裁判字號：臺灣花蓮地方法院112年簡上字第40號民事判決
裁判日期：民國113年07月26日
裁判案由：拆屋還地
臺灣花蓮地方法院民事判決112年度簡上字第40號上訴人 謝建勝 訴訟代理人 吳順龍 律師被上訴人 范子廷 訴訟代理人 蘇銘暉 律師上列上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年6月16日本院花蓮簡易庭111年度花簡字第476號第一審判決提起上訴，本院於113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人所有之系爭花蓮縣○○鄉○○段000地號土地遭上訴人所有坐落其系爭土地上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○段00號未辦保存登記建物（含鐵皮棚架，下合稱系爭建物）無權占用如附圖所示A部分（面積144.32平方公尺）、B部分（面積19.24平方公尺），致被上訴人難以利用系爭土地，爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，聲明：上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所示A部分（面積144.32平方公尺）、B部分（面積19.24平方公尺）之建物及鐵皮棚架拆除，並將上開占有土地返還予被上訴人。
二、上訴人於原審答辯略以：上訴人之母即 端素妹 前向被上訴人之祖母即訴外人 端白花 購買系爭建物使用之系爭土地（重測前為花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地），雙方並簽立系爭立契書，端素妹雖未辦理移轉登記，然其係自所有權人交付系爭土地改定占有狀態而取得合法占有權源，為有權占有，後端素妹死亡，其系爭房屋由被告與 謝齡儀 繼承，嗣謝齡儀於106年4月17日將其持分贈與上訴人，是上訴人基於占有連鎖關係，有權占有使用系爭土地，被上訴人本件請求實屬無稽；況系爭建物坐落於系爭土地上逾40年，被上訴人對於系爭土地使用狀況定然知悉，其仍提起本件訴訟，實有權利濫用之情；端白花於110年7月8日以贈與為原因將系爭土地移轉登記予被上訴人，而原告受贈與之無償行為屬法律上明知且惡意之受讓，自應受系爭立契書之拘束，是上訴人有權占有之合法性已臻明確等語為答辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴而命其依被上訴人聲明返還土地及給付相當於租金之不當得利，理由略以：不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照；在先不論系爭立契書真偽，假設系爭契約書為真，端白花購買系爭建物坐落於系爭土地如附圖編號A所示部分，然原土地所有權人端白花於與端素妹成立買賣土地的債權行為後，始終未將土地所有權移轉登記予端素妹，即未履行物權行為；而端白花後於110年7月8日以贈與為原因將系爭土地移轉登記予被上訴人取得，即同時對被上訴人為贈與之債權行為後，又履行了移轉登記之物權行為，並使被上訴人成為系爭土地之所有權人，而此情形，係類似常見之「一物二賣」情況，即債務人先後與他人為訂立債權契約之債權行為，然僅對後訂立者為物權行為之履行；而於此情形，基於債之相對性原則，先與債務人（出賣人）訂立買賣契約之人，本即不得對已取得物所有權之後訂立買賣契約者主張任何權利，僅得向債務人主張債務不履行而已，故基於債之相對性原則，系爭立契書並無拘束被上訴人之效果，被告即不得再向被上訴人主張有權占有系爭土地，另就端白花如有違反其與端素妹間系爭立契書之約定部分，端素妹或其繼承人自得依債之關係向端白花或繼承系爭立契書法律關係之人為債務不履行之主張或請求，然斷無向被上訴人主張任何權利之理；權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，故行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。上訴人既無得以對抗被上訴人之系爭土地使用權源，則不論被上訴人在取得系爭土地所有權前是否明知系爭建物占用系爭土地，均無礙其得對上訴人行使物上請求權訴請拆屋還地之權利，被上訴人為系爭土地之所有人，其依民法第767條第1項之規定提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，其訴請上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，核屬權利之正當行使，非以損害被告為主要目的，無權利濫用可言，爰判決被上訴人敗訴。
