臺灣臺北地方法院94年度訴字第943號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第943號民事判決

裁判日期：民國94年12月30日

裁判案由：給付違約金等

臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第943號原告山姆大叔育樂事業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 簡維能 律師
楊政雄 律師被告威力國際開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 陳佳雯 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於九十四年十二月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國93年3月29日就台北縣中和市○○段二八張小段456地號上建物之地下三樓建物，簽訂中和市○○路同國商場不動產租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約），並經公證在案。按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」，民法第250條第1項定有明文。又兩造於系爭租賃契約第1條第2項第3款約定：「甲方（即被告）應提供合法之建築物使用登記，於使用執照取得後將原批發倉儲業登記按照乙方（即原告）需求變更為休閒健身業或一般服務業之其中一種，否則視同甲方違約。」，第7條第1項前段約定：「除本約另有約定外，任一方如於租賃期間有重大違約情事，經他方以書面催告後六十日內仍未改正或履行者，他方得終止契約。」，第9條3項約定：
「甲方違約經乙方依第七條規定終止本約時，甲方應退還不附息的雙倍押金以為懲罰性違約金並另應賠償壹佰伍拾萬元整予乙方以為損害賠償。」經查，系爭租賃契約係於
93年3月29日訂定後，原告即屢次催告被告應儘快變更使用執照，均未果。被告為取得原告之信任，乃提供台北縣政府93年4月16日及93年10月11日號等函件予原告，然迄至94年1月間止已逾10個月，出租人即被告仍未依系爭租賃契約第1條第2項第3款之約定，將使用執照由原批發倉儲業登記按照原告需求變更為休閒健身業或一般服務業之其中一種。因被告未依系爭租賃契約約定為使用執照之變更，致使原告不能為預期之使用，自屬違約，原告自得依系爭租賃契約第7條第1項之約定終止租賃契約，並以起訴狀繕本之送達，作為通知被告終止系爭租賃契約之意思表示，及依第9條第3項之約定，請求被告返還押金130萬元二倍之違約金共260萬元及損害賠償金150萬元，共計410萬元。
（二）依系爭租約第1條第2項第3款之約定，被告負有將系爭租賃物變更使用執照，讓原告得合法經營親子休閒健身遊戲樂園。依一般生活經驗，申請變更使用執照所應提出之文件，均由建物所有人自行保管，不可能交由隨時可能異動之承租人保管，是申請建物使用執照變更，自應由建物所有人申辦，是本件被告負有申辦使用執照變更之義務甚明。被告雖以系爭契約第13條第6項約定：「開始營運後，乙方（即原告）應負責租賃區域內之消防與公共安全檢查申報，如因可歸責於乙方因素無法完成租賃區域內之消防與公共安全檢查而致甲方（即被告）受有損害時，乙方除應立即完成前述檢查外並應賠償甲方因此所受之一切損害；...」，而認原告有應負責將系爭租賃物裝修至足以通過主管機關審核之程度。而所謂足以通過主管機關審核之程度，依系爭租約第1條第2項第3款之約定，係以達至足供親子健身休閒遊憩使用用途，亦即達至足以通過倉儲批發業（原使用執照）附設兒童遊憩設施使用（欲變更使用執照範圍）之程度，但於系爭租約第1條第2項第3款之約定文義觀之，實難推得原告有「應負責將系爭租賃物裝修至足以通過主管機關審核之程度」，是被告辯稱原告對於申辦變更使用執照一事，有協力之義務，不足採信。縱使原告就被告申辦使用執照變更有協力義務，亦僅限於消防設備檢查部分，而此部分，原告早已於93年8、9月間陸續將材料合格證明書及施工證明書等資料交付與被告，被告自可自行申辦，足證原告亦已盡協力之義務。
