裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上字第328號民事判決
裁判日期：民國110年11月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上字第328號上訴人 黃木筆 訴訟代理人 王彩玲
廖慧儒 律師 陳忠儀 律師被上訴人祭祀公業法人彰化縣 江東 興（原名祭祀公業江東
興）法定代理人 江坤龍 訴訟代理人 黃呈利 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國110年3月19日臺灣彰化地方法院109年度訴字第107號第一審判決提起上訴，本院於民國110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
一、伊於民國98年4月20日將所有之坐落彰化縣○○市○○段000○000地號土地（下稱000、000地號土地，合稱系爭土地）併出租予上訴人而締結三七五租約（下稱系爭租約）。惟上訴人卻將000地號土地交其弟即訴外人黃○蓮經營資源回收場，且將000地號土地西側建有如原判決附圖一（下稱附圖一）所示編號A部分建物而未從事耕作，致違反耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第16條第1項及第2項前段等規定，系爭租約全部應屬無效，其即屬無權占用系爭土地。
二、又伊公業之前管理人江○進於83至106年任期間，並未與上訴人辦理變更三七五租約登記，除租金以外所收款項屬上訴人土地使用之補償性質，不因此發生新的租賃關係。伊於83年8月1日所為之通告（下稱系爭通告），係通告承租人若擅自搭建房屋或變更使用，應補償每坪14台斤稻穀之補償金，並自負違法使用之責；況其所為未經伊公業以規約或決議授權。另83年10月20日通知書之對象並非上訴人，亦未言及租賃條件。爰依民法第767條第1項前段規定，訴請其返還000地號土地，並將坐落000地號土地如附圖一編號A部分地上建物拆除後，將該部分及編號A1、原判決附圖二（下稱附圖二）編號B等部分土地返還伊等語。
貳、上訴人則以：
一、系爭土地原乃伊母江○於38年間係向被上訴人所承租，江○過世後，各將000、000地號土地交由黃○蓮、伊耕作，然僅由伊一人出面訂立系爭租約；嗣兩造於83年8月1日起重新約定以租地建屋方式承租系爭土地，並約定租金，其管理人江○進將此通告周知，嗣伊於84年3月間，在000地號土地西側興建Ａ建物，而領有門牌及申請房屋稅籍資料，其餘土地則繼續耕種，並依約按期繳納耕地租金新臺幣（下同）3,060元（104年度後為2,060元）、租地建屋租金8,390元；黃○蓮則就000地號土地分別繳納租地建屋之租金7,850元、資源回收場土地租金6,000元。兩造雖未約定租期，應解為至所蓋建物不堪使用之日止，至是否堪用，則應以所建房屋可否通常使用為斷，是伊非無權占有。況其對其他耕地承租人於耕地上建築房屋使用者，亦曾通知與其協商取得合法使用權，否則將依法收回，堪認兩造間確有租地建屋契約之合意。
二、且被上訴人明知伊在系爭土地建屋達26年餘，均依約向其前管理人江○進繳納耕地及房屋兩部分租金至今，是依誠信與權利濫用禁止原則，其應受前任管理人江○進同意伊等建屋通告之拘束，容忍伊租至系爭建物達不堪使用前，繼續占有使用系爭土地約定範圍等詞，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人違反三七五條例第16條第1項之規定，兩造間租約無效，為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，堪認為真實：
（一）上訴人之母江○自38年間係向被上訴人承租系爭土地，締有三七五租約，江○過世後，從74年間起，轉由上訴人一人繼向被上訴人承租系爭土地並簽定三七五租約至今（本院卷133頁）。
（二）上訴人在000地號土地西側建有如附圖一編號Ａ之鋼筋混擬土造2層樓房；另000地號土地上有一鐵皮建物則為黃○蓮所建，其並在該地經營資源回收場，上訴人就上開部分確有未自任耕作之情事。
（三）卷內祭祀公業 江東興 土地使用租金繳納單（原審卷137至155頁）、土地使用補償金繳納單為真正（同卷157至179頁）。
二、被上訴人指上訴人有前述未自任耕作之情，依法系爭契約因此全部無效而成無權占有，爰請求其拆除所蓋建物、返還土地等語。上訴人則以伊業與被上訴人前管理人江○進重新達成租地建屋之約定，其並向伊分別收取耕地與非耕地之租金，自非無權占有等詞。是本件兩造之所爭，在於上訴人所為有無違反三七五條例第16條第1項、第2項前段規定，致兩造間租約無效？雙方是否已就上訴人上開所為另成立租地建屋契約？被上訴人請求上訴人依其聲明拆除、返還系爭地，有無理由？
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；是按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院110年度台上字第265號）。又按承租人應自任耕作，承租人違反前項規定時，原訂租約無效。三七五條例第16條第1項前段、第2項前段定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成三七五條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。該條項所定無效，係當然無效，並不待出租人主張。又未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，該租約全部即歸無效（同法院110年度台上字第265號判決意旨參照）；且該無效除當事人有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（同法院109年度台上字第2943號判決意旨參照）。
