臺灣新竹地方法院97年度訴字第557號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院97年訴字第557號民事判決

裁判日期：民國97年12月10日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣新竹地方法院民事判決97年度訴字第557號原告乙○○原告丙○前列二人共同訴訟代理人 林思銘 律師被告甲○○上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國97年11月26日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、聲明：⒈被告應將坐落於新竹市○○段○○○○○號，面積：269平方公
尺，所有權：百分之60，就其中權利範圍百分之30，移轉登記給原告乙○○所有，其中權利範圍百分之30移轉登記給原告丙○所有。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡、陳述：⒈原告2人與被告於民國(下同)69年4月10日就新竹市○○段
○○○○○號土地簽訂合建契約書，該筆土地於訂約時為原告2人所共有，應有部分各2分之1，兩造於合建契約第3條約定，自該契約成立起1個月內，被告應完成設計提出申請建照，被告並於建照核領後1個月內開工，以280工作天完成全祁建築物。且依該契約第7約定，完工後，被告分得合建房屋之百分之60，被告分得百分之40，原告為節省土地增值稅，乃依被告指示，先將該土地全部移轉給被告，並以其配偶 曾淑貞 (現已離婚)為登記名義人，再由曾淑貞移轉該地應有部分之百分之20予原告2人，而被告再於86年10月3日以夫妻聯合財產更名之原因，將系爭土地登記於曾淑貞名下之權利範圍百分之60之土地變更登記至被告名下，詎被告於訂約後僅申領建造執照及申報開工，嗣即置之不理，經原告於84年7月13日定期30日催告其履行，其仍不履行，嗣後原告即向本院起訴，並以起訴狀為解除契約之意思表示及請求被告移轉系爭土地所有權予原告，該案件經臺灣高等法院86年度上更(一)字第555號判決認「本件上訴人(即原告)請求所有權移轉登記之系爭土地乃因上訴人於民國六十九年四月十日與訴外人甲○○簽訂合建契約後始登記為被上訴人名義，該合建契約訂立後，系爭土地上仍有上訴人之房，上訴人未舉證證明其有交付該土與甲○○建屋之事實，拆除房屋之義務在於上訴人，上訴人迄未拆除該地上物，經甲○○於八十四年七月二十七日以郵局存證信函通知其定期拆除，亦未予置理，是甲○○不能開工建造房屋以致遲延，係上訴人違約所致。上訴人於八十四年七月十三日催告甲○○並為解除契約之意思表示，依上開說明其行使法定解除權即非有據」等語為斷，判決原告敗訴。惟查該案判，被告仍無履約之相關作為，原告屢次發函催告被告是否繼續履約或解除契約，均因被告地址一再遷，乃原告無法將催告函送達，近日原告再於
97年7月8日定期5日催告被告是否繼續履約或解除契約，被告仍置若罔聞，足徵被告顯無履約之意，且已逾履約期限甚久。
⒉被告既未能於期限內履行契約，又時常遷移住所，致原告難
以對其進行催告，既使原告送達催告，仍置之不理，被告不僅遲延給付，更顯無履約誠意，爰依民法第254條以被告給付遲延為由解除契約，並以本件起訴狀繕本為解除契約之意思表示，合建契約解除後，被告應依民法第259條第1項第
1款之規定，將土地回原狀，移轉所有權予原告2人。⒊復依民法第179條之規定，無法律上原因而受利益，致他人
受損害，返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。據此規定，被告自原告取得系爭土地既係兩造合建契約，則合建契約既經解除，被告取得系爭土地之法律上原因已不存在，原告亦得依不當得利之法律關係請求被告返還系爭土地，請求判決如聲明所述。
㈢、對被告主張之陳述：⒈被告在前述判決後，迄本件起訴時止，均未依系爭合建契約
