裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第441號民事判決
裁判日期：民國107年11月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第441號原告 林裕仁
林畇希 林宏澧 共同訴訟代理人 蘇若龍 律師被告南北企業有限公司特別代理人 賴克明 被告南北旅社即 林棠華 訴訟代理人 熊賢祺 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於107年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告南北企業有限公司應將門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋之一樓、二樓、三樓及地下一樓遷讓返還原告及其他共有人。
二、被告南北企業有限公司應自民國一０七年二月十四日起，至返還上開房屋之日止，按月給付原告林裕仁新臺幣柒萬元、原告林畇希新臺幣叁萬伍仟元、原告林宏澧新臺幣叁萬伍仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告南北企業有限公司負擔三分之一，餘由原告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣陸拾柒萬玖仟元為被告南北企業有限公司供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項各到期部分，於原告林裕仁、林畇希、林宏澧每期分別以新臺幣貳萬叁仟元、壹萬貳仟元、壹萬貳仟元為被告南北企業有限公司供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭186號房屋），及門牌號碼臺中市○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭15號房屋），原均為訴外人 林施菊 所有，林施菊於101年3月22日過世，由原告林裕仁繼承3分之1、林畇希及林宏澧各繼承6分之1、林棠華繼承3分之1，並經法院為遺產分割，於106年1月10日辦理登記。系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓，原為林施菊以被告南北公司名義經營南北大飯店，因林施菊於94年間中風後受監護宣告，並由林棠華擔任監護人，因此於林施菊過世後，被告南北公司之大小章均由林棠華持有，南北大飯店繼續占有系爭186號房屋。而原告等就系爭186號房屋之應有部分合計超過3分之
2，屢向林棠華表示不再經營南北大飯店，並請南北大飯店遷出系爭186號房屋，但林棠華始終不同意，更逕自以「背包客旅店」之名稱在系爭186號房屋經營。則被告南北公司占用系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓，乃無權占有，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告南北公司自上開房屋遷出，並騰空返還予原告及其餘全體共有人。又被告南北公司無法律上原因繼續占用該房屋，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，依同法第179條規定，原告自得請求返還因占用所受之不當得利；而系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓為營業之用，不受土地法第97條第1項房屋租金之限制，得以鄰近店面租金之行情計算，系爭186號房屋位置位於建國路上，緊鄰臺中火車站、客運站、公車站等臺中市轉運站，為市中心之交通樞紐且位置相當醒目，且周邊商店林立，臨近新時代大魯閣百貨公司、第一廣場，人潮絡繹不絕，距離日曜天地、臺中公園、一中街、中友百貨等車程不到10分鐘，生活機能良好，依不動產經紀人之租金估價報告書，鄰近租金行情為1樓及騎樓月租金每坪新臺幣（下同）1,150元，2樓及3樓月租金每坪為92
8元、地下室月租金每坪為738元，而系爭186號房屋之騎樓及1樓共56.2649坪，2樓及3樓共128.72坪，地下室為
56.265坪，以此計算，每月租金為225,680元，原告僅以每月21萬元為請求；再以本件起訴前5年（即101年7月1日至106年6月30日），被告南北公司占用上開房屋所受相當於租金之不當得利，應分別給付原告林裕仁420萬元【計算式：21萬元×12月×5年×1/3＝420萬元】，林畇希、林宏澧各210萬元【計算式：21萬元×12月×5年×1/6＝21
