臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第306號
原 告 江素月
江素味
共 同
訴訟代理人 武燕琳 律師
被 告 張盈憲
訴訟代理人 張堰林
柯連登 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國110年2月2日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零八年十一月二
十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為擬購屋予母居住，乃於民國104年10月11日簽訂買賣
契約以價金新台幣（下同）573萬元向前手即被告購入門牌
號碼臺中市○○區○○街○○○巷○○號房屋及其坐落基地（下
稱系爭房屋），當時被告之代理人張堰林即洋洋得意向原告
自承其經營室內裝修，購買老舊房屋後重新翻修再行出售，
差價可賺上百萬元等語，原告付清價款後，被告亦將前揭房
地於104年11月9日移轉登記予原告。爾後，原告之母並未遷
入居住，前揭房地閒置兩年一直未居住使用狀態下，原告姊
妹決定再出售，嗣於106年4月30日簽訂買賣契約以價金550
萬元出售予後手即訴外人 王維婷 ；詎系爭房屋交付前，王維
婷主張房屋有漏水等瑕疵，並以本案原告為被告，起訴請求
解除契約、減少價金，案經鈞院107年度訴字第149號案件審
理，雙方合意由臺中市大臺中建築師公會鑑定，鑑定結果認
定房屋有瑕疵，且此等瑕疵減損房屋價值達300,695元。其
後原告與後手王維婷按鑑定報告認定之減損價值，雙方達成
調解。
㈡系爭房屋於104年被告移轉危險於原告時瑕疵即已存在，現
場瑕疵並非如被告所稱沾到油、地板脫膠、牆壁空殼等等。
依前案鑑定報告第2頁所指「客廳、廚房、浴廁、臥室等內
部建材、設備、自來水、熱水系統，均有作簡單裝修換裝過
。壹樓後側原有外牆拆除後增建至地界無任何開口通風不良
；貳樓前陽台外推為室內使用，且以輕鋼鐵皮擴建至陽台外
沿98公分處」，全為被告施作改建。而鑑定報告第8頁所指
「壹樓地板老舊龜裂、地面水滲入、老舊排水管線破損滲水
造成潮氣上升，特別是連接花台的外牆、梯側臨浴廁之內牆
」、系爭房屋「屋後擴建外牆無任何通風開口」、屋面彩色
鋼板與鄰戶水泥瓦接縫間滲水、天溝排水不良滲水」等，全
為瑕疵。此等瑕疵，全為危險移轉予原告時即存在。
㈢系爭房屋由被告移轉予原告取得後，原告並未入內居住，原
告於105年2月1日起至同年7月31日為止為期半年，曾短暫出
租系爭房屋與 黃正怡 夫妻，嗣該夫妻等於該學區內覓得合宜
居住之電梯大廈，隨即遷走。此觀鑑定報告記載「按臺灣省
家戶每月平均用水量為22.5度，由標的物105年度新設之自
來水錶使用度數到鑑定日期即108年1～4月間亦僅12度多」
，由用水量可知系爭標的物一直未有人入住，各項瑕疵於本
案原告交屋予後手前，即已存在。
㈣被告曾於原告購屋後就系爭房屋瑕疪予以修繕，顯然未能就
瑕疪部分皆修繕完成，以致原告買受後未逾5年再轉售他人
，即被訴追瑕疪擔保責任，再依建築師鑑定報告，其建議修
補所需費用、項次及金額（即鑑定報告第10頁至11頁）全與
被告上開改裝有關，而系爭房屋之瑕疪並非通常檢查即能發
見，例如通風及排水不良導致受潮嚴重，均需經年累月始能
發見，應無被告所稱怠於通知而視為承認受領之物的情形。
㈤系爭房屋具有嚴重瑕疵，致有交易價值上之減損，該等瑕疵
之造成係可歸責於被告，依兩造間原契約約定如有需修繕，
應由賣方即被告負擔所需費用。因房屋已轉售與第三人，已
無法由被告修繕，原告得請求債務不履行損害賠償。爰依民
法第365條第1項、第227條規定，請求被告負損害賠償責任
等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
㈠原告於受讓房屋後，於105年2月17日之前曾出租予德國籍
人士使用，當時原告因德國籍房客之反應，而向被告主張「
客廳牆壁有一排LED燈帶下垂」之瑕疵請求修繕，嗣被告之
代理人張堰林旋即馬上處理修繕。原告在105年4月16日又曾
委請房屋仲介 邱冠彰 就「房屋一樓客廳牆面有壁癌痕跡」乙
事向被告之代理人反應，被告之代理人張堰林亦即聯繫泥作
、油漆師傅 楊進郎 進入現場了解狀況，嗣楊進郎於105年5月
8日修繕完該戶一樓離地的壁癌問題，且將現場照片回報予
被告之代理人張堰林。至此，原告對於其於使用系爭房屋中
所發現的瑕疵，被告均已依約完成修繕，原告不再主張其他
瑕疪，應認原告已承認其所受領之物。事後原告不得再主張
被告應負物之瑕疪擔保責任。
