裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第207號民事判決
裁判日期：民國103年07月17日
裁判案由：返還房屋
臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第207號原告 林光智 訴訟代理人 陳友炘 律師被告 王雪紅 訴訟代理人 郭緯中 律師
古健琳 律師 林敬倫 律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國103年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一至四樓房屋返還原告。
被告應自民國一百零三年三月二十六日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二於原告以新臺幣陸佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣貳仟零肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國102年12月13日與被告訂立房屋租賃契約（下稱
系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號1-4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年4月起至118年3月31日止，前5年租金每月4萬2,000元，第6年起每隔3年調漲租金2,000元。並於系爭租約第9條約定「房屋有改裝之必要時，乙方（即被告）應取得甲方（即原告）同意後自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」。
㈡系爭房屋原告並未對外進行招租，與被告間原亦不相識，乃
於102年12月13日上午接獲被告電話表明其透過打聽輾轉取得原告電話，因有承租之意願，希能立即至系爭房屋看看。原告不疑有他，立即配合於同日下午2時30分進行看屋。被告於看屋後，隨提出系爭租約空白紙本，經兩造當場填載完畢後，完成系爭租約之簽署。而被告於租屋時，並未向原告表明用途。雙方簽約後，被告即以要帶設計師來看屋以便進行裝潢為由，向原告拿取鑰匙。詎被告既未再取得原告同意，亦未向新北市政府申請室內裝修許可，即將系爭房屋內部所有設施（除建物之樑柱及外牆）盡皆拆除，殆無所留。是原告發函催促被告依系爭租約約定履行，否則將依法終止系爭租約，然被告迄今猶未停工，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之主張，並本於租賃物返還請求權向被告為返還系爭房屋之請求。
㈢又被告於向原告租屋時並未說明使用或裝修之形態，而依系
爭租約第9條之記載亦使原告認其將以系爭房屋原有間形態繼續使用。詎被告於締約後即將隔間全部拆除，大興土木，顯有故意欺瞞原告之情，原告併依民法第92條第1項規定以起訴狀繕本送達，為撤銷系爭租約意思表示。則於系爭租約撤銷後，原告亦得依民法第179條規定請求被告將系爭房屋返還原告。
㈣又系爭租約經原告合法終止或撤銷後，被告已無法律上原因
繼續占有系爭房屋，其繼續占有系爭房屋拒不歸還原告應認受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，爰併本於民法第179條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日（即103年3月26日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元相當於租金之利得。
㈤併為聲明：除供擔保金額外如主文所示。
二、被告抗辯：㈠兩造於102年12月13日簽署系爭租約時，肇於系爭房屋屋齡
已達40餘年，並因滲漏水產生壁癌、發霉、木板隔間有白蟻蟲柱腐朽、電線陳舊與供電設備老舊及水管亦有腐蝕等情狀，而不適合居住，故雙方均認定系爭房屋有進行整修裝潢之必要，雖兩造並未就詳細修計劃進行討論，然原告已同意如何裝修均由被告決定之，是兩造乃約定自簽約日起至103年3月31日止，原告應先將系爭房屋無償提供予被告先行僱工整修，以利日後承租使用，被告自103年4月起再按月付租4萬2,000元。被告並於締約日交付1年份租金支票12紙（面額均4萬2,000元）及面額8萬元押租金支票1紙予原告收執，原告則將系爭房屋鑰匙、電動門遙控器交付被告，同意被告進行裝潢作業。
㈡詎於被告僱工整修之際，原告竟於102年12月22日以存證信
函通知被告系爭租約僅為草約，因條件談不攏即刻解除。然經被告委請律師發函告知，系爭租約並非草約，而係本約，應不容原告任意曲解等情。惟原告仍不顧雙方締結系爭租約之真意，又於102年12月25日無預警僱請鎖匠更換門鎖及電動門密碼再以存證信函重申契約已解除。被告乃再委請律師函覆原告通知系爭租約仍有效存續，以維被告權益。
㈢即本件兩造簽訂系租約時，被告已就系爭房屋之使用或裝修
與原告溝通意見，原告明知被告承租系爭房屋後1樓欲開設便利商店，2至4樓則充作住家一節，更據原告書明於假處分聲請書中，本無原告所指被告故意隱匿房屋使用狀態重大訊息之民法第92條第1項詐欺情事。併承前述肇於系爭房屋老舊，故原告給予相當無償整修期，而拆除室內隔既屬進行裝修必然之過程（被告係拆除已腐朽木板隔間，改以磚造隔間代之，並非將室內隔間全部拆除為使用。），原告空言其無同意被告進行裝修，並無可採。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於102年12月13日與被告訂立系爭租約，約定由原告將
系爭房屋出租予被告，租期自103年4月起至118年3月31日止，前5年租金每月4萬2,000元，第6年起每隔3年調漲租金2,000元。並於系爭租約：
⑴第9條約定「房屋有改裝之必要時，乙方（即被告）應取
得甲方（即原告）同意後自行裝設，但不得損害原有之建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」。
⑵第11條約定「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因