0萬元】，及自106年7月1日起，至返還系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓之日止，按月給付原告林裕仁7萬元【計算式：21萬元×1/3＝7萬元】、林畇希、林宏澧各3萬5,000元【計算式：21萬元×1/6＝35,000元】。
二、系爭15號房屋由林棠華獨資經營南北旅社，於林施菊過世後，被告南北旅社即林棠華（下稱被告南北旅社）未經原告等同意，繼續占用系爭15號房屋，並無合法使用權源，為無權占用，爰依民法第767條、821條規定，請求被告南北旅社自系爭15號房屋遷出，並騰空返還予原告及其餘全體共有人。又被告南北旅社無法律上原因繼續占用該房屋，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，依同法第179條規定，原告自得請求返還因占用所受之不當得利；而系爭15號房屋為營業之用，不受土地法第97條第1項房屋租金之限制，得以鄰近店面租金之行情計算，系爭15號房屋之位置及周邊機能與系爭186號房屋相同，依不動產經紀人之租金估價報告書，鄰近之租金行情為1樓及2樓月租金每坪1,332元，系爭15號房屋之1、2樓共23.3288坪，以此計算，每月租金為31,074元，原告等僅以每月3萬元為請求；復以本件起訴前5年（即101年7月1日至106年6月30日），被告南北旅社占用上開房屋所受相當於租金之不當得利，應分別給付原告林裕仁60萬元【計算式：3萬元×12月×5年×1/
3＝60萬元】、林畇希、林宏澧各30萬元【計算式：3萬元×12月×5年×1/6＝30萬元】，及自106年7月1日起，至返還系爭15號房屋日止，按月給付原告林裕仁1萬元【計算式：3萬元×1/3＝1萬元】、林畇希、林宏澧各5,000元【計算式：3萬元×1/6＝5,000元】。
三、對被告抗辯之陳述：被告南北公司、南北旅社均係林施菊創立，其中被告南北公司由林施菊擔任法定代理人，被告南北旅社則借用林棠華名義設立，林施菊乃分別提供系爭186號、15號房屋予被告南北公司、南北旅社使用，在林施菊死亡後，被告南北公司、南北旅社既非林施菊經營負責，提供上開房屋予被告使用之目的即已失其存在，使用借貸契約即因目的不達當然失其效力。又原告於林施菊過世時，即取得系爭186、15號房屋之權利，並本於自身之權利請求被告給付相當於租金之利益，該租金利益並非繼承而來，無所謂協議分割之必要。
四、並聲明：㈠被告南北公司應自系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓遷出，並騰空返還予原告及其餘全體共有人。
㈡被告南北公司應分別給付原告林裕仁420萬元、林畇希210
萬元、林宏澧210萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢被告南北公司應自106年7月1日起至返還訴之聲明第1項
房屋之日止，按月給付原告林裕仁7萬元、林畇希3萬5,00
0元、林宏澧3萬5,000元。㈣被告南北旅社即林棠華應自系爭15號房屋遷出，並騰空返還予原告及其餘全體共有人。
㈤被告南北旅社即林棠華應分別給付原告林裕仁60萬元、林畇
希30萬元、林宏澧30萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈥被告南北旅社即林棠華應自106年7月1日起至返還訴之聲
明第4項房屋之日止，按月給付原告林裕仁1萬元、林畇希5,000元、林宏澧5,000元。
㈦訴訟費用由被告負擔。
㈧願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告南北旅社方面：
一、林施菊與林棠華為母女關係，林棠華自70年2月13日起接任南北旅社負責人，並由林施菊將其所有系爭15號房屋無償提供予林棠華經營南北旅社營業使用，至林施菊101年3月22日過世前，長達31年期間，林施菊從未向被告南北旅社收取使用該房屋之對價，亦對被告南北旅社之使用均無異議，足證雙方就系爭15號房屋有默示之不定期限使用借貸契約存在，且契約目的係林施菊供被告南北旅社使用系爭15號房屋至經營關係消滅為止，而原告等既於106年1月10日因繼承分割登記取得系爭15號房屋之應有部分，自應繼受該使用借貸關係之權利義務，而受被繼承人林施菊與被告南北旅社間約定之拘束，被告南北旅社屬有權占用系爭15號房屋，且非無法律上原因而受有利益，自無不當得利。又被告南北旅社仍在營業中，使用系爭15號房屋之借貸目的尚未完畢，返還期限未屆至，原告等不得任意終止雙方間之使用借貸關係，其等所為終止契約之意思表示無效。縱使被告南北旅社為無權占有系爭15號房屋，原告於106年1月10日因遺產分割登記而取得該房屋之應有部分前，原告與林棠華均為公同共有人，對於公同共有之系爭15號房屋並無應有部分，無從就不當得利債權按應繼分比例計算可分得之金額，原告請求相當於租金之不當得利，即有違誤。