㈡原告於106年7月15日告知已售屋予他人後，並未具體表示「
發現屋內有壁癌需要維修」，僅係為求美觀，希望被告之代
理人張堰林將要轉讓過戶的房屋內部牆面再次局部粉刷而已
。倘若果真「有壁癌且需要修繕」之事，原告豈可能讓被告
代理人派油漆工去處理？由此益證：原告於當天並無向被告
之代理人為「瑕疵修繕之請求」。關於原告主張「106年7月
18日下午6時43分原告又致電被告要求其負修繕責任，此通
電話講了19分49秒，被告堅決拒絕，表明房屋瑕疵是原告與
後手之事、與伊無關而拒絕」部分，被告否認之，該次電話
並無討論「瑕疵修繕」事宜。原告對於系爭房屋再度出賣後
之瑕疵，未盡其「發現瑕疵後之從速通知義務」、先行依約
請求修繕，即強硬要求被告負損害賠償之責，恐有過苛而不
合理！
㈢系爭房屋屬舊建築物，原告早已明知，原告自陳：閒置兩年
一直未居住使用，則系爭房屋後來有嚴重壁癌之情形，並非
係可歸責於被告，是原告以「可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者」來向被告請求損害賠償，係無理由。據另案
（107年度訴字第149號）之鑑定報告書「九、囑託鑑定事項
分析與結果：…㈡…52屋齡之房舍一樓地板老舊龜裂，地面
水……，加上屋後擴建外牆無任何通風開口久未人居造成牆
面白華現象」。原告任由房屋閒置，因未實際入住使用，而
門窗緊閉致不通風，此乃加速房屋出現牆面白華現象，依建
築師之意見，後續若長期不改善，會造成牆面龜裂、滲水、
膨鼓甚至脫落現象，俗稱「壁癌」情況出現。從而，原告一
昧將責任推諉予被告，強令被告負不完全給付之損害賠償責
任，實有未合等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷
㈠原告主張其為擬購屋予母居住，於104年10月11日與被告簽
訂買賣契約，以價金573萬元購入系爭房屋，被告並於104年
11月9日移轉登記予原告，爾後原告之母並未入居住，僅於
105年2月1日起至同年7月31日止，曾短暫出租系爭房屋，系
爭房屋一直未居住使用狀態下，原告決定再出售，嗣於106
年4月30日簽訂買賣契約以價金550萬元出售予訴外人王維婷
，詎系爭房屋交付前，王維婷主張房屋有漏水等瑕疵，並以
本案原告為被告，起訴請求解除契約或減少價金，經本院以
107年度訴字第149號案件（下稱前案）審理，雙方合意由臺
中市大臺中建築師公會鑑定，鑑定結果認定房屋確實存有瑕
疵，且此等瑕疵減損房屋價值達300,695元，雙方據此調解
成立，原告同意給付王維婷30萬元等情，業據提出買賣契約
書、土地及建物登記第一類謄本及鑑定報告書附卷可稽，並
經本院調閱107年度訴字第149號卷宗查明屬實，自堪信為真
正。
㈡被告抗辯：原告購入系爭房屋後，僅短暫出租予他人，嗣任
由房屋閒置，門窗緊閉致不通風，加速房屋出現牆面白華現
象，長期未改善，以致造成牆面龜裂、滲水、膨鼓甚至壁癌
情況出現，此為可歸責於原告之事由，原告不得向被告請求
損害賠償，及原告應就可歸於被告之事由負舉證責任等語。
經查，臺中市建築師公會就系爭房屋之瑕疵發生原因是否於
104年11月9日即已存在乙節，函覆如下：「⒈前案報告書P9
頁囑託鑑定事項三內容提及：會勘時兩造陳述，前屋主江素
月於104年11月9日取得標的物房舍時裝修早已完成…。⒉本
案原告出具之民事準備三狀繕本427頁（一）原告主張前案
鑑定時之屋況，即擴建並改建一樓屋後外牆、二樓前陽台外
推…被告亦未曾否認。以上兩點得知本案原告未對標的物結
構主體、室內裝修作任何改變行為。故前案報告書P8頁所指
之標的物瑕疵發生原因應於104年11月9日即已存在」；又原
告取得系爭房屋迄至轉售第三人王維婷為止之期間，除曾短
暫出租外，原告並未入住，上開期間如有人居住，前案鑑定
報告書認定之房屋瑕疵是否不會發生，上開期間如果無人居
住，是否會使瑕疵擴大乙節，亦經該會函覆如下：「前案鑑
定報告書所示各項瑕疵，主因為房屋老舊、潮氣上升，加上
一樓後方擴建外牆無任何通風開口，二樓主臥陽台外推擴建
、屋頂天溝排水不良、屋面板破損雨水滲漏至主臥牆面…等
。造成反潮、白華、龜裂、膨鼓、剝離等現象。倘有人入住
雖然開窗通風、空調排濕器等物理現象改善，但相對也帶來
熱源、水氣、髒污…等。主要瑕疵肇因沒有即刻消除，報告
書P8-9頁所認定之瑕疵照常發生只是劣化速度減緩而已。所
以原告江素月、江素味若於104年11月9日至106年4月30日轉
售第三人王維婷為止，在此期間，如有居住期間此等瑕疵照
常發生。如果上開期間久無人居住其瑕疪（即損害）就如目
前所示或更為加劇」，有該會109年11月25日中市建師（000
