裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2084號民事判決
裁判日期：民國102年01月22日
裁判案由：返還停車位等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2084號原告 林楚皓 訴訟代理人 蔡瑞麒 律師被告 田柏淞
田昭 揚共同訴訟代理人 黃清濱 律師
謝文明 律師上列當事人間請求返還停車位事件，於民國101年12月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但得被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款、第2項，及同法第262條第1、2項分別定有明文。經查，本件原告起訴時，僅對田柏淞起訴，其後於民國100年8月31日以民事準備暨追加狀，追加 田昭揚 為本件被告，並追加先位聲明為「⒈被告田柏淞應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號建物即台中市○○○○○區地○○○○號第3、5、6號停車位返還予原告。⒉被告田柏淞應自起訴狀繕本送達之翌日起，至交還第一項所示停車位之日止，按月給付原告新臺幣－下同－4,500元。」，同時變更其備位聲明為「⒈被告田昭揚應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號建物即台中市○○○○○區地○○○○號第參號停車位、被告田柏淞應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號建物即台中市○○○○○區地○○○○號第5、6號停車位返還予原告。⒉被告田昭揚、被告田柏淞應自起訴狀繕本送達之翌日起，至交還第一項所示停車位之日止，分別按月給付原告1,500元及3,00
0元。」復於100年10月3日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回其先位之訴，變更聲明為「⒈被告田昭揚應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號建物即臺中市○○○○○區地○○○○號第3、5號停車位、被告田柏淞應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號建物即臺中市○○○○○區地○○○○號第6號停車位返還予原告。⒉被告田昭揚、被告田柏淞應自起訴狀繕本送達之翌日起，至交還第一項所示停車位之日止，分別按月給付原告3,000元及1,500元。」等語。本院審酌原告歷次所為訴之追加、變更，請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而其所為訴之一部撤回，業經被告同意，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。
乙、事實摘要：
壹、原告方面：
一、起訴主張略以：㈠原告於100年7月7日向訴外人 蕭子國 購買位於臺中市○○
區○○○○○區○○○○○○區○○○○段○○○○號土地及同段建號725號建物（門牌號○○○區○○路89之6號7樓）、同段建號653建物（門牌號○○○區○○路○○號地下三層）持分126分之4（即地下三層編號169、170號平面停車位之使用權），成為系爭社區之區分所有人，並得使用系爭社區地下三層編號第169、170號車位。嗣原告於同年月20日另向訴外人 周玉彩 購買系爭社區地下二層編號3、5、
6號平面停車位之使用權，經周玉彩○○○區○○段建號65
4建物（門牌號○○○區○○路○○號地下二層）持分126分之6及交付系爭車位使用證明書予原告。詎原告嗣後發現上開編號3、5號停車位業由被告田昭揚無權占用，另編號6之停車位則為被告田柏淞無權占用，遂委由其父通知被告田柏淞速將系爭車位交還，被告田柏淞置之不理。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。本件原告對於系爭停車位雖僅有使用權而無所有權，然系爭停車位之使用權，乃及於車位之使用、收益權能，與所有權之概念相當類似，故民法第767條所有權人之物上請求權，於本件之情形應得類推適用之，爰類推適用民法第767條前段、中段之規定，提起本件訴訟，請求被告2人返還系爭停車位予原告。
㈡次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條亦定有明文。被告二人無權占用系爭停車位，受有利益，致原告無法使用系爭停車位而受有損害，原告自得依不當得利之法則，請求被告二人返還相當於停車位租金之不當得利。查系爭社區之停車位租金目前每月約新臺幣（下同）1,500元，被告田昭揚無權占用系爭編號3、5號之停車位，被告田柏淞無權占用編號6之停車位，渠等每月之不當得利分別為3千元及1,500元。是以，被告二人應每月各返還3千元及1,500元之不當得利予原告。
二、對被告抗辯之陳述：㈠系爭社區各住戶所有之主建物（例如：原告所有之豐偉路89
之6號7樓房屋及被告二人所有豐偉路85、87號等房屋）及建號654、653建物（圖面上為管理員辦公室），均屬於所謂「專有部分」，而系爭社區其餘部分（包括屋頂突出物、門廳、地下二層、地下三層等部分），均屬於所謂的「共用部分」而共同編列於建號748中，由全體區分所有權人及擁有建號654、653持分之人所共有。惟上開共用部分之地下二層、地下三層，於建商代威建設公司（下稱「代威公司」）出售社區建物當時，即規劃成停車空間，供取得停車位使用權之特定住戶停車之用，此部分即為所謂「約定專用部分」，其所有權雖與其他共用部分一樣，由全體區分所有權人及擁有建號654、653建物持分之人所共有，然使用地下二層、地下三層停車場之權利，則為特定住戶依據住戶間之分管約定，始能使用。是以，當主建物移轉予他人之同時，依該主建物比例計算之共用部分即建號748建物之持分雖隨同主建物而移轉，然對於地下二層、地下三層「約定專用」關係並不生影響，亦即，住戶僅能依分管契約使用地下二層、地下三層之停車位，並非擁有建號748共用部分持分之人即當然有車位之使用權。而約定專用部份之停車位使用權利，本質為使用權，乃依分管契約而定，亦屬財產權之一種，並非不得與專有部分及共有部分之應有部份分離，而單獨成為買賣之客體，此部份可由鈞院88年度執字第15746號執行事件之拍賣標的物即為成 吉思汗 社區地下三層之停車位使用權可證，事實上系爭停車位使用權既屬可獨立買賣之客體，不當然隨主建物移轉，此部分可由訴外人 張瓊 心購買主建物卻沒有同時取得停車位使用權，嗣後才另向訴外人 張道財 購買編號47號停車位可證。依上開說明，本件被告二人雖因強制執行程序中，拍賣取得如附表一所示不動產之所有權及建號
748共用部分之持分，並不代表其等即擁有系爭社區地下二層之停車位使用權。次查，系爭車位之使用權，乃屬財產權之一種，故訴外人周玉彩於買受系爭車位時，雖非系爭社區之區分所有人，惟此僅係周玉彩暫時無法使用系爭停車位而已，並不當然使周玉彩對於系爭停車位之使用權完全喪失。是以，嗣周玉彩將系爭停車位之使用權出售原告時，原告是系爭社區之區分所有人，則當然對於系爭停車位有完全使用權，故被告抗辯：原告未取得系爭停車位之使用權，而其等因拍得訴外人 林景森 、 陳惠瓊 所有之系爭社區店鋪（店C及店D）及該單位之共同使用部分，即各當然承受林景森之編號6號停車位、陳惠瓊之編號3、5號停車位之使用權云云，顯然無據。
㈡建號654建物在建築圖面上雖規劃成管理員辦公室，為一專