二、若原告得請求相當於租金之不當得利，因原告林裕仁長期居住於系爭186號房屋5樓，被告南北旅社即林棠華亦得請求原告林裕仁自該屋遷出，並騰空返還予全體共有人，併以向原告林裕仁請求相當於租金之不當得利債權，而原告林裕仁使用面積為56.265坪，以月租金每坪923元計算，其每月相當於租金之不當得利為5萬1,933元【計算式：56.265坪×
923元＝5萬1,933元】，以本件起訴前5年【即101年7月1日至106年6月30日】，原告林裕仁占用上開房屋所受相當於租金之不當得利為311萬5,956元，被告南北旅社即林棠華得依其應有部分3分之1為103萬8,652元【計算式：311萬5,956元×1/3＝103萬8,652元】，及自106年
7月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付被告南北旅社即林棠華1萬7,311元【計算式：5萬1933元×1/3＝1萬7,311元】，均與原告林裕仁主張之債權互為抵銷。
三、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
參、被告南北公司方面：多數股東同意遷出系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓，至於不當得利部分，伊曾請求被告南北公司之實際經營者即執行董事林棠華停止經營等語，但林棠華表示其為屋主，無須支付租金仍可繼續經營。
肆、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷㈡第104頁反面至第105頁）：
一、不爭執事項：㈠原告3人與林棠華為林施菊之合法繼承人，前因遺產分割事
件訴訟，經本院103年度重家訴字第4號、103年度家訴字第62號判決後，林棠華提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以104年度重家上字第12號判決（內容詳如本院卷㈠第20至39頁）。
㈡被告南北旅社即林棠華現今仍在臺中市○區○○路○○○巷○○號1、2、3樓之房屋從事旅社業務。
㈢被告南北公司現今仍在臺中市○區○○路○○○號1、2、3樓及地下1樓之房屋從事旅宿業。
㈣原告林裕仁現今仍在臺中市○區○○路○○○號5樓居住。
二、爭執事項：㈠原告請求被告南北公司應自系爭186號房屋之1、2、3樓
及地下1樓遷出，並騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有人，有無理由？㈡原告得請求被告南北公司一次給付及按月給付相當租金之不
當得利為若干？㈢原告請求被告南北旅社即林棠華應自系爭15號房屋之1、2
、3樓遷出，並騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有人，有無理由？㈣原告得請求被告南北旅社即林棠華一次給付及按月給付相當
租金之不當得利為若干？㈤被告南北旅社即林棠華對於原告林裕仁主張抵銷相當租金之
不當得利，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：原告請求被告南北公司應自系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓遷出，並騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有人，有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。
㈡經查，原告主張系爭186號房屋為原告3人及林棠華所共有
，被告南北公司現今仍在系爭186號房屋1、2、3樓及地下1樓從事旅宿業等節，為被告南北公司所不爭執（見不爭執事項㈢），並有系爭186號房屋之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷㈠第40至41頁），被告南北公司占用系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓之事實，堪以認定。而系爭
186號房屋原為原告及林棠華等4人之被繼承人林施菊所有，林施菊於58年4月24日設立被告南北公司，公司所在地設址系爭186號房屋1、2、3樓及地下1樓乙節，有經濟部公司資料查詢可佐（見本院卷㈠第17至18頁），則林施菊以其所有之房屋設立被告南北公司，供被告南北公司經營旅宿業，並自任被告南北公司之法定代理人，足以間接推知林施菊與被告南北公司間就系爭186號房屋應有默示使用借貸契約存在。又貸與人林施菊於101年3月22日死亡，林施菊與被告南北公司間之使用借貸契約並不因貸與人林施菊死亡而當然消滅，因使用借貸契約所生之權利義務，應由林施菊之繼承人繼承，在此契約未經合法終止或因其他事由而失其效力前，被告南北公司仍有使用系爭186號房屋之合法權源。
