裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第501號民事判決
裁判日期：民國104年04月23日
裁判案由：加倍返還訂金等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第501號原告 邵維祥 訴訟代理人 蘇誌明 律師被告 李邱素娥
李炯鎔 李靜蕙 李滄榕 李若蕙 共同訴訟代理人 馬恩忠 律師上列當事人間請求加倍返還定金等事件，本院於民國104年4月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於民國102年5月15日簽立委託買賣意願書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）42,000,000元之價格向被告購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均為10000分之2404，下分別稱52、
53、412地號土地），原告並於簽約當日給付1,000,000元作為定金。又系爭契約第4條約定：「授權期間內如賣方已收受購買意願金，買方不買則購買意願金沒收，賣方不賣則加倍退還。」。詎系爭契約因可歸責於被告之事由，致不能履行。為此，爰依系爭契約及民法第249條第3款規定請求加倍返還定金等語。並聲明：（一）被告應給付原告2,000,
000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約性質上係一附有解除條件之預約，有特別約定解除條件，而本件係因解除條件成就，被告無可歸責事由，被告僅須返還原告定金1,000,000元。且系爭契約亦無全部不能履行之情形，除52地號土地外，其他部分仍可能履行等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）緣兩造於102年5月15日簽立系爭契約，約定原告以42,000,000元之價格向被告購買52、53、412地號土地，原告並於簽約當日給付1,000,000元作為定金。
（二）又系爭契約第4條約定：「授權期間內如賣方已收受購買意願金，買方不買則購買意願金沒收，賣方不賣則加倍退還。」。
（三）系爭契約特別約定：「此土地尚有抵押權設定之因素在，若此原因造成遲延買賣，買方則願意配合協調，若真無法解決，則賣方將定金無息退還給買方。」。
（四）被告與訴外人 黃素媛 於102年6月6日下午3時30分在臺北市文山區調解委員會成立調解，內容略以：1.被告願於
102年6月28日前連帶給付黃素媛3,000,000元。2.被告願於102年6月28日前將訴外人 李振源 名下52、53地號土地辦理繼承登記，登記為被告公同共有。3.被告願於102年7月15日前將52地號土地所有權移轉登記予黃素媛，移轉登記所生之規費、土地徵值稅等費用由被告負擔。4.黃素媛願於相對人將52地號土地所有權移轉登記予黃素媛後塗銷所設定之抵押權，塗銷抵押權所生之費用由黃素媛負擔。5.被告與黃素媛其餘民事請求權均拋棄，並不追究有關本事件之刑事責任。
（五）52地號土地所有權業已移轉予黃素媛。
（六）兩造對於各自提出文書之形式上真正不爭執。
四、兩造於104年4月2日言詞辯論期日整理並協議簡化爭點為：（一）系爭契約究係買賣契約的本約，抑或預約？（二）如系爭契約係買賣契約的本約，系爭契約特別約定事項是否係解除條件？如是，被告與黃素媛於102年6月6日成立調解時，其解除條件是否成就？（三）系爭契約特別事項是否是約定解除權？如是，被告是否於102年8月8日以律師函通知原告解除系爭契約？（四）如否，系爭契約是否因可歸責於被告之事由，致不能履行？（見本院卷第189、199頁，並依論述先後調整其次序及內容）茲分述如下：
（一）按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。次按不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號判決參照）。經查，兩造於
102年5月15日簽立系爭契約，約定原告以42,000,000元之價格向被告購買52、53、412地號土地，原告並於簽約當日給付1,000,000元作為定金等情，為兩造不爭執事項，觀諸系爭契約內容雖已對於標的物及價金等買賣契約必要之點先為擬定，然亦於價金項下註明：「預計6/7簽約」之文字（見本院卷第7頁），復參以原告於103年6月18日寄發予被告之律師函，內容亦係記載催告被告簽訂本約之意旨（見本院卷第11頁），顯見系爭協議僅屬分配方向之先為擬定，不能因此即認買賣契約之本約業已成立，是系爭契約僅係買賣契約之預約等情明確。而預約既屬當事人因自主意思表示成立之私法契約關係，其約定內容在當事人間自應有拘束力，預約之當事人應依其約定，努力就締結本約進行磋商，以完成締結本約之預約義務，若當事人因磋商未成，拒絕締結本約，應負擔預約債務不履行之違約責任。系爭契約第4條雖約定：「授權期間內如賣方已收受購買意願金，買方不買則購買意願金沒收，賣方不賣則加倍退還。」（見本院卷第7頁），堪信系爭契約此部分約定應屬預約債務不履行時之違約責任。
（二）再按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。經查，系爭契約特別約定：
「此土地尚有抵押權設定之因素在，若此原因造成遲延買賣，買方則願意配合協調，若真無法解決，則賣方將定金無息退還給買方。」等情，為兩造不爭執事項，參以證人 魏凌海 於103年11月26日準備程序期日證稱：所謂若真無法解決，是指抵押權無法塗銷，或和解不成，或黃素媛要道路用地，如果無法解決，契約即解除等語在卷（見本院卷第177頁反面），顯見此系爭契約特別約定事項應屬契約之解除條件。原告雖主張系爭條件為不能之條件，應視為無條件，又被告與黃素媛於102年6月6日下午3時30分在臺北市文山區調解委員會成立調解，不能認為條件已成就，且被告係因條件成就而受利益之當事人，以不正當行為促其條件之成就，視為條件不成就云云。惟查，系爭契約特別約定事項，既係以抵押權無法塗銷，或和解不成，或黃素媛要道路用地等情作為解除條件，觀諸其上各項情狀，均非屬事實不能或法律不能之條件。再者，52地號土地所有權業已移轉予黃素媛等情，為兩造不爭執事項，足見縱使抵押權經協商後塗銷，亦已無法完成標的物之給付，應屬約定所載之無法解決之情狀，堪信系爭契約解除條件業已成就，復觀諸被告與黃素媛於102年6月6日下午3時30分在臺北市文山區調解委員會成立調解之內容（見本院卷第135頁），難認被告係因條件成就而受利益之當事人，以不正當行為促其條件之成就，咸認被告抗辯上開各節，洵非可採。是以，系爭契約特別約定事項係解除條件，而被告與黃素媛於102年6月6日成立調解時，即係系爭契約解除條件等情明確。系爭契約既因解除條件成就而失期效力，被告即應依約返還收受之定金，原告雖主張被告因違約應依系爭契約第4條約定加倍返還定金，然因被告並無違約事由存在，已如前述，故原告此部分主張即不足採。
（三）固按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。雖查，被告與黃素媛於102年6月6日成立調解時，即係系爭契約解除條件之成就等情，業如前述，而原告依系爭契約特別約定事項得請求被告無息返還全部定金，茲被告先後於102年6月24日、102年8月8日以律師函催告原告受領定金等情，有上開律師函在卷為憑（見本院卷第13至14、17至18頁），足徵原告受領遲延，被告就定金返還不負遲延責任，是原告僅得依系爭契約請求返還定金1,000,000元，尚不得請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情明確。
五、綜上所述，系爭協議僅屬分配方向之先為擬定，不能因此即認買賣契約之本約業已成立，而系爭契約特別約定事項係解除條件，被告與黃素媛於102年6月6日成立調解時，即係系爭契約解除條件，又原告受領遲延，被告就定金返還不負遲延責任，原告僅得依系爭契約請求返還定金1,000,000元，尚不得請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。從而，原告依系爭契約請求被告應給付原告1,000,000元部分，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依被告聲請，酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中華民國104年4月23日
民事第一庭審判長法官陳清怡
法官高維駿法官溫宗玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月23日
書記官張琬婷