臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
原 告 齊家公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上 一 人
複 代理人 黃梅芬 律師
訴訟代理人 方瓊英 律師
被 告 自由年代大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林禮模 律師
上列當事人間給付服務費事件，於民國99年4月14日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬叁仟壹佰貳拾柒元，及自民國九
十八年三月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟壹佰貳拾貳元由被告負擔新臺幣陸仟壹佰元
，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣肆拾伍萬叁仟壹佰貳拾
柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前，當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停
止，民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。經查：
被告法定代理人原為 王麗玉 ，於本案訴訟繫屬中變更為丙○
○，被告以書狀聲明承受訴訟，揆諸前揭說明，自屬合法。
乙、實體方面
一、原告主張：其於民國97年2月1日與被告簽訂大樓管理維護
合約書，合約期間為97年2月1日起至98年1月31日止，惟
因適逢春節，故雙方同意提前於98年1月15日終止服務。依
契約第5條規定服務費每月新臺幣（下同）190,050元（含
稅）。然被告要求增加一位清潔人員，故依契約附件第13頁
「人事服務費用」備註「每月人事費用依實際進場服務人數
調整」，故每月之請款單請款數額係依進場人員之數量增加
而增加。詎被告積欠97年10月份服務費（1,000元）、11月
份服務費（223,650元）、12月份服務費（156,456元）及
98年1月份（勤務15日）服務費（75,821元）共計456,921
元（計算式：1,000元+223,650元+156,456元+75,821元
=456,927元，原告僅請求其中之456,921元）。爰訴請被告
給付上開金額。並聲明求為判決：被告應給付原告456,921
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分五計算
之利息。
二、被告辯稱：緣原告為被告委任之專業執行建築物管理維護事
務之公寓大廈管理維護公司，被告因深信原告能提供住戶專
業與優良的服務，進而增進居住之品質，遂與被告訂立「自
由年代大廈綜合管理服務合約書」（下同系爭合約書），由
原告為被告處理社區管理事務，按雙方所訂立之合約書第2
條、第11條、第26條分別規定：「乙方（即原告）同意提供
甲方（即被告）下列服務項目：一、標的物之一般事務管理
服務事項（附件一）、二、標的物附屬設施設備之檢查及修
護事項（附件二）、三、標的物清潔及環境衛生之維持事項
（附件三）、四、公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護
（附件四）」、「乙方違反本約第2條、第3條或本約任何
規定時，甲方得逕行以書面終止本約。（第十一條、二、1.
）」、「本約之附件視為本約之一部份，與本約有同等效力
。（第26條、一）」，是原告自應依約履行本約及本約之附
件一「公寓大廈一般事務管理服務事項」、附件二「建築物
附屬設施設備之檢查事項」、附件三「公寓大廈之清潔及環
境衛生之維持事項」及附件四「公寓大廈及其周圍環境安全
防護管理維護事項」之義務，但：（一）原告違反合約附件
一【公共事務服務】第5點部分，原告應賠償被告所受損害