惟被告南北公司於107年2月13日當庭表示同意自該房屋遷出等語（見本院㈡卷第2頁反面），可見被告南北公司與原告有終止使用借貸契約之合意，自斯時起，雙方間之使用借貸關係經合意終止，被告南北公司無繼續占用系爭186號房屋之權利，原告請求其自系爭186號房屋1、2、3樓及地下1樓遷讓返還占用部分予全體共有人，即屬有據。
二、爭點事項第㈡項：原告得請求被告南北公司一次給付及按月給付相當租金之不當得利為若干？㈠按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查：
1.本件被告南北公司與原告間之使用借貸契約終止後，即自10
7年2月14日起，屬無權占有系爭186號房屋，致該屋之共有人受有無法使用系爭房屋之損害，原告依上開規定，請求被告南北公司返還自斯時起因占用所受之不當得利，即屬有據。
2.至於上開使用借貸契約經合法終止即107年2月13日前，被告南北公司占用系爭186號房屋具有合法使用權源，並非無法律上原因，自不構成不當得利。況且，按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。繼承人之一人，不得就公同共有債權，單獨請求債務人依應繼分可分得之部分為給付；原告及林棠華因繼承而公同共有系爭186號房屋，嗣因遺產分割事件判決共有物分割而為分別共有，並於106年1月10日辦理登記（見不爭執事項㈠），則於林施菊之遺產尚未辦理遺產分割前，原告就系爭186號房屋之不當得利債權，乃屬公同共有債權，原告無從請求依應繼分所分得之不當利得。是以，原告請求起訴前5年即101年7月1日至106年6月30日之一次給付，及自107年7月1日至107年2月13日之按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。
㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，於無權占有土地請求返還不當得利事件，固非不得據為計算不當得利之標準，惟土地法第97條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設該條限制房屋租金之最高額，以保護承租人，立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至於營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院92年度台簡上字第20號判決、94年度最高法院第二次民事庭會議決議參照）。
㈢查，被告南北公司在系爭186號房屋之1、2、3樓及地下
1樓從事旅宿業，係作為營業使用，核與土地法第97條第1項規定要件不符，自無該條之適用，是本件計算相當租金之不當得利金額，即不受土地法第97條第1項規定之限制。而系爭186號房屋位於臺中市○區○○路上，緊鄰臺中火車站及臺中轉運站，交通便利，周邊商店、飯店、書局林立，並鄰近東協廣場、新時代大魯閣百貨公司，生活機能良好，商業繁榮等情，有㈠Google街景圖在卷可憑（見本院卷㈠第46頁），本院斟酌系爭186號房屋所在位置、交通狀況、工商繁榮之程度，並參酌不動產經紀人所出具之不動產租金估價報告書，1樓及騎樓估價月租金每坪1,150元，2樓及3樓估價月租金每坪為928元，地下室估價月租金每坪為738元，而系爭186號房屋之騎樓及1樓共56.2649坪，2樓及3樓共128.72坪地下室為56.265坪，總計月租金為225,680元（見本院卷第47至52頁），則原告主張以每月21萬元計算相當於租金之不當得利，未有不適當之處。依此計算，被告南北公司自107年2月14日起，至返還系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓之日止，按月應分別給付原告林裕仁7萬元【計算式：21萬元×1/3＝7萬元】、林畇希、林宏澧各3萬5,000元【計算式：21萬元×1/6＝35,000元】。逾此範圍之請求，則屬無據。
三、爭點事項第㈢項：原告請求被告南北旅社即林棠華應自系爭15號房屋之1、2、3樓遷出，並騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有人，有無理由？㈠按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方