（三）至於被告辯稱原告必須提供相關證明書正本2份部分，按⒈辦理變更使用執照所需之材料合格證明書及施工證明書，
並非僅能由原告方面提供，此有證人丙○○於鈞院審理時證稱：「材料合格證明書及施工證明書是由委託廠商的一方提供，不一定是由房屋所有人或承租人提供。」等語明確。且系爭建物若未取得合法使用執照，原告除將冒違法經營之風險外，亦無法依經營計劃逐步招商以吸引更多消費者而創造更多利潤，是本件使用執照若能早日變更，原告焉有不予配合之理？再者，依系爭租賃契約之約定，並無原告需提出2份材料證明書及施工證明書之內容。且迄至94年1月12日被告函覆原告為止，原告亦不清楚申辦使用執照變更，尚需1份材料證明書及施工證明書正本，被告辯稱於93年10月間曾口頭告知，並於93年8間曾以書面告知云云，均與事實不符。至於證人 劉先雯 之證言，並不足採，若原告有提供第2份施工證明書及材料合格證明書正本之附隨義務，則以被告公司之規模及經驗，豈有不以書面通知之理，證人劉先雯證稱只與原告公司人員電話聯絡，實與一般常情及交易習慣有所違悖，無可採信。系爭契約既明定被告有辦理使用執照變更之義務，則被告於系爭租約訂定後，即應儘速通知原告提供資料，或逕向廠商索取，俾能完成使用執照變更之義務而符合契約之約定。是本件使用執照未能完成變更程序，顯係可歸責於被告之事由所致等語，並聲明被告應給付原告410萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及願供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於簽訂系爭租約後，立即向主管機關台北縣政府提出變更使用執照書面申請，經主管機關於93年4月16日就書面審查部分核准，並給予6個月期限完成系爭租賃物之室內裝修工程及申請查驗，因原告遲至93年10月間尚末成系爭租賃物之裝修工程，經被告於93年10月7日向主管機關申請展延工期獲准，竣工期限延至94年4月15日止，被告曾多次口頭催請原告應儘速完成室內裝修工程及租賃區堵內之消防安全申報，並提供室內裝修防火材料合格證明書、變更區域剖面圖等（以下簡稱為施工證明書及材料合格證明書），以供被告辦理變更使用執照。惟原告之室內裝修工程雖已完成，並通過消防及公共安全檢測，且於94年
2月18日由原告委任 陳耀東 建築師事務已出具查驗合格證明書，就系爭租賃物被告已得向主管機關申請竣工審查，被告亦已備妥所有應完成之手續，只欠缺原告應提供之施工證明書及材料合格證明書，而未能依限提出查驗，是被告實已本於誠信，依照系爭租約完成所有應盡之義務，絕無違約之情事。
（二）按系爭租約第13條第4項第4款第4點約明「天花板、地板、牆面、店家門面，租賃物營業範圍內，由甲方提供至水泥細紛面，其餘由乙方負責，．．．」是被告就系爭租賃物僅提供至水泥細紛面，室內裝修部分，由原告負責；又依同條項第7款第6點：「開始營運後，乙方（即原告）應負責租賃區域內之消防與公共安全檢查申報，如因可歸責於乙方因素無法完成租賃區域內之消防與公共安全檢查而致甲方（即被告）受有損害時，乙方除應立即完成前述檢查外並應賠償甲方因此所受之一切損害；...」約定所示，系爭租賃區域內之消防與公共安全檢查申報，應由原告負責完成；又系爭租賃物需變更使用執照，係因原告欲以租賃物為非原使用執照之使用目的，則主管機關審查變更使用執照核發與否之重點，亦為原告所為室內裝修部分，是否符合變更後之安全標準。又申請變更使用執照之竣工查驗，應先行辦妥建物消防與公共安全檢查申報，是被告若欲完成變更使用執照之申請，須待原告完成系爭租賃物消防與公共安全檢查申報後始得進行，因系爭租賃物室內裝修部分是由原告負責，故整體而言，原告對於被告申辦變更使用執照一事，有協力之義務。