共計5,520元：原告於電梯保養廠商維修後，依雙方之合約
書，原告本應做成電梯定期維護保養紀錄，並向管委會提出
報告，然原告並未為之，被告直至97年11月20日始接獲第三
人 陳同 建設公司函，方才知悉電梯維護保養紀錄相關資料。
（二）原告違反合約附件一【公共事務服務】第8點部分，
原告應賠償被告所受損害共計27,600元：原告承諾願協同被
告辦理點交且願與政府單位聯繫，則依約應協助被告向政府
單位取得相關資料與文件，以利點交作業順利進行，經查辦
理移交所需之竣工圖說，原係留存於台北縣政府工務局，而
原告卻堅持向汐止市公所工務課申請竣工圖說，並拖延一段
時日後，遲自98年1月7日始向汐止市公所工務課申請。（
三）原告違反合約附件一【公共事務服務】第10點部分，原
告應賠償被告所受損害共計94,020元：原告未建立會議紀錄
、未完整建立住戶基本資料、車位資料、未建立清潔維護相
關資料，致使被告須勞費心力，另外委託廠商製作相關資料
。（四）原告違反合約附件一【公共事務服務】第11點部分
，原告應賠償被告所受損害共計48,000元：原告既負有代收
社區管理費之義務，自應於每個月代收管理費後，核對未繳
費之名單，並予公告、催交並發存證信函。然查，原告直至
撤哨後才予以總彙整97年3月至97年12月之管理費用明細。
（五）原告違反合約附件一【公共事務服務】第13點部分，
原告應賠償被告所受損害共22,800元：（1）被告曾要求原
告應提出研擬社區規約草案，以供管委會審核並據以執行。
然原告直至97年11月28日召開區分所有權人大會前才提出各
項此草案（2）被告曾要求原告依「住戶反應事項一欄表」
）、「個案住戶反映處理登記簿」辦理追蹤、簽核後並報告
管委會知悉，並應留存建商修繕之單據，經被告於97年10月
4日反映後，原告仍未為之顯有怠忽職守之違約情事。（六
）原告違反合約附件一【公共事務服務】第14點部分，原告
應賠償被告所受損害4,000元：1.依上開約定，原告負有保
管被告點交之共用部分鑰匙之義務，經查，被告於98年1月
15日由駿衛保全與原告完成移交後，發現原交由甲方點交保
管之鑰匙竟有私自複製之情事，原告既負有保管被告所點交
之共用部分錀匙之義務，自應善盡其善良管理人之注意義務
，防止住戶或他人擅自複製鑰匙之可能，諸如陪同住戶開鎖
等是，而非係將鑰匙交由住戶或他人後，即置之不理，未為
聞問。（七）原告違反合約附件一【公共設施管理】部分，
原告應賠償被告一個月服務費即210,971元：被告之電梯設
備竟於97年3月4日遭到原告盜蓋「管委會」之印鑑，並將
所盜蓋後之「電梯完工證明書」置放於管理中心，並未向被
告予以報告「電梯驗收」之事項，被告直至97年9月14日接
獲第三人陳同建設之來函才發現電梯遭驗收之事實。（八）
原告違反合約附件二【建築物附屬設施設備之檢查】部分，
原告應賠償被告所受損害共計30,187元：住戶曾多次反應大
廈臭味嚴重，原告既有檢查「污水槽、污水泵、廢水泵及其
他附屬設施設備」之義務，自應檢查可能造成異味之設施設
備予以檢查，並提出解決方案予管委會，而非消極不作而，
或以建商糞管管路設施不完善為由搪塞。（九）原告違反合
約附件四【庶務作業-資料建立】部分，原告應賠償被告所
受損害共計8,280元：（1）原告並未就被告之財物予之造
冊、打印或貼標籤，被告曾於97年10月11反映予原告知悉。
然原告並未就被告之設備及設施資料予以建立造冊。（2）
原告亦未建立停車場配置使用資料。（3）原告僅建立住戶
統整表格至97年3月21日止，於此之後之異動，未於合約有
效期限內隨時更新。（十）原告違反合約附件四【巡查作業
-巡查勤務】部分，原告應賠償被告所受損害共計15,865元
：2.原告既負有「巡查勤務」之義務，自應為履行此義務而
為巡邏簽到或刷卡站、巡羅紀錄簿會簽及待處理事項之追蹤
工作，且然原告卻直到97年11月始開始為之。（十一）原告
違反契約保管義務，原告應賠償被告所受損害共計104,500
元。被告於移交時發現：（1）原告未善盡保管之責，而將
