裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2516號民事判決
裁判日期：民國102年01月30日
裁判案由：移轉文件等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2516號原告 鄭中平 訴訟代理人 呂錦峯 律師被告 楊玉銓 訴訟代理人 張永福 律師
陳琬渝 律師上一人複代理人 周金城 律師上列當事人間請求移轉文件等事件，本院於民國102年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；而訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。查原告起訴時原請求確認被告於原告併同出賣臺北市○○區○○段二小段579、581、582、586、615-5地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2樓之建物時，負有移轉門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2樓建物事實上處分權與買受人，並將上開建物交付與買受人之義務，嗣原告於民國102年1月11日當庭撤回此項聲明，被告之訴訟代理人亦已當庭表示同意撤回（見本院卷二第21頁），依前揭規定意旨，此部分已生合法撤回效力，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。
查，原告起訴時訴之聲明原為：被告應提出如附件所示用印之文件及印鑑證明正本2份、身分證影本2份交付原告，嗣於民國102年1月11日將訴之聲明更正為：被告應提出蓋有被告印文之房屋稅籍證明申請書、授權書、契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、被告身分證正反面影本2份及加註「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」並在加註處蓋有被告印文之建築改良物所有權移轉契約書影本，原告所為之變更，核屬補充及事實上之陳述，非屬訴之變更或追加。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號1、2
樓建物（下稱系爭建物）之所有權人，因系爭建物位在臺北市○○區○○段二小段第579、581、582、586及615-5地號土地（下稱系爭土地）之上，被告因而取得系爭土地之優先購買權。被告因無力繳交價金，乃於100年12月6日夥同訴外人 周人蔘 ，藉由訴外人翁 自清 找伊提供價金，兩造遂合意由伊提供價金俾使被告行使優先承買權，嗣後再將系爭土地出賣獲利。惟因系爭建物位於系爭土地之上且未辦保存登記，為使系爭土地能順利出賣，因此兩造約定伊有權就系爭建物併同系爭土地一起出賣，以達投資目的，兩造並簽有合作投資契約書（下稱系爭契約書）。嗣伊欲處分系爭土地及建物，乃於101年1月10日通知被告，並透過訴外人鴻昇資產管理股份有限公司（下稱鴻昇公司）以其名義委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金服公司）標售系爭土地及建物，但卻流標，伊欲以底標承受，故曾於10
1年3月16日表示願以新臺幣（下同）8,000萬購買土地，並以43萬0,342元購買系爭建物。被告雖曾表示願就土地行使優先承買權，但卻否認伊有處分系爭建物的權利，並遲未給付買賣價金，伊即於101年5月8日解除被告基於行使優先承買權所成立之土地買賣契約。被告既捨棄土地優先承買權，則應提出蓋有被告印文之房屋稅籍證明申請書、授權書、契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、被告身分證正反面影本2份及加註「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」並在加註處蓋有被告印文之建築改良物所有權移轉契約書影本，供台灣金福公司進行標售。詎被告竟否認其有出賣系爭建物之合意及配合之義務，並拒絕提出上開文件，致伊無法將系爭建物連同系爭土地一併出賣。為此，爰依系爭契約書第6條之約定提起本件訴訟，請求被告給付如訴之聲明等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈伊曾同意被告及周人蔘於三個月內買回系爭土地，即表示伊
僅想就自身投資金額獲得較優於借款利息之合理利潤，並無覬覦周人蔘所述都更後之高額利益，兩造合作並未以都更或其他中長期投資為目的。
⒉兩造於訂約時確有合併出賣系爭土地及建物之合意，自始即
以系爭土地及建物全部作為合作投資的標的物，系爭契約書第3條亦有約定，被告應準備系爭房地的所有相關過戶文件，且因系爭建物未辦保存登記無法獨立辦理抵押權登記，因此在第3條中特別註明系爭建物亦為擔保標的，後來實際辦理系爭土地抵押時也在抵押內容內註明。依系爭契約之精神及投資目的而論，伊確實有出賣系爭建物全權處分的權利，被告依約應交付系爭建物之移轉過戶相關文件。
㈢並聲明：被告應提出蓋有被告印文之房屋稅籍證明申請書、
