裁判字號：福建連江地方法院102年簡上字第2號民事判決
裁判日期：民國104年02月05日
裁判案由：拆屋還地
福建連江地方法院民事判決102年度簡上字第2號上訴人 劉銘玉 訴訟代理人 陳水蓮 被上訴人 林平鍇 訴訟代理人 林平鎤 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年5月
2日本院簡易庭101年度簡字第5號第一審判決提起上訴，本院於民國104年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於連江縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之連江縣南竿鄉○○村000號房屋（下稱系爭房屋）為訴外人 王木棟 所興建，嗣上訴人於72年向訴外人王木棟購買，且於98年於系爭房屋後方整修興建廚房。上訴人購買系爭房屋時，系爭土地早已登記為連江縣政府所有，然系爭土地所有權實際上應屬被上訴人所有，是被上訴人於上訴人在系爭房屋後方整修興建廚房之際，尚與連江縣政府涉訟中，且被上訴人曾於98年9月12日以存證信函告知上訴人，就系爭土地之所有權歸屬，正與連江縣政府訴訟中，惟系爭土地真正權利人為被上訴人，不可惡意侵占，以免日後興訟，然上訴人完全不理會被上訴人，並且大興土木，越界侵占，上訴人無權占用系爭土地如連江縣地政事務所（下稱連江地政）101年5月7日複丈成果圖即附圖所示
A部分13.239平方公尺之面積，嗣後，直至100年10月12日系爭土地才恢復登記為被上訴人所有，然此並不影響被上訴人之權益。另系爭土地位在本縣○○鄉○○○段，經濟價值甚高，又是本縣高級住宅區首選之處，前有本縣有名之環亞大飯店，側為清水主街道，且系爭土地過戶時，被上訴人曾繳交新臺幣（以下同）35,122元之稅金，佐以上訴人占用土地面積為13.239平方公尺計算，上訴人自100年10月12日迄今，每月則受有10,000元之不當得利，實屬相當。為此，被上訴人爰本於所有權之行使，請求排除上訴人之侵害，上訴人應拆除非法占有之建築物，將土地返還，且依侵權行為之法律關係，請求上訴人自占用之日起，賠償被上訴人之損害，其計算標準，按系爭土地申報地價年息百分之5計算。又上訴人聲稱於69年間向訴外人王木棟購買系爭房屋，且連續使用30餘年，至今未曾間斷過，因此對被上訴人登記為系爭土地所有權人亦十分驚訝，認係政府部門未落實查證而導致登記錯誤所致云云。實則係上訴人購買該屋時，該筆土地早已登記為連江縣政府所有，然土地所有權仍應屬於真正所有權人即被上訴人所有，並非無主物。何況，豈有買房屋就當然取得土地所有權之理？被上訴人自始即擁有系爭土地所有權，只是被連江縣政府占有登記，直至100年才恢復登記為被上訴人所有，然此並不影響被上訴人之權益，且上訴人就系爭土地亦未支付任何租金等語，並聲明：（一）上訴人應將坐落於系爭土地上面積13.239平方公尺之地上物拆除後，將所占用之土地騰空交還被上訴人；（二）上訴人應自100年10月12日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人10,000元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）坐落於系爭土地上之系爭房屋為訴外人王木棟所興建，嗣上訴人於72年間向訴外人王木棟以40萬元購買，而系爭房屋坐落之系爭土地則係向被上訴人之母親 陳菊菊 承租，租金為36斤的白米，且分別由 林平錞 、陳菊菊（亦係 林平銳 母親）、 林平欽 收取，嗣上訴人將系爭建物原本之平房改建為一、二樓的水泥房，廚房則沒有整修，而於86年間搭蓋三樓之鐵皮屋，且於98年間於系爭房屋後方整修重建廚房。40年來的系爭土地之土地稅、房屋稅均係由上訴人繳納，而系爭土地於100年9月30日前為連江縣政府所有，嗣於100年10月3日則以總登記為登記原因，登記林平銳為所有，且林平銳於100年10月19日將系爭土地贈與並移轉登記予被上訴人，從而，被上訴人係自100年10月19日始取得系爭土地所有權，故被上訴人於98年9月22日寄發之存證信函應不生效力。況上訴人並非無權占有，上訴人於72年間以40萬元向訴外人王木棟購買系爭房屋時，系爭房屋坐落之系爭土地即係向陳菊菊承租，租金為36斤的白米，由林平錞、陳菊菊、林平欽收取，是以，上訴人與系爭土地地主間存有不定期限租賃之契約關係，而被上訴人於100年10月19日以贈與方式自林平銳處繼受取得系爭土地之所有權，被上訴人自應承受前手之法律關係，而應承受上開租賃契約之法律關係，此外，本件復無土地法第10
3條規定出租人得收回土地之事由，故上訴人尚非無權占有。
