裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第373號民事判決
裁判日期：民國103年05月27日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第373號原告華邦資產管理有限公司法定代理人 陳錫安 訴訟代理人 余梅涓 律師被告 劉月釵 訴訟代理人 徐志明 律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國一百零三年四月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告與原告華邦資產管理有限公司（下稱原告公司）於民國99年12月30日，簽訂協辦標購法拍不動產委託書，委託原告公司標購門牌號碼為台北市○○路○段○○○○號5樓之房地（下稱系爭房地），並辦理系爭房地點交事宜，然雙方特約定於100年5月31日前點交完畢，被告則須於100年1月11日拍定後即交付新臺幣（下同）200萬元，餘款於交屋完成日支付肆佰萬元（本院卷第11頁）。原告公司於接受被告委託後，即委任訴外人 郭寶國 處理系爭房地點交事宜，郭寶國先生因此代為發函通知系爭房地內占有物之所有人 林游彩琴 ，將占有物搬清（本院卷第12頁），並於100年6月2日將系爭房屋內之物品整理打包（本院卷第94頁）；並至台北市政府警察局大安分局提出竊佔之告訴（本院卷第13頁），由郭寶國任被告劉月釵之告訴代理人；更聲請法院強制執行，將系爭房地內所有占有物清空（本院卷第14至25頁）；另100年5月11日至100年5月13日協助與系爭房地與原屋主 林富慧 之子 陳健緯 先生商談搬遷事宜，並力阻其他不肖人士乘虛而入，即意圖入住系爭房地，再強取搬遷費之惡行（本院卷第26頁），原告公司排除萬難，終依約於100年5月中旬，即將系爭房地清空，點交予被告。再者，被告之後又要求原告公司為被告提起遷讓房屋之民事訴訟，原告公司自行出資委請尚鼎法律事務所 劉興業 律師提出民事請求遷讓之訴訟，進行至二審始因和解而終止，並繳納裁判費（本院卷第96、97頁）及代繳管理費、水費、更換鎖…（本院卷第98至103頁）等費用，原告公司完全依被告之要求，完成被告所託之事。詎料，被告竟於原告公司完成受託事務後，避而不見，對於原告公司催告給付餘款之事，置之不理。為此，依系爭委託書之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告400萬元，及自本訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、被告兒子 俞昌哲 一開始有意標購系爭房地時，即與原告公司聯繫，委由原告公司代標及點交，約定之服務費為250萬元，點交費為250萬元，然原告公司與俞昌哲商議投標價格並陪同前往投標，僅由俞昌哲出面投遞標單（本院卷第119頁下圖右一男子即為原告公司員工）。後因被告兒子俞昌哲無業無收入，擔心被國稅局盯上查稅，遂決定棄標。被告為避免因棄標所造成之損失故被告與原告公司人員約在 帝寶 ，談論後續事宜，被告要求原告公司一定要標購系爭房地，且雙方議定以較第一次投標價少1000萬元之價格投標，然服務費亦增加100萬元，即600萬元，被告之所以願意給付600萬元之服務費，不外以知悉系爭房地不點交，且系爭房地之原屋主林富慧之兒子具有黑道背景，要求要3000萬元之搬遷費，深稔系爭房地點交之困難度極高，因此出面委任原告公司，要求原告公司一定要代為標購系爭房地以避免因棄標所造成之損失，且一定要點交，故兩造約定，倘無法於100年5月31日前點交完成，原告公司有權可買回系爭房地。