原屬管委會之磁磚，遭住戶無償使用計有124箱又4片；（
2）感應卡短少10張；（3）刮水清潔用品短少；（4）大
型手推車短少；（5）機械車位暫收款短少；（6）行文建
商免痔馬桶、液晶電視附件清冊遺失，且此亦經原告於98年
2月16日所發文之九八（齊管）字0000000000號函業已自
認上開事實，故原告自應賠償被告所受之損害甚明。原告既
因上開之諸多缺失，致使被告受有損害，故被告爰依合約書
第11條第2項第3款規定，請求原告應賠償被告所受之一切
損害，並應給付1個月之服務費用，共計599,343元。並就
上開損害賠償額與被告所應給付之服務費主張予以抵銷之。
並聲明求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供
擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張：其於97年2月1日與被告簽訂大樓管理維護合約
書，合約期間為97年2月1日起至98年1月31日止，惟因適
逢春節，故雙方同意提前於98年1月15日終止服務，然被告
被告積欠97年10月份服務費（1,000元）、11月份服務費（
223,650元）、12月份服務費156,456元）及98年1月份（
勤務15日）服務費（75,821元）共計456,921元（計算式：
1,000元+223,650元+156,456元+75,821元=456,927元，原
告僅請求其中456,921元）之事實，業據提出自由年代大廈
綜合管理服務合約書（下稱系爭合約書，見本院卷㈠第8至
20頁）、存證信函、請款單、統一發票（見本院卷㈠第21
至26頁）等件為憑，並為被告所不爭執，應堪信為真正。
被告則以前詞資為辯解。從而本院所應審究者為：被告各項
抵銷之主張是否為有理由？茲分述如後。
四、被告主張原告違反合約附件一第5點「各項定期檢查報告之
提出」抵銷部分及原告違反附件一於電梯完工證明書上盜蓋
被告印鑑抵銷部分
㈠被告主張：依合約書附件一第5點『各項定期檢查報告之提
出』之約定，原告負有各項定期檢查報告之提出義務。經查
：原告於電梯保養廠商維修後，依雙方之合約書，原告本應
做成電梯定期維護保養紀錄，並向管委會提出報告，然原告
並未為之，被告直至97年11月20日接獲第三人陳同建設公司
函，方才知悉電梯維護保養紀錄相關資料。原告此舉，顯已
違背上開雙方所約定之管理契約第7條第1項：「乙方對於
本約所訂應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意
義務」、第3項：「對於各項管理維護配合防範注意事項，
乙方應對甲方盡告知說明義務」及附件一「公共事務服務」
第5點之約定。再被告之電梯設備竟於97年3月4日遭到原
告盜蓋「管委會」之印鑑，並將所盜蓋後之「電梯完工證明
書」置放於管理中心，並未向被告報告「電梯驗收」之事項
，被告直至97年9月14日接獲第三人陳同建設之來函才發現
電梯遭驗收之事實。是被告未經管委會之決議，而於點收文
件上私自蓋以管委會之大章，且未告知被告，顯已違背雙方
之契約之規定，且未善盡「保管」義務，致被告受有5,520
元及210,971元之損害等語。
㈡但查：卷附之「電梯完工證明書」、「電梯保固切結書」上
固蓋有被告之大小章（見本院卷（一）第78頁至第87頁），
然被告大章部分，係由時任被告副主委之證人 陳祖桐 所蓋用
，業據證人陳祖桐到庭證稱：管委會有三個章，主委和財委
的章由主委和財委個人保管，管委會之大章由伊保管，如果
有需要，均由伊本人蓋章。當時因為住戶裝潢需要使用電梯
，建商希望盡快點交，伊就和建商及原告公司一位負責機電
設備的蘇主任前去地下室點交，點交時有測試功能給伊看，
如果功能好的就無簽收證明，伊等僅列出缺失記錄等語（見
本院卷（二）第98頁反面）。則由證人陳祖桐之證述觀之，
卷附之「電梯完工證明書」、「電梯保固切結書」上所蓋用
之被告大章係由證人陳祖桐親自蓋用，並非原告未經證人陳