履行，且被告於84年7月27日以存證信函向原告表示「我們已經解除契約」、「茲限台端於文到三十內將土地拆除地上物並交付寄件人甲○○建築及返還積欠寄件人款項、利息及賠償寄件人一切損失，逾期本件契約即告解除」，是以不論原告解除契約是否合法，然被告既已催告原告交付土地，並經臺灣高等法院確定判決認係合法，然自催告後，被告一再向法院表示，系爭土地是向被告買受，並於證信函表示「我們已解除買賣契約」則自84年7月迄今，被告未為任何依約建築之行為，可證其已無履約之意願，而係解約，並主張本件為買賣，是依其於前案判決確定後，無履約之意願，且一再向本院表示其已向原告買受，顯見其已有解約之意思，經原告以律師函催告表示是否解約或續建意向後，其仍向本院答辯表示本件土地其已買受，顯見其真意即為解除合建契約。該合建契約既經解除，被告即應將該土地移轉返還原告。⒉被告一再主張系爭土地係原告以買賣方式取得，惟查兩造於
85、86年間請求所有權移轉登記事件，審理之歷審法院均不予採認，此觀該確定判決理由所載：「經查系爭土地最後一次遭法院查封係六十九年五月十六日，而於六十九年七月十四日即已塗銷查封登記，有土地登記簿謄本在卷可稽(見原審卷第八十六頁至第九十一頁)，甲○○係於六十九年八月三十取得建造執照(見本院卷第三十九頁所附之建造執照)，足見該土地遭查封並未影響本案合建之進行，且據承辦本件移轉登記之代書 莊定財 於本院82年訴字第280號宋件證稱「本件並非因買賣而辦移轉，是合建契約之辦移轉，因地政機關私人間移轉登記原因只有贈與及買賣，一般合建都是用買賣登記，通常買賣土地均會提出私契，並未聽說取消合建，改為買賣」等語。查證人莊定財與兩造並無仇隙，且係就其親自承辦事項而為證述，自認其證言為真正。上訴人雖否認證人莊定財之證言為真正，主張莊定財並非實際承辦的代書，實際承辦的代書是莊定財之妹 莊錦貴 ，並請求傳莊錦貴到庭明兩造原約定辦理抵押權設定， 嗣改辦 以買賣原因之所有權移轉登記之緣由。經本院前開案件向新竹地政事務所調閱系爭土地登記申請書，查明辦理該登記事件之代理人實為 蔡梅雀 ，遂通知蔡梅雀到庭說明兩造委辦本件登記之經過，惟證人蔡梅雀證稱其僅係莊定財代書事務所之職員，只負責送件，對有關送件內容不清楚，證人莊錦貴到庭證「本案發生在六十九年間，因為時隔已久，且我們事務所案件又太多，我已不記得了。」、「一般辦理土地移轉登記只有贈與、買賣、共有物分割三種，本件是否為合建或買賣不清楚。」「我們是服務業，針對的是客戶的要求事項來辦理，抵押的用紙和買賣的用紙完全不同，我們不可能不管當事人要辦理抵押，而我們去辦買賣登記。」「附批部分是我哥哥的筆跡，追約一行是我的筆跡沒錯，何以當時是辦抵押，後來是用買賣辦理移轉，我雖不瞭解過程，但是我們一定是基於兩造的合意，由他們來委託我們，我們才會為他們辦理移轉登記。至於為何要過戶兩次，這原因我亦不記得了，我們只是照兩造意思去做」等語，證人蔡梅雀、莊錦貴對於本件移轉登記之經過既均毫無記憶，前開判決即認被告主張原告因懼向銀行辦理抵押，致以賣土地方式解脫經濟困境，即非可採。而判認原告主張其係依前開合建契約移轉系爭土地百分之60與曾淑貞係屬真實。另前開判決亦認果如被告所主張，原告因建照失效，願將土地出賣給被告，何以不是將全部土地所有權移轉登記給被告，而係依合建契約第7之規定，將被告依合建契約應分得之應有部分百分之60移轉登記給被告？足見本件移轉登記，係基於合建契約之關係，應係被告要求將其應分得之百分之60先行移轉登記。果係合建不成，轉為買賣，被告殊無再移轉百分之20給原告所有之理，是以被告主張係買賣，顯不可採。況原告於84年7月13日委託林思銘律師以第920號存證信函，催請被告履行合建契約時，被告同年月27日所回1782號存證信函，亦主張合建契約尚未解除，僅催告原告應於水到30日內將土地建物拆除，並交付被告建築及積欠被告之款項、利息及賠償損失，逾期解除契約，益徵被告謂69年間因建築執照過期，雙方已終止合建，改為買賣云云，無足可採(參見本院85年度訴字第285號判決、臺灣高等法院85年度上字第1231號判決、86年度上更一字第
555號判決)，是以，被告所稱原告係因欠債而將系爭土地出賣給被告之主張，應受前案確定判決「爭點效」之拘束，易言之，被告再於本件提出相同抗辯，係無理由，且不足採。據上所陳，系爭土地確實係基於兩造合建契約而登記於被告名下，此事實已經上開確定判決認定在案，是被告前揭抗辯已無可採。
⒊被告復於本院97年10月22日言詞辯論期日稱：從未違約，對
