臺灣高雄地方法院104年度訴字第17號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第17號民事判決

裁判日期：民國105年04月22日

裁判案由：損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第17號原告 葉家瑞 訴訟代理人 黃偉倫 律師被告新盛力科技股份有限公司法定代理人 張中秋 訴訟代理人 黃如流 律師
黃培鈞 律師上列當事人間因損害賠償事件，經本院於民國105年4月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾貳萬貳仟伍佰元，及民國一百零三年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但如被告以新台幣壹佰捌拾貳萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年8月13日向原告承租門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號5樓之1（下稱系爭房屋），並於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）後，將系爭房屋交其員工即訴外人黃○○居住使用，詎黃○○於103年5月間自系爭房屋內跳樓身亡（下稱系爭事故），致系爭房屋成為凶宅，造成系爭房屋交易價值減損新台幣（下同）1,822,500元，爰類推適用民法第432條第2項、第433條規定，或依系爭租約第6條第1項前段約定：「甲方（即原告）保證本租賃房屋並無非自然身故等重大瑕疵」、第10條第4項約定：「乙方（即被告）租期屆滿或提前解約時，應無條件回復原狀交予甲方（即原告）」及第11條第6項約定：「甲乙雙方若有違約情形致損害他方之權益，須負損害賠償責任」，請求被告賠償上開減損之價額等語。為此提起本訴，聲明：㈠被告應給付原告1,822,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固於102年8月13日向原告承租系爭房屋，並於簽訂系爭契約後，將系爭房屋交其員工黃○○居住使用，惟黃○○並非原告所稱係跳樓自殺而結束生命，系爭房屋自非凶宅，況凶宅並非法律上定義，兩造間亦未以契約約定，難認原告因系爭房屋成為凶宅而受有損害。且民法第432條、第433條及系爭租約第7條約定均是以房屋發生物理上之毀損、滅失為限，本件系爭房屋並無任何物理上毀損、滅失，原告不得據以請求賠償。另系爭租約第6條第1項是原告對承租人之擔保責任，而第10條第4項所稱承租人應回復原狀之範圍僅指應將搬入系爭房屋之物品予以搬離而言，此由該項約定承租人「應無條件回復原狀，留置未搬離之物品，視為廢棄物，任憑甲方（即原告）處理。」（卷一第72頁）。退步而言，縱認系爭房屋因系爭事故而成為凶宅，然房屋是否因有人身亡而貶值，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，難認凶宅將導致系爭房屋之價值、效用或品質減損，況原告既尚未出售系爭房屋，所稱交易價格減損即屬臆測，而有關房屋交易價格減損之計算，亦乏依據。綜上，原告主張無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於102年8月13日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋交予員工黃○○居住使用。
（二）訴外人黃○○於103年5月22日與其男友發生爭吵後，自系爭房屋主臥室浴室窗戶墜落至大樓中庭死亡。
（三）兩造簽訂系爭租約時，被告有告知承租系爭房屋係要供員工居住使用。
（四）系爭房屋登記為原告配偶即訴外人 洪逸珊 所有。
四、本件爭點：
（一）黃○○是否係跳樓自殺身亡？
（二）原告類推適用民法第432條第2項、第433條規定，或依系爭租約第6條第1項前段約定：「甲方（即原告）保證本租賃房屋並無非自然身故等重大瑕疵」、第10條第4項約定：「乙方（即被告）租期屆滿或提前解約時，應無條件回復原狀交予甲方（即原告）」及第11條第6項約定：「甲乙雙方若有違約情形致損害他方之權益，須負損害賠償責任」，請求被告賠償系爭房屋因黃○○墜樓死亡所減損價額之損失，有無理由？
五、本院得心證理由
（一）黃○○是否係跳樓自殺身亡？
