臺灣臺北地方法院88年度簡上字第375號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院88年簡上字第375號民事判決

裁判日期：民國89年08月10日

裁判案由：給付管理費

臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度簡上字第三七五號
上訴人儒林世家管理委員會法定代理人 江新政 訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人丁○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十三日本院臺北簡易庭八十七年度北簡字第一五七三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分之訴訟費用裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆萬壹仟貳佰貳拾元，及自民國八十七年十一月五日起至清日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
一、上訴人方面：㈠聲明：如主文所示。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
１上訴人儒林世家管理委員會主任委員 洪燕明 在民國八十五年十二月廿八日，
在臺中北屯郵局所寄發第二二二七號存證信函上載明訴外人 藍啟文 積欠八十五年六月廿至同年十二月之管理費計貳仟肆佰肆拾伍元，八十六年十月九日主任委員 蘇聰敏 在臺中三十五支郵局寄發第一六一六號存證信函載明積欠八十五年六月至八十六年十月之管理費計伍萬捌仟叁佰玖拾伍元，八十七年四月十三日主任委員甲○○在臺中北屯郵局寄發第六五七號存證信函，載明積欠八十五年六月至八十七年四月之管理費柒萬肆仟叁佰捌拾元，期間因被上訴人乙○○將房屋出租，而且出租房屋繳交八十七年一月的管理費，二月的管理費因搬家已扣抵押金，但被上訴人也未繳納管理費，因被上訴人之母目前尚居住於社區，管理委員會多次和其商量繳納管理費一事，皆獲允諾其女婿會來處理，但都未來繳納，最近一次是八十七年八月又欲將房屋出租，管理委員會請其繳納管理費，被上訴人要求將管理費用予以折扣，管理委員會開會不同意，因被上訴人在八十三年度已有前例，當時已說過下不為例。２上訴人於七十九年二月廿七日召開第一次會議，訂有住戶公約，住戶公約第
四章明定管理經費，其中第二款管理費的第五項「為維持本社區管理業務正常運作，各區分所有權人應依規定按時自動繳納各項管理費用，如經催告仍無故拒繳者，得經管委會決議懲處之。」強調各區分所有權人應按時自動繳納，何況自己的財產本應主動關心、照顧管理，出租房屋除了享受租金收入，卻不了解房屋被如何使用，房屋若違規使用，屋主應負連帶責任。又住戶公約第十章罰則第五條亦載明：「拒不繳納管理費，管委會裁定．．．禁止該住戶共設施、設備及一切服務之權利」。被上訴與藍啟文的租賃契約如何訂定，上訴人無法得知，向承租戶藍啟文催討未果，自然向所有權人追討，否則所有的承租戶都不繳納管理費，社區不用管理，豈不成廢墟，被上訴人辯稱管委會未通知欠繳一事，與事實不合，被上訴人的親人均住在本社區，欠繳一事我們一直告知，甚至在八十七年一月份新房客搬入社區，我們還不讓新房客搬入，後經其懇切說明一定會來妥善處理，管委會認為大家都是鄰居，只要願意繳納就好了，結果只繳了八十七年一月份的管理費，八十七年二月向房客催討管理費，房客說已交給房東，故自八十七年二月至同年八月第二段未繳，車位清絜費自八十六年九月起由 林美玉 及 李永盛 繳納，管理費未繳，車位費已繳，如無通知之事實，則應都未繳才對。
㈢證據：援用原審之立證方法外，提出存證信函三份、臺中市警察局八十三年二
月廿一日中市警保民字第八六四七號函、臺灣省中區國稅局臺中市分局八十四年十二月六日中區國稅中市第00000000號函、管委會第一次會議紀錄、住戶公約、臺中市政府研議公寓大廈管理委員會之定位及申訴管道等會議紀錄、七十九年六月八日會議紀錄、八十三年八月一日管字第０八０號文、藍啟文收受掛號回執、上訴人報備證明、臺中市北區區公所八十九年三月廿七日八九公所服代字第二六三九０號函、七十九年九月四日第二次住大會會議紀錄、上訴人彰化銀行存摺影本、第十屆區分所有權人住戶大會會議紀錄、第十异委員會第一次會議會議紀錄為證。
