裁判字號：臺灣屏東地方法院105年原訴字第32號民事判決
裁判日期：民國106年12月15日
裁判案由：履行契約
臺灣屏東地方法院民事判決105年度原訴字第32號原告即反訴被告 段文明 法定代理人 段秀鳳 訴訟代理人 游淑惠 律師（法扶律師）被告即反訴原告 段玉雯 訴訟代理人 方春意 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及反訴原告之訴均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件原告於訴訟繫屬中之民國105年6月30日，經本院以10
5年度監宣字第99號裁定宣告為受監護宣告人，並選任其女段秀鳳為其監護人，有上開裁定附卷可稽（見本院卷第153至155、273頁），則原告監護人段秀鳳提出書狀聲明承受訴訟（見本院卷第185頁），依民事訴訟法第170條、第17
5條第1項及第176條之規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○段○○○○○○號土地，及其地上2建號建物即門牌號碼同鄉古華村3巷4號房屋（以下合稱系爭不動產）原為伊所有，因伊無力清償積欠訴外人 蔡正育 及臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）之債務，經土地銀行聲請本院以104年度司執字第11231號清償債務強制執行事件，對系爭不動產為查封、拍賣。被告知悉後表示願助伊渡過難關，待伊日後有資力再買回系爭不動產，兩造遂於104年9月23日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告清償伊所積欠之上開債務，伊則將系爭不動產所有權移轉登記予被告，日後伊欲買回系爭不動產時，應返還被告新台幣（下同）880,558元，其後，被告為伊清償上開債務，伊亦於104年10月27日辦畢所有權移轉登記。又伊已於本院言詞辯論期日當庭提出價金880,558元，向被告表示買回系爭不動產，雖經被告拒絕受領價金，惟兩造間已發生買回契約之效力，伊自得依買回契約，請求被告將系爭不動產移轉登記於伊。退而言之，系爭不動產為伊所有，伊僅係為擔保積欠被告之債務，始將系爭不動產借名登記於被告名下，伊已終止兩造間之借名登記關係，則伊亦得依類推適用民法第541條第2項及不當得利之規定（二者請擇一而為有利於伊之判決），請求被告將系爭不動產移轉登記於伊等情，並聲明：㈠被告應將系爭不動產移轉登記於原告；㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：對於系爭不動產原為原告所有，系爭不動產曾經上開強制執行事件查封、拍賣，兩造簽訂有系爭契約等情，均不爭執。惟系爭契約僅特別約定伊於處分系爭不動產時，原告有優先承買權，並無約定原告保留買回之權利，則原告自不得隨時返還所受領之價金，而買回系爭不動產。縱本院認系爭契約有買回之約定，原告亦應先將買回價金提出，買回契約始生效力，惟原告僅主張買回，未提存買回價金，則買回契約仍未發生效力，原告亦不得請求伊將系爭不動產移轉登記於原告。又伊已依系爭契約支付價金，原告亦移轉系爭不動產所有權於伊，且兩造就系爭不動產已訂立租賃契約，使伊間接占有系爭不動產以代交付，兩造均已履行系爭契約，原告主張兩造間就系爭不動產有借名登記關係，顯不可採等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本件原告主張：系爭不動產原為其所有，因無力清償積欠訴外人蔡正育及土地銀行之債務，經土地銀行聲請本院以104年度司執字第11231號清償債務強制執行事件，對系爭不動產為查封、拍賣；其後，兩造簽訂系爭契約，被告依約為其清償上開債務，其亦於104年10月27日辦畢所有權移轉登記等情，為被告所不爭執，並有本院民事執行處104年9月10日屏院勝民執己字第104司執11231號通知、土地房屋買賣契約書、屏東縣枋寮地政事務所104年10月23日枋登字第49
750號土地登記申請書在卷可稽（見本院卷第31至45、101至125頁），復經本院調閱上開強制執行事件卷宗查閱無訛，則原告主張之事實，自堪信為實在。
