裁判字號：臺灣高雄地方法院107年簡上字第173號民事判決
裁判日期：民國107年11月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決107年度簡上字第173號上訴人 許惠津 訴訟代理人 李慶榮 律師被上訴人 謝永安 訴訟代理人 謝莉妡 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107年5月10日本院106年度雄簡字第1531號第一審判決提起上訴，本院於民國107年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國105年1月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號5樓之5房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自105年2月1日起至107年2月29日止，每月租金新臺幣（下同）3,500元，水、電、瓦斯費用及每月管理費400元均由上訴人負擔，然上訴人未依約繳納租金及管理費，爰以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，故上訴人積欠自105年2月1日起至106年7月28日止之租金、自106年7月29日起至同年10月31日止相當於租金之不當得利共73,500元及管理費8,000元，合計81,500元等語。為此，依法提起本件訴訟，訴請判令：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人81,500元。
二、上訴人則以：伊於104年、105年間被倒債，經濟困頓，被上訴人為廟宇之資深廟祝，告知伊系爭房屋可便宜出租，伊信以為真，然系爭房屋僅約3坪大小，熱水器及瓦斯管線均在屋內，顯有危害安全之虞，伊力勸被上訴人，被上訴人始同意更換，伊即出資購買並請人安裝，因此支出9,500元；又伊於105年5、6月間將物品搬入系爭房屋後，清潔員才告知伊系爭房屋之前房客暴斃在屋內，伊向管理員及鄰居確認，管理員及鄰居亦承認此事，是被上訴人刻意隱瞞系爭房屋乃凶宅之事實，致伊陷於錯誤，自承租以來，不敢入住，爰依民法第88條規定撤銷承租之意思表示，故系爭租約自始無效，被上訴人不得請求伊給付租金。再者，伊另有支出清潔費、搬遷整理費共計28,500元，此與熱水器及更換瓦斯管線費用，均屬就系爭房屋支出有益費用，依民法第431條第
1項規定，被上訴人應償還其費用，茲就房租部分為抵銷之抗辯；又伊已給付管理費2,800元，此部分應予扣除等語資為抗辯，並聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行
三、原審審理結果，認上訴人於106年9月28日答辯狀中始為撤銷承租之意思表示，距其為承租之意思表示後，已逾1年之期間，依民法第90條規定，上訴人已無從撤銷其為承租之意思表示；又因上訴人未依約給付租金，系爭租約已經被上訴人合法終止，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求105年2月1日至106年7月28日之租金、106年7月29日至106年10月31日之相當於租金之不當得利及管理費共81,500元，均有理由；惟上訴人已支付管理費2,800元，且購買熱水器之2,500元中之一半費用即1,250元亦為上訴人所支出，屬有益費用，均應自被上訴人請求金額中予以扣除，故被上訴人請求給付之金額以77,850元為有理由，判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，且應給付被上訴人77,850元。上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並補充：租賃契約乃有償契約，依民法第347條規定，可準用買賣契約之規定；再類推適用民法第365條第1項規定，承租人之撤銷權應自交付時起經過5年始消滅，故本件上訴人於原審所為撤銷系爭租約之意思表示，應尚未逾期；又系爭房屋乃凶宅，其租金應較一般住宅為低，且上訴人得知後不敢自住，亦未曾入住，而須另行租屋居住，對於上訴人並非公平，是本件租金顯有過高之情事，請求酌減租金數額等語。爰聲明求為判決：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人77,850元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則均援用原審之主張及陳述，聲明求為判決：上訴駁回（被上訴人於原審請求遷讓房屋部分，及原審判決被上訴人敗訴部分，均未據上訴，已告確定，不予載述）。
四、兩造不爭執事項㈠兩造於105年1月12日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系
爭房屋出租予上訴人，租賃期間自105年2月1日起至107年2月29日止，每月租金3,500元，水、電、瓦斯及管理費均由上訴人負擔（原審卷第6至10頁）。
㈡系爭房屋之管理費每月為400元，上訴人曾於105年2月6
日繳納管理費400元（原審卷第62頁），再於105年10月3日繳納管理費2,400元（原審卷第132頁）。
㈢上訴人自105年2月1日迄今未曾繳納系爭房屋之每月租金3,500元。
㈣被上訴人於106年7月7日起訴狀中請求上訴人遷讓並返還
系爭房屋，可認已有終止租約之意思，而起訴狀繕本已於10