祖桐同意即取用蓋印，顯無被告主張係原告所盜蓋之情事。
至被告管委會主委 董大強 之印章，既係由主委個人保管，則
被告即應就「電梯完工證明書」、「電梯保固切結書」上所
蓋之被告管委會主委「董大強」之印文，為原告所盜用之情
舉證以實其說，然被告未能舉證，自難認為有據。
㈢至被告主張：依據合約書附件一，原告負有各項定期檢查報
告之提出義務，故原告應於電梯保養廠商維修後，做成電梯
定期維護保養紀錄，並向管委會提出報告等語。但按「受任
人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時
，應明確報告其顛末。」民法第540條定有明文，是如該事
務非屬受任人受委任事務之範疇，其對委任人即無需承擔「
事務進行狀況之報告」義務。經查：依兩造所定合約書附件
一「檢查修繕」項目下第3點，原告所負之義務僅止於「各
項公共設備維護檢修時會同視察」，至「各項公共設備之維
護檢修」則不與焉，是原告僅需會同電梯廠商維護檢修，至
電梯維護保養紀錄之作成，係屬電梯廠商所應盡之報告義務
，而非原告之義務範疇。再原告會同廠商維護檢修後，原告
固負有向被告報告其會同視察顛末之義務。然該等義務之履
行，兩造並無約定須以特定之方式為之（例如須以書面為之
），是被告以原告未提出非屬於原告義務範圍內之電梯保養
維護記錄，遽認原告有違約之情事，即無所採。
五、被告主張原告違反附件一第8點「與政府單位聯繫」抵銷部
分
㈠被告主張：辦理移交所需之竣工圖說，原係留存於臺北縣政
府工務局，而原告卻堅持向汐止市公所工務課申請，並拖延
一段時日後，遲至98年1月7日始向臺北縣汐止市公所申請
，已違背合約書附件一第8點之義務，致被告受有27,600元
之損害等語。
㈡被告主張：原告於98年1月7日始向汐止市公所工務課申請
竣工圖乙節，固提出98年1月7日自（管）字第980107001
號函（見本院卷（一）第153、154頁）為憑，並主張扣減
原告統籌管理人員每月10小時之時薪。核其性質，被告係主
張拒絕給付報酬，並就其報酬給付義務與原告之委任事務處
理義務行使同時履行抗辯權。然查：兩造契約係於98年1月
15日終止，原告於契約終止以前，是否尚未處理完畢調閱竣
工圖說之事務，被告未就此有所舉證，自難認其抗辯為有理
由。
六、被告主張原告違反附件一第10點「建立社區各項資料」抵銷
部分
㈠被告主張：⑴原告未依被告要求，製作97年2月3日、97年
10月4日、97年10月11日、97年10月18日之會議記錄，以及
97年10月4日及97年10月18日會議紀錄之逐字稿。且除此重
要紀錄外，就被告之會議紀錄原告仍未製作。⑵原告僅建立
住戶統整表格至97年3月21日止，於此之後之異動，並未隨
時更新修改。而原告所建立之車位資料亦僅建立至97年2月
18日止，於此之後之異動，亦未隨時更新修改，且僅有汽車
車籍資料，原告並未建立機慢車之車籍資料。原告所建立之
文書資料錯誤百出，諸如會議之關鍵人物、時間、地點，有
諸多錯誤。⑶原告應建立「工作分配表」、「公共區域簽到
表」、「監導改善表」等多種表格，來監督並考核清潔工作
之進行，並經被告反應再三，原告仍未建置，自應負合約賠
償責任，致被告受有57,700元之損害等語。
㈡經查：
⒈一般會議之記錄慣例，其內容包含會議時間、地點、出席
人員、提案內容、出席人員之發言要旨及議決事項，使閱
覽者得以知悉會議進行梗概及決議，並不以逐字記錄為必
要。是原告如已依上開意旨製作會議記錄，應認其已盡契
約義務。被告亦未舉證證明原告未制作逐字會議記錄是否
確有礙於兩造契約目的之達成，自難認有損害發生。
⒉有關被告主張原告未更新住戶及車位之異動資料，亦未建
立機慢車資料乙節，但被告並未舉證證明於兩造契約期間
內，有何異動資料待更新而未經原告更新。且查兩造契約
僅約定原告之工作內容包括「社區各項資料之建立」，惟
「社區各項資料」之內容過於廣泛，故應有被告之指示，
原告始需為之，而被告亦未舉證證明其曾指示原告應建立
機慢車資料，而原告於特定期限或經過相當期限仍未履行