原告所有權部分，完全尊重原告，存證信函內容意思是土地百分之40部分，我願與原告合建，至系爭土地百分之60部分，是原告以買賣方式交付被告，並無合建之問題。惟被告就系爭土地百分之60部分主張係買賣取得部分，業經前開判決認理由，並認定兩造於系爭土地及本件未請求之百分之40土地上存有合建契約。然被告既主張就系爭百分之60部分，係買賣取得，兩造並無合建問題，顯有不願履行合建契約，更為解除合建契約之意思，蓋被告稱土地百分之40部分，願與原告合建，換言之，就土地百分之60部分，被告並無與原告合建之意願，而就百分之60之土地，被告稱無合建問題，顯見被告表示解除合建契約，另佐以被告在84年7月27日所發之存證信函及97年5月15日之存證信函，並對原告於97年
7月8日委託律師所發之律師函，亦置之不理，均足以證明被告已於原告97年7月8日以律師函請求其表示是否繼續履行合建或解除合建契約後，當庭表示沒有合建問題，即不願續建，是其解約之意思表示已明。
二、被告之聲明及陳述：
㈠、聲明：⒈請求駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告連帶負擔。
⒊如為不利於被告之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
㈡、陳述：⒈本件請求已罹於消滅時效：
本件原告於66年2月19日前即積欠債務，要求被告向其作保向銀行借款，假藉土地系爭土地要合建，四處要約，其間並積欠被告債務甚多，其自知無力償還債務，即於69年11月22日起取爭土地所有權狀、印鑑證明、戶籍資料等證件，依其指定之代書辦理所有權移轉過戶予被告之指定人，致今已逾法定消滅時效15年，現請求移轉登記，顯非適法。
⒉本件係就已判決確定之事件重行起訴：
本案原告前曾提起本訴，經最高法院83年度台上字第1106號判決駁回確定，其後再起訴，另經最高法院88年度台上字第244號確定判決駁回，兩造移轉過戶迄今已逾27年，原告仍一而再，再而三，非法請求，依法應駁回。
⒊本件原告不履行契約違反誠信原則：
本案兩造固曾於69年4月10日簽訂合建契約，惟查原告於訂約前既已債臺高築，土地屢遭二家銀行查封，出賣部分土，從不拆屋履行合建，經被告催告仍不履行，有違法民法第148條誠信原則。
⒋被告確係因買賣原因取得系爭土地：
兩造於69年4月10日簽訂合建契約，訂約當天原告已領取被告新台幣(下同)20萬元，次日即69年4月11日原告再向被告領取20萬元，同日雙方並附批原告應提供物器供被告抵押20萬元，待清償時再塗銷抵押權登記，事後經銀亍催款，被告始得知原告所提供合建之土地正遭新竹中小企銀申請法院查封，即將拍賣中，待被告代其清償債務，嗣69年4月17日辦理塗銷查封，合建土地於69年5月16日因原告之欠債，再遭新竹市第五信用合作社請求法院查封，期間原告於69年7月3日再向被告領取20萬元及向被告借支票5萬元，合計65萬元，再於69年7月10日被告向新竹市第5信用合作社償原告積欠之71612元，始於69年7月11日塗銷查封及69年9月9日代償50699元，原告另向被告借出支票款數十萬元，期間69年6月15日原告欲騙取被告及第3人30萬元，故需求增加合建擔保金30萬元，被告發不妥，即要求原告應同時簽立反約抵制，原告於69年11月22日自覺無力清償，即提2人之所有權狀印鑑證明書、戶籍謄本及印鑑章及被告妻曾淑貞之戶籍謄本原定合建契約之莊定財代書事務所辦理土地買賣契約辦理所有權移轉，將契約及所有權交付雙方，原告積欠被告之債款，早已超過被告原向兩造好友( 麥來有 )承買價金全部土地為40萬元及買賣契約564900元，嗣原告即避不與被告解決債務及其餘百分之40合建土地事宜，甚至恐嚇殺害被告及前妻曾淑貞，迫不得已，被告即與前妻曾淑貞離婚，原告何以從不依合建契約辦理抵押權設定登記？拖延至今已逾28年，顯逾法定消滅時效15年，始臨訟藉詞請求移轉土地，至非適法。
⒌兩造合建契約建造執照於69年8月30日領出，規定於3個月
內申報開，逾69年11月30日起即失效作廢，而兩造買賣所有權移轉於70年2月10日及70年6月8日始移轉登記完畢，何以建照失效作後，原告仍願買賣過戶？再參以證人莊定財及莊錦貴在前述臺灣高等法院判決之證詞，可見兩造原約定設定抵押權後更改為買賣移轉過戶。
⒍系爭兩造前案之確定判決(最高法院88年度台上字第244號