6年7月18日寄存於高雄市政府警察局三民第一分局三民派出所（原審卷第20頁），於000年0月00日生送達效力，因而系爭租約已於107年7月28日終止。
五、得心證之理由㈠上訴人得否撤銷承租系爭房屋之意思表示？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。前2條之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅，民法第88條第1項本文、第90條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。故原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年度上字第1679號、19年度上字第2345號判例參照）。上訴人既主張系爭房屋乃凶宅，自應就此事實負舉證之責。
2.經查，被上訴人主張兩造於105年1月12日簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自105年2月1日起至107年2月29日止，每月租金3,500元，水、電、瓦斯及管理費均由上訴人負擔等情，被上訴人並無爭執，堪信為真實。而上訴人於106年9月28日答辯狀中始為撤銷承租之意思表示（見原審卷第36頁），距上訴人為承租之意思表示後，已逾1年之期間，其撤銷權即因逾1年期間而消滅，其請求撤銷承租之意思表示，即無從准許。至上訴人雖主張本件應得類推適用民法第365條第1項規定適用5年消滅時效，然該條乃對於買賣契約之買受人因物有瑕疵所設之解除權及減少價金之請求權所為之時效規定，與本件上訴人主張係被上訴人隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，致其為承租之意思表示迥然不同，且民法第90條已對於撤銷同法第88條因錯誤而為之意思表示明文規定除斥期間，本件自無類推適用民法第365條第1項規定之餘地；況上訴人就系爭房屋乃凶宅乙節，迄未舉證以實其說，則上訴人此部分所辯，洵非可採。
㈡被上訴人請求上訴人給付77,850元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被上訴人於106年7月7日起訴狀中請求上訴人遷讓並返還系爭房屋，可認已有終止租約之意思，而本件起訴狀繕本係於106年7月18日寄存於高雄市政府警察局三民第一分局三民派出所（原審卷第20頁），於000年0月00日生送達效力，故系爭租約已於107年7月28日終止；而上訴人自105年
2月1日迄今未曾繳納系爭房屋之每月租金3,500元等節，為兩造所不爭執，且上訴人迄至107年9月6日本院行準備程序時仍未將堆放於系爭房屋內之物品清空，業經其陳明在卷（見本院卷第29頁），則被上訴人請求上訴人給付105年
2月1日起至106年7月28日之租金，即屬有據；又上訴人自106年7月29日起繼續占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，亦屬有理；再系爭租約就上訴人所占用系爭房屋約定租金為每月3,500元，據此標準計算上訴人所獲不當得利即為每月3,500元，是被上訴人得請求105年2月1日至106年7月28日之租金、106年7月29日起至106年10月31日之相當於租金之不當得利共73,500元（計算式：3,500元×21月＝73,500元），為有理由。另依系爭租約之約定，每月管理費
400元應由上訴人負擔，而上訴人曾於105年2月6日繳納管理費400元，再於105年10月3日繳納管理費2,400元等情，為兩造所不爭執，其中105年2月6日繳納之管理費40
0元，被上訴人於本件並未請求，上訴人亦無爭執（見本院卷第29頁），故被上訴人請求上訴人給付105年2月1日起至106年10月31日之管理費，扣除上訴人已給付之2,400元，為5,600元（計算式：400元×20月－2,800元＝5,600元），是被上訴人請求上訴人給付管理費5,600元，亦屬有據。
2.按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第431條第1項本文規定甚明。查上訴人主張其曾更換系爭房屋之熱水器乙節，有105年2月19日估價單1紙為憑（見原審卷第60頁），堪認為系爭房屋有益費用之支出；而被上訴人於臺灣高雄地方檢察署106年度偵字第4855號詐欺案件106年2月13日偵詢時陳稱：「她有出一半我也出一半換電熱水器及管線」等語（見106年度他字第241號影卷第14頁），本院考量該案偵查時距本件購買熱水器之時間較近，當事人就相關金錢支出細節之記憶應較為清晰，且被上訴人當時既對上訴人提起詐欺之告訴，倘本件購買熱水器之費用皆為被上訴人支出，被上訴人當無於偵查中為該等陳述之理，是堪認定本件購買熱水器之2,500元中之一半費用即1,250元為上訴人所支出等情為真實，故上訴人主張被上訴人應償還其1,250元，並就此為抵銷之抗辯，為有理由。
3.綜上，被上訴人請求上訴人給付77,850元（計算式：73,500元＋5,600元－1,250元＝77,850元），洵屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約、民法不當得利之法律關係，請求上訴人給付77,850元，為有理由，應予准許。原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年11月28日
民事第四庭審判長法官謝雨真
法官王琁法官饒佩妮以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年11月28日
書記官王楨珍