四、本件之爭點為：㈠兩造間就系爭不動產係成立買賣契約或借名登記關係？㈡系爭契約是否有買回之約定？茲分別論述如下：
㈠兩造間就系爭不動產係成立買賣契約或借名登記關係？⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致。買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，當事人對此兩者意思表示一致時，其契約即已成立（最高法院40年台上字第1482號及69年台上字第1710號判例參照）。
⒉經查，原告提出兩造所不爭執之系爭契約上記載略以：「土
地、房屋買賣契約書。出賣人：段文明（以下簡稱甲方，即原告）…承買人：段玉雯（以下簡稱乙方，即被告）…双方合意對於買賣事宜議定條件如左，以資共同遵守：㈠房地標示：土地座落○○○鄉○○○○段○○○○○號，地目建，面積
100平方公尺。房屋座落○○○鄉○○村○鄰○○路○巷○號（建號：2號）。㈡房地買賣總價款定為新台幣捌拾捌萬零伍佰伍拾捌（880,558）元正。（不包括房內現有設備、家電、家俱、廚具等）本約買賣金額付款方式如次：第一次付款：經雙方協議，於本契約成立前，乙方於104年9月9日即清償，甲方茲向台灣土地銀行潮州分行借貸金額及利息、違約金的全部債務，合計為新台幣壹拾伍萬肆仟捌佰元正（154,800），乙方如數清償完竣無訛，另有立據為憑。第二次付款：新台幣肆拾貳萬參仟柒佰元正（423,700），經双方協議，由乙方代償清償甲方茲向債權人蔡正育借貸新台幣參拾捌萬捌仟柒佰元正（388,700）以及違約金、執行費、鑑價費，合計為參萬伍仟元正（35,000），於年月日乙方如數清償完竣，另有立據為憑，其抵押權塗銷登記，有乙方負責理清。（總合計423,700）。第三次付款：新台幣壹拾萬壹仟陸佰陸拾元正（101,660），本金額經雙方協議，由乙方負担所有移轉費用，其明細詳如附件：附件一。㈢緣本約標的物權利書狀甲方保管不慎遺失，經双方協議，甲方於
104年9月18日，甲方茲向枋寮地政事務所申請權狀補發，本約權狀公告為1個月期限。甲方應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方並協同辦理產權移轉申辦或者委託代理人申辦……」等語，觀諸系爭契約，關於價金及付款方式所載金額部分，均經兩造蓋章，系爭契約之末亦經兩造及段秀鳳、 段喬茵 簽名，有買賣契約書在卷可參（見本院卷第33至45頁）。依系爭契約記載之內容，其最前方即載明其名稱為土地房屋買賣契約書，並載有由原告移轉系爭不動產予被告，被告則支付價金880,585元，其中兩造於價金及付款方式所載金額部分均有蓋章，足見兩造就價金已有確認，且系爭契約字數並不多，內容亦非太過繁複，兩造於簽名時，應可清楚得知其名稱及內容，倘兩造不同意該內容，自無率爾簽名而徒增事後爭執與困擾之理。其次，證人即承辦代書 鄭秀春 於本院審理時證稱：系爭契約係兩造於伊家當場溝通後，由伊擬稿，並經兩造確認後，伊再將擬稿寫成系爭契約，本件應非假買賣，因有約定原告就系爭不動產有優先承購權，且伊未曾提過將系爭不動產過戶與被告，係為被告提供擔保等語（見本院卷第170至174頁），衡以證人鄭秀春僅為承辦之代書，就兩造及本件標的均無任何利害關係，其所為之上開證述，信無刻意偏頗任何一方之虞，應可採憑。依證人鄭秀春之上開證述，可知系爭契約係經兩造溝通後，而擬訂之買賣契約，兩造既成立買賣契約，則原告將系爭不動產移轉登記於被告，顯非為擔保被告代原告清償上開債務所為之讓與擔保，亦非借名登記，原告主張兩造間就系爭不動產係成立借名登記關係云云，並不可採。
㈡、系爭契約是否有買回之約定？⒈按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之
價金，而買回其標的物，為民法第379條所明定。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉系爭契約特別約定第1款：本約標的物：土地及建物（即系