（三）因系爭租賃物申請變更使用執照時，需檢附材料合格證明書及施工證明書，而該等文件資料，應由負責室內裝修工程之原告負責提供，因主管機關作業所需，於整體審查過程中，需要2份證明正本，原告僅於消防審查時提出1份，致被告申辦變更使用執照程序時，因缺乏證明文件而延宕，是原告應負違背依契約應負之義務。被告於93年4月16日即通過系爭租賃物申請變更使用執照之書面審查，係因原告遲遲未能完成室內裝修工程送審手續，致使被告尚需請求主管機關展延期間，且被告就所負責之工程介面如自動步道、電梯、空調、消防系統等，均於原告完成所負責之裝修部分前施工完竣，並通過審查，是被告就系爭租賃物變更使用執照應完成之手續，除應由原告完成並提供之材料合格證明書及施工證明書正本外，亦早於原告所負責室裝修工程竣工審查完成前，即已備妥，是被告並非如原告所指未變更使用執照，以致原告未能為預期之使用。系爭租賃物延宕變更使用執照申請之進度，實應可歸責於原告，是原告所稱被告未依租約約定，於期限內完成租賃物變更使用執照有重大違約情事，並非真實。
（四）按系爭租約第1條第2項第2款約定：「除經甲方（即被告）事先以書面方式同意，乙方（即原告）不得將主要營業項目所佔營業面積出租、出借或轉讓予第三人，否則視同乙方違約。」亦即兩造於訂立租約之時，已約定不得任意轉租、出借或轉讓系爭租賃物予第三人，然經被告查知，原告於93年12月28日未先行告知被告便已將系爭租賃物頂讓予第三人理想機械工業有限公司，顯見原告因已將系爭租賃物頂讓他人之故，是而對其所應負之協力義務即提出
2份施工證明書及材料合格證明書不甚關切，不願配合。嗣後被告曾依系爭租約第7條第1項之約定：「除本約另有約定外，任一方如於租賃期間有重大違約情事，經他方以書面催告後60日內仍未改正或履行者，他方得終止契約。
」於94年2月5日以郵局第386號存證信函限期令原告於函到60日內改正並依約履行，原告竟置之不理，未依約改正；且被告自93年12月間即一再口頭催促原告提供變更使用執照所需之第2份材料合格證明書及施工證明書，惟原告毫無理由一再拖延，致被告無法依系爭租約履行，另自94年2月起，原告即未依系爭租約給付租金，原告轉讓系爭租賃物又欠繳租金，此均係嚴重違反系爭租約，且依據原告與第三人簽訂頂讓同意書之時間及拒付租金之時點觀之，原告顯有刻意拖延被告辦理變更執照之進度。原告刻意以不可歸責於被告之事由指稱被告違約，實因原告已無心履行系爭租約，故原告依系爭租約第7條第1項及第9條第3項之規定，以被告有重大違約情事為由，表示終止租約，並請求共計410萬元之違約金及損害金，洵屬無據，為無理由等語，並聲明駁回原告之訴及願供擔保宣告免為假執行。
三、本件兩造於92年10月2日簽訂書面中和後中山路同國商場不動產租賃契約（以下簡稱系爭租約），由被告將台北縣中和市○○路○段○○○號地下3層建物，出租予原告，供其營經親子休閒健身遊戲樂園使用，雙方並於93年3月29日由本院所屬民間公證人處完成公證。依系爭租約第1條第2項第3款之約定，被告應將系爭租賃物使用執照由原批發倉儲業登記，變更為休閒健身業或一般服務業之其中一種，使原告得以經營親子休閒健身遊戲樂園使用，被告於93年2月9日及同年3月12日已將變更使用執照之書面申請，遞交主管機關即台北縣政府，經主管機關於同年4月16日就書面審查部分核准，並給付被告6個月之期限（即至93年10月15日止）完成室內裝修工程以利查核，嗣被告於93年10月7日向主管機關申請展延期限，經主管機關於93年10月11日發文准予被告展延竣工期限至94年4月15日止，惟迄至期限屆至時止，系爭租賃物仍未完成變更使用執照之核發等事實，有原告提出之中和市○○路同國商場不動產租賃契約書、台北縣府北府工建字第0930141206號、第0000000000號函文在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信實。