授權書、契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書（以上皆正本）、被告身分證正反面影本兩份及加註：「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」並在加註處蓋有被告印文之建築改良物所有權移轉契約書影本。
二、被告則辯以：㈠不動產優先購買權之行使，須以不動產所有權人有效出賣該
不動產於第三人為基礎，原告不欲繼續按系爭契約與伊合作投資，假造有人欲購買土地，迫使被告放棄土地優先承買權，而令原告可獨自獲得處分系爭土地之權利與利益，顯然於法不符，伊並未喪失或捨棄優先承買權之情，自無需配合交付系爭建物過戶之相關文件。
㈡又兩造合作投資之目的係以都更或其他中長期投資為目的，
絕非係以短期內出賣系爭土地為目的。若兩造係以短期內出賣系爭土地為目的，要負擔奢侈稅，原告根本不可能會同意如此之投資條件，且依系爭契約第5條就優先承買權約定最低價為8,000萬元，即係就都更增值為前提所設定之價格。
系爭房地早於96年時即已納入都市更新計畫，原告以土地買賣為業，自難諉為不知系爭房地有都市更新之情。
㈢另 翁自清 係擬訂系爭契約之人，對於系爭建物過戶所需之文
件毫不知悉，亦未曾向被告索取過相關文件，顯見系爭建物本非兩造契約之約定範圍，需待伊捨棄土地優先承買權並同意配合原告出賣系爭土地及建物後，伊始需提供系爭建物過戶之相關文件，原告對於系爭建物並未有處分權。
㈣依系爭建物目前之交易市價高達5,000萬元，並非如同原告
所稱僅有43萬0,342元之價值，且系爭建物未來有都更增值之可能，原告之出價並不能滿足伊所喪失房屋之利益等語。㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭土地原為周人蔘所有，因遭法院強制執行，周人蔘遂找伊貸款予系爭土地上建物所有人即被告行使優先承買權購買系爭土地，兩造並簽立系爭契約書，除將系爭土地信託登記與原告之子 鄭柏廷 ，另約定原告對系爭土地有處分權，原告於出售系爭土地時，被告有優先承買權等情，業據其提出系爭契約書、系爭土地謄本為證（見本院卷一第19頁至第21頁、第140頁至第144頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告未依原告通知之期限購買系爭土地，已放棄優先承買權，依系爭契約書約定，被告有提出辦理系爭建物過戶之相關文件等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭契約是否為都市更新之中長期投資，原告不得於短期內出售系爭土地？㈡系爭契約是否約定被告有偕同原告出賣房地與第三人之義務？茲分述如下：
㈠系爭契約是否為都市更新之中長期投資，原告不得於短期內
出售系爭土地？⒈原告主張兩造簽立系爭契約書之目的係原告為短期借貸獲利
等語，惟被告否認上情，辯稱原告貸款與被告係以都市更新為前提之中長期投資計畫，並非為短期內出售系爭土地獲利，並舉證人周人蔘在本院審理時證述兩造簽約是為了都更長期土地開發為目的一節為證（見本院卷二第19頁）。
⒉經查：系爭契約書主旨僅說明被告邀原告「共同投資」系爭
土地，且於系爭契約書第5條約定原告處分系爭土地價格不得低於8,000萬元，並無提及都市更新等情，有系爭契約書在卷可憑（見本院卷一第19頁至第21頁），倘兩造係為中長期投資系爭土地以俟價高時出售獲利，自應在契約中約明此項條件以免他方悔約，惟兩造僅約定出售系爭土地之最低價格，足見原告如以高於8,000萬元之價格賣出系爭土地，即達成系爭契約之目的；且證人周人蔘在簽約後又出具協調書，承諾於101年2月6日償還原告價金，否則任原告拍賣系爭土地，並給付1,000萬元紅利與原告，有上開協調書在卷可憑（見本院卷一第79頁），倘兩造於簽立系爭契約書時已達成協議以中長期投資系爭土地為目標，證人周人蔘豈可能同意提前贖回系爭土地並給付紅利與原告，足見證人翁自清於本院審理時證稱：兩造沒有為了都更而合作，周人蔘有一直強調都更很好，但原告說沒有要跟周人蔘談都更等語（見本院卷一第103頁反面），應可採信。參以證人即系爭契約書之見證人 陳永昌 於本院審理時證稱：對於契約書伊有給予建議，若經過一段時間還賣不出去，原告可以自由處分該土地，但因為他們沒有約定處分的最低價，伊建議要訂立最低價，以免因為土地賤賣雙方產生爭執，他們採納伊的建議，所以8,000萬是他們自己商討出來的。伊在簽約現場沒有聽到雙方談都更、奢侈稅的問題等語（見本院卷一第125頁反面），亦未提及原告貸款與被告係為中長期投資系爭土地，而證人陳永昌為被告前於99年間為處理系爭土地強制執行事宜所委任之律師，有被告所列支出費用明細表在卷可憑（見本院卷一第161頁），應認證人陳永昌所述應無偏頗之虞，而為可採。是被告辯稱兩造係為都市更新之中長期投資，原告不得於短期內出售系爭土地云云，即屬無據。
㈡系爭契約是否約定被告有偕同原告出賣系爭建物與第三人，
並提出系爭建物過戶文件之義務？⒈原告雖主張依系爭契約第3條約定，被告應交付系爭建物過