有部分，然實際上系爭社區自建造以來，從未於地下二層設置管理員辦公室，建號654建物所在位置亦已劃為編號23、25號停車位，由代威公司出售予社區住戶停車使用，則系爭大樓特定住戶會取得建號654建物之持分，其原因就是其等取得地下二層停車位使用權之依據，此亦為分管契約之內容。而系爭社區地下二層劃分51個平面停車位，建號654建物之所有權則劃分為102份，除少數對於停車位使用有紛爭之住戶外，其餘沒有紛爭之住戶，只要有地下二層之停車位，每有一個停車位，就會對應擁有建號654建物之持分2/102，代威公司在系爭社區完竣之初，就將建號654建物之持分移轉給買受地下二層停車位之原始住戶，於出售停車位時，亦會將建號654建物持分同時移轉予買受人（如訴外人張道財出售一個停車位予 張瓊心 時，即同時移轉建號654建物持分2/102給張瓊心，請參酌鈞院100年度訴字第383號判決，原證四及原證七）。又訴外人蕭子國前向代威公司購買系爭社區房屋時，本購得地下三層編號89之平面停車位，由代威公司移轉建號653建物持分2/126予蕭子國，嗣後蕭子國除將原本購得之地下三層編號89之平面停車位更換為編號16
9之平面停車位外，更增購編號170之平面停車位，代威公司遂於83年12月間再移轉建號653建物之持分2/126予蕭子國，蕭子國共取得建號653建物持分4/126。另外，住戶 黃賢仁 購買系爭社區編號4H房屋時，同時購買系爭社區地下三層編號82之號平面停車位，而由代威公司於83年8月30日移轉建號653建物之持分2/126予黃賢仁；嗣後黃賢仁將其使用之地下三層停車位與代威公司更換成目前使用之地下二層編號50之平面停車位，黃賢仁即於84年3月3日將建號653建物之持分2/126移轉登記予代威公司，代威公司同時移轉登記建號654建物之持分2/102予黃賢仁。代威公司總經理 嚴恩權 出售門牌號○○區○○路○○號10樓及87號10樓之系爭社區房屋時，在委託仲介之委託書內載明「車位：在地下二層，建號654號，車位編號：17、18，本車位隨同主建物移轉」等語，嚴恩權既為代威公司總經理，對於社區地下二層停車位之使用依據理當知悉，其既於出售不動產之委託書中，明確為上開記載，自可證明系爭社區地下二層停車位之使用權依據，自以取得建號654建物之持分為依據。嚴恩權之上開房屋，日後為住戶 劉德豐 所購得，嚴恩權即將其所有建號654建物持分4/102移轉於劉德豐。以上均可證明建號65
4建物之持分，確為地下二層停車位之使用權依據。再者，訴外人張瓊心向訴外人張道財購買停車位使用權、訴外人蕭子國向代威公司增購一個停車位使用權，除增加建號654建物或建號653建物之應有部份外，其2人之建號748建物應有部份均未見任何變動，因此，建號654建物之持分確為系爭社區地下二層停車位之使用依據、建號653建物之持分確為系爭社區地下三層停車位之使用依據，亦即系爭社區對於停車位之分管契約，確以取得建號654或653持分為其內容，而與建號748建物之持分多寡無關。
㈢至鈞院99年度小字第3號判決，僅認定該案原告周玉彩不具
系爭社區之區分所有人身分，而無從主張對系爭停車位享有約定之使用權，因而駁回周玉彩向系爭社區管理委員會所為損害賠償請求，並未認定系爭車位之使用權為被告二人，且上開判決之當事人與本件不同，兩案間無爭點效理論之適用。況被告二人經鈞院強制執行程序所買受之標的物，並不包括建號654建物之持分，建號654建物持分既未成為強制執行案件之執行標的，怎會為法院除去權利，是被告二人抗辯：林景森、陳惠瓊之房地被法拍時，其等未交出地下室停車位使用證明書，均經執行法院宣示該等證明書失效云云，並無可採。
㈣再者，辦理系爭社區建物保存登記及部分住戶移轉登記事務
之代書 蔣洪鈞 ，業於鈞院另案100年度簡上字第331號確認停車位事件準備程序時，證稱：「（問：代威公司辦理建物第一次保存登記時，是否有辦理地下二樓及地下三樓所謂管理員辦公室的保存登記？）有，但名稱是否為管理員辦公室或是儲藏室，應以謄本記載為準，詳細我不記得了，當時是有購買地下二樓或是地下三樓停車位的住戶就會有該層樓的辦公室或儲藏室的持分權狀。」、「（問：為何購買停車位的住戶，代威公司要過戶辦公室或儲藏室的持分給住戶？）因地下二樓與地下三樓都是當作公共設施是共有的，要特別標明你的車位在那裡，所以會給你一個辦公室或是儲藏室的持分權狀，另外給你壹個分管圖，在車位上標明你所有的戶別並由代威公司在上面蓋章，作為停車位權利的憑證。」、「（問：系爭辦公室或儲藏室持分的法律性質為何？）我不知道，我只知道辦公室或儲藏室是個獨立的建號並有獨立門牌，面積不大，但當時代威公司為了給購買停車位的住戶交代，有車位權利的人都會給他登記一點管理員辦公室的持分，至於地下室其他樓板的部分都沒有獨立的建號，而是與整棟大樓的其他公設共同編為一個建號。」、「（問：社區的停車位是屬於使用權，會不會有所有權狀？）車位本身沒有權狀，是用上訴管理員辦公室的持分做為代表」等語，亦可證明系爭社區地下二層停車位使用權，確係以持有建號654建物之持分為依據。且建號654建物之持分及建號653建物之持分，於行政執行署及法院強制執行時，拍賣公告均有載明為車位之記載，足證被告所辯刻意扭曲事實，並無理由。㈤鈞院另案100年度訴字第383號返還停車位事件判決，亦明
白表示：「張道財原擁有成吉思汗公寓大廈社區編號45、46、47號之停車位使用權，並於88年6月17日將編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心，但並未移轉同段664建號、665建號之房屋（店鋪）所有權，僅係於88年6月11日，將臺中市○○區○○段○○○○號（地下室二層）應有部分102分之
6之其中102分之2（即該判決附表編號四），轉讓予張瓊心，已如前述。足見成吉思汗公寓大廈社區之停車位，即是可在不移轉主建物（房屋或店鋪）之情形下，移轉予其他區分所有權人。而張道財所有之其餘如附表編號一、二及三之不動產，分別經本院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696號強制執行事件予以拍賣，分別由原告及被告之前手 尤碧玉 、 許淑娟 取得。至於張道財當時仍持有之編號45、46號停車位使用權，雖未記載於拍賣公告內，惟尤碧玉、許淑娟取得附表編號二、三所示之不動產，並於91年8月23日一併移轉登記予 陳美含 後，編號45、46號停車位使用權即由陳美含所有等情，業據被告提出成吉思汗住戶管理委員會同日（即91年8月23日）所發給之車位使用證明書在卷可憑。參以本院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，除各有不同之房屋（店鋪）部分外，均包含共同坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地之及共同使用部分即同段748建號之應有部分。惟本院89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，更包含同段654建號之應有部分（張道財於88年6月間移轉編號47號停車位予另一區分所有權人張瓊心時，亦將同段654地號之應有部分移轉登記予張瓊心），此為89年度執字第24490號強制執行事件之拍賣標的所無，可知張道財原擁有之編號
45、46號之停車位使用權，並未包含於本院89年度執字第24
490號強制執行事件買賣契約之範圍內，乃係包含於本院89年度執字第21696強制執行事件買賣契約之範圍內。」等語，上開判決見解亦為臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第308號判決所支持，在在均徵建號654建物之持分確為系爭社區地下二層停車位之使用權依據。
㈥被告雖抗辯「訴外人 廖其琛 為成吉思汗社區之原始承購戶並
向代威建設公司購買兩個車位，其平面車位編號為086；機械車位為162，此有代威公司所核發之地下室車位使用權利證明書影本可稽。然觀原告提出之原證二十五建號653之建物謄本第3頁所示，其權利範圍為2/126，亦與原告所主張之持分應為3/126明顯不符」云云。惟查，代威公司雖發給訴外人廖其琛平面車位086號及機械車位162號之地下室車位使用權利證明書，然未將建號653之持分3/126完全移轉給訴外人廖其琛，使其無法依社區住戶對於停車位使用之分管契約取得機械車位162號之停車位使用權乙節，僅屬代威公司對訴外人廖其琛應負債務不履行之責任；代威公司對於停車位買賣未完全履行之例，尚有住戶 陳芳瑜 及住戶 廖玉琴 之例，實不能僅以代威公司之債務不履行，即忽略絕大部分住戶所使用之車位數與其所持有之建號654或建號653之持份均與原告主張之比例相同之事實。