於無償使用後返還其物之契約；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第464條、第470條第1項前段定有明文。又契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第四百七十條規定自明。兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而被上訴人借用系爭土地之目的，既為繼續使用被上訴人或其先人前所建造之房屋居住為目的，自以被上訴人使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續居住系爭房屋或該房屋不堪使用時，返還期限始屆至。上訴人雖又主張，若兩造間有使用借貸關係，亦因伊已對被上訴人為終止借貸關係之意思表示，被上訴人亦應返還系爭土地云云。然上訴人既未能證明被上訴人已不使用系爭房屋以供居住或系爭房屋已不堪住用，縱兩造間未訂立借用之期限，上訴人亦不得任意終止兩造間之借貸關係，其所為終止契約之意思表示，不能認為有效（最高法院87年度台上字第2095號判決意旨足參）。㈡本件原告主張系爭15號房屋為原告3人及林棠華所共有，被
告南北旅社現今仍在系爭15號房屋之1、2、3樓從事旅社業務等節，為被告南北旅社所不爭執（見不爭執事項㈡），並有系爭15號房屋之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷㈠第42至43頁），堪認被告南北旅社占用系爭15號房屋之1、2、3樓。而系爭15號房屋原為原告及林棠華等4人之被繼承人林施菊所有，而林棠華於47年9月1日獨資設立南北旅社，並將營業地址設於系爭15號房屋等情，有經濟部公司資料查詢、商業登記抄本在卷可考（見本院卷㈠第53、70頁），衡以南北旅社長年以系爭15號房屋作為營業處所，林施菊與林棠華為母女關係，及林施菊自身以被告南北公司經營旅宿業，林棠華亦為被告南北公司之董事，則林施菊另提供其所有之房屋予林棠華經營南北旅社，作為家族事業，無違常情，足以間接推知林施菊與被告南北旅社間就系爭15號房屋應有默示使用借貸契約存在，且林施菊同意被告南北旅社無償使用系爭15號房屋，供作經營旅社業務之目的使用，並未定有借貸期限，為不定期限之使用借貸契約，應於其借貸之目的使用完畢時，被告南北旅社始負返還該屋之責。
㈢又林施菊於101年3月22日死亡，林施菊與被告南北旅社間
之使用借貸契約，並不因貸與人林施菊死亡而當然消滅，因使用借貸契約所生之權利義務，應由林施菊之繼承人繼承，在該不定期限之使用借貸契約因目的達成而失其效力前，被告南北旅社仍有使用系爭15號房屋之合法權源。原告等雖主張：在林施菊死亡後，南北旅社已非林施菊經營負責，提供上開房屋予南北旅社使用之目的即不存在，使用借貸契約即因目的不達當然失其效力等語，惟被告南北旅社仍在經營中，未因實際經營者變更而停止營業，顯見被告南北旅社有繼續使用系爭15號房屋之必要，契約目的尚未達成，原告與被告南北旅社間之使用借貸關係仍存在，是原告此部分主張，尚難憑採。至原告請求被告南北旅社遷出系爭15號房屋，而有終止雙方間借貸契約之意思，惟依前揭說明，原告不得任意終止雙方之不定期限借貸關係，是原告所為終止契約之意思表示，不能認為有效。
㈣從而，原告與被告南北旅社間確有使用借貸關係存在，被告
南北旅社占用系爭15號房屋，具有合法使用權源，非屬無權占有，原告請求被告南北旅社遷讓返還該屋予全體共有人，及因無權占有所受之相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告林裕仁對被告南北旅社既無不當得利債權存在，本院自無庸審酌被告南北旅社對原告林裕仁之抵銷債權若干，併予敘明。
陸、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第
179條規定，請求被告南北公司自系爭186號房屋之1、2、3樓及地下1樓遷讓騰空返還原告及全體共有人，及自10
7年2月14日起，至返還上開房屋之日止，按月給付原告林裕仁7萬元、林畇希3萬5,000元、林宏澧3萬5,000元，均有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
柒、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，依法有據，爰就原告勝訴部分，酌定相當擔保金額准許之。而就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
捌、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國107年11月15日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國107年11月15日
書記官許國慶