四、上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。除引用歷次所提書狀及法庭之陳述外，另補充陳述略以：上訴人之母端素妹係基於系爭買賣契約(即立契書)，由出賣人即被上訴人之祖母端白花交付系爭土地並移轉占有狀態予買受人端素妹，惟端素妹因不諳法律雖未辦妥轉系爭土地之登記，然其係自所有權人交付系爭土地改定占有狀態取得合法占有權源，上訴人又自其母端素妹繼承對系爭土地及地上建物之占有狀態(原與胞姊謝齡儀共同繼承，106年4月17日謝齡儀將持分贈與上訴人)，上訴人係基占有連鎖，繼受其母端素妹之占有權源，為有權使用，此情形與債之相對性有別；系爭房屋至遲於69年間即坐落於系爭土地上，有門牌證明書可證(原審卷第83頁)，系爭房屋存於系爭土地上40年餘，被上訴人就系爭土地使用情況定然知悉，被上訴人顯係基於惡意而起訴，基於誠信原則，被上訴人之訴有權力濫用之情；被上訴人受其祖母端白花贈與系爭土地之情事，被上訴人屬法律上明知且惡意之受讓，應繼受前手債之相對性之拘束，上訴人係有權占有等語。被上訴則聲明：上訴駁回。引用歷次所提書狀及法庭之陳述，另補充陳述略以：因被上訴人於原審就系爭立契書立約時間說法前後不一，被上訴人就系爭立契書否認其形式上及實質上之真正，又系爭立契書文書內容無法確認是否為買賣系爭土地；基於債之相對性原則，端白花與端素妹間所締結之契約，對於非契約當事人之被上訴人無拘束力，上訴人係無權占用；上訴人於原審前主張系爭建物係繼承其母端素妹而來、後又主張係與胞姊謝齡儀共同繼承，再由謝齡儀贈與持分，與贈與稅免稅贈明書(原審卷一第85頁)上載謝齡儀持分全部不符，上訴人不能證明占有連鎖之合法權源；系爭房屋為未辦保存登記之建物，上訴人主張謝齡儀之贈與而取得系爭建物之事實上處分權，非從其母端素妹繼承而來，端素妹並未直接將其占有移轉予上訴人，本件無占有連鎖之適用；系爭土地遭上訴人以系爭建物占用，致被上訴人難以利用系爭土地，系爭建物目前無人居住適用、電表已拆除、門窗破損，並非損害上訴人為主要目的等語。
五、本院之判斷：
(一)上訴人所有系爭門牌花蓮縣○○鄉○○○段00號未辦保存登記建物，占用被上訴人所有系爭花蓮縣○○鄉○○段000地號土地，面積及位置如原判決附圖所示，為兩造所不爭。
(二)系爭土地於78年11月21日以贈與為原因由端○○登記移轉所有權予端白花（本院卷第144頁），再於110年7月30日以贈與為原因由端白花登記移轉所有權予被上訴人（原審卷第19頁）。系爭房屋依房屋籍證明書之記載其起課房屋稅係自79年11月起（原審卷第47頁），並依壽豐鄉戶政事務所門牌證明書所載，系爭房屋於69年8月27日即初編門牌（原審卷33頁）。依證人蜜○○即 謝芬琴 於本院結證表示：端白花的父親與端素妹的母親是再婚的，生了一個兒子，就是系爭土地原所有權人端○○，端○○將系爭土地移轉予端白花之前，系爭房屋已經存在了，是端○○同意端素妹蓋的，系爭房屋係其19歲時蓋的等語（本院卷第95頁），依蜜卡照係民國48年次來算，其19歲時為民國67年間，與上開門牌初編日期大致相符合，其證述應屬可信。依上述事證，得認系爭房屋於民國69年以前即已存在於系爭土地上，亦即在端白花取得所有權之前。
(三)上訴人於原審提出之「立契書」載明，端白花將系爭土地上系爭房屋所占用約60坪面積範圍成立買賣而售予端素妹，端白花並承諾日後將系爭土地分割買賣出讓時，不得包括上開已出售予端素妹之系爭房屋占用範圍等語。上開「立契書」經證人蜜卡照到庭結證表示係其書寫內容，再由不識字之端素妹與端白花簽名，並有 范明臺 、 范欽通 及上開證人等簽名其上為見證，雖當時未書寫簽約日期，但可由端白花係為安葬其兒子籌錢而以9萬元出售土地予端素妹，可推知應約在其兒子 范欽生 民國97年12月過世以後、98年7月5日范明臺過世前（見外放保密證件袋內除戶登記）。由於證人蜜卡照證述內容符合卷內其他事證，亦足以印證端白花生前何以長期不向端素妹主張系爭土地所有權而請求拆屋還地之事實，上開「立契書」內容之真實性，應可採認。故依此立契書內容，端白花於贈與系爭土地並移轉所有權之前，已因買賣關係而出售系爭土地予端素妹，並已交付占有予買受人（已存在之系爭房屋占有改定）。