，尚難認定原告有契約義務之違反。
⒊被告主張原告所制作會議記錄內容錯誤百出乙節，雖提出
會議記錄（見本院卷（一）第157頁至第161頁）等件為
證，但其中部分僅係錯別字之微疵，重行繕打即可修補，
至被告主張內容錯誤或缺漏之處，則為原告所否認，被告
亦未提出會議錄音或錄影等證據資料以供本院核對是否確
有瑕疵，被告主張，尚屬無據，並不足採。
⒋至被告主張原告應建立「工作分配表」、「公共區域簽到
表」、「監導改善表」等多種表格，來監督並考核清潔工
作之進行，但查：該等表格之設置目的，被告亦陳稱：係
為使原告能督導指揮負責環境清潔之人員等語，則該等表
格之設置，既係供原告監督之用，顯非原告對被告應盡之
契約義務甚明。況該等表格縱未設置，亦不得據此推論原
告有未履行清潔工作之義務。是被告據以請求原告賠償其
損害，亦屬無據。
七、被告主張原告違反附件一第11點「代收社區管理費」抵銷部
分
㈠被告主張：原告既負有代收社區管理費之義務，自應於每個
月代收管理費後，核對未繳費之名單，並予公告、催交並發
存證信函。然原告直至撤哨後才予以總彙整97年3月至97年
12月之管理費用明細，致被告受有48,000元之損害等語。
㈡經查：兩造係約定：「社區管理費之代收」為原告之工作內
容，此觀合約書附件一公共事務服務項下第11點即明，故原
告之工作內容係為收費之通知及受領給付，則有關管理費之
催繳事項，是否為原告之工作內容，尚非無疑。況原告於撤
哨前，確已向被告提出管理費收取明細，而向被告報告管理
費收取工作之結果，原告既無未履行義務之情事，被告就此
主張原告應賠償其損害，自無理由。
八、被告主張原告違反附件一第13點「處理交辦之事項」抵銷部
分
㈠被告主張：曾要求原告研擬社區規約草案，並依「住戶反應
事項一欄表」、「個案住戶反映處理登記簿」辦理追蹤、簽
核後並報告管委會知悉，並應留存建商修繕之單據，經被告
於97年10月4日反映後，原告仍未為之，顯有怠忽職守之違
約情事，致被告受有22,800元之損害等語。
㈡經查：原告已於97年11月28日被告公寓大廈區分所有權人會
議召集前，提出社區規約草案乙節，為被告所是認，被告亦
未舉證證明是否定有期限命原告履行，而原告有遲誤期限之
情事，則原告既已提出給付，即無債務不履行之情事。再則
被告於97年10月4日固要求原告應每週知會相關委員有關個
案住戶反映處理登記簿及承辦人員辦理、督導人員督導追蹤
登錄、簽核等事項，有被告提出之「本會97.10.4反映貴公
司亟需改善事宜彙整表」可據（見本院卷㈠第156頁）。惟
被告既已備置「住戶反應事項一欄表」及「個案住戶反映處
理登記簿」，被告管理委員即可透過閱覽簿冊知悉住戶反應
事項，毋待原告口頭報告。況縱使原告有未按週報告之情事
，是否即可歸責於原告，被告亦未舉證以實其說。是被告主
張受有損害，仍屬無憑。
九、被告主張原告違反附件一第14點「保管被告點交之共用部分
之鑰匙」抵銷部分
㈠被告主張：被告於98年1月15日原告移交事務後，發現原交
由原告保管之鑰匙有私自複製之情事，原告未盡保管共用部
分鑰匙之責任，致被告受有需重新打造鑰匙之損害4,000元
等語。
㈡經查：原告固負有保管共用部分鑰匙之義務，然原告於移交
時，所保管之鑰匙數量並未減少，縱使該鑰匙確有遭複製之
情事，惟複製該鑰匙之行為人為何人？原因為何？均不一而
足，且兩造並未約定原告不得將共用部分之鑰匙交給住戶，
或被告以規約限制住戶不得持有共用部分之鑰匙，是以共用
部分之鑰匙遭複製乙節，尚難認可歸責於原告，被告即不得
向原告請求賠償損害。
十、被告主張原告違反附件二「建築物附屬設備之檢查」抵銷部
分
㈠被告主張：原告有檢查機電設備之義務，故如被告之機電設
備有重大缺失，依常理，原告應拍照存證，並以書面向被告
報告，然原告並未為之。又住戶曾多次反應大廈臭味嚴重，
原告既有檢查「污水槽、污水泵、廢水泵及其他附屬設施設
備」之義務，自應檢查可能造成異味之設施設備予以檢查，
並提出解決方案予管委會，而非消極不作為，或以建商糞管