四、本件主要之爭點厥為：㈠原告對於系爭租賃物變更使用執照一事，有無協力之義務。㈡被告有無違反系爭租約所定應將租賃物之使用項目變更為休閒身業或一般服務業之義務。本院茲分述如次，經查：
（一）關於原告對於系爭租賃物申請變更使用執照一事，有無協力義務部分：
⒈依原告所提出台北縣政府北府工建字第0930141206號函文
中「主旨」及「說明」第分別記載：「貴公司申辦所有座落本縣中和市○○路○段○○○號地下三層建物變更使用執照暨室內裝修許可書面審查乙案，本府准予辦理，復請查照。」「經查本案領有本府工務局九二中使字第四八九號使用執照，該房屋用途為倉儲批發業（量販店），擬變更為倉儲批發業（量販店）附設兒童休憩設施使用乙案，其有關申請圖，經查核符合相關法令規定，茲檢還該建物圖說乙份，請於文到六個月依核准圖說設備施工完，再向本府工務局申請查驗，經勘查符合規定後，核發變更使用執照暨室內裝修合格證明，逾期本許可函作廢無效」等內容，可證被告於簽訂系爭租約後，即依約向主管機關即台北縣政府申請變更使用執照暨室內裝修許可，並經主管機關書面審查核可，至於是否得順利完成系爭租賃物變更使用執照一事，乃取決於事後租賃物有無按照核准圖說設備施工完成，並經台北縣政府工務局查驗合格為斷。
⒉按系爭租約第13條第4項第4款第4點約明「天花板、地板
、牆面、店家門面，租賃物營業範圍內，由甲方（即指被告）提供至水泥細紛面，其餘由乙方（即指原告）負責」所示，被告就系爭租賃物營業範圍內之裝修，僅提供至水泥細紛面，其餘室內裝修部分，均由原告負責；又依同條項第7款第6點：「開始營運後，乙方（即原告）應負責租賃區域內之消防與公共安全檢查申報，如因可歸責於乙方因素無法完成租賃區域內之消防與公共安全檢查而致甲方（即被告）受有損害時，乙方除應立即完成前述檢查外並應賠償甲方因此所受之一切損害；...」約定所示，開始營運後，對於系爭租賃區域內之消防與公共安全檢查之申報，由原告負責。至於營運開始前，為申請變更使用執照之需，於系爭租賃物完成室內裝修後，應通過之消防及公共安全檢查部分，因系爭租賃物之室內裝修工程由原告負責，是該室內裝修工程得否通過消防及公共安全檢查，相對的亦屬於原告應負責事項，且系爭租賃物之室內裝修工程應通過消防及共公安全檢查，此乃被告據以申請系爭租賃物變更使用執照竣工查驗之先決要件，若原告未依被告向主管機關申請核准之圖說設備施工，將系爭租賃物室內裝修完成，被告決無可能進一步通過變更使用執照之竣工查驗。由此觀之，原告對於被告依租約完成系爭租賃物變更使用執照之事，自有協力之義務甚明。
（二）被告有無違反義務而未將租賃物之使用項目，變更為休閒身業或一般服務業之部分，經查：
⒈本件被告於租約簽訂後，旋即向主管機關提出變更使用執
照書面之申請案，並經主管機關於93年4月16日函知書面審查核准，並核定竣工期限，已如前述，是被告對於系爭租賃物申請變更使用執照之書面申請一事，並無怠於履行之情形。
⒉依證人即丙○○於本院94年7月5日審理時，到庭結證稱：