㈦內政部80年9月18日台（80）內營字第0000000號函文所稱
之：「一、區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。二、前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第七十二條規定辦理。三、區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」等語，乃指供作法定防空避難設備或法定停車位之「實際空間」之所有權，應為全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物所有權人所共有。依本案而言，所謂停車位空間，即指停車場實際坐落之建號748建物。查建號748部分本即由系爭社區全體區分所有權人依比例所共有，而為系爭社區之共用部分，是以，系爭社區就此部分之作法與上開函文規定相符。然被告二人經由鈞院強制執行程序所取得者，為訴外人林景森、陳惠瓊所有之如附表一所示不動產，故鈞院執行之標的物，乃為訴外人林景森、陳惠瓊所有建物之「所有權」部分，與停車位之「使用權」根本無涉，因此，訴外人林景森、陳惠瓊因未交付權利書狀，而為鈞院宣示無效之部分，當然僅為上開不動產之權利書狀，並不及於依分管協議而取得之車位使用權利證明書，故被告抗辯原告之系爭地下室車位權利使用證明書已經鈞院宣示無效云云，顯有誤解。
㈧末查，「然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人
之間任意移轉，且移轉後並未規定需辦理共用部分權利範圍之移轉登記，故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定」（請參酌鈞院100年度簡上字第331號判決第31頁，臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第308號判決第8頁）。故系爭社區之停車位使用權，並非當然以取得主建物所有權而取得停車位使用權，仍應以取得分管契約對於停車位使用之約定條件而定。退萬步言，如系爭社區之分管契約，對於地下二層之停車位使用權並非以取得建號654建物之持分，而係以停車位使用權利證明書為條件，則原告對於系爭停車位亦有由原停車位使用權人陳惠瓊、林景森背書轉讓予訴外人周玉彩，再由訴外人周玉彩背書轉讓予原告之停車位使用證明書3張為憑；反觀被告二人對於系爭停車位並無任何文件足資表彰其等有使用之權利，僅以渠等取得系爭社區店C、店D之主建物及建號748建物之持分，即主張其等對於系爭停車位有使用權云云，亦無理由。
三、並聲明：⒈被告田昭揚應將坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物即台中市○○○○○區地○○○○號第3、5號停車位、被告田柏淞應將坐落於台中市○○區○○段○○○○號建物即台中市○○○○○區地○○○○號第6號停車位返還予原告。⒉被告田昭揚、被告田柏淞應自起訴狀繕本送達之翌日起，至交還第一項所示停車位之日止，分別按月給付原告3,000元及1,500元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告之抗辯略以：㈠建號654、653建物係專有部分（用途：商業用；管理員辦
公室），與建號748建物為共有部分（公設）所代表之標的物並無關聯。因被告二人經拍賣取得系爭社區之店C與店D所有權後，訴外人林景森、陳惠瓊即非系爭社區住戶，僅分別持有建號654（用途：商業用；管理員辦公室）權利範圍2/102與4/102之持分。嗣訴外人林景森、陳惠瓊於98年8月8日分別將其等持有之建號654建物之持分2/102、4/10
2賣給訴外人周玉彩（非區分所有權人）。惟按公寓大廈規約範本第2條專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分規定：「…四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。」此有臺中巿南屯區公所92年11月24日公所民字第0000000000號函可稽。又代威公司於銷售系爭社區產權時，即訂有制式之「房屋買賣契約書」及「住戶管理準則公約」，並以該房屋買賣契約書作為承購戶與代威公司買賣雙方之依據，無論住戶原配置車位或是增購車位均須參照車位分管圖編定停車位：
⒈該房屋買賣契約書第7條完工期限之約定：「本房屋之興建
工程依建築執照規定日期內開工，自開工日起柒佰伍拾個工作天完成，申領使用執照，本買賣契約於交屋之同時交還乙方作廢之」，惟雙方之買賣內容，仍係依該房屋買賣契約書而定，並不因交屋後契約書交還代威公司蓋作廢之圖章而自始無效。
⒉依房屋買賣契約書第1條房屋標示：「…上開坪數係包括主
建物及附屬建物和共同使用部分持分面積（即室內面積、公共設施、…、汽機車停車場、…等）。」第五條產權登記：「…（三）本大樓地下二樓、三樓除應做必要之台電電機房、發電機房、電錶室、法定避難空間、化糞池、蓄水池…等等，規劃做停車場（乙方依台灣省建築物增設停車空間鼓勵辦法設置），由本大樓共同持分，平時由該所有人管理使用。每戶固定分配一位，本戶分配○個車位，編號為第○○號。（先買先選位置。見附件「五」）。剩餘之車位，為分擔成本，甲方同意歸乙方所有，由乙方處置。」第二十條契約分存：「本合約經雙方同意簽署後生效，壹式貳份，甲乙雙方各持乙份為憑，印花雙方自貼。另土地預定買賣契約書、住戶管理公約、代刻印章委託書、代辦貨款委託書、建材與設備說明書…等及其它圖說各附件說明，同為本約之一部分，與本約有同等之效力，任一契約違約視為本契約之違約。」。而該房屋買賣契約書之附件五即為車位分管圖，於承購戶與代威公司訂定房屋買賣契約時，即於該分管圖上之車位蓋上承購戶之圖章，以明示其車位之所在位置，並由代威公司造冊保存如被證1及被證3之分管圖，而訴外人林景森及陳惠瓊，亦依此方式蓋章於車位分管圖上。
⒊住戶管理準則公約第14條「本管理服務準則公約，如有未盡
事宜，除特約項目外，（見附件）得隨時修正之，交屋後保留全體住戶簽之本約定。」「特約事項」(二)：「本大樓地下二樓三樓除應做必要之台電電機房，發電機房、電錶室、法定避難空間、化糞池、蓄水池……等等，規劃做停車場（乙方依台灣省建築物增設停車空間鼓勵辦法設置），由本大樓共同持份，平時由該所有人管理使用，基本上每戶固定分配一位，其餘車位視住戶需要向建方另購，見車位分管圖
(附件二)。停車許可由管理委員會統一發放，各住戶需照編定之車位停車」。遍查該房屋買賣契約及住戶管理準則公約之內容，並無約定依建號654或653號之持分來分配車位之規定，更足資證明系爭社區之車位分配，應依車位分管圖即車位分管契約予以確定。從而，車位分管圖確實係屬系爭社區停車位之分管契約。
㈡按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」民事訴訟法第277條本文定有明文。另主張積極事實者應負舉證責任，主張消極事實者不負舉證責任，乃是舉證責任分配之基本原則；且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。原告固舉鈞院100年度訴字第38
3號及臺灣高等法院臺中分院100年上易字第308號判決為證，依該判決認為分管契約固然可以變動，然變動之時期當係仍為區分所有權人時，才能另外為變動之約定。且原告所舉之社區住戶張瓊心、陳芳瑜、蕭子國及黃賢仁等人，於變動當時均屬系爭社區之區分所有權人。惟本件被告田柏淞於85年間經由拍賣取得建號661之所有權，被告田昭於87年間經由拍賣取得建號662之所有權。至此，林景森與陳惠瓊均已喪失區分所有權人之地位，自無權也無法再就分管契約為變動，既然已無法變動，則本案基礎事實與上開判決及住戶之基礎事實即有不同，自無法比附援引，作為原告有利之主張。又原告固提出附件五鈞院民事執行處公告影本與法務部行政執行署臺中行政執行處之不動產權利移轉證明影本，說明拍賣標的均為建號653之產權等語。然查，上開公告雖註明本件建物係停車位，但也清楚載明「應買人僅限於該棟集合式住宅之所有權人」。而訴外人林景森與陳惠瓊將建號65