爭不動產），如遇乙方（即被告）要處分（即出售產權移轉）之實時，双方協議甲方（即原告）有優先購買權，乙方應有告知之義務。第2款：双方協議，本約標的物將來乙方要出售的價金，除了甲方要購買時，以實價登錄的價金為定格，甲方放棄購買權不在此限。第3款：双方協議：乙方出售本標得物，除土地增值稅及契稅，由甲方負擔，其他費用由双方各1/2負擔，双方無異議，甲方放棄購買權，不在此限。第4款：本約標的物價金給付明細：詳如附件2（金額合計880,558元）。據此，觀諸系爭契約所載之特別約定條款，依文義解釋暨一般民眾對此之認知或理解，應係指被告於處分系爭不動產時，原告就系爭不動產得請求優先承買，並非於買賣契約保留買回之權利。其次，證人鄭秀春於本院審理時證稱：系爭契約有約定，將來若被告要處分系爭不動產，要通知原告，原告得以價金880,558優先購買，並無約定原告得隨時買回；兩造沒有提到原告可以主動隨時買回系爭不動產，如果有提到，其就會載明於系爭契約書內等語（見本院卷第171至172、327頁），益徵兩造就系爭不動產確係僅約定被告處分系爭不動產時，原告有優先購買權，而無原告得隨時買回系爭不動產之約定。依此，就系爭契約書之特別約定條款所定優先購買權為上開之解釋，應無悖於社會普遍之認知，亦無違反當事人於訂約當時之合理期待，並無疑義可言，揆諸前開說明，系爭契約特別約定文字業已表示當事人真意，本院即不得反捨契約文字而更為曲解。
⒊原告雖主張：系爭契約特別約定第3款所稱之購買權即為買
回權，第4款亦已將買回之價金為約定云云，惟證人鄭秀春已證述兩造僅約定原告有優先承買權，並無買回權，有如上述。再觀之系爭契約特別約定條款，第一款約定原告之優先承買權及被告處分系爭不動產之通知義務，第二款約定被告將系爭不動產出售予原告時，非以實價登錄之價格為售價，第三款約定被告將系爭不動產出售予原告時，土地增值稅、契稅及其他費用等負擔之分配，第四款為系爭不動產價金給付明細。則依體系解釋及第二、三款均有記載「甲方放棄購買權」之文字，自可推論第二、三款所指之「購買權」，即係指第一款約定之「優先購買權」，則原告上開主張：購買權即係指買回權云云，並不可採。又原告主張：根據段喬茵與承辦代書鄭秀春之對話內容，鄭秀春稱：那時候兩造正在談的時候，其有提到三項，第一項就是以後原告有能力將系爭不動產要回來的話，當然以原來所付的金錢還給原告，足認兩造間之買賣契約有附買回之條件云云，惟觀諸該對話內容全文，鄭秀春於上開對話之前即稱：兩造沒有跟其說過，如果原告還錢後，被告就要過戶給原告等語，於上開對話之後亦稱：系爭契約有寫，如果房子被告有要做處理，原告有第一優先購買的權利，至於金額的部分，可以去看契約上面所寫的價金等語，由上開對話內容，可知鄭秀春係對段喬茵說明，原告僅於被告處分系爭不動產時，有優先承買權，而非有隨時買回系爭不動產之權利，則原告上開主張，亦不可採。原告復主張：系爭不動產第3拍拍賣之最低價格尚有
128萬元，原告自無可能在未有約定買回權的情形下，以88萬元之價格，將系爭不動產賣予被告云云，惟系爭契約已約定原告有優先承買權，且承買之價格亦約定為被告為原告代償其債務及相關費用之價格880,558元，而非被告出賣他人時之價格，足見兩造係以優先權之方式，保障原告之權利。復參以系爭契約，均未記載與買回有相關之文字，自難僅以兩造約定之價格顯低於第3拍之最低價格，即認有兩造間有約定原告有隨時買回之權利。
五、綜上所述，本件原告依買回契約、類推適用民法第541條第
2項及不當得利之規定，請求被告將系爭不動產移轉登記於原告，均無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又所謂「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。本件反訴被告以兩造約定之買回契約或終止借名登記關係後，類推適用委任契約及不當得利規定，請求反訴原告將系爭不動產移轉登記於反訴被告，而反訴原告則抗辯系爭不動產為其所有，且兩造間有租賃契約存在，反訴被告應給付其租金，惟反訴被告均未給付，爰終止租賃契約，請求反訴被告遷讓返還系爭不動產、給付租金及相當於租金之不當得利。