「．．．我們公司受被告公司之託辦理消防會勘，即會勘被告公司辦理變更使用執照的流程。」「本件系爭建物消防安全設備的勘驗是由我承辦。我有帶消防局的承辦人員到現場會勘。我並未參與送審。」「材料合格證明書及施工證明書，是在現場會勘時提出正本給消防局承辦人員檢視，並在結案時隨同文件檢附正本，供消防局存檔。本件原告公司所提供的材料合格證明書及施工證明書正本，均留存在消防局。被告公司的劉小姐曾經要求我們公司向消防局取回正本，劉小姐說是要辦理工務局的變更使用執照。我們有向消防局要求取回正本，但因為消防局已經存檔，所以拒絕取回。」「系爭建物有通過消防安全的會勘。在會勘之前，建築物已經裝修完畢，才能通過檢查。」「系爭房屋的材料合格證明書及施工證明書，我們是向被告公司取得，但究竟是誰提供的，我不清楚。」「材料合格證明書及施工證明書並無欠缺，所以才可以通過檢查。」（詳當日庭訊筆錄所載）等語觀之，再參照原告提出被告不爭執真正之材料合格證明書及施工證明書暨快遞收據1紙等件資料，及被告所提出之台北縣政府消防局通知被告會勘抽測結果消防安全設備符合規定之函文（93年11月25日北消使字第21678號），足證原告已完成系爭租賃物室內裝修工程，並提出1份材料合格證明書及施工證明書，被告據以申辦消防及公共安全設備之查驗，並經查驗符合規定通過在案無訛。
⒊再按卷附之「台北縣政府工務局建築物室內裝修竣工查驗合格證明標準作業程序【（民）工使管117】」第參點：
民眾應附證件、書表、表單、附件：第九項及第十項即規定為「建築物室內裝修竣工材料表【（民）表十七】」「經認證之裝修竣工材料合格證明」等文件資料，及被告所提出卷附之「變更使用（書面審查、竣工勘驗）、室內裝修、變更戶數、建築物使用項目更動預審表」第25項規定為「經認證之室內裝修竣工材料合格證明」，第26項規定為「施工證明」等文件資料所示，被告於室內裝修工程完成後，向主管機關申報變更使用執照之竣工查驗時，所應檢附之文件資料中，包含系爭室內裝修工程之材料合格證明書及施工證明書正本，且材料合格證明書並應檢附通過經濟部標準檢驗局之檢驗證明，足證被告要申報變更使用執照之竣工查驗，材料合格證明書及施工證明書正本乃缺一不可之文件資料。
⒋又查，系爭租賃物之室內裝修工程由原告負責，承作之施
工廠商，自是受原告之委託辦理。原告陳稱該等證明書已交付予被告供其查驗，惟查，原告所提出之材料合格證明書及施工證明書正本，業經被告之前申請消防安檢時，留存在台北縣政府消防局檔案內，而未能取回，此業據證人丙○○證稱在卷，是被告要申請變更使用執照竣工查驗時，依上揭標準作業程序所示，自應再提出1份材料合格證明書及施工證明書正本以供查驗，且依證人丙○○於本院前述庭期審理時到庭證稱：材料合格證明書及施工證明書是由委託廠商的一方提供，不一定是由房屋所有人或承租人提供等語所示，材料合格證明書及施工證明書，自應由委託施工廠商之原告負責提出，此亦是事理之常，因被告並非委託施工之定作人，對於施工之內容及廠商，並不知悉，如何要求被告逕向廠商索取；且縱使被告知悉施工之廠商為何，然其與廠商間並無任何委任關係，廠商又豈會應其要求，再製作1份材料合格證明書及施工證明書供其使用，是被告於申報變更使用執照竣工查驗時，既有需要再提出1份材料合格證明書及施工證明書正本，原告自有協助提出之義務。
⒌依卷附被告提出之「建築工程變更使用執照委任契約書」
所示，原告於93年1月5日與陳耀東建築師事務所簽訂委任契約書，委託陳耀東建築師事務所辦理系爭租賃物室內裝修送審工作之服務。再依卷附被告93年12月28日委託陳耀東建築師事務所辦理系爭租賃物室內裝修工程請領室內裝修（圖說許可函、竣工查驗合格證明）事宜之委託書，及由陳耀東建築師事務所所出具之變更使用執照竣工勘驗審查表（C22-4）、建築物室內裝修竣工審查表、變更使用執照申請書（C21-1）、變更使用執照概要表（C21-2）、變更使用執照檢討項目簽證表（C21-3）、變更用途說明書、違建項目審查表、台北縣政府工務局92中使字第489號使用執照之變更使用工程完竣報告表等文件資料所示，被告於完成消防審查後，確有陸續辦理系爭租賃物變更使用執照事宜。
⒍再依證人丙○○於前述本院庭訊時證稱：被告公司的劉小