四、查被上訴人主張兩造間就系爭土地締有系爭三七五租約，依法，上訴人應自任系爭土地全部之耕作，然其卻將000地號土地交其弟黃○蓮經營資源回收場，並自在000地號土地搭蓋Ａ建物而未自任耕作，黃○蓮所為，為被上訴人另訴請拆屋還地並給付不當得利，經原法院判決黃○蓮應拆除返還並給付不當利得（原法院108年度重訴字第174號），其上訴後，已為本法院另以109年度上字第281號駁回等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。則被上訴人指上訴人此部分所為，業已違反前揭三七五條例之禁令，依法系爭租約全部當然無效，不待主張，尚非無由。
五、雖上訴人就此辯稱上開建屋、第三人黃○蓮經營資源回收場等事態已持續多年，被上訴人之前任管理人甚為此特為通告，並分別向伊等收取耕作與非耕作部分之租金至今，其應為雙方所另達租地建屋合意所拘，並受誠信與權利濫用禁止之限云云。而被上訴人固未否認江○進除原定租金外，另向上訴人等收費，然其否認額外所收係租金，而係補償性質，且未經伊以規約或決議授權，自無另與之達成合意可言。依前揭舉證責任分配之說明，自應由上訴人對此負舉證之責。
六、而查上訴人就此主要乃提出所稱通告及繳納單（原審卷135至179頁）等件，以圖證明，並未見有所稱雙方已另就租地建屋部分達成合意之直接舉證。而觀所提通告內容所載，旨在知會向該公業承租農地而私自搭建房屋或變更使用者，將對此加收費用做為補償，並申明其對該等未經其同意之違法行為，概不負責之意，除明示所加收者係補償性質、自非租金外，並堅表其對該等違法行為不予認同，絲毫未見有與之同謀之情，更無所謂業和其就租地建屋達成合意可言；且三七五租約之租金係受三七五條例規定之限，用以保障自耕之佃農，乃憲法143條第4項基本國策之具體化，其數額自較一般租金行情為低，是倘佃農並未確實依法自任耕作，即欠缺受該條例最低租金保障之正當性基礎，要無再以之框限地主之理，是被上訴人為此向上訴人加收費用以為補償，亦屬正常；復核上訴人所提被上訴人管理人所開同一期之繳納單，一載為租金，一則登為補償金，與前揭通知內容，也無不合。至被上訴人帳冊對此如何記載，屬其內部作帳之範疇，供其成員稽核之用，與是否業與上訴人另達租地建物合意無涉。況被上訴人於明知未自任耕作下，縱仍一再向上訴人分別收租未輟，並續與之換約，依前揭說明，仍無可使已違反所揭禁令而無效之法律狀態，得因之重新恢復其效，遑論雙方所續者，仍係依三七五條例所成立之三七五租約，而非一般之租地建屋契約，上訴人未自任耕作事實之違反系爭禁令狀態，依舊尚存，依法無效之評價，即無以解消。
七、又上訴人再以被上訴人管理人明知其未自任耕作，仍向其另行收費，卻於本件主張租約無效，訴請拆屋還地，非無背於誠信，並有濫用權利之嫌云云。惟按：
（一）當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範（最高法院110年度台上字第367號判決意旨參照）。是當事人間所得自主成立法律行為之內容，仍以不得違反法律強制規定或公序良俗為限。而所謂強制規定，乃指於法律規範意義上具有強制實現之作用，非屬意思自由原則之適用範圍，當事人不得以其意願排除適用（同法院107年度台上字第1706號判決意旨參照）。
（二）而按權利之行使，固不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，雖係民法第148條所明文。然所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院108年度台上字第1836號判決意旨參照）。又該原則，係以同一時空背景下人類社會中多數眾人，超乎條文規範之秩序，所共同認同，期相遵循之社會生活規範，其內容有影射正義公平或分配合理之理念（ 曾世雄 ，民法總則之現在與未來），乃為在顧全信用保護之一般利益之範圍，就一般及當事人可得而知之特殊情事，以調和其一方對於他方所正當期待之利益，使得一公允之解決（史尚寬，債法總論319頁，1983）。是遵守誠信與權利濫用禁止，一為尚屬游離在法規範邊緣外之一般社會生活規範，一則係權利、義務兩方利益之比較衡量，相較而言，所謂之強制或禁止規定，則是已經法制化的社會基本價值體系，並為公共利益之具體化，有其所須貫徹維護法律秩序之無矛盾性的效力，當屬上位，自不待言。
（三）查本件上訴人確有前述將部分承租土地交由他人作經營資源回收場之非耕作使用，並自行在所承租土地上興建房屋等未自任耕作之違反前揭三七五條例所應為，依該條例規定，系爭三七五租約即屬當然全部無效，已如前述；而考諸該條例之所立，除係為保障佃農基本生活之目的，以實現上揭憲法之基本國策外，非無併寓有達成農地農用政策，以求農地之保護，此在今日經濟過度發展、土地開發過度、農地日益流失之社會背景下，更值深思。是在三七五租約承租人未遵守應自任耕作之法律要求，以致違反禁令，該租約依法應當然認屬全部無效、不待主張之情況下，縱出租之被上訴人明知其情，此破壞農地農用政策所得之不法利益，應無受前揭源自公平、正義、合理之純淨本質所生之誠信原則所保障之理；且法治國乃以公開之法律，作為人民行為之準繩，信守法律，乃人民對相互所為之基本期待，故法之所在，誠信之所在，違法，即係背信，背信之人，何有以誠信相期他人之正當性；亦無因承租人之無視法律禁令、出租人又放任其所為，致公共利益遭受踐踏、法為之挑戰之情況下，仍有何主張權利濫用之餘地，其違法無效狀態並無可因此得認修復，庶符法以強制要求用維上開社會基本價值與公共利益之精神及該法律應予遵守之神聖效力，此非屬私法得自治之領域，為誠信原則所不能逾越，更無權利濫用之虞可言。上訴人此點所辯，尚有誤會，亦無可採。
八、綜上所述，被上訴人指上訴人上開所為違反三七五條例第16條第1項之規定，依同條第2項，系爭租約全部無效，其在系爭土地興建房屋為無權占有，請求其拆除併返還所承租之全部土地，即屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並依聲請分別為附條件准、免假執行之宣告，暨酌定履行之適當期間，均無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國110年11月24日
民事第三庭審判長法官黃玉清
法官涂秀玲法官葛永輝正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官黃湘玲中華民國110年11月24日