事裁定)之主文及理由均無隻字判斷之訴訟標的，又該案證人莊定財曾與竹北地政事務所倉庫管理員串通修改申請書，依偽造文書遭移送法辦，況其到庭自承買賣移轉過戶時不在場，是其個人之意見及推測之詞，顯難適用於法定證據要件。況原告竟認非確定判決主文所判斷之訴訟標的為「爭點效」，既顯非合法，依法應請駁回。
⒎經查我國地主並非全然有財力、有能力建築房屋，建主並非
全有自有基地建屋，故地主與建主協力互補，產生合建，惟地主時有積欠債務，故提供土地一方面保有房地財產，抑可出進部分土地解決債務，兩全其美。本案兩造合建契約明訂地主(原告)得向建主(被告)借款辦理抵押權登記，何以兩造公然同意違反合建契約拒不辦理抵押權設定登記？而係提供所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本、印鑑章至代書處，辦理土地買賣所有權移轉登記？而被告所支付之買賣價金，已逾越對造原承買總價，抑超越買賣契約總價，該土地買賣所有權移轉契約書及所有權，仍仍法定公文書，依法應推定為真正，何以原告數十年來從不意思表示還款期限？利息多少？違約金多少？何時辦理抵押權登記？等履行契約之法定要件，臸民法第125條法定消滅時效15年，賣方拒不提出異議，顯然系爭買賣契約合法有效無疑，是以請求判決駁回原告請求。
⒏被告主張原告之請求罹於消滅時效，係指原告合建契約之請求及回復登記之請求均已罹於消滅時效。
三、兩造不爭執與爭執事項：
㈠、兩造不爭執事項如下：⒈兩造於69年4月10日就系爭土地訂立合建係約。
⒉系爭土地所有權應有部分百分之六十，先於70年2月10日
移轉與被告指定曾淑貞，後因被告與 曾淑珍 離婚，土地所有權更名為被告名下。
⒊原告迄言詞辯論時，尚未交付土地供被告建築。
㈡、爭執事項如下：⒈原告於96年11月7日發律師函請求被告表示是否要繼續履行
或者解除契約，並以起訴狀為解除契約之意思表示是否合法？⒉被告所為時效抗辯，是否合法？⒊被告於84年7月27日所發之存證信函催告原告履行契約後，
復於97年10月22日當庭表示無意履行本件合建契約，是否已行使解除權？
四、就兩造前述兩造爭執事項，本院判斷如下：
㈠、原告於96年11月7日發律師函請求被告表示是否要繼續履行或者解除契約，並以起訴狀為解除契約之意思表示是否合法？⒈兩造於前開時間簽訂合建契約後，原告曾於82年間以被告及
曾淑貞為被告，主張本件被告對建築工地未動工，經原告催促，仍置之不理，是以解除該合建契約，提起所有權移轉登記訴訟，經臺灣高等法院82年度上字第1374號判決認「二造合建，被上訴人係地主，系土地座落有被上訴人之屋，二造既未約明由何人拆除系爭土地上之房屋後建築，有合建契約在卷可稽，此時自應由負責提供土地之被上訴人負交付適合建築之土地與上訴人建築之義務，故應由被上訴人拆除所住之房屋後交付土地與上訴人，雖被上訴陳稱應由上訴人拆屋，且其於六十九年底曾自房屋搬離，此為上訴人當然知悉，此為上訴人當然知悉，應可自行拆除等語，惟其所主張並無理由已如前述，且為上訴人所否認知悉並已獲得被上訴人之授權可逕行拆，被上訴人復陳稱並未交付房屋與上訴人等告無誤，則上訴人縱使知悉被上訴人搬離，然其無從取得處分房屋之處分權以致無法拆屋並開工建築以致遲延，故尚難認上訴人已違反契約。」「被上訴人並未於認上訴人甲○○遲延給付時定期催告履行，即逕行解約已據其於本院言詞號辨時陳明，則該已成立之契約即仍屬存在，尚難認合建契約合法解除。」其後並經原告提起上訴，經最高法院83年度台上字第1106號判決駁回上訴確定。其後，原告再於85年間，以本案被告僅申請建照、申報開工後，即置之不理，經原告催促其履行仍不履行，再以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，主張解除該合建契約，要求移轉系爭土地所有應有部分之百分之60，經本院85年度訴字第258號判決准許原告之請求，經被告提起上訴，經臺灣高等法院85年度上字第1231號判決駁回上訴，其後經最高法院發回臺灣高等法院，經臺灣高等法院86年度上更㈠字第555號判決駁回本件原告之訴，其理由係認「兩造之合建契約契約，被上訴人係地主，系爭土地坐落有被上訴人之屋，合建契約內，兩造並未約明由何人拆除系爭土地上之房屋後建築，此時自應由負責提供土地之被上訴人負交付適合建築之土地與被上訴人建築之義務，惟上訴人並未舉證證明渠等曾有交付系爭土地予訴外人建築之事實，雖被上訴人於原審主張其於六十九年底曾自房屋搬離一段時間，然渠等既未將土地交付予訴外人甲○○，其自無權拆除之，至拆除執照之申請人應為房屋所有權人，此由卷附之拆除執照申請書可明，縱約定由訴外人甲○○代為申請拆除執照，其未申請拆除執照，與被上訴人應交付土地之義務亦無涉。