-0000）鑑字010號函文在卷足憑，是以系爭房屋之瑕疵係於
原告購買時已經存在，縱有長期無人居住之情形，系爭瑕疪
仍然存在，就如目前所示狀況或更為加劇，故認系爭房屋瑕
疵與原告無關，係因可歸責於被告之事由所致。被告所辯，
自無可採。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言
。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之
價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民
法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的
物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約
時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有
瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨
，即應負不完全給付之債務不履行責任。再按出賣人因可歸
責於己之事由而交付有瑕疵之物，該物即欠缺應有價值、通
常效用或契約預定之效用，依社會通念及交易習慣，要難認
該給付內容與當事人締約之債之本旨相符，自不應因瑕疵存
在或發生之時點係在買賣契約成立前、後而異其責任（最高
法院94年台上字第1112號判決要旨參照）。物之瑕疵擔保責
任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件
及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外
之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二
項請求權競合時，買受人得擇一行使之。（最高法院105年
度台上字第2245號判決意旨參照）。又在債務不履行，債務
人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件
。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債
務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請
求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不
可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能
舉證證明，自不能免責（最高法院82年度臺上字第267號裁
判要旨參照）。查系爭房屋於原告向被告購買時已有前案鑑
定報告書所認定之瑕疵，已如前述，被告亦未能舉證明證明
係不可歸責於被告之事由，原告不知有瑕疵仍為購買，則被
告所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債
務不履行責任。又系爭房屋存有各項瑕疵，該等瑕疵減少房
屋之價值及通常效用之金額為300,695元，亦有前案鑑定報
告書可憑，則原告依前揭鑑定報告書之建議，主張被告應賠
償30萬元，自屬有據。
㈣綜上所述，原告依民法第227條第1項規定，請求被告給付
30萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年11月22日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許。
四、本件事證已臻明確，原告依不完全給付請求權，已獲勝訴之
判決，兩造就民法瑕疵擔保請求權所為攻擊防禦方法，核與
判決結果不生影響，爰無論述之必要。
五、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程
序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3
款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執
行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年2月23日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月23日
書記官黃于容