（二）又上訴人雖占用系爭土地，但於向訴外人王木棟購買系爭房屋時，並不知系爭土地究係何人所有，且系爭房屋越界建築占有系爭土地之際，未見當時之地主提出異議，依民法第796條規定，繼受取得所有權之被上訴人自不得請求拆除該地上房屋。
（三）又上訴人所有之系爭建物為4層樓之鋼筋混凝土造建築，占有系爭土地者，僅係如附圖所示編號A僅13.239平方公尺之面積，且系爭房屋旁尚有其他整排有人居住之建物存在，倘上開上訴人占用之面積遭被上訴人收回，勢必將系爭房屋之樑柱及牆壁垂直切割拆除，並須重建支撐樑柱及牆壁，而將影響全棟建築結構體之安全，甚且恐有損及系爭建物旁建物安全之虞，是被上訴人所受利益與上訴人及鄰近土地居民所受損害相較，於客觀上顯不相當。從而，被上訴人請求所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，在社會觀念上，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍而為民法第148條權利之濫用。從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還地為無理由云云，資為抗辯。並答辯聲明：請求駁回被上訴人之訴；如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、原審判決命：上訴人應將坐落於系爭土地，如連江地政101年5月7日複丈成果圖所示編號A部分，面積13.239平方公尺之地上物拆除後，將所占用之土地騰空交還被上訴人。上訴人應自100年10月19日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人57元。被上訴人其餘之訴駁回。訴訟費用由上訴人負擔10分之9，餘由被上訴人負擔。本判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴人就本判決第一項如以33,667元、第二項如以已到期部分全額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。上訴人就原判決命上訴人拆除建物並返還土地部分與該部分假執行宣告部分提起上訴，其上訴聲明為：（一）原判決命上訴人拆除建物並返還土地部分與該部分假執行宣告部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；被上訴人則聲明：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）、系爭房屋為訴外人王木棟所興建，嗣上訴人於72年間向訴外人王木棟購得。
（二）、被上訴人自100年10月19日起登記取得系爭土地所有權。
（三）、系爭房屋坐落之土地前面為上訴人向十八家所承租，後
方坐落連江縣○○鄉○○段○○○○號之土地則是向陳菊菊所承租。
（四）、系爭房屋後方之廚房為上訴人於98年間整修重建。
五、經本院於102年11月26日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院上開筆錄，並依本院論述之先後，而調整其順序、內容）：
（一）、系爭房屋後方廚房之土地（即附圖所示A部分，面積13
.239平方公尺），上訴人是否屬有權占有？上訴人是否曾向陳菊菊承租？
（二）、上訴人主張民法第148條有無理由？
（三）、被上訴人請求上訴人應拆除如附圖所示A部分（面積
13.239平方公尺），是否有理由？
六、茲就上開爭點分別論述本院之認定及理由如下：
（一）、系爭房屋後方廚房之土地（即附圖所示A部分，面積
13.239平方公尺），上訴人是否屬有權占有？上訴人是否曾向陳菊菊承租？按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無庸負舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照。查本件被上訴人主張系爭土地為其所有之物，業據提出與所述相符之地籍圖謄本、土地登記第二類謄本影本各1份為證（見本院101年度簡字第5號卷，下稱原審卷第
