號、八十九年度偵續一字第一九九號不起訴書處分書、臺灣高等法院檢察署九十年度議字第九六三號處分書多份附卷足考（原審卷第六三至六六頁、本院卷第一六七至一七五頁、第二二八至二三三頁），其內亦認定被上訴人、王郭聘就系爭房地之買賣契約並無任何偽造文書、詐欺之犯行甚明。
㈥綜上所云，可知：七十六年十月八日王郭聘與上訴人、黃成吉、黃芬芳之代理
人王召齡簽訂系爭房地之買賣契約，其後依約於七十七年六月二十四日將系爭土地辦理移轉登記與指定名義人即被上訴人，兩造並於七十七年七月二十八日向臺北市士林區公所為買賣監證之申報，堪認系爭房屋之事實上處分權已由上訴人及黃成吉轉讓與被上訴人。按就未完成總登記之建物為買賣，法律上並不禁止由買受人逕行辦理第一次所有權登記，行政法院七十四年度判字第一九七二號判決明揭此旨。系爭房屋一直未辦理保存登記，則被上訴人於八十年三月二十五日依地政事務所之規定，檢具相關文件，以買受人之身分申辦系爭房屋之所有權第一次登記，被上訴人並無侵害上訴人之系爭房屋事實上處分權能之情事，亦與民法第一百七十九條規定之不當得利要件有間；被上訴人既以買賣契約之法律關係受讓系爭房屋之事實上處分權，是上訴人已非系爭房屋之事實上處分權人，則上訴人自無從主張民法第七百六十七條之物上請求權，亦屬灼然。
五、末查本件上訴人於七十八年間即已知悉黃緩請求撤銷上訴人、王郭聘間系爭房地買賣契約之訴訟，並委任丁俊文律師為訴訟代理人，衡情應會查詢訴訟進行之情形及結果，故上訴人於上開案件涉訟時，對於系爭房地已經代理人王召齡出售與王郭聘，並指定登記名義人為被上訴人等事項已知之甚明，故縱如上訴人所述：被上訴人為系爭房屋之所有權第一次登記，侵害伊之所有權，亦因上訴人於七十八年間即已知悉，竟遲至八十九年四月六日始基於侵權行為之規定提起本訴，顯逾民法第一百九十七條第一項規定之二年時效期間，故被上訴人所為時效之抗辯，有其依據。
六、綜上所述，上訴人基於侵權行為、不當得利及物上請求權等規定，訴請被上訴人將系爭房屋之第一次所有權登記塗銷，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與結論不生影響，爰不一一論述。
丙、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年七月十八日
民事第四庭
審判長法官楊豐卿
法官張蘭法官林金吾右正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國九十年七月十八日
書記官張淑芳