1.查被告於102年8月13日向原告承租系爭房屋後，將系爭房屋交予被告員工黃○○居住使用，黃○○於103年5月22日與其同居男友 張維仁 發生爭吵後，自系爭房屋主臥室浴室窗戶墜落至大樓中庭地面致頭背挫傷、顱骨粉碎性骨折、腦挫傷、胸背有槤枷式肋骨多發性骨折、肺、肝挫傷，最後因中樞神經休克、出血性休克死亡等事實，為兩造所不爭執，並有法務部法醫研究所（103）醫鑑字第0000000000號鑑定報告書可憑（相驗卷第165頁反面），此部分事實，應堪認定。
2.又黃○○於墜樓當天下午13時許從被告公司返回系爭房屋，在屋內與其同居男友張維仁發生爭吵，張維仁先用手打黃○○兩巴掌，後打黃○○肚子，黃○○因而跌倒撞到旁邊的鐵架造成前額頭受傷流血（張維仁業經本院103年度審易字第2510號刑事判決，判傷害罪，處有期徒刑四月確定），嗣同大樓住戶 鄭國訓 於13時50分在高雄市○鎮區○○○路○○○○○○○號中庭整理花草之際，聽聞黃○○自高處墜樓著地之巨大聲響，鄭國訓立即通知管理室報警，高雄市政府警察局勤務指揮中心於13時53分接獲報案，前鎮分局復興派出所所長 施啟智 於14時0分38秒抵達現場，並於14時2分許在一樓大廳正門旁的樓梯走廊發現張維仁，隨即請張維仁陪同進入系爭房屋等情，此據張維仁、鄭國訓、施啟智及系爭房屋樓下（同大樓4樓之1號）住戶 李曉蕾 、當時值班保全組長 林茂山 於警詢及偵訊時證述相符（相驗卷第5~6、55~56、72~74頁），並有高雄市前鎮分局復興派出所110報案紀錄單 可佐 （相驗卷第57~58頁），是上開事實，亦堪認定。
3.再查，高雄市政府警察局前鎮分局員警在刑案現場勘驗採證發現：「一、現場為面向林森四路新式集合式大樓，大樓進出口有專責管理人員，住戶電梯亦以磁卡管控。大樓中庭為花圃，花圃通道旁有小水池。死者（即黃○○）墜地位置惟中庭小水池內，水池距大樓牆面約170cm。塑膠水管斷裂，碎片掉落池內。二、經勘查人員檢視發現，死者赤足、衣褲穿著尚稱完整，惟顱骨破裂、雙腳骨折、腦漿外溢；『經翻看死者雙手掌內側，均有黑色髒污』。…
三、死者5樓住處屋內，右側為簡易廚房，有通道可通外陽台，通道兩側為小型吧檯及炊具。經檢視發現，流理台內有煙蒂，吧檯旁垃圾桶內有男性衣物及皮帶，桶內下層有沾血衛生紙團。四、廚房前為客廳，左側牆面擺設有電視、矮櫃，右側牆面有沙發組及茶几，沙發後方牆壁與主臥室相隔。經檢視發現，『由廚房延伸至客廳再通往主臥室通道地板上有連續滴落血點（編號1）客廳靠中庭窗戶關閉、窗閂緊扣，物品擺設無凌亂跡象』。客廳地板有死者黑色高跟鞋。五、經勘察主臥室發現，臥室木門反鎖無法打開，俟聯絡原屋主持鑰匙前來打開後始得進行。主臥室右側牆壁擺設有床鋪，床鋪兩側擺設有書桌及矮櫃，主臥室臨中庭處為窗戶，窗戶關閉、窗閂緊扣。經檢視發現，『主臥室內右側地板有大量滴落氣泡型血跡及血跡擦抹痕跡（編號2），並有多張沾血衛生紙（編號2-1）』，衛生紙內有包覆菸蒂（編號2-2）。又床單及床鋪上衛生紙包裝袋沾有血跡，『其餘物品擺設並無凌亂跡象』。六、主臥室內浴室內左側為浴缸、中央為盥洗台、右側為座式馬桶，馬桶旁牆壁並有窗戶，窗戶外有一小型露台可供駐足。經檢視發現，『浴室地板有一雙整齊擺放之粉紅色拖鞋及滴落血點（編號4）』，盥洗台面板上有沾濕含有血跡之衛生紙團（編號5），盥洗台洗臉盆內有菸蒂1枚（編號6）。又『浴室玻璃氣窗關閉、窗閂未緊扣，外側紗窗未關。經勘查人員以光源檢視結果，於氣窗窗框內、外兩側下緣有朝下連指指痕（距浴室地板約125cm，照片見相驗卷第99頁），於氣窗玻璃窗框外側有橫向朝外連指指痕（距露台地板約160cm，照片見相驗卷第99頁反面上圖）』。七、浴室外露台外緣有黑色鐵制欄杆，經測量結果，氣窗外露台柵欄高度約110cm，露台距中庭水池垂直高度約16公尺、露台右側邊緣距中庭水池平面距離約80公分。
經勘察後未發現血跡，惟於『露台直立方形欄杆外側有橫向抓握指痕（距露台地板約179cm，照片見相驗卷第99頁反面）、另於浴室氣窗外側窗框朝下指痕（距露台地板約120cm，照片見相驗卷第99頁反面）』」，又案發當天員警到場時檢視張維仁之雙手手掌或手指，均未發現有瘀傷或沾血之情形（照片見相驗卷第101頁反面），刑案現場勘察報告研判：「因主臥室木門反鎖，再由主臥室浴室內氣窗窗框內、外側下緣朝下連指指痕及氣窗玻璃窗框外框有橫向朝外連指指痕推測，死者可能由浴室氣窗攀爬至露台可能性較高。另由露台欄杆上橫向抓握指痕、浴室外部右側窗框朝下反向指掌痕，及死者雙手手掌內黑色髒污研判，死者曾於露台右側左手抓握黑色欄杆、右手扶靠氣窗下緣牆面，由露台右側墜落地面」等語，有高雄市政府警察局前鎮分局編號00000000刑案現場勘察報告及現場照片附卷足核（相驗卷第122反面~123頁反面；第85~101頁）。又內政部警政署刑事警察局對張維仁進行測謊鑑定，其對所詢問：「（一）你有沒有把Lisa（黃○○）推下樓?」、「（二）案發當天，你有沒有把Lisa（黃○○）推下樓?」、「你有沒有看到Lisa（黃○○）墜樓?」，均答：