4頁），且上訴人亦於本院102年7月30日準備程序中表示不爭執，堪認被上訴人就此部分之主張為真實。另系爭地上物坐落於系爭土地上，占有如附圖所示A部分面積共13.239平方公尺，業經原審於101年5月7日會同連江縣地政事務所人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖存卷，且兩造均表示對該土地複丈成果圖均無意見（見本院101年度簡字第5號，下稱原審卷第83頁），故被上訴人主張上訴人使用之系爭房屋確已占用系爭土地乙節，亦堪信實。惟上訴人主張：系爭建物係向訴外人王木棟所購買，而系爭土地則係伊向陳菊菊所承租云云，既為被上訴人所否認，依前揭說明，自應由上訴人就其已合法取得系爭土地之使用權源，舉證證明之。經查，被告所提出之所有租金收據，僅記載收取若干租金，但無隻字片語敘及係何地之租金，因此無從依其記載確認是否確為承租系爭土地之租金收據。且上訴人就前開租金收據，雖主張其上所載36斤米部分為支付系爭土地之租金等語，然上訴人既於本院準備程序時自承陳菊菊過世後，前開租約之租金係交付被上訴人之兄林平欽即○○段000地號所有權人乙情（見本院卷第61頁），則前開36斤米地租多年來既為相鄰之○○段000地號所有人林平欽所收取，自難率認係支付系爭土地之地租。又上訴人雖主張前開36斤米於79到86年間係伊委託 陳國華 交付陳菊菊，故可證此係支付系爭土地地租，而以陳國華於本院之證述相佐云云。然縱認上訴人確曾交付租金予陳菊菊，陳菊菊母親仍可能僅為清水段169號所有人林平欽代收，而未必與上訴人另訂有系爭土地之租約，此由陳菊菊過世後即由○○段000地號所有人林平欽收取可推知。況陳國華於本院證稱85年的租金係伊所付，林平錞有過來收取，但是否與陳菊菊一同過來，伊也不記得等語（見本院卷第83頁），核與上訴人所提之內容為僅有林平錞簽收之85年租金收據相符（見原審卷第94頁），尚堪採信，則陳國華既僅將租金交付予林平錞，自無從據以證明租金係交付陳菊菊。況陳國華既將前開租金交付予林平錞，而林平錞又於本院準備程序證稱伊收租之土地為林平欽所有等語，則租金自係為清水段169號所有人林平欽所收受，尚難認前開租金係為支付系爭土地之租金。陳國華雖證稱係代為交付系爭土地之租金予陳菊菊以支付系爭土地地租云云，然證人陳國華既不確定陳菊菊否同來，仍將前開租金交付予林平錞，則陳菊菊係最後收取前開租金之人云云，恐僅係證人陳國華臨訟推測之詞，尚難採信。另觀諸被上訴人所提80年至90年之租金收據共6份，分別為自80年、83年、86年、89年5月8日、89年5月9日、90年
7月17日之租金收據，然僅83年之收據記載有「林平銳之媽媽」，收受之金額為36斤米，其餘均由記載由林平欽或林平錞簽收，收受租金100斤或新臺幣1500元等情（見原審卷第92至96頁），是前開租金收據既多為林平銳與林平錞簽收，尚難單憑83年之租金收據為陳菊菊簽收，即認定前開租金均係為交付陳菊菊，反而以陳菊菊僅係為林平欽偶一代收，與常情較無相悖。且前開租金收據多記載租金為100斤米，僅83年之租金收據記載為36斤米，核與證人林平錞於本院證述83年那次陳菊菊僅收取36斤米，係因偶然不願計較太多等語相符，是被上訴人所主張上訴人所繳交之100斤米之租金全部係支付○○段000地號土地之租金而交付林平欽等語，較上訴人所主張將前開100斤米，拆成其中36斤米作為支付系爭土地之租金，餘64斤米作為支付○○段000地號土地之租金云云，值得採信。況縱如上訴人所主張陳菊菊非為林平欽代收而係為自己收受上訴人給付之租金，然上訴人與陳菊菊曾就○○段000地號土地亦訂有租約，此為不爭執事項所載，故陳菊菊收受上訴人給付之前開租金之原因，亦可能係陳菊菊與上訴人間就○○段000地號土地之租約，與系爭土地無涉。上訴人既未能進一步舉證陳菊菊所收受者係系爭土地抑或是○○段000地號土地之租金，則難認上訴人就前開36斤米係支付系爭土地租金部分已盡舉證之責。從而，尚無從依上訴人所提之證據認定前開36斤米係兩造間就系爭土地訂定租約所約定之租金。又上訴人提出向王木棟購買系爭房屋之相關證明，據以主張系爭房屋坐落之系爭土地即係向陳菊菊承租等節。然觀上訴人既於本院準備程序陳稱：伊所有之系爭房屋係向王木棟所購買，而王木棟向伊表示地係向清水村18家的人租的等語，核與上訴人於本院103年2月12日準備程序自 陳伊 跟王木棟買房子的證明，並不是向被上訴人母親交租金的證明等語相符，是上訴人所提之購買房屋證明並無從佐證兩造間就系爭土地存有租約。末上訴人雖主張伊於98年間係改建而非擴建系爭房屋，故系爭房屋所占用土地之面積並未增加云云。然觀上訴人所聲請傳喚之陳國華亦證稱複丈成果圖所示A部分當時應該是草地等語，核與被上訴人之主張相符，如今卻已為系爭建物所占用，已如前所認定，上訴人僅以全清水人都知道，作為系爭房屋面積未因上訴人於98年改建而增加之證據云云，尚難採信，是可認系爭房屋占用如複丈成果圖所示A部分之占用係上訴人98年間擴建系爭房屋所致，故縱認系爭房屋之買賣證明，可證立系爭房屋於上訴人購買時之坐落權源，亦難證明系爭房屋擴建後具有坐落系爭土地之權源。綜上，上訴人既無法舉證向陳菊菊承租之事實，亦難舉證系爭房屋有何坐落系爭土地之權源，自難認系爭房屋係有權占有系爭土地。