管路設施不完善為由搪塞。且原告未執行消防設備之維護管
理及檢修申報代辦事項，致被告受有30,187元之損害。
㈡經查：被告僅泛言原告未以書面向被告報告機電設備有需重
大維護之情事，且未執行消防設備之維護管理及檢修申報代
辦事項，並未具體主張及舉證有何機電設備符合重大維護之
情事，及何種消防設備需行維護管理及檢修申報。再查：原
告僅負基本檢查之責，不含重大維護及工程施工，此觀兩造
所定合約書附件二備註欄第1點可悉，是原告只需負擔查驗
相關機電設備功能是否可正常運作之責，如確能正常運作，
但卻不能達成該機電設備設置之目的，是否係因建商交付之
設備有瑕疵，或因其他因素所致，即非原告所應負責之範圍
。且原告負責之工作內容既不包括工程施工，原告即無庸向
被告提出屬於工程施工事項之改善方案。則關於住戶反應大
廈臭味嚴重乙節，原告既已施作檢查，並進一步向被告提出
可能係建商糞管管路設施不完善之建議，被告復未能舉證大
廈臭味係因原告未予檢查所致，被告令由僅負基本檢查之責
的原告應負損害賠償責任，自難認為有據。
十一、被告主張原告違反附件四「庶務作業-資料建立」抵銷部
分
㈠被告主張：原告應建立相關設備設施廠商資料，以利查詢搶
修、建立社區相關設備設施之資料、建立社區各住戶資料及
停車場配置使用資料。然原告未就被告之財物造冊、打印及
貼標籤，亦未建立停車場配置使用資料，社區住戶資料僅建
立至97年3月21日止，致使被告受有8,280元之損害等語。
㈡按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬
設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄
本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理
委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管
機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機
械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無
誤後，移交之。」公寓大廈管理條例第57條第1項定有明文
。是依兩造合約書附件四，原告固負有建立相關設備設施廠
商資料，以利查詢搶修及建立社區相關設備設施資料之義務
，但依前揭公寓大廈管理條例之規定，相關資料仍應待起造
人提出，是原告如未依約建立該等資料，是否即有可歸責之
事實，仍應由被告舉證明之。再被告主張原告未提出停車場
配置使用資料乙節，為原告所否認，並陳稱：已製作停車場
車位所有權人名冊予被告。被告復未能舉證以實其說。則被
告請求原告賠償8,280元之損害，尚屬無據。
十二、被告主張原告違反附件四「巡查作業-巡查勤務」抵銷部
分
㈠被告主張：原告既負有巡查勤務之義務，則依社會一般觀念
，原告應設有巡邏簽到或刷卡站、巡邏紀錄簿會簽及待處理
事項之追蹤，以供查核巡查勤務之實際運作情形，然原告並
未依此社會通念為之。致被告受有15,865元之損害。
㈡經查：該等表格縱未設置，亦不得據此推論原告有未履行巡
查工作之義務。再該等表格之設置目的，係供原告監督所屬
人員之用，顯非原告對被告應盡之契約義務甚明。是被告據
以請求原告賠償其損害，亦屬無據。
十三、被告主張原告違反契約保管義務抵銷部分
㈠被告主張：（1）原告未善盡保管之責，而將原屬管委會之
磁磚，遭住戶無償使用計有124箱又4片；（2）感應卡短
少10張；（3）刮水清潔用品短少；（4）大型手推車短少
；（5）機械車位暫收款短少；（6）行文建商及免痔馬桶
、液晶電視附件清冊遺失，原告自應賠償被告所受之損害共
計104,500元。
㈡經查：
⒈感應卡短少10張、大型手推車短少、機械車位暫收款短少
1,000元部分
經查：上開物品確係因原告未盡保管義務而遺失，原告移
交時亦有同意賠償之情，業據證人即時任原告派駐被告社