二、被上訴人方面：㈠聲明：駁回上訴。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
１上訴人所提出當事人資格證明文件為臺中市警察局該大樓安全管理備查及稅
捐機關函文，並非公寓大廈管理條例第廿六條之地方主管機關對管理組織、規約核備之文件，亦非其管理委員會選任決議證明文件。又依上開條例第十條第二項規定有公寓大廈之共有部分及約定共用部分之管理，其費用由公共基金支付，而公共基金之來源，依同條例第十八條之規定，除由起造人提列之部分利息及其他收入外，原則上由區分所有權人會議之決定而繳納，此即所謂之管理費，而管理費之繳納義務人，由住戶負擔之；所謂住戶，係指區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而專有部分之使用者。依上述規定，有關管理費之繳納，應由住戶負擔，此由同條例第廿一條規定：
「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額及遲延利息。」之規定自明。本件上訴人上訴主張被上訴人自八十五年六月至八十六年十二月，共計十九個月之管理費未繳云云，查前開八十五年六月至八十六年五月間，系爭房屋係出租予訴外人 藍文田 （即藍啟文），為上訴人所不否認，則依上揭規定，上訴人本應對藍文田請求繳納管理費，易言之上訴人對於藍文田繳交管理費，或應即時通知所有權人即被上訴人代繳或催足承租人繳交，詎上訴人怠於行使應為之權利，任令藍文田積欠管理費達十五個月之久，其間亦未通知被上訴人，如今事隔年餘，再對被上訴人主張積欠管理費，難謂被上訴人無疏忽職守之可歸責事由，亦屬違反民法第一百四十八條之規定，故上訴人之主張應無理由。
２上訴人雖提出八十五年十二月廿八日臺中北屯郵局第二二二七號存證信函，
欲證明對藍啟文有催繳之事實，惟其所提證物為影本，且未提出回執聯，故對於是否確實送達 於啟文 ，上訴人應有舉證責任。退步言之，縱令上訴人曾於八十五年十月廿八日對藍啟文發存證信函，但上訴人於藍啟文八十六年五月間搬離前，卻未再作任何催繳及請求之法定程序，遲至八十六年十月間相隔十五個月之久後，才對被上訴人訴訟代理人丁○○寄發存證信函，此時藍啟文早已搬離，更難謂上訴人無怠忽職務之處，況且丁○○並非區分所有權人，故前開存證信函亦生法定催告之效果。
３上訴人所提出之第一次管理委員會會議紀錄及住戶公約，並非依公寓大廈管
理條例第廿六條規定，由當地主管機關對該管理組織、規約准予核備之文件，被上訴人對於上訴人是否具備當事人能力尚有質疑。又關於住戶公約，依上開條例第卅一條第一項規定，係應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意決議訂定之，故上訴人所提出之住戶公約是否係依前述法定決議程序完成，並經臺中市府准予核備乙事，仍請上訴人舉證之。
４上訴人指稱除曾對承租戶藍啟文催告欠繳管理費外，並曾一再向被上訴人同
住於本社區的親人告知承租戶藍啟文欠繳房租乙事，與事實不符，被上訴人予以否認，且被上訴人當時亦未曾自其他親友處得知前開上訴人所稱藍啟文欠繳管理費等情事。
㈢證據：援用原審之立證方法。
理由
一、上訴人之法定代理人原為甲○○，嗣於本院審理中之八十九年三月八日改選由江新政擔任主任委員，有八十九年三月八日第十屆委員會第一次會議紀錄及公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽，茲上訴人聲明由江新政任法定代理人承受本件之訴訟，核無不合，應予准許。
二、上訴人於原審起主張：坐落於臺中市○○路○段○○○巷三三之八號房屋係被上訴人所有，屬上訴人管理委員會所管理。依管理委員會所規定，被上訴人應每月繳交管理費，房屋部分每月新臺幣（下同）叁仟貳佰叁拾伍元，車位部分每月貳佰元。詎被上訴人自八十五年六月份至八十六年十二月份、自八十七年二月份至八月份之房屋部分之管理費，合計捌萬肆仟壹佰壹拾元及停車位之管理費自八十五年六月份至八十六年八月份，合計叁仟元，迄未繳納，為此依公寓大廈管理條例及區分所有人大會之決議，請求被上訴人應給付上開管理費等語。