天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負賠償之責。」⑶第14條約定「甲乙各方遵守本契約各項之規定，如有違背
任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等情，並有系爭租約（詳原證1）附卷可佐。
㈡兩造簽署系爭租約時，原告同意給予被告無償裝修期（是約
定自103年4月起始有給付租金之義務），故原告於102年12月13日收受被告所交付租金支票及押租金支票，並將系爭房屋鑰匙、電動門遙控器交付被告以供其進行裝潢作業。嗣被告並未向新北市政府申請內裝修許可，即將系爭房屋2至4樓鋁窗、內部隔間、浴廁、廚房等全部拆除等情，並有照片18幀（詳原證3）附卷可查。
㈢原告提出存證信函及回執（詳原證4）；被告提出請款明細
表（詳被證1）、律師函及回執（詳被證2、3）、假處分聲請書（詳被證4）、照片（詳被證5）形式均為真正。
四、原告主張：兩造簽署系爭租約後，原告固曾交付鑰匙予被告，並給予被告相當之無償裝修期，然僅為使被告進行室內粉刷等與系爭房屋原有建築構造無涉之裝修。詎被告竟於未取得原告同意，且未向新北市政府申請室內裝修許可之前提，即違反系爭租約第9條約定恣意將系爭房屋內部所有設施（除建物之樑柱及外牆）盡皆拆除（包含隔間、衛浴、廚房等），殆無所留。經原告發函催促被告依系爭租約約定履行，否則將依法終止系爭租約，被告仍不停工，原告自得以被告違反系爭租約第9條為由終止系爭租約等語。被告則以，本件原告就其是否同意被告就系爭房屋進行裝修所為單純否認，礙難輕信。蓋系爭房屋屋齡已逾40年，系爭租約租期復達15年，原告並同意給予被告逾3個月無償裝修期，原告竟謂「對於被告就系爭房屋將進行何程度之裝修毫無所悉，何來同意之可能，更無所謂默示同意之情形存在。」云云，自無可採等語為辯。經查：
㈠兩造對於：本件被告於取得系爭房屋鑰匙後，並未向新北市
政府申請內裝修許可，即將系爭房屋2至4樓鋁窗、內部隔間、浴廁、廚房等全部拆除等情，承前述，既未爭執，且有原告提出拆除照片18幀（詳原證3）附卷可查，而可認為真正。原告復否認其已同意被告就系爭房屋進行前開具體裝修行為，此部分自應由被告就其進行前開修繕改裝行為乃合於系爭租約第9條（即已取得原告同意，且未損害原有建築。）約定之利己抗辯，負舉證之責。
㈡關此部分，並未據被告提出任何證據以供本院審酌，僅執：
系爭房屋老舊，租期則達15年，故原告於締約時同意給予3個月逾之無償整修期，並交付系爭房屋鑰匙。而拆除室內隔既屬進行裝修必然之過程（被告係拆除已腐朽木板隔間，改以磚造隔間代之，並非將室內隔間全部拆除為使用。），原告空言其無同意被告進行裝修，並無可採等語為辯。惟由被告前開所執「系爭房屋老舊；系爭租約租期長達15年；原告於締約時同意給予被告逾3個月無償裝修期，是於簽約同時將系爭房屋鑰匙交付被告」（承前述，前開客觀事實為原告所未爭執，應可認為真正。）抗辯，至多僅得推斷原告於締約時曾同意被告可就系爭房屋進行裝修，然所謂「原告同意被告進行裝修」與「原告已同意被告拆除系爭2至4樓房屋全部木板隔間改設磚牆、拆除門窗，甚或衛浴、廚房設備均拆除」，二者尚屬有間。蓋由系爭租約第9條約定之文義可悉，被告本應就系爭房屋各項有改裝設施必要之具體內容，逐項徵得原告同意後，始得自行裝設（是亦應就各項具體改裝內容究否損害原有建築為各別判斷。）。基此，經本院調查結果，認本件被告前開抗辯，既無足推斷「原告於締約時曾就系爭房屋修繕概括授權被告可任意為之（即不受系爭租約第9條前段之拘束）」，被告復未提出任何證據證明被告確已就前開具體修繕內容逐項徵得原告同意後，始進行系爭房屋之改裝修繕。則原告主張，被告前開僱工改裝系爭房屋之行為，已違反系爭租約第9條約定，原告得依系爭租約第14條約定終止系爭租約，請求被告返還系爭房屋等語，即屬有據，應為可採。
五、按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院87年度台上字第1195號民事判決意旨參照）。本件原告主張其係受詐欺而與原告簽署系爭租約，無非以：被告於締約時故意不告知其可能之使用或裝修形態，並於取得鑰匙後，隨大興土木等情為據。然依被告提出原告假處分聲請書（詳被證4）可悉，原告乃於書狀中自承於締約時「雙方說明1樓開店作超商，2至4樓作住家」等情，則本件已難認有原告指摘「被告於締約時故意隱匿其具體使用狀態」之情。遑論，承租人具體使用租賃物之方法，倘與法律強制規定或契約約定無違，本無責令對出租人負有具體告知之義務（即依民法第438條第1項規定，倘無約定應以租賃物之性質而定之方法為之。）。且本件關於系爭房屋之修繕，依前述已約明於第9條（以徵得原告同意為前提），縱被告確違約逕為施工，致多僅生契約義務之違反，要與締約受詐欺無涉。此外，原告未再提出其餘證據以佐其確受詐欺，原告前開主張，自屬無據。基此，本件原告依民法第92條第1項規定所為撤銷意思表示，應屬無據。從而原告本於民法第179條規定請求被告返還系爭房屋為無理由，應予駁回，併此敘明。
六、另查，系爭租約承前述既於103年3月25日經原告以被告違反系爭租約第9條約定，依系爭租約第14條約定合法終止。則於契約終止後，被告已無法律上原因繼續占有使用系爭房屋。是本件原告主張：被告於系爭租約終止後繼續占有使用系爭房屋受有相當於租金之利益為社會通常之觀念，並致原告受有相當於租金之損害等語，自屬有據。基此，原告本於不當得利法律關係請求被告自103年3月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元相當於租金之利得，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告本於租賃契約關係請求被告將系爭房屋返還原告。本於不當得利法律關係請求被告自103年3月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元相當於租金之利得，均為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國103年7月17日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月17日
書記官莊琬婷