4出賣給訴外人周玉彩，當時林景森與陳惠瓊已非系爭社區之區分所有權人，周玉彩更非區分所有權人。再者，從臺中行政執行處中執平字第132136號執行事件之97年1月16日之「法務部行政執行署台中行政執行處執行筆錄」，也可知該機關僅依 林淑薰 （非區分所有權人）指述之八個機械車位，即做為建號653權利範圍27/126之拍賣標的，並未做實體權利之確認。再舉鈞院執行處以89年度執字第21696號強制執行案件90年2月12日之拍賣公告，其中拍賣標的有建號654，觀此拍賣公告並無任何註記或說明建號654之拍賣標的即為停車位。是以，執行公告僅依形式審查而為公告，並未為實體權利之認定，該執行事件之附註，並無法作為本件停車位使用認定之依據。況依證人蔣洪鈞於鈞院另案100年度簡上字第331號準備程序中所證：「（問：就車位使用權部分代威公司是以何憑證給承購的住戶？）有壹個分管圖，上面有車位的編號及位置圖示，交給管理委員會在交給管理員去執行車位管理工作。」、「（問：你是否知道地下二樓建號
654、地下二樓建號653管理員辦公室都可以作為單獨買賣的標的物並轉賣給非區分所有權人？）一定要賣給大樓的區分所有權人才可以，不能賣給非該社區的區分所有權人，否則無法辦理移轉登記。」、「（問：關於社區特定停車位的位置所在，是否要以車位分管圖上面記載是屬於哪一戶住戶為準？）是的。」、「（問：社區的停車位是屬於使用權，會不會有所有權狀？）車位本身沒有權狀。」等語，足徵車位分管圖係為系爭社區停車位「約定專用」使用權之「分管契約」無誤。
㈢按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各
相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。復依承購戶與代威建設公司之房屋買賣契約書第19條本契約效力之延續：「本契約之一切規定，對於甲乙雙方權利義務之受讓人及繼承人具有同等約束力。」是以，其後手亦承受此房屋買賣契約書，亦承受房屋買賣契約書附件五之車位分管圖之約定。而於分管圖上，系爭第6號及第3、5號停車位上即分別蓋有訴外人林景森及陳惠瓊之印文。又原告提出之原證二「地下室車位使用權利證明書」，權利標示：「第6號之車位」，座落位置：「臺中市○○區○○里○○路○○號」，使用權利人：「林景森」；及權利標示：「第3、5號之車位」，座落位置：「臺中市○○區○○里○○路○○號」，使用權利人：「陳惠瓊」。且於背面之成吉斯汗車位分管圖備註部分並約定「2、本車位買賣僅得隨同本大樓房地所有權一併出售」。而被告田柏淞於85年8月20日經由法院公開拍賣程序，在拍定並繳足全部價金後，取得訴外人林景森所有之系爭社區店C一戶（即建號661建物所有權全部）及共用部分(即建號748，權利範圍為萬分之111，建物門○○○區○○路○○號等公共設施)之所有權；被告田昭揚於87年1月10日經由法院公開拍賣程序，在拍定並繳足全部價金後，取得訴外人陳惠瓊所有之系爭社區店D一戶（即建號662建物所有權全部）及共用部分（即建號748，權利範圍為萬分之143，建物門○○○區○○路○○號等公共設施共同使用部份鋼筋混凝土造)之所有權，並於87年2月24日完成建物所有權登記。是以，被告二人因分別取得前述豐偉路85號及87號之主建物，而地下二層編號6之停車位及編號3、5號之停車位約定專用部分之使用權，也隨同主建物之移轉而分由被告二人繼受。至此，訴外人林景森及陳惠瓊已非系爭社區之區分所有人，且系爭車位均已隨主建物而移轉予拍定人，故縱然訴外人林景森及陳惠瓊於98年將系爭建號654建物之持分移轉，因其等已非系爭社區之區分所有人，自亦無法再就社區之分管契約予以變動，對於系爭停車位亦無使用權存在。因此，林景森及陳惠瓊無權也無法將系爭停車位移轉給周玉彩，從而，周玉彩也無權將系爭停車位再移轉給原告。故原告並未取得系爭社區地下二層編號3、5、6號停車位之使用權，其請求並無理由。況依原告所提不動產買賣契約書觀之，原告與訴外人周玉彩之買賣標的為系爭建號654建物持分6/
102，然觀之該不動產買賣契約書第1條即有車位標示之欄位，若依其雙方之認知其所買受之標的為停車位的話，該欄位即應明確記載停車位相關事項，然該欄位卻是空白，明顯不符交易常規，足徵周玉彩與原告間之買賣標的僅為建號65
4建物持分6/102，而非系爭停車位之使用權，建號654建物之持分亦與停車位之使用權無關。
㈣訴外人廖其琛為系爭社區原始承購戶，其約定專用之停車位
為地下三層平面車位編號86號與機械車位編號162號共兩個停車位。然觀之地下三層車位分管圖，編號86、162號停車位均有廖其琛之簽章與房屋編號註記「10J」。反觀廖其琛持有之建號653建物持分之所有權狀記載權利範圍2/126，若依原告之主張，廖其琛所持有之建號653權利範圍應為3/
126，可知原告之主張與事實不符。再觀建號653建物第二類謄本第五頁所載訴外人廖玉琴之持分為6/126，但原告註記及提出廖玉琴使用之車位為編號85、122號兩個平面車位，亦證原告之主張與事實不符。故由廖其琛與廖玉琴之車位相關文件，足徵系爭社區停車位之約定專用使用權之表徵係為「車位分管圖」，並非「建號653持分」。且系爭社區建號653、654建物之最初使用用途為管理員辦公室，本質係屬專有部分，自得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。本件建號654持分可以出售轉讓給非區分所有權人之周玉彩，顯非車位使用權。而停車空間係屬公共共有部分，住戶均須依照「房屋買賣契約」及「住戶管理準則公約」之「車位分管圖」編定車位停車，因此「車位分管圖」即系爭社區停車位之分管契約。
㈤此外，訴外人周玉彩曾向系爭社區管委會主張系爭停車位之
使用權，然為該社區管委會所否認，遂以系爭管委會提起民事損害賠償訴訟，由林景森擔任周玉彩之訴訟代理人，案經鈞院以另案99年度小字第3號判決駁回原告周玉彩之訴，該判決指出：「然原告就被告社區大廈既無專有部分，僅有共用部分之持份，自非被告社區大廈之區分所有權人或住戶，即無與被告社區大廈各區分所有權人間，就社區共用部分即系爭停車位所在之地下室空間，成立任何約定專用部分之合意或默示合意可言，亦無從繼受區分所有權人就約定專用部分之分管契約效力，揆諸前揭說明，約定專用部分使用收益及範圍為何，亦與上開建物共有人之應有部分多寡無關，則原告自無從以其不具區分所有權人之地位、僅有上開建物之應有部分，主張對系爭停車位享有約定專用部分之使用權。」其後，訴外人林景森及陳惠瓊為解決與周玉彩間之買賣糾紛，爰依上開判決所示理由，先由其子即本件原告於100年
7月7日向訴外人蕭子國購買建號725之主建物所有權，成為系爭社區之區分所有人後，旋即於同年月9日與訴外人周玉彩簽訂建號654建物持分之買賣契約，以符合上開判決意旨。然林景森及陳惠瓊一開始賣給周玉彩之建號654建物持分，既非屬系爭停車位之使用權，且周玉彩亦經鈞院認定無從繼受區分所有權人就約定專用部分之分管契約效力確定在案，即便後來原告以系爭社區之區分所有人地位取得上開持分，仍無法自一個無停車位使用權之人手上，取得系爭停車位之使用權。是由上開過程，足徵林景森及陳惠瓊2人在明知已無系爭停車位使用權之前提下，仍先移轉給周玉彩，再由周玉彩移轉給原告之過程，顯然取巧，藉以混淆鈞院判斷，而奪取系爭停車位使用權。
㈥縱原告目前持有系爭停車位之地下室車位使用權利證明書，
惟上開證明書已因林景森、陳惠瓊於拍賣時拒絕交出，而遭鈞院宣示無效，且上開證明書僅作為代威公司發給承購戶之停車位表徵文書，代威公司移轉予系爭社區管理委員會時，仍以移轉車位分管圖作為依據（此部分可參蔣洪鈞之證詞），故分管契約仍須依區分所有權人及車位分管圖而定，否則將發生如本件林景森、陳惠瓊將上開證明書移轉予周玉彩之矛盾現象，且將造成社區停車位無法管理之窘境。是原告所提出之地下室車位使用權利證明書3紙，對於系爭社區並無拘束力。綜上所述，依成吉思汗社區承購戶與代威公司之房屋買賣契約書約定內容，已足資證明當初即以「車位分管圖」作為分管協議（即分管契約），且原告又無法舉證證明於被告取得系爭主建物所有權前，有變動該分管契約之約定。因此，系爭第3、5、6號停車位使用權均已隨同主建物之移轉而分別移轉被告田柏淞及田昭揚二人，於主建物拍賣後，訴外人林景森及陳惠瓊自無權利再處分系爭停車位，至為灼然，是原告所請並無理由，請予駁回。