被上訴人則以：上訴人其所提出之臺中市警察局該大樓全管理備查函、稅捐機關函文、第一次管理委員會會議紀錄及住戶公約，並非依公寓大廈管理條例第廿六條規定，由當地主管機關對該管理組織、規約准予核備之文件，被上訴人對於上訴人是否具備當事人能力尚有質疑。又關於住戶公約，依上開條例第卅一條第一項規定，係應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意決議訂定之，故上訴人所提出之住戶公約是否係依前述法定決議程序完成，並經臺中市府准予核備乙事，仍請上訴人舉證之。上訴人之房屋於八十五年六月至八十六年五月間，係出租予藍啟文，則依法上訴人本應對藍啟文請求繳納管理費，易言之上訴人對於藍啟文繳交管理費，或應即時通知被上訴人代繳或催足承租人繳交，詎上訴人怠於行使應為之權利，任令藍啟文積欠管理費達十五個月之久，其間亦未通知被上訴人，如今事隔年餘，再對被上訴人主張積欠管理費，難謂被上訴人無疏忽職守之可歸責事由，亦屬違反民法第一百四十八條之規定，故上訴人之主張應無理由等語置辯。
三、上訴人主張坐落臺中市○○路○段○○巷三三之八號房屋，為被上訴人所有，而為上訴人所管理，上開房屋積欠八十五年六月至八十六年十二月、八十七年二月至八月之管理費捌萬肆仟壹佰壹拾元，及車位清潔費自八十五年六月至八十六年八月，計叁仟元未繳納之事實，業據其提出建物登記謄本、管理費及車位費欠繳明細、收費明細表為證，並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。次查，上訴人依據公寓大廈管理條例及區分所有權人大會之決議，請求被上訴人給付上開管理費及車位清潔費，被上訴人則除原審所判決之八十六年六月至同年十二月、八十七年二月至同年八月之管理費，及八十六年六月至同年八月之車位清潔費，共計肆萬伍仟捌佰玖拾元，不予爭執外，餘則以前開情詞置辯。因此，本件爭執之處，在於上訴人有無當事人能力，及被上訴人出租期間，管理費之繳納義務人為何，上訴人有無怠於行使權利違反民法第一百四十八條之情事，茲分述如下：
㈠本件上訴人成立於七十九年間，有上訴人提出之七十九年第二次住戶大會會議
紀錄在卷可查，亦為被上訴人所不爭執，嗣於八十三年間依當時之法令，檢送管理委員會組織章程、會議紀錄、委員、管理員名冊等料，經臺中市警察局准予備查，有該警區八十三年二月廿一日中市警保民字第八六四七號函在卷可憑，又於本院審理中依公寓大廈管理條例之規定，檢送全體區分所有權人名冊、區分所有標的基本資料、建築物使用執照謄本等資料，申請主管機關臺中市北區區公所備查在案，有該區公所八十九年三月廿七日八九公所服代字第二六三九０號函、公寓大廈管理組織報備證證明在卷可按，可證上訴人已依公寓大廈管理條例成立，依該條例第三十五條第一項規定應有當事人能力無疑。從而，被上訴人辯稱上訴人無當事人能力云云，並非可採。
㈡按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定
專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第十條定有明文。因此，公寓大廈之共用部分之修繕、管理、維護費用原則上由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分之比例分擔之，而其中管理及維護費用，區分所有權人會議或規約，另有規定者，則從其規定。
其規定甚明，應不另詳解。
㈢次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有別定
，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條著有明文。本件上訴人主張儒林世家大樓全體住戶訂有住戶公約，依該公約區分所有權人有繳納管理費之義務，業據其提出儒林世家社區住戶公約在卷可考，被上訴人則辯以該住戶公約，應依公寓大廈管理條例第卅一條第一項規定之決議訂定之云云。惟查，被上訴人對於該住戶公約之存在並不否認，則按之舉證責任分配原則，自應由被上訴人舉證證明該住戶公約未依公寓大廈管理條例第卅一條第一項規定訂定，而被上訴人迄未能舉證以實其說，已難採信，況且自七十九年至八十五年五月間止，被上訴人亦依該住戶公約繳納管理費及停車費，為兩造所俱不爭執，足見被上訴人亦同意依該住戶公約之適法性，今臨訟反指之未經法定程序訂定，實有違反誠實信用原則，並不足採。