被告與原告遂於99年12月30日，簽訂協辦標購法拍不動產委託書，委託原告公司標購門牌號碼為台北市○○路○段○○○○號5樓之房地，並辦理系爭房地點交事宜，雙方約定委託費用為600萬元，被告須於100年1月11日拍定後即交付200萬元，餘款於交屋完成日支付肆佰萬元，並特約定原告若未能如期完成，則交由原告公司原價買回。又被告於簽約時即簽發600萬元本票予原告，然被告既已給付200萬元之服務費，當僅剩下餘款400萬元服務費，故要求原告另簽發一張200萬元之本票，以備原告就該600萬元債權主張時之不時之需。
2、然因系爭房地為被告投資之用，且於100年2月時政府公佈自100年6月1因起即有持有不滿二年而買賣必須課徵奢侈稅之問題，故被告只要求原告公司完成點交，而非爭執原訂點交時間之問題，此由證人郭寶國於102年7月1日於本院出庭證稱：「(問：交屋訴訟是由何人主張？)都是由我們公司委任劉興業律師事務所承辦的。(問：是否有約定在100年5月31日以前點交完成？提示本院卷第59頁協議書)我們有約定在100年5月31日以前完成點交，不然可以請我們公司原價買回。(問：被告有無在100年5月31日以後跟你反應未點交乙事？)沒有，她只希望我們可以透過法院來正式點交。(問：被告是如何請你們透過法院來正式點交？)請劉興業律師幫我們打點交之訴訟。(問：當時被告有無簽委任狀給劉興業律師？)有。(問：被告有無反應請你們買回系爭房屋？)沒有，她只有希望我們快點幫她交屋。」等語，即可得證。
3、於第二次投標時，因該案深受社會囑目，故被告及其兒子俞昌哲皆不出面，委由被告公司與 黃坤鍵 律師出面，僅由黃坤鍵律師代為投遞標單及發言，即與第一次投標時，由被告兒子俞昌哲親自投遞標單之情形相同，故於該次投標時，原告公司亦派人前往，並適時提供被告投標價之準確資訊、代為投標，此由證人 詹以謀 於103年3月7日在本院證稱：「(問：現場如何協助黃坤鍵律師？)第一次標售系爭房地是由俞昌哲委託我投標單，是我們公司建議的價錢，因為俞昌哲得標沒去繳納尾款，因為稅的關係，所以又拍了第二次，第二次委託黃坤鍵律師由被告劉月釵出名投標，我在現場看人數看有多少人標房子。」可得證。協助被告以最低價格標購系爭房地，然一般代標服務費即為標的物總價之5％，以本件計至少應給付1356萬元，原告代被告標購並點交，僅收取600萬元服務費，堪稱遠低於市場行情之價格。
4、100年8月17日向台灣台北地方法院聲請查封訴外人 吳美金 、林富慧之財產（本院卷第14至25），訴外人吳美金等人因有使用該財產之需，始願意放棄原先要求之2000萬元，與被告在訴訟中無條件和解，此由證人詹以謀於103年3月7日在本院證稱：「(問：是否知道被告於相對人吳美金等人在二審時和解之原因？)知道，當時我們假扣押將吳美金家中衣物所有物品都由我們公司負責保管中，吳美金希望還扣押物品給他們。」可得證。更甚者，被告之後又要求原告公司為被告提起遷讓房屋之民事訴訟，原告公司自行出資委請尚鼎法律事務所劉興業律師提出民事請求遷讓之訴訟，此亦由證人詹以謀於103年3月7日在本院證稱：