二、並聲明：求為判決如主文所示。
參、經本院與兩造協議簡化不爭執事項、爭點，其結果如下：
一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：㈠林景森原為系爭社區之區分所有人，其原有臺中市○○區○
○段○○○○號土地部分及同段建號661建物（即門牌號碼為台中市○○區○○路○○號，權利範圍：全部）及該房屋之共用部分（即同段建號748，權利範圍萬分之111）之所有權（詳見附表一編號一記載），及編號6之停車位使用權。㈡陳惠瓊原為系爭社區之區分所有人，其原有同區段274地號
土地部分及同段建號662建物（即門牌號○○○區○○路○○號，權利範圍：全部）及該房屋之共用部分（即同段建號74
8，權利範圍萬分之143）之所有權（詳見附表一編號二記載），及編號3、5號之停車位使用權。
㈢被告田柏淞於85年8月20日經本院強制執行程序拍得上揭㈠
所載林景森之不動產。目前亦使用系爭社區地下二層編號6之停車位。
㈣被告田昭揚於87年1月10日經本院強制執行程序拍得上揭㈡
所載陳惠瓊之不動產。目前亦使用系爭社區地下二層編號3、5號停車位。
㈤原告於100年7月7日向訴外人蕭子國購買臺中市○○區○
○段地號274地號土地部分及同段建號725建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○○號，權利範圍：全部）及該房屋之共用部分（即同段建號748，權利範圍萬分之112）及同段建號653（即門牌號碼為豐偉路87號地下三層，權利範圍：126分之4）之所有權，並取得系爭社區地下三樓編號169、170號二個平面車位之使用權。
㈥林景森、陳惠瓊分別將建號654號之持分102之2、102之
4移轉登記給訴外人周玉彩，及交付系爭社區地下二層編號
3、5、6號之停車位使用權利證明書予周玉彩。其後，周玉彩則於100年7月20日將前述持分共102之6移轉登記給原告，並交付系爭地區地下二層編號3、5、6號之停車位使用權利證明書予原告。
㈦依建築物改良登記簿謄本所示，系爭建號654（即門牌號碼
為豐偉路87號地下二層）、建號653（即門牌號碼為豐偉路87號地下三層）建物，於建物測量成果圖、建物登記簿謄本所登記之主要用途為管理員辦公室，為獨立之專有部分。
㈧系爭社區由代威公司起造，社區之公共設施部分，編列於74
8建號。系爭社區內之區分所有人，係依據其間共有之748建號之分管契約而使用設於其內之停車位。
㈨兩造目前均為社區之區分所有權人。
㈩系爭停車位，每一個停車位每月租金為1,500元。
本院曾於85年8月20日以85年民執三字第1360號公告債務人
林景森所有之不動產（詳見該公告附表標示之不動產內容)業由被告田柏淞買受，經限期通知債務人林景森提出該不動產之一切權利書狀，而拒絕交出。茲宣示該項不動產之權利書狀無效。
本院曾於87年1月10日以85年執三字第1361號核發證明書予
被告田昭揚，該證明書主旨載明債務人陳惠瓊所有之不動產
(詳見該證明書附表標示之不動產內容)之一切權利書狀，業經本院依法公告宣示無效。說明第一點則載明上開不動產業由被告田昭揚買受、說明第二點載明債務人陳惠瓊拒絕交出該項不動產之一切權利書狀，曾經本院於87年1月10日以85年執三字第1361號公告宣示該未交出之權利書狀無效。
二、兩造爭執事項：㈠系爭建號654、653建物之性質為何？㈡系爭編號3、5、6號停車位是否屬約定專用部分之共用部
分？其分管協議內容為何？應否隨同主建物一併移轉？又表彰停車位使用權究應以何為證明文件？原告提出之系爭停車位使用權利證明書是否經本院民事執行處公告宣示該權利書狀無效？㈢原告訴請被告田柏淞應返還系爭編號6號停車位，及被告田
昭揚應返還系爭編號3、5號停車位，有無理由？原告訴請被告2人按月交付相當於租金之不當得利，有無理由？
肆、法院之判斷：
一、查原告主張代威公司係以移轉建號654建物應有部分2/102予訴外人林景森，及以移轉同一筆建物應有部分4/102予訴外人陳惠瓊之方式，與林景森、陳惠瓊為系爭停車位之分管約定，被告二人拍賣取得之不動產中，並未包含上述建號65
4建物之應有部分，自未取得系爭停車位之應有部分所有權及使用權。反觀訴外人林景森、陳惠瓊將上述建號654建物之應有部分一併轉讓給訴外人周玉彩，再由周玉彩轉讓給原告，原告始為依照分管約定取得系爭停車位使用權之人，地下三層之停車位分管約定則為住戶取得建號653建物應有部分比例云云，既經被告二人否認在卷。則建號654、653建物與系爭社區之區分所有建物、建號748建物共用部分間之關係為何，即需先為究明。經查：
㈠按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有
，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照）。
至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權；後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694號判決參照）。次按「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」土地登記規則第72條第1款、第
2款及第82條分別定有明文。內政部曾以80年9月18日台（80）內營字第0000000號函釋示：「一、依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附見防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。二、基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」嗣土地登記規則第72條第1、
2款於80年11月29日修正為「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。」（於84年7月12日修正後為第75條第1款、第80條，90年9月14日修正後再移為現行之第81條第1款、第94條）。其後，內政部再以83年5月13日台（83）內地字第0000000號函釋示：「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書、或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第73條規定申辦建物所有權第一次登記。至增設停車空間之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示位置為準。」此一土地登記規則修正及相關函釋之意旨，實與前述公寓大廈管理條例第4第2項之規定意旨相牟。審酌此種法規變動之軌跡，乃考量區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依修正前土地登記規則第72條第2款（現行條文為第94條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。地下室停車位之使用權亦然，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，本件系爭編號3、5、6號停車位使用權之轉讓情形，自應受前述停車位使用權轉讓法則之限制，合先敘明。
㈡依上開內政部函釋結果，於80年9月18日以後取得建造執照