(四)系爭土地為都市計畫外山坡地保育區之農牧用地，而證人密卡照結述表示：因系爭土地面積不大，代書說無法分割，所以只用書面字據證明土地已經賣給端素妹，沒有幫忙辦分割移轉等語。被上訴人則以系爭土地於110年7月7日分割出同段473-1地號土地（本院卷第95頁），而質疑上開證人證述所謂因不能分割而未辦理過戶為不實。然查，端白花所有系爭土地分割出之同段473-1地號土地，為山坡地保育區之丙種建築用地，此分割應係逕為分割性質，亦係因系爭土地上於建築法實施前已有建物存在，為使合法房屋占用土地一致合法，而例外得由政府同意自農牧用地中依建物之建蔽率計算出一定面積而分割成為丙種建築用地，與代書所說農牧用地面積過小不能分割，係屬不同層面問題，不足以推認上開證人之證述不實。
(五)民法第765條規定，所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。此規定揭示所有權具有使用、收益及處分之權能，可自由行使且具有排他性效力。所有權基於上項排他性權能，乃衍生出同法第767條第1項規定之物上請求權，亦即所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。然此物上請求權之發生，既係基於完整之所有權能之排他作用，於權能不完整而欠缺時，未必具備此排他請求權。例如既成道路、公寓大廈之開放空間或房屋之騎樓等，此等不動產之所有人，即因不具有排他占有權能，而雖名義上擁有所有權，但關於第767條第1項之物上請求權則受有限制。易言之，民法第767條第1項之物上請求權，必以其權能未有欠缺或不違反誠實信用原則、權利濫用禁止原則等，始得行使。本於權利讓與原理之繼受範圍上限制，出讓人就所有物喪失實際管領權能，依事實上處分權之概念，名義所有權人就其所有物未必實際占有或具有事實上處分權，僅空為名義上所有權人。而本於債權契約受讓所有物，但尚未自出讓人處取得標的不動產之「事實上處分權」與「排他占有」等權能者，自無民法第767條第1項之物上請求權可行使。
(六)被上訴人登記取得系爭土地所有權，但因贈與人端白花未實際占有支配系爭土地，且因已出售系爭房屋占用範圍予端素妹，而欠缺排他支配之占有、使用、處分權能，故未於贈與時交付占有予被上訴人，也因無可對端素妹行使民法767條第1項所有物返還請求權之法律上地位，而無從以讓與返還請求權之方式間接交付占有予被上訴人，因此被上訴人即為上述空有所有權名義而無實際支配權之權能欠缺所有權人。又系爭房屋數十年長期存在於系爭土地，被上訴人為端白花之孫子，戶籍設於系爭房屋旁之月眉三段56號，不可能不知悉系爭房屋早已存在系爭土地上。是以，端白花本人就系爭土地已喪失占有或請求拆屋還地之權能，依誠實信用原則及「後手不可能取得比前手更大權能」之讓與法理，自不能因端白花將系爭土地所有權轉手，而使被上訴人憑空回復得行使上開權能之法律上地位。故端素妹基於買賣而取得占有使用系爭土地之權源，其所有系爭房屋非無權占有系爭土地，本件被上訴人應無對端素妹所有系爭房屋之繼受行使民法第767條第1項請求權之地位，被上訴人則無從因繼受取得而回復此權能欠缺之法律地位。
(七)再者，縱使採最極端化之債權相對性原理，繼承法理乃採當然繼承及概括繼承之原理，本件被上訴人為端白花之法定繼承人而未抛棄繼承（代位 范欽夏 繼承），上訴人則為端素妹之法定繼承人而未抛棄繼承，雖各自取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權之途徑係經由贈與並非因繼承而來，但兩造仍因繼承而同時皆各自為端白花與端素妹間買賣契約法律關係之繼承人，各自概括繼承出賣人與買受人之地位，因此基於此買賣法律關係之繼承，上開契約對兩造均有拘束力，是以被上訴人亦不得對上訴人主張無權占有而請求拆屋還地。
(八)綜上所述，上訴人繼承端素妹基於買賣契約而占有使用系爭土地之權利，而被上訴人繼承端白花出賣人之契約地位，應容認買受人及其繼承人於系爭房屋範圍內占用系爭土地，故上訴人於上述買賣範圍內占用系爭土地，應非屬無權占有。經查，上訴人占有如原判決附圖所示A部分（面積144.32平方公尺）、B部分（面積19.24平方公尺）部分尚未超出上述買賣範圍，故被上訴人不得對上訴人依民法第767條第1項規定請求拆屋還地。從而，被上訴人本於所有物返還請求權等之法律關係，請求上訴人將坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖所示A及B部分之建物及鐵皮棚架拆除，並將上開占有土地返還，為無理由，不應准許。原審判上訴人敗訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。
中華民國113年7月26日
民事第一庭審判長法官陳雅敏
法官楊碧惠法官沈培錚以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國113年7月26日
書記官丁瑞玲