姐曾經因為要辦理工務局之變更使用執照一事，而要求伊公司向消防局取回材料合格證明書及施工證明書正本，但因消防局已經存檔而拒絕取回等語所示，足證被告於辦理變更使用執照竣工查驗，發現欠缺材料合格證明書及施工證明書時，曾試圖拜託證人丙○○向消防局取回證明書之正本而未果，依一般常情而言，被告自當會向原告請求再提供1份材料合格證明書及施工證書才對，否則被告絕對無法通過變更使用執照之竣工查驗，是證人即被告公司職員劉先雯於本院94年7月5日審理時到庭證稱：「我有通知原告公司的 林慧珊 ，我不清楚她的職稱，我請她提供施工證明書及材料合格證明書正本，我有告訴她，是被告公司要辦理使用執照變更之用。原告公司的林慧珊有講已經提供過了，但是我告訴她，因為向消防局要不回來，所以她有同意再提供正本1份，但是後來並未提供，沒有提供的原因，我不清楚。我第一次與林慧珊聯絡的時間我不記得，大約是在93年12月間農曆年前。我向消防局要回正本的時間，大約為93年12月間。我是先向原告公司的林慧珊要正本，之後再向消防局要正本，要不到正本後，我有再向林慧珊要正本。我是與林慧珊以電話聯絡。」等語，應堪信實，而得採信。再參酌被告曾於94年1月12日以威力（業）字第940001號函通知原告，該函文中「說明」第項即記載：「現本建築物之查驗消防審查，業經台北縣消防局核准在案，有關竣工查驗貴公司應提供之材料檢驗證明正洽貴公司提供中，俟資料收集完成後，即向台北縣政府提出竣工審查申請。」，此有該函文在卷可稽，由此益證，被告對於向台北縣工務局申請竣工查驗時，應再提出1份材料合格證明書及施工證明書之事，確有通知原告，並洽其再予提供無訛。
⒎末依被告所提出由陳耀東建築師事務所所出具之建築物室
內裝修竣工查驗合格證明書所示，陳耀東建築師係於94年
2月18日才完成室內裝修工程竣工之查驗，並出具查驗合格證明書，惟陳耀東建築師事務所係由原告委託辦理系爭租賃物室內裝修送審工作之服務，已如前述，則其辦理事務有所擔擱，非可歸責於被告。但對於材料合格證明書及施工證書正本資料，原告迄至竣工期限（94年4月15日）屆至時，尚未提供予被告，此為兩造所不爭執，是被告因欠缺此項證明文件，而無法報請台北縣工務局為竣工查驗，並進而取得變更使用執照，亦非可歸責於被告。是原告指稱被告違反系爭租約約定之義務，未將系爭租賃物之使用項目，變更為休閒身業或一般服務業，並供原告合法經營親子休閒健身遊戲樂園，即屬無據。
五、綜上所述，本件原告負責系爭租賃物變更使用執照之室內裝修工程，是以，裝修工程是否符合申請變更使用執照所檢附之圖說設備，及得否順利通過消防安全檢查，自屬於原告應負責之事項，且原告為系爭租賃物室內裝修工程之委託人，關於該工程之材料合格證明書及施工證明書，自應由原告負責提供。而系爭工程之材料合格證明書及施工證明書，屬於報請台北縣工務局變更使用執照竣工查驗之必備文件資料，因原告迄未提供該等證明書，致被告無法於主管機關限定之竣工期限（即94年4月15日）內報請查驗，而未能取得變更使用執照，是被告未於期限內取得變更使用執照，並非可歸責於被告，不能認為被告有何違約之處。從而，原告以被告違約為由，表示終止本件系爭租約，洵屬無據。因被告並無原告所指稱之違約情事，原告終止系爭租約，並不合法，則原告以系爭租約業經終止為由，依系爭租約第9條第3項之約定，請求被告應退還雙倍之押金260萬元（即130萬元X2=260萬元）及賠償金150萬元，共計410萬元（260萬+150萬元=410萬元），為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年12月30日
民事第五庭法官陶亞琴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月6日
法院書記官吳芳玉