之法定停車位，應登記為區分所有建物之共用部分，僅於各區分所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀。惟就「增設停車位」及「獎勵停車位」等非法定停車位之部分，若該等停車位已取得戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明，且與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性者，可單獨編列建號辦理登記並發給所有權狀，且可任意移轉予第三人；反之，則仍須登記為共用部分。是以，系爭停車位究屬共有部分抑或專有部分，則需視其據以設置之停車位性質、所在位置是否具構造上及使用上之獨立性、有無經戶政機關獨立編列門牌或發給所在地址證明等節判斷之。查，依照於系爭社區之區分所有建物於80年12月3日取得建造執照時有效之「臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」第2點，係規定「本要點所稱增設停車空間，係指建築物依都市計畫書、建築技術規則及其他有關法令規定所應附設停車空間樓地板面積外另行增設之停車空間」（該要點於86年6月23日修正時此條並未修正）。揆諸上揭法律規定及主管機關釋示內容，可知所謂「法定停車位」，乃係建築物依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令必須設置之停車位，而「鼓勵停車位」及「增設停車位」，則係指建築物除法定停車位外，由建商以剩餘樓地板面積或法定空地自行設置之停車位，如依建築技術規則建築設計施工編第59條之2之規定增設之停車空間，法定停車位係區分所有建物之公用設施，本質上已欠缺使用上之獨立性，故不能成為專有部分，非區分所有權之客體，至增設停車位如係設置於區分所有建物之共用部分如附有防空避難設備之地下室，並未領得戶政機關核發之門牌或地下室址，亦無構造上及使用上之獨立性存在者，其於區分所有建物之物權關係定位，應與法定停車位同，自屬當然。
㈢而本件系爭區分所有建物在起造時，係將停車空間規劃在地
下二層及地下三層，地下二層除有一處是另編獨立建號654之管理員辦公室外，另規劃設置鼓勵停車空間及電信室、緊急發電機室、機械房、提供台電受電室、排煙室等；而地下三層除有一處是另編獨立建號653之管理員辦公室外，另規劃設置法定停車空間、鼓勵停車空間、排煙室、機械房、清水池、消防泵浦區、排煙室等設備，同時兼作防空避難室使用，至於系爭編號3、5、6號停車位之所在，依建築藍圖則係規劃在地下二層乙節，此有系爭區分建物地下二層及地下三層之建築藍圖影本1份附卷可參。而系爭區分所有建物於83年1月5日竣工後，業經臺中市政府工務局核發（83）年中工建使字第1092-00號使用執照，其使用執照備註欄記載「本建物依臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點辦理」等語乙節，此有系爭區分所有建物地下二層及地下三層之建築藍圖、系爭社區竣工後領得之使用執照存根、於85年7月16日發狀之建號653、654號之建物所有權狀、臺中市中興地政事務所人員於83年6月7日所為建物第一次登記前之建物測量成果圖、使用執照竣工圖、使用執照樓層附表存根、起造人附表等件附卷可佐（見本院審理卷一第201至202頁、第262至269頁、第295至297頁）。是以，系爭編號3、5、6號停車位，於設置之初確屬鼓勵停車位性質無疑。
㈣再就系爭編號3、5、6號停車位所在空間之構造上是否具
備獨立性此點，經以卷附建築藍圖、建物測量成果圖、使用執照竣工圖及經系爭社區車位使用權人用印之地下二層車位平面圖等相互對照以觀，可知系爭區分所有建物起造時，除就各住戶之專用部分編定獨立建號，及就區分所有人共同使用之公共設施（包含地下室停車空間及防空避難空間等），編定獨立但不發給所有權狀之建號748建物外，另在地下二層面積約34.45平方公尺之部分，及在地下三層面積約22.3
8平方公尺之部分，各規劃設置管理員辦公室，另編定建號為654、653號，上開二建號起造時之建築用途及竣工領得使用執照時之主要用途，均載明係供管理員辦公室使用乙節，此有系爭編號3、5、6號停車位之照片、建號654、65
3之建物登記第二類謄本、建號748之建物登記第二類謄本、建號748、654、653等建物之建物測量成果圖、建築藍圖、編號25號停車位照片、建築改良物登記簿、經車位使用權人用印之地下二層停車位分配圖、建物登記第二類謄本之登記內容、系爭社區竣工後領得之使用執照存根、於85年7月16日發狀之建號653、654號之建物所有權狀、建物登記謄本、建物測量成果圖、使用執照、使用執照樓層附表存根、起造人附表等件附卷可參（見本院審理卷一第23頁、第96至112頁、第147至148頁、第196至202頁、第236至25
5頁、第262至269頁、第295至297頁）。然而，建號65
4、653之部分，嗣均變更為住戶之停車位使用乙節，有成吉思汗住戶委員會97年8月4日成管字第00000000號函、臺中市地方稅務局免徵房屋稅97年8月14日中市稅財字第0000000000號函在卷可查（見本院審理卷二第23、24頁），此與臺中市中興地政事務所96年4月24日中興地所一字第0000000000號函稱得單獨移轉豐功段654、653號等建物之旨相符（見本院審理卷二第21頁），兩造對此並不爭執，然因建號
654、653僅為地下二層、地下三層空間內之一部分面積，自不得以建號654、653逕為地下二層、地下三層全部空間之代稱，自屬當然。況依上開證據調查結果，可知系爭區分所有建物地下二層內，原編以建號654之部分，實際上係改設編號23、25號停車位供人停車使用，至該樓層所設置之電信室、緊急發電機室、機械房、提供台電受電室、排煙室等公共設施及其餘49個停車位（因地下二層設置51個停車位，經扣除編號23、25號停車位，尚餘49個，且未編定4、24、
34、37至44、53、54、55及64等編號），均經列入建號748之共有部分面積內，與其他公共設施編列同一建號，每個停車位間並無任何可資區隔其獨立性之牆壁或隔間設備存在，而僅以劃設格線併予編號之方式以資識別，所有停車位均係使用同一出入車道進出；且系爭編號3、5、6號停車位設置之地點，係與電器室等公共設備同時存在，已成為區分所有建築物利用上不可缺少之部分，應認其欠缺使用上之獨立性。縱如編號23、25號停車位，係設置在建號654建物範圍內，與其他停車位間亦無任何可資區隔其獨立性之牆壁、樓板、隔間設備或其他遮欄之情形存在，自足認定地下二層之所有停車位，彼此間並無任何構造上及使用上之獨立性存在。是以，系爭停車位於區分所有建物之物權關係定位，自應與法定停車位同。依此，上開建號748建物既屬全體區分所有人所共有，除法令另有規定外，該共有部分自應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記，堪認系爭區分所有建物地下二層之停車位（除編號23、25號以外），於建造規劃之初，原則上應為全體區分所有權人所共有，非屬該建物之專有部分而得獨立為所有權登記並移轉自明。是以，系爭停車位之使用權，縱可認定係公寓大廈管理條例第3條第5款規定之「約定專用」，然因其本質上仍屬共同使用部分，故其移轉應與專有部分（即各住戶之主建物、坐落土地）具有不可分割之關係。
㈤審酌一棟建築物之特定部分於具備構造上與使用上獨立性之