核反訴原告提起之反訴，並非專屬他法院管轄，且本訴標的與反訴標的之原因事實，均因系爭不動產之權利歸屬所生，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料亦有共通性及牽連性，揆諸上開說明，反訴原告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告起訴時，訴之聲明第2項為：反訴被告應給付反訴原告5萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於訴狀送達後，訴之聲明變更為：反訴被告應給付反訴原告65,000元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告所為訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，則其所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
三、反訴原告主張：反訴被告已於104年9月23日將系爭不動產出賣於伊，並於同年10月27日辦畢所有權移轉登記，且兩造就系爭不動產亦訂立租賃契約，約定租金每月5,000元，使伊間接占有系爭不動產以代交付。詎反訴被告迄今均未繳納租金，遲付租金之總額已逾2個月之租額，伊已於106年3月4日合法終止租賃契約，則伊自得請求反訴被告遷讓返還系爭不動產，並請求其給付自105年1月起至106年1月止已到期之13個月租金共65,000元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。又租賃契約終止後，反訴被告仍無權占用系爭不動產，乃無法律上之原因而受利益，致伊受有損害，伊亦得依不當得利之規定，請求反訴被告自106年2月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利5,000元等情，並聲明：㈠反訴被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○村0巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予反訴原告，及自106年2月1日起至返還之日止，按月給付反訴原告5,000元；㈡反訴被告應給付反訴原告65,000元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：兩造並未約定交付系爭不動產之日期，亦未約定以成立租賃契約之方式，使反訴原告間接占有系爭不動產以代交付，則伊依買賣契約將系爭不動產交付於反訴原告前，伊占有系爭不動產有正當權源。又兩造間就系爭不動產既無租賃關係存在，反訴原告主張終止租賃契約，請求伊遷讓返還系爭不動產，並請求給付租金及相當於租金之不當得利，顯非有理由。其次，伊已遭反訴原告驅離，且伊於105年9月21日導引本院執行處人員至現場查封時，亦發現反訴原告已將大門上鎖，系爭房屋內部均髒亂不堪，無法居住，伊因反訴原告之上開行為，根本無法進入系爭房屋居住，則反訴原告之上開請求，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡訴訟費用由反訴原告負擔。
三、反訴部分之爭點為：㈠反訴被告是否已將系爭不動產交付反訴原告？反訴被告占有系爭不動產是否有正當權源？㈡反訴原告主張終止租賃契約，請求反訴被告遷讓返還系爭不動產，並請求給付租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠反訴被告是否已將系爭不動產交付反訴原告？反訴被告占有
系爭不動產是否有正當權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段所明定。又讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定。民法第761條第2項及第946條分別定有明文。另以占有改定之方式代替現實交付，使受讓人取得動產物權，必須讓與人與受讓人訂立足使受讓人因此取得間接占有之契約，始足當之。如僅單純約定讓與人為受讓人占有，並無間接占有之法律關係存在，尚不成立占有改定（最高法院87年度台上字第1262號判決意旨參照）。