戶相關文件文件等語，惟自系爭契約書第2條約定被告應委任原告指定之翁自清向法院領取不動產權利移轉證書、第3條約定「除上開不動產權利移轉證書外，乙方（即被告）應備妥移轉過戶相關文件及辦理抵押權登記相關文件及辦理信託登記相關文件（含乙方所有坐落土地上未辦保存登記之建物，門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○號1、2樓之所有權全部，亦為擔保標的），交由甲方（即原告）所指定之代書辦理移轉過戶、抵押權設定及信託登記（信託契約另訂）等相關事宜，...」等語，及系爭土地信託登記之受託人為所有權人，應同時辦理信託登記及所有權移轉登記等情觀之，系爭契約第3條約定被告所應提供予原告指定代書之相關文件，係指被告行使優先承買權購得系爭土地後，供原告辦理系爭土地信託登記、所有權移轉登記及抵押權登記與原告之用；況系爭建物既為未辦保存登記之建物，自不能辦理所有權移轉登記，且系爭契約第3條已明載系爭建物為「擔保標的」，被告縱有需配合出具系爭建物相關文件，亦只限於擔保用途，而與辦理過戶無涉；參以被告確於101年1月2日將系爭土地信託及所有權移轉登記與原告之子鄭柏廷，並設定抵押權登記與原告，且於抵押權設定契約書第26項「申請登記以外之約定事項」欄記載「1、增建部分（含未保存登記之增建部分）及附屬建物包括在設定範圍內。」，此有土地登記第二類謄本及抵押權設定契約書在卷可查（見本院卷一第133頁、第140頁至第144頁），足見系爭契約第3條約定被告所需提供之文件係為辦理系爭土地信託及移轉所有權登記、抵押登記予原告所需之文件，該約定縱含系爭建物為擔保債權所需之文件，亦不及於出售系爭建物所需之文件。則證人翁自清縱於本院審理時證稱：契約書第3點有寫乙方應該要備妥的文件包含未辦保存登記建物所需的文件等語（見本院卷一第103頁），自不能解為被告有提出辦理出售系爭建物所需文件之義務。是原告主張依系爭契約第3條約定，被告應提出出售系爭建物所需文件一情，即屬無據。⒉原告又主張兩造訂約時有合併出售系爭土地及房屋之合意等
語，惟此為被告所否認，且依系爭契約書第4條約定「雙方約定本合作投資契約書，就上開附表所示之土地處分後之利益，於扣除成本新台幣伍仟壹佰零伍萬元及因本案訴訟所支出之相關費用（如律師費、訴訟費、和解費用），以及處分後所衍生之稅捐費用後，雙方按比例以甲方佔四成、乙方佔六成分配（不含未辦保存登記之建物，門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○號1、2樓之所有權全部之處理）。」，及第5條約定「甲方對上開土地有全權處分之權利，處分價格不得低於新台幣八仟萬元，對於甲方處分之價格乙方有優先購買之權利，但應於甲方以存證信函告知後二十日內提出優先購買之意願，逾期等同放棄優先購買之權利。」，其中僅約定原告有系爭土地之處分權，並未約定被告有配合出售系爭建物之義務，且證人陳永昌於審理時亦證稱：之前與周人蔘閒聊中以及翁自清也向伊提過，周人蔘有一塊土地要被拍賣，想要找金主行使優先承買權，伊見證的那一天才知道這棟房子是登記在被告底下等語在卷（見本院卷一第126頁反面），倘被告確實同意將系爭建物與系爭土地合併出售，系爭契約何需約定被告對系爭土地有優先承買權？足見被告仍欲保有系爭建物所有權，並未同意配合原告併同出售系爭建物，至為明確。
⒊原告雖以公證書所載公證之本旨及依據法條欄中記載「於民
國壹零零年壹貳月柒日請求人雙方會面共同表示後附之合作投資契約書係雙方於民國壹零零年壹貳月陸日所合意，合意時並有律師陳永昌在場見證，雙方並確認後附契約書之第肆（4）條所載之分配利益，不含未辦保存登記建物台北市○○○路○段○○巷○○號壹、貳樓，該建物本身之利益全部歸乙方所有。」，及證人翁自清於本院審理時證稱：雙方有談到將來要四六分的問題，也有談到房屋將來賣的價金是否要四六分，但因為房屋是被告的，所以賣得價金全部歸給被告。土地跟房屋是全權由原告處理，但因房屋是未辦保存登記的，所以伊就沒有想到要把房屋列入契約書第5點全權處分的規定，但是已交代在房屋處分後利益要歸被告。綜合契約書的第4、5點，如果不能處分建物，就不會規定處分建物後的價金歸由被告取得云云（見本院卷一第103頁、第10
3頁反面）為據，主張被告同意將系爭建物與系爭土地合併出售。惟系爭建物本為被告所有，亦非系爭契約中原告投資之標的，系爭建物出售所得價金應歸由被告取得，事屬當然，兩造雖在公證書及系爭契約中明文排除原告得請求系爭建物出售所得利益，惟系爭契約書第4條、第5條既未明文約定被告有併同出售系爭建物之義務，自不得以系爭建物出售所得利益歸被告所有，遽以推論被告同意於原告處分系爭土地時併同出售系爭建物，是原告主張兩造約定併同出售系爭建物云云，並不足採。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告提出蓋有被告印文之房屋稅籍證明申請書、授權書、契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、被告身分證正反面影本2份及加註「影本與正本相符，如有不實願負法律責任」並在加註處蓋有被告印文之建築改良物所有權移轉契約書影本，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年1月30日
民事第三庭法官林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月30日
書記官楊茗瑋