要件，已辦理區分所有權之登記者，固屬專有部分而為區分所有權之客體。然如未具備此項實質上之獨立性要件，縱辦理區分所有權之登記，本諸物權客體需具獨立性之原則，學者有援引日本土地登記制度而認為此項登記仍屬無效，而我國採權利登記制，以登記為生效要件，故似僅能按登記錯誤之法理，依土地法第69條規定辦理更正登記而已（參見謝在全著，民法物權論（上）第342頁及第355頁註16，99年9月修訂五版）。因之，該區分所有權登記之特有部分，如應屬區分所有建築物之共有部分，則應屬區分所有建築物之各區分所有人共有，否則類推適用不動產附合之規定，由其附合之區分所有權客體之所有人取得所有權，而原為區分所有權登記之所有人得依第816條規定對之請求償還其價額等語（見學者 謝在全著書 第342頁）。惟不論如何，於本件之情形中，系爭建號654、653建物既各為系爭區分所有建物地下二層、地下三層之一部分面積，並非地下二層或地下三層之全部範圍，且於竣工後均未實際作為管理員辦公室使用，反經系爭社區將建號654、653建物之位置改設停車位供住戶停車使用，且就系爭編號3、5、6號停車位所在之地下二層而言，建號654建物所改設之編號23、25號停車位，業與其餘停車位之停車空間相結合而為一個整體之空間，足認該建號654建物已失卻原先預定之構造上及使用上之獨立性（於建號653之情形，亦同），則系爭社區對於建號654建物之實際使用情形，是否因其其未依原先核定之使用類組使用，致有違反相關建築法規之情形，即非無疑。蓋倘認原告所主張「訴外人林景森、陳惠瓊轉讓建號654建物應有部分予訴外人周玉彩時，即代表系爭停車位使用權業已轉讓給周玉彩」等語可採，形同認可系爭編號3、5、6號停車位之使用權，得與其原本依附之專用部分及共用部分持分分離而移轉給非區分所有權人（即周玉彩）使用，無異是以此方式容任未在系爭社區擁有專有部分區分所有權之人，僅以少許比例之建號654建物持分（在本件之例，建號654建物之面積僅34.45平方公尺，周玉彩之持分僅有6/102），即得對系爭社區地下二層之停車位主張具有「使用權」，而得以自由進出系爭社區地下室暨對系爭編號3、5、6號停車位自由使用收益，此舉將致系爭社區之人員管理及安全維護憑添困難，亦與公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜之立法意旨明顯有間。加以系爭編號3、5、6號停車位自始即設置在建號748之共用部分範圍內，並非劃設在獨立編定建號之654建物範圍內，是以系爭社區事後就地下二層之建號654建物，由管理員辦公室之預定用途變更為設置編號23、25號停車位供人停車使用，究屬增設停車位之專有部分約定共用，抑或須申請變更使用目的，自非本件所問。依此，原告系爭停車位之分管約定為建號654建物持分之過戶，其自周玉彩處受讓建號654建物持分6/102，為建號654建物之共有人之一，主張其對系爭編號3、5、6號停車位享有約定專用之使用權云云，尚無可採。
二、本院認定被告二人買受如附表一編號一、二所示不動產時，亦各同時取得系爭編號3、5號停車位及編號6之停車位使用權。理由如下：
㈠按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣
後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決參照）。
公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，若停車位使用權原分管主體之專有部分（即主建物）及共用部分之應有部分，業經以買賣或贈與之方式讓與他人，且已辦妥所有權移轉登記完畢者，受讓者即連帶繼受該分管契約之主體地位，而得依該分管契約行使權利。且因分管契約之變動，致原分管主體喪失停車位使用權之分管地位，事實上已無任何共有部分之應有部分權利可資行使，縱其事後將其停車位使用權讓與非區分所有人，此時受讓人該停車位之人，因僅具債權契約關係，並未因此取得系爭停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」一經移轉時，此時倘有約定專用之停車位使用權存在，亦應一併隨同移轉，始與土地登記規則第94條（84年7月12日修正前條文為第72條第2款）、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定無悖。
㈡查訴外人林景森、陳惠瓊分別於83年7月20日向代威公司購
買如附表一編號一、編號二所示不動產後，均於83年8月4日登記取得所有權後，成為系爭社區之區分所有人，代威公司於83年10月18日核發地下二層編號3、5號停車位之使用權利證明書給陳惠瓊，及核發編號6停車位之使用權利證明書給林景森，並分別移轉建號654建物應有部分4/102予陳惠瓊，及移轉建號654建物應有部分2/102予林景森乙節，此有土地登記簿影本、專用部分建築改良物登記簿謄本、共用部分之建號748號建築改良物登記簿謄本及區分所有建物共同使用部分附表（以上見本院所調取85年度執字第1361號拍賣抵押物執行卷所附84年度全字第2359號假扣押執行卷內資料）；系爭社區所發之「地下室車位使用權利證明書」暨背面所附成吉思汗車位分管圖影本（見本院審理卷二第28至30頁）等件附卷可稽，並經證人即代書蔣洪鈞於另案100年度簡上字第331號確認停車位事件準備程序中，具結證稱：
「（問：就車位使用權部分代威公司是以何憑證給承購的住戶？）有壹個分管圖，上面有車位的編號及位置圖示，交給管理委員會在交給管理員去執行車位管理工作。」、「（問：你是否知道地下二樓建號654、地下二樓建號653管理員辦公室都可以作為單獨買賣的標的物並轉賣給非區分所有權人？）一定要賣給大樓的區分所有權人才可以，不能賣給非該社區的區分所有權人，否則無法辦理移轉登記。」、「（問：關於社區特定停車位的位置所在，是否要以車位分管圖上面記載是屬於哪一戶住戶為準？）是的。」、「（問：社區的停車位是屬於使用權，會不會有所有權狀？）車位本身沒有權狀。」、「（問：為何購買停車位的住戶，代威公司要過戶辦公室或儲藏室的持分給住戶？）因地下二樓與地下三樓都是當作公共設施是共有的，要特別標明你的車位在那裡，所以會給你一個辦公室或是儲藏室的持分權狀，另外給你壹個分管圖，在車位上標明你所有的戶別並由代威公司在上面蓋章，作為停車位權利的憑證。」、「（問：系爭辦公室或儲藏室持分的法律性質為何？）我不知道，我只知道辦公室或儲藏室是個獨立的建號並有獨立門牌，面積不大，但當時代威公司為了給購買停車位的住戶交代，有車位權利的人都會給他登記一點管理員辦公室的持分，至於地下室其他樓板的部分都沒有獨立的建號，而是與整棟大樓的其他公設共同編為一個建號。」等語在卷，顯見代威公司與訴外人林景森、陳惠瓊間就系爭編號3、5、6號停車位所為分管約定，係以車位分管圖為系爭社區停車位「約定專用」使用權之「分管契約」，同時發給地下室車位使用權利證明書之方式約定無疑（惟按證人 蔣洪鈞固 證述代威公司有以移轉建號
654建物之持分予地下室停車位使用人之事實，惟該建號65
4建物之持分，業經本院認為無從表彰設置在建號748共用部分公共面積內之系爭編號3、5、6號停車位使用權，業如前述，是本院就證人蔣洪鈞所證『社區停車位是以管理員辦公室的持分作為代表』此點不予採信；另就地下室車位使用權利證明書能否拘束被告二人，詳後述）。
㈢觀之代威公司發給陳惠瓊、林景森持有之地下室停車位使用
權利證明書，其正面係以「使用權利人」欄分別記載「陳惠瓊」、「林景森」之姓名，「權利標示」欄分別記載停車位編號，「座落位置」欄分別記載「臺中市○○區○○里○○路○○號（店C）建號661」及「臺中市○○區○○里○○路○○號（店D）建號662」等字樣。而林景森、陳惠瓊原持有之車位使用權利證明書背面，除各印有該社區車位分管圖（含地下二層、三層之全部車位）外，亦均以「備註」欄記載「⒈本停車位除平面車位標示車位號碼。⒉地下三樓部分車位為機械式雙層停車設備，每格車位均標式註明上層或下層車位號碼。⒊本車位買賣僅得隨同本大樓房地所有權一併出售。⒋停車位管理辦法依本大樓住戶規約出入管制所示。」等約定，據此可知建商代威公司與承購戶陳惠瓊、林景森間，業以其等間之買賣契約、車位分管圖及備註欄之記載，就屬於公共設施之建號748建物（包括停車空間與其他公共設施）之停車位管理範圍，訂有分管之約定，訴外人林景森、陳惠瓊在如附表一所示不動產經拍賣出售之前，亦皆依照上揭分管契約之約定使用系爭編號3、5、6號停車位使用及繳納每月管理費用，是應解為系爭區分所有建物之區分所有人已默示同意成立分管契約，且為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上字第1191號、96年度台上1152號判決意旨參照）。再參照被告提出之管理費繳納表，亦可明晰系爭社區管理委員會歷年來均按各區分所有權人使用地下室停車位之情形而向被告二人及其等之前手陳惠瓊、林景森收取停車位之管理費用，從而系爭社區內各區分所有人確已就屬於該大樓公共設施之建號748建物中，關於停車位之部分訂有分管契約，應堪認定。再依系爭車位分管圖被告備註欄第3點載明「本車位買賣僅得隨同本大樓房地所有權一併出售」等語，是系爭地下室原共有人（按即訴外人林景森、陳惠瓊）之後手（按即被告二人），即應按系爭分管契約之分配，各自使用其前手分管之停車位，意即於新共有人間，仍應按系爭分管契約各自使用停車位。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣。查系爭編號3、5、6號停車位既均設置在地下二層之公共面積部分，且經代威公司與陳惠瓊、林景森分別約定為約定專有部分，而交由陳惠瓊、林景森使用，惟因系爭停車位之本質仍屬共用部分，故其移轉應與專有部分（即各住戶之建物、土地）具有不可分割之關係。而陳惠瓊、林景森買受系爭不動產後，各將如附表一編號一、二號所示不動產（含共同使用之應有部分），先後設定抵押權予 國泰 人壽保險股份有限公司（下稱國泰壽險公司）、代威公司總經理嚴恩權，嗣經國泰壽險公司向本院聲請拍賣抵押物後，先由被告田柏淞於85年8月20日拍定買受上揭林景森之不動產後，於85年9月6日為所有權移轉登記完畢，再由被告田昭揚於87年1月10日拍定買受上揭陳惠瓊之不動產後，於87年2月24日為所有權移轉登記完畢乙節，兩造均不爭執，此有被告提出之建號