「沒有」，經鑑定人以數據分析法比對、分析測試結果，均無不實反應等情，亦有內政部警政署刑事警察局測謊鑑定說明書附卷可佐（相驗卷第124~125頁；第133~134頁）。參以黃○○之同居男友張維仁於案發前一晚被黃○○誤解在外另有女友，而於案發當天早上7時25分至12時08分間，以LINE通訊軟體向黃○○表示欲離開前往花東找臨時工的工作，而黃○○仍認為張維仁提議分手係因其在桃園另有女友等情，有上開LINE對話翻拍照片可佐（相驗卷第64~70頁）。綜上各情相互勾稽，足認黃○○於案發當天上午因男友張維仁提議分手，並於下午13時許從公司返回系爭房屋內，因細故與張維仁爆發激烈爭吵，張維仁亦有動手毆打黃○○，之後黃○○進入主臥室將張維仁反鎖在外，由主臥室內之浴室氣窗攀爬至露台，從露台跳樓自殺身亡等事實，應已明確。
（二）原告類推適用民法第432條第2項、第433條規定，或依系爭租約第6條第1項前段約定：「甲方（即原告）保證本租賃房屋並無非自然身故等重大瑕疵」、第10條第4項約定：「乙方（即被告）租期屆滿或提前解約時，應無條件回復原狀交予甲方（即原告）」及第11條第6項約定：「甲乙雙方若有違約情形致損害他方之權益，須負損害賠償責任」，請求被告賠償系爭房屋因黃○○墜樓死亡所減損之價額，有無理由？
1.按因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。該條之法理，與民法第224條前段「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」規定相同，亦即「為他人之故意或過失負責」。因此，承租人自己就其同居人或第三人毀損、滅失租賃標的物，有無可歸責之事由，在所不問，一旦該同居人或第三人應對出租人負侵權賠償責任時，承租人對於租賃標的物之毀損或滅失，縱無過失，亦應依該條規定，負賠償責任。雖實務上就承租人之同居人或經其允許居住使用之第三人在租屋處自殺而房屋未有物理性毀損或滅失所造成房價損失時，出租人得否依民法第433條規定或類推適用該條規定向承租人請求損害賠償，見解不一。惟按103年6月4日修正之強制執行法第77條第1項第2款規定，不動產查封時，建物內有非自然死亡事實者，應由書記官記載於查封筆錄。又內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」要求業者就「房屋有自殺或一氧化碳中毒致死之情事」應以書面列明。衡以我國民情，一般社會大眾對於房屋發生非自然死亡（包括自殺、他殺或意外死亡等非自然死亡之情形，一般統稱為凶宅），仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，亦造成心理之負面影響，礙及生活品質，又房屋內發生自殺時，該自殺者之配偶、父母、子女及其他親屬多不願意繼續居在於該屋，遑論與自殺者無親屬關係之他人，自更無居住之意願，是發生非自然死亡房屋出售或出租時，多乏人問津，若持以設定抵押權，債權人亦會擔心拍賣時無人購買而拒絕抵押權之設定，或降低該物之擔保價值，準此，房屋因他人自殺而成為凶宅，對該屋所有人而言，不論自己使用，或出租以收取租金，或出賣、設定抵押權等，均明顯無法如同非凶宅時之隨心所欲，而處處受限，且其受限之程度，更甚於僅受物理性毀損之情形。蓋房屋受物理性毀損而造成的貶值，通常得修繕而回復原狀，但房屋成為凶宅對普羅大眾造成的心理恐懼至深至遠，其恐懼並非施作法事或宗教儀式即能根除，其所造成房屋價值至深、至久，且難以回復，相較物理性毀損、滅失多可回復，顯然非自然死亡造成房價減損之嚴重程度，往往更甚物理性毀損、滅失，而房屋有損害較輕微之物理性毀損、滅失時，出租人得依民法第432、433條請求承租人負賠償責任，對於房屋變成凶宅所造成難以回復之損失，本於舉輕以明重之法理，出租人至少可以類推適用第432、433條規定請求承租人負損害賠償（ 詹森林 教授，使他人房屋因自殺成為凶宅之侵權與違約賠償責任-純粹經濟損失或非純粹經濟損失之爭議，頁22、23，發表於司法院104年8月21日舉辦「純粹經濟損失侵權責任之實務發展研討會」；臺灣高等法院103年度上易字第805號判決，均同此見解）。況因承租人或其同居人、使用人自殺造成房價崩跌，本於風險分擔原則，由承租人負擔該部分損失，顯較由花鉅資購買、支付高額房貸而僅收取些許租金之無辜屋主或出租人負擔，較符合公平原則，反之，若由無辜之屋主或出租人承擔此鉅額損失，屋主或出租人勢將更謹選房客、不輕易出租，造成空屋率高，僵化房屋租賃市場而危害經濟發展。基上說明，本件被告向原告承租系爭房屋供員工即訴外人黃○○居住使用，而黃○○從該租屋處跳樓自殺所造成之房價損失，原告自得類推適用民法第433條規定，請求承租賃被告負損害賠償責任。