區之總幹事 鄧炳貴 證述明確（見本院卷（二）第117頁反
面至第118頁反面），上開物品金額共計3,800元之情，
亦為原告所不爭執，故被告應得於前開數額範圍內，對原
告請求損害賠償並主張抵銷。
⒉磁磚短少部分
經查：被告所指之磁磚，係建商完工後留與住戶需要時使
用，後住戶 胡清標 為裝潢店面，故取走部分使用，被告知
悉後，胡清標即與被告達成協議，由胡清標回饋社區3萬
餘元之情，業據證人鄧炳貴證述在卷（見本院卷（二）第
118頁反面）。是磁磚既係提供住戶使用，被告亦未訂立
磁磚之分配標準，原告復未交付磁磚與住戶以外之人，尚
難認有未盡善良管理人之注意義務情事。況被告與訴外人
胡清標已達成和解之情，為被告所不爭執，尚難認被告受
有損害。
⒊刮水清潔用品短少部分
原告移交時，刮水清潔用品雖有短少，但此係為清理被告
社區地下室積水，使用後該等用品損壞，清潔人員即隨手
丟棄，並已報告監委之情，為證人鄧炳貴到庭證述在卷（
見本院卷（二）第117頁反面），而該等刮水清潔用品性
質上為消耗品，證人鄧炳貴所為證述，當屬可信，自難認
被告此部分損害賠償及抵銷之抗辯為有理。
⒋行文建商及免痔馬桶、液晶電視附件清冊遺失
該等文件遺失後，均經原告補足之情，業據證人鄧炳貴證
述在卷（見本院卷（二）第118頁），且依原告提出之移
交清冊（見本院卷（一）第45頁至第50頁）所示，並無上
開文件之記載，至移交清冊後附由原告片面製作之保證書
內，亦僅記載「齊家物業存證信函少一份」等語，況遺失
上開文件究致被告受有何等損害，均未經被告主張、舉證
，自難認被告此部分損害賠償及抵銷之抗辯為有理。
十四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第
229條第1項、233條第1項前段、第203條分別定有明
文。次按債務人主張抵銷時不指定應抵充之債務，債務均
已屆清償期，債務之擔保相等，債務人因抵銷獲益相等者
，以先到期之債務，儘先抵充，此觀民法第342條準用第
322條第2款自明。本件被告對原告所應給付報酬之清償
期，依兩造合約書第五條第二項「前項服務費用，‧‧‧
甲方應於請款單記載服務月份之次月五日前，以下列方式
之一，支付予乙方」之約定，至遲於98年2月5日均屆至
，從而，原告本於與被告間契約法律關係，請求被告給付
453,127元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3月21日起
至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，
應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
十五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項規
定適用簡易訴訟程序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依
同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
又被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，經核與規定相
符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。並依職權確定被告
應負擔之訴訟費用額為元（第一審裁判費4,960元、證人
旅費1,162元）。
十六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，
經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，
附此敘明。
中華民國99年5月5日
內湖簡易庭法官許碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年5月5日
書記官李宜均