661、662號建物登記第二類謄本附卷，並經本院調取85年度執字第1360、1361號拍賣抵押物執行卷宗核閱無訛。是以，被告二人分別經由本院強制執行程序拍得林景森、陳惠瓊所有之如附表一編號一、二所示之不動產，雖拍賣公告均未標明停車位，惟依林景森、陳惠瓊前向代威公司購買不動產之買賣契約書、表列之車位編號及含相關車位在內之車位分管圖及備註約定等資料，與系爭社區之地下二層停車位現狀圖相符，兩造均未曾指出系爭編號3、5、6號停車位自林景森、陳惠瓊取得之後迄今，有何更改編號之情形，足見被告二人依拍賣程序所取得之如附表一編號一、二號所示之不動產，各包含上開停車位在內自明。是被告抗辯其等購買之不動產前手與建商間所約定之系爭停車位分管契約，應為上開分管圖，且其等業經拍賣而取得隨同主建物及建號748建物應有部分一併移轉之系爭停車位使用權等語，尚屬有據，堪予採信。
㈣至於林景森、陳惠瓊對於系爭建物之所有權，早於85年8月
25日、87年1月10日分別由被告田柏淞、田昭揚拍定受讓取得而喪失，自此即非系爭社區之區分所有人，其等對於附隨於主建物之系爭停車位使用權，亦因如附表一所示不動產之拍賣而隨同移轉於系爭建物之後手即本件被告二人，故林景森、陳惠瓊就系爭停車位已無使用權利至明。嗣林景森、陳惠瓊雖於98年8月24日均將系爭停車位轉讓予訴外人周玉彩，同時交付系爭停車位之地下室停車位使用權利證明書3紙予系爭社區之區分所有人以外之訴外人周玉彩，除違反其等原與代威公司間約定之分管特約外，亦違反上揭公寓大廈管理條例、土地登記規則之強制規定，均屬無效，周玉彩自始未取得系爭停車位之使用權及相對應之建號748建物應有部分所有權，是以，縱周玉彩嗣於100年7月21日將前揭系爭停車位之地下室車位使用權利證明書轉讓予原告（見本院審理卷一第19至21頁各紙證明書背面之轉讓雙方印文記載），惟因原告所受讓之權利，不會大於其前手周玉彩取得之權利，堪認原告並未自周玉彩處取得任何對於系爭停車位之使用權。況訴外人林景森、陳惠瓊與訴外人周玉彩間，及周玉彩與原告間之停車位買賣契約，均為債權契約，且均係在被告二人業已分別拍賣買得如附表編號一、編號二所示不動產及辦理所有權移轉登記完畢後所為，自無從拘束被告二人，併此敘明。
㈤末查，經本院調閱85年度執字第1361號、1360號強制執行卷
宗核閱結果，可知本院民事執行處於85年8月7日以85年民執三字第1360號函通知林景森應於該函送達翌日起7日內將不動產權利書狀送交本院，逾期即宣示該書狀無效等語，該不動產權利書狀應係指地號274土地所有權狀及建號661建物之所有權狀（建號748應有部分僅在建物登記謄本上列出共有人，而不另製發權狀，林景森自無不動產權利書狀可供提出）；另本院於86年12月18日以85年民執三字第131號函通知陳惠瓊應於該函送達翌日起7日內將不動產權利書狀送交本院，逾期即宣示該書狀無效等語，該不動產權利書狀，亦應指地號274土地所有權狀、建號662建物所有權狀（建號748之部分不另製發權狀之理由同上，陳惠瓊自無不動產權利書狀可供提出）。是以，本院嗣分別於85年8月20日以85年民執三字第1360號公告宣示林景森之不動產權利書狀無效，及於87年1月10日以85年執三字第1361號證明書公告宣示陳惠瓊之不動產權利書狀無效者，自均指建物及土地所有權狀，而不及於卷附地下室車位使用權利證明書。蓋前揭「地下室車位使用權利證明書」，僅是代威公司製發給系爭社區地下室停車位使用人之證明文件，並非不動產所有權權利之表彰，亦非如表彰具有財產價值之私權的證券一般，其權利之發生、移轉或行使，均與票據占有不可分離之關係，非執有票據始得主張該票據上所表彰權利之情事存在。是以縱被告二人未能提出取得該等車位使用證明，此亦為系爭社區區分所有權人與被告二人間針對系爭編號3、5、6號停車位之使用權，應如何另行發給證明文件之問題，尚不得逕予否認被告二人對系爭停車位之使用權。依此，原告自亦不得持其所執地下室車位使用權利證明書向被告二人主張權利，併此敘明。
㈥至原告所舉系爭社區其餘住戶就區分所有權及停車位使用權
之變動情形或相關民事爭訟結果，不問是 周豐振 與張瓊心間之停車位買賣契約，抑或是住戶蕭子國、嚴恩權、黃賢仁之車位變動情形，其停車位使用權之讓與過程，皆係在系爭社區之區分所有人之間所為，亦即，不問上開住戶之停車位使用權是隨同主建物分離轉讓，抑或是於主建物移轉時一併隨同移轉與受讓人，皆屬系爭社區區分所有人間所為之權利歸屬主體之變動，權利自無欠缺。而與本件係在原區分所有人林景森、陳惠瓊已無任何區分所有權及共用部分應有部分及停車位使用權之情形下，逕將停車位使用權讓與非屬該社區區分所有人之周玉彩，周玉彩再將系爭停車位使用權讓與給原告之情形，未可一概而論，本院自無從據為相同之認定結果。是原告就此所為主張，亦屬無據，不足採信。
三、綜上所述，被告二人既分別於買受如附表編號一、編號二所示房地時，隨同取得共有部分約定專用之系爭編號3、5、
6號停車位使用權，其等自得使用系爭停車位。是原告主張應類推適用民法第767條第1項規定，求為命被告田柏淞應將系爭編號3、5停車位返還原告及被告田昭揚應將系爭編號6號停車位返還原告，並均依民法第179條規定，請求被告二人交付不當得利云云，均無理由，不應准許。其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年1月22日
民事第五庭法官胡芷瑜上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月22日
書記官許瓊文附表：
┌─┬────────────┬────┬────────────┬─────┬───────────┐│編│不動產明細│原所有人│配屬停車位編號│買受人│說明││號││││（拍賣）││├─┼────────────┼────┼────────────┼─────┼───────────┤│一│臺中市○○區○○段274地│林景森│地下二層編號6之停車位│田柏淞│被告田柏淞以本院民事執│││號土地應有部分10002分之││││行處85年度執字第1360號│││106，及其上即同段661建││││強制執行事件拍賣取得，│││號房屋全部（門牌號碼臺中││││並於85年9月6日完成所│││市○○區○○路○○號）【店││││有權移轉登記。│││C】，及共同使用部分即同│││││││段748建號應有部分萬分之│││││││111。│││││├─┼────────────┼────┼────────────┼─────┼───────────┤│二│臺中市○○區○○段274地│陳惠瓊│地下二層編號3、5號停車位│田昭揚│被告田昭揚以本院民事執│││號土地應有部分10002分之││││行處85年執字第1361號強│││121，及其上即同段662建││││制執行事件拍賣取得，於│││號房屋全部（門牌號碼臺中││││87年2月24日完成所有權│││市○○區○○路○○號）【店││││移轉登記。│││D】，及共同使用部分即同│││││││段748建號應有部分萬分之│││││││143。│││││└─┴────────────┴────┴────────────┴─────┴───────────┘