㈣再查，依該住戶公約第一章總則第二條規定：「各區分所有權人移轉或出租時
，請即通知管理服務中心，否則原所有權人仍應負責付一切管理費用，直至管理服務中心接到書面通知為止。」第四章管理經費第二條第五款規定：「為維持本社區管理業務正常運作，各區分所有權人應依規定按時繳納各項管理費用，如經催告仍無故拒繳者，得經管委會決議懲處之。」，可知儒林世家大廈之管理費用，原則上繳納義務人為各區分所有權人，但如出租時，如出租人與承租人約定由承租人繳納管理費時，經通知管理服務中心後，則移轉由承租人繳納。本件被上訴人主張八十五年六月至八十六年五月，其所有之房屋係出租於藍啟文，為上訴人所不否認云云，惟查，上訴人於原審固對於被上訴人主張於上開時間將其房屋出租於藍啟文之事實，不為爭執，依民事訴訟法第二百八十條第一項之規定，應視同自認，然被上訴人與藍啟文間之租賃契約是否約定由藍啟文繳納管理費一節，則並非在上開自認之事實範圍內，而此項事實，又為上訴人於本院所否認，另被上訴人是否通知上訴人於藍啟文承租期間之管理費，應由藍啟文負擔之事實，均應由被上訴人舉證證明之，被上訴人並未舉證證明，且由八十五年十二月廿八日發予藍啟文之存證信函內容觀之，上訴人係被上訴人所有之房屋誤為藍啟文所有，足證當時上訴人並不知藍啟文係承租人，因此按諸債之相對性，縱使被上訴人與藍啟文約定管理費由藍啟文繳納，在未為通知上訴人前，並無拘束上訴人之效力，從而按之上揭住戶公約之規定，被上訴人仍為管理費用之繳納義務甚明，被上訴人辯稱八十五年六月至八十六年五月之管理費應由藍啟文繳納云云，亦非可採。
㈤又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，
履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。被上訴人辯稱上訴人怠於行使權利，未及時向藍啟文催討，亦未通知其藍啟文未繳納管理費云云。然查，如前所述，本件繳納義人既仍為被上訴人，自無須先向藍啟文為催告之程序，況查，上訴人於藍啟文未繳納管理費期間，亦曾於八十五年十二月廿八日向藍啟發函催繳，有臺中北屯郵局第二二二七號存證信函、信用代收登記簿附卷足稽，嗣八十六年十月九日、八十七年四月十三日分別以臺中三十五支郵局第一六一六號、臺中北屯郵局第六五七號存證信函向被上訴人之夫即本件訴訟代理人丁○○催繳，亦該二存證信函附卷足查，雖該二存證信函係向丁○○所發，但本諸日常家務代理之規定，及兩造往來均由被上訴人之夫出面處理等情以觀，被上訴人亦應有授與其夫代理之行為，又雖該二紙存證信函及另紙寄與被上訴人之存證信函均未送達，亦經本院受命法官八十九年四月十五日當庭勘驗屬實，有該日之準備程序筆錄附卷足按。惟按公寓大廈住戶，與管理委員會之連絡地址，除另有告知外，一般均為該公寓所在之房屋，於有變更之情形時，當在告知管理委員會，否則管理委員會焉能知之，本件上訴人寄與丁○○及被上訴人之存證信函未能送達之原因或為招領逾期或為遷移新址，顯然皆不可歸責於上訴人，是以均不能認上訴人有怠於行使權利或濫用權利之情形，足見被上訴人此項所辯云云，亦非足採。
四、綜上所述，本件上訴人有當事人能力，而依住戶公約之規定，在被上訴人未通知上訴人以前，管理費之繳納義務人，仍為被上訴人，而上訴人又無怠於行使權利或濫用權利之情形，從而，上訴人本諸公寓大廈管理條例之規定及區分所有權人大會之決議，請求被上訴人給付八十五年六月至八十六年五月之管理費及車位清潔費肆萬壹仟貳佰貳拾元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴意旨執以指摘，自為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，均認與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年八月十日
民事第六庭審判長法官鄭純惠
法官林鴻達法官劉坤典右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國八十九年八月十日
法院書記官王朝枝