（二）、上訴人主張民法第148條有無理由？按權利之行使，不
得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第14
8條第1項定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例意旨參照）。經查，被上訴人於98年間即寄發存證信函對上訴人警告勿擴建系爭房屋越界占用系爭土地等語，有存證信函1份在卷可參（見本院101年度調字第1號卷第9頁），是上訴人對其擴建系爭房屋而終遭被上訴人主張拆屋還地早有預見，本可就系爭房屋越界部分遭拆除而生之風險預為規劃以避免損失，是上訴人雖主張系爭房屋如附圖所示A部分遭拆除將有害系爭房屋整體建物之結構安全，然此風險本即上訴人可預見而衡量損失以安排避險，尚難謂損失極大。又查上訴人主張：本件被上訴人所占用系爭土地部分僅13.239
平方公尺，縱拆除被上訴人所獲利益亦微，不啻是被上訴人以損害他人為主要目的行使權利，而屬民法第14
8條第1項之權利濫用云云。惟按若無權占用他人土地之房屋，僅小部分不法占用他人土地，則拆除房屋對房屋所有人而言，其合法利益所受損害較大，土地受占用人因拆除房屋所獲保障之利益較小，此時不拆除無權占用他人土地之房屋，較符合公平；反之若無權占用他人土地之房屋，大部分均不法占用他人土地，則拆除房屋，房屋所有人損失之合法利益較小，土地受占用人因拆除房屋所獲保障之利益較大，此時拆除無權占用他人土地之房屋，較符合公平。系爭房屋占有系爭土地如附圖編號A部分面積，占系爭房屋總面積達百分之69.00000
000（計算式：如附圖所示編號A/附圖所示A+B+C，所得數值再乘以百分比：13.239/13.239+1.158+4.664＝
0.0000000000，此數值再乘以百分比為69.00000000%），故系爭房屋近乎七成係無權坐落於系爭土地上，亦即系爭房屋大部分不法占用被上訴人之土地，縱拆除系爭房屋如附圖所示A部分後，將導致系爭房屋結構生毀損，上訴人合法利益所受損害相較於被上訴人所得回復之利益，並未顯著失衡，而有違公平；又系爭房屋除佔用系爭土地外，其餘坐落部分土地亦均非上訴人所有，況上開遭占用部分面積占系爭土地之部分雖非甚鉅，然占用部分位於清水即馬祖之中心地段，土地應具相當價值，被上訴人欲回復其權利，自難認係以損害上訴人為主要目的，是本院斟酌當事人利益之衡平後，認被上訴人請求上訴人拆屋還地，雖不免使上訴人受有損失，惟係被上訴人權利之正當行使，並非以損害上訴人為主要目的，屬其合法權利之行使，自非屬權利濫用。從而，被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋並返還系爭土地，並無濫用權利情事。
（三）、被上訴人請求上訴人應拆除如附圖所示A部分（面積13
.239平方公尺），是否有理由？按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物；民法第796條前段定有明文。前開條文僅規定鄰地所有人知越界而不即提出異議為要件，並未規定前開異議需以鄰地所有人提出異議時已具有所有權人身份為限，故若異議人後已回復所有權狀態，則其先前所為之異議仍屬有效。查被上訴人於98年間即寄發存證信函對上訴人提出異議，警告上訴人勿擴建系爭房屋越界占用系爭土地，嗣被上訴人已於100年間回復其所有權，其98年間對上訴人所提出之異議自屬有效。被上訴人既已異議，即不符合民法第796條前段「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議」之要件，自無民法第796條前段之適用。
七、綜上所述，被上訴人請求拆屋還地為有理由，應予准許，原審就本訴為上訴人敗訴之判決，認事用法並無不合。上訴意旨就原判決命上訴人拆除建物並返還土地部分與該部分之假執行，猶執陳詞指摘原判決違誤，求予廢棄改判，自無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提出之證據，經審酌後，認均與本件判決之結果不生影響，爰不再逐一論究，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年2月5日
民事庭審判長法官蔡新毅
法官江宗祐法官何星磊以上正本係照原本作。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他告當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院簡上(二審)訴訟案件，標的金額逾150萬元得上訴至最高法院。
中華民國104年2月5日
書記官林長貴附錄：附圖