2.再觀諸兩造簽訂之系爭租約第6條第1項前段約定：「甲方（即原告）保證本租賃房屋並無非自然身故等重大瑕疵」、第10條第4項約定：「乙方（即被告）租期屆滿或提前解約時，應無條件回復原狀交予甲方（即原告）」、第11條第6項約定：「甲乙雙方若有違約情形致損害他方之權益，須負損害賠償責任」（卷一第7頁反面）。可見系爭房屋未曾發生非自然死亡，為兩造租約之重要之點，若有發生非自然身故即屬租約所稱之重大瑕疵，而原告於租約成立時，既有提供未發生非自然身故房屋之義務，則系爭租約第4項約定租約屆滿或提前解約時，被告所負回復原狀之義務，自應交還無發生非自然身故房屋之原狀，否則即屬系爭租約第11條第6款約定之違約情形。從而，本件被告承租系爭房屋交予其員工黃○○居住使用，因黃○○從該屋跳樓自殺造成被告無法回復該屋未發生非自然身故之原狀，原告自得依系爭租約第6條第1項前段、第10條第4項、第11條第6項等約定，請求被告負損害賠償責任。
3.由上說明，原告得類推適用民法第433條規定及依系爭租約第6條第1項前段、第10條第4項及第11條第6項約定，請求被告賠償系爭房屋因黃○○墜樓死亡所減損之價額。而按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第213條第1項、第215條、第216條第1項分別定有明文。又最高法院64年度第6次民庭庭推總會議決議：「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。惟被害人如能證明在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準。因被害人如未被侵害，即可獲得該項利益也」。本件系爭房屋因被告員工黃○○自殺而有強制執行法第77條第1項第2款所稱「非自然死亡」之情形，屬一般民眾及兩造租約第6條第1項均認之重大瑕疵，而一般人對於房屋發生自殺事件之恐懼，並非施以宗教儀式或法會即能消除，屬於無法回復原狀之損害，依民法第215條、216條第1項規定及最高法院64年度第6次民庭庭推總會決議，原告僅得請求金錢補償，其金錢補償數額，應以起訴時系爭房屋未發生自殺事件時與發生自殺事件後之市價差額為基準，又本院委託兩造合意選任之「城鄉不動產估價師聯合事務所」鑑定，經其以比較法、收益法評估單價鑑定系爭房屋（包含基地持分，面積87.21平方公尺）於起訴時即103年9月29日，若未發生上開自殺死亡事件之市價，再以統計分析方式透過統計學大數法則、期望值與變異分析估算該屋發生上開自殺死亡事故減損之價格，鑑定結果：若不考量系爭房屋曾發生上開事故，其起訴時市價為每平方公尺77,400元（每坪255,900元）、總價6,750,000元，經考量該屋發生上開自殺死亡事故後，市價減損27%等情，有城鄉不動產估價師聯合事務所鑑估報告書在卷足核（卷一第144~209頁），亦即上開自殺事故造成系爭房屋起訴時市價減損比例27%，減損金額1,822,500元（計算式：
6,750,000元×27%=1,822,500元），應堪認定。
4.從而，原告類推適用民法第433條規定及依系爭租約第6條第1項前段、第10條第4項及第11條第6項約定，請求被告賠償系爭房屋因黃○○自殺所造成之起訴時市價減損1,822,500元，即屬有據。
六、綜上所述，原告類推適用民法第433條規定及依系爭租約第6條第1項前段、第10條第4項及第11條第6項約定，請求被告賠償系爭房屋因黃○○自殺所造成之起訴時市價減損1,822,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年10月25日（本院卷一第19頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。
中華民國105年4月22日
民事第四庭法官洪培睿上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月25日
書記官黃進遠