矧拆除房屋之義務在被上訴人。是訴外人甲○○無法開工建築以致遲延，並使建造執照失效，係被上訴人違約所致。被上訴人主張其於八十四年七月十三日催告甲○○履約，但其並未補請建造執照，被上訴人即無先行交付土地之義務，訴外人甲○○經催告而未履約，被上訴人自得解除契約云云。然查建造執照雖已失效，如欲建仍須重新申請，但被上訴人已違約在先，且土地上系爭之鐵皮屋，從照片上觀甚新，顯係近期內翻新，苟被上訴人有履約之意，何以致之？且其致訴外人甲○○之存證信函內命甲○○於三十日內完工，嗣訴外人甲○○於八十四年七月二十七日以存證信函通知被上訴人於三十日內拆除地上物，被上訴人並未置理，益證被上訴人並無履約之誠意，是被上訴人行使法定解除權，並非有據。」其後原告就該判決向最高法院提起上訴，經最高法院駁回上訴確定。
⒉本件原告主張其曾於96年11月7日、97年11月16日、97年7
月8日分別委託律師致函被告催告被告履行前開合建契約，但或被告遷移住所或被告置之不理，是以本件起訴狀繕本為解除契約之意思表示，惟就原告所委託律師函之內容觀，主旨均係「為代當事人乙○○、丙○請求將座落於新竹市○○段○○○○○號土地權利範圍百分之六十，移轉登記返還乙○○、丙○事」說明內容亦均係「茲據乙○○、丙○來所委稱『查本人於民國69年4月10日與台端訂立合建契約。並依合建契約先移轉百分之六十土地持分予台端，惟迄今已近二十幾年，台端仍未依合建契約第三條，於契約成立一個月內申請建照，並開工興建，履行合建契約，是以本件合建契約顯無履行之可能，為此請台端於文到七日內就本件契約履行解除告知本人。』等語前來」，原告並未舉證證明被告曾收受該律師函，且該律師函之內容並無催告被告履行該合建契約，如逾期不履行即解除契約之意思，。
⒊原告既係地主，系爭土地復有原告之屋，是以合建契約內，
兩造雖約明由何人拆除系爭土地上之房屋後建築，此時自應由負責提供土地之原告負交付適合建築之土地與被告建築之義務，而原告迄本件言詞辯論終結時，均未將該房屋拆除，將土地交被告建屋，且被告在兩造合建契約之始，確曾依該合建契約之約定申請建築執照，其後因原告未交付土地而使該執照過期失效，有前開確定判決可參，原告既有拆除房屋交付土地，供被告建屋義務，被告復曾依約申請建照，因原告之違約而失效，原告亦未合法催告被告履行該契約，是以原告就本件契約違約在先，其主張以前開律師函及起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自難認係合法。
㈡、被告於84年7月27日所發之存證信函催告原告履行契約後，復於97年10月22日當庭表示無意履行本件合建契約，是否已行使解除權？⒈被告雖曾於84年7月27日函原告稱「限台端於文到三十日內
將土地拆除並交付寄件人(即被告)建築及返還寄件人之款項、利息及賠償寄件一切損失，逾期本件契約即告解除。」惟被告其後就該合建契約並未另為解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。
⒉至被告在本院97年10月22日言詞辯論程序中，其一再強調系
爭土地係由合建轉為買賣而移轉登記，其縱有無意履行合建契約之意思，但並未主張合建契約解除，自難認被告有行使合建契約之解除權，是以本件合建契約應尚未解除。
五、綜合前開說明，兩造合建契約既未經解除，則原告主張該合建契約已遭原告以前開律師函及起訴狀繕本合法解除，是以請求被告應將坐落於新竹市○○段○○○○○號，面積：269平方公尺，所有權：百分之60，就其中權利範圍百分之30，移轉登記給原告乙○○所有，其中權利範圍百分之30移轉登記給原告丙○所有，即無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國97年12月10日
民事第一庭法官王銘勇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年12月10日
書記官曾秀貞