物之出賣人應負「交付其物」於買受人並使其「取得該物所有權」之義務，此為民法第348條第1項所明定。而交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。又不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已完成與否無關。是不動產之出賣人，在不動產所有權移轉登記於買受人後，仍占有不動產時，非為無權占有，蓋出賣人雖已喪失所有權，但是否有占有權源並不以有所有權為限，出賣人依民法第348條第1項規定，僅負交付標的物之義務，於未交付前，利益尚歸於出賣人享有，自難謂無占有之正當權源（最高法院81年度台上字第2673號判決意旨參照）。
⒉反訴原告主張兩造就系爭不動產已訂立租賃契約，約定租金
每月5,000元，使其間接占有系爭不動產以代交付云云。惟查，證人鄭秀春於本院審理時證稱：兩造於簽訂系爭契約前後，於閒聊時，均有提及租金一事，其並告知兩造，若要這樣處理，應就系爭不動產簽訂租賃契約，惟嗣後未聽聞兩造有無就系爭不動產簽訂租賃契約等語（見本院卷第328頁）。證人段喬茵亦證稱：在簽訂系爭契約前， 鄭代書 曾詢問事情處理好後，是否可給付被告房租每月5,000元，惟當時只是閒聊，並未達成共識，因反訴被告法定代理人段秀鳳認為系爭不動產並非賣給反訴原告，只是在處理債務問題，段秀鳳因此認不需要付給反訴原告房租，並稱若要給付，就由段喬茵自行給付房租，至於簽訂系爭契約後是否有就系爭不動產成立租賃契約，其不清楚等語（見本院卷第331至332頁）。依上開證人證述，可知兩造均僅係於閒聊時提及租金一事，且原告訴訟代理人段秀鳳僅表示租金由非契約當事人段喬茵支付，尚難據此推論反訴被告已同意以每月5,000之租金，向反訴原告承租系爭不動產。此外，反訴原告復未能另行舉證證明兩造間有訂立足使反訴原告因此取得間接占有之契約，則反訴原告主張其間接占有系爭不動產以代交付，即無可採。
⒊其次，系爭契約係由兩造溝通後而擬訂之買賣契約，業如前
述。證人 鄭春華 證稱：兩造沒有約定何時交屋，若有約定伊會將交屋時間記載於系爭契約內等語（見本院卷第173、32
7頁），參以系爭契約書已就買賣標的物即系爭不動產、價金、付款方式、移轉系爭不動產所有權之期限均有訂立，惟均未於系爭契約書見有關交付系爭不動產方式之記載，堪認兩造確係未約定系爭不動產之交付方式。又兩造間並未有訂立足使反訴原告取得間接占有系爭不動產之契約，已如前述，則揆諸上開說明，依民法第348條第1項規定，反訴被告僅負交付系爭不動產之義務，其於未交付前，利益尚歸於其享有，自難謂反訴被告無占有系爭不動產之正當權源。依此，反訴被告辯稱兩造並未約定交付系爭不動產之日期，且亦未約定以成立租賃契約之方式以代交付，則其未將系爭不動產交付與反訴原告前，其占有系爭不動產有正當權源等語，自屬可採。
㈡反訴原告主張終止租賃契約，請求反訴被告遷讓返還系爭不
動產，並請求給付租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？經查，兩造間就系爭不動產並無成立租賃契約，且反訴被告占有系爭不動產有正當權源，業如前述，則反訴原告自不得依租賃契約請求反訴被告遷讓返還系爭不動產及給付租金，亦不得依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利。依此，反訴原告主張終止租賃契約，請求反訴被告遷讓返還系爭不動產，並請求給付租金及相當於租金之不當得利，即屬無據。
四、綜上所述，本件反訴原告主張終止租賃契約，請求㈠反訴被告將系爭房屋騰空返還予反訴原告，及自106年2月1日起至返還之日止，按月給付反訴原告5,000元；㈡反訴被告給付反訴原告65,000元，及自106年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。
參、據上論結，本件原告之訴及被告之反訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年12月15日
民事第二庭法官程耀樑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月18日
書記官邱淑婷