「(問：你與上開照片上黃坤鍵律師是否有見過面？)很多次，第一次見面在法院，後來幾次在俞昌哲住家大廳討論如何房子搬遷、訴訟、假扣押，每次要進行訴訟、假扣押我們都會先討論，我們公司律師會在場，黃坤鍵律師也會在場，討論如何做及安全角度及有無觸及違法，我們會一起討論。(問：為何不願意折讓？)因為我們從標房子到訴訟過程及假扣押去現場搬東西，花費的人力及物力都很多，時間也很長，因為買到的房價到交屋房價是一直漲，我們認為被告不應該計較這小錢。」可得證。又本件系爭標的所發生之種種危機，皆是交由原告出面處理，原告公司人員甚至因此案，與人產生嫌隙，致遭提報組織，所幸，台北地檢署檢察官明查秋毫，甚至不用開庭審理，即認定原告公司人員未有涉犯刑責，及時給予不起訴處分（本院卷第134至140頁），今被告再三以未於100年5月31日前點交，即欲抹滅原告前所付出之心力，實令原告無法相信及諒解。另被告所提及之條件論、選擇權部份，皆未見於兩造所簽訂之契約內容，顯有意曲解契約原意，被告所言顯無所據。
二、被告則抗辯以：
（一）原告所敘述之過程與真實狀況完全不符，是容由被告將本案基礎事實、過程與時間順序先行交代如下：
1、99年12月30日，雙方簽定系爭委託契約書：訴外人即被告之子俞昌哲代理被告跟原告公司成員郭寶國及員工 吳思萱 共同簽訂法拍不動產委託書（本院卷第59頁），依該契約書之約定，在被告於100年1月11日台灣金聯之法拍案中，若順利得標該不動產房地後即由原告公司處理房屋後續之點交事宜，但依約最晚不得超過100年5月31日達成合法取回系爭房地之委託事務。而之所以會簽署系爭委託契約書，實乃郭寶國於其遞交與俞昌哲之名片上註明其乃『台灣不動產拍賣協會副理事長』；而一同簽約之員工吳思萱亦掛名『台灣不動產拍賣協會監事』等職稱，而郭寶國更信誓旦旦向俞昌哲表示『保證如期點交』，導致被告誤信原告公司可於得標後不到五個月（即100年5月31日）內即可順利圓滿完成點交事宜，始同意與原告公司簽訂委託報酬高達600萬元之委託契約。（按本件若循一般法律途徑解決，根本不可能有如此高額花費，足見被告若非著眼於原告得於得標後五個月內即順利完成點交事宜，又豈可能願付如此高額酬金！？)。是故，自此可知，兩造所簽訂被證一委託契約係重在完成一定之工作即「得標後五個月內(100年5月31日前)完成點交事宜」，因此，系爭契約之本質應為承攬契約，而原告未能於100年5月31日前完成系爭房地點交乙事，條件不成就，被告自得拒絕給付剩餘款項400萬元。
2、100年1月21日，被告暫先支付原告200萬元（本院卷第60、61頁）：被告向郭寶國詢問該200萬資金用途，其僅表示點交進度超前，完全無須擔心，並說有部分是警政、法院之交際費用、部分款項給占有人律師協助處理、車馬費…等，然因本件委託點交事宜本應於原告公司依約於期限內完成點交事宜後，任務始告履行完成而得領取服務報酬，郭寶國為求取得被告暫先支付款項之安心，於領取200萬元款項時亦開立如被證二所示之本票交付予被告收執，代表此200萬元亦僅為暫付之性質，若其無法於合約期限內順利完成點交之任務，則原告公司定將退還此200萬元之款項。然被告後來始得知原告公司根本未如其所言般處理本件法拍點交事宜，並且導致被告 白白空 等了數個月，直到系爭委託契約約定最後期限即100年5月31日已屆期，原告仍然無法完成系爭房地之點交事宜，致被告非但遭原告詐騙200萬元之款項，更遭原告無謂拖延達五個月的時間而未處理系爭房地點交之事宜，被告最終還要自己出錢另行委任律師提起訴訟，歷經第一審勝訴、第二審由被告委任之黃坤鍵律師與對 造林富慧 之律師協調並於101年5月7日於台灣高等法院達成和解（本院卷第62、63頁）始將系爭房地順利取回，當中多支出的訴訟費用、假扣押、假執行擔保金等早已超過2,000萬元。
3、100年6月7日，原告公司遲至委託契約書最後期限仍無法完成房屋點交事宜，是被告僅得委任律師提起民事遷讓房屋之訴自力救濟（本院卷第64至68頁）：如前所述，原告公司於騙取被告暫先支付之200萬元後，即未再積極處理本件房屋點交之事宜，且亦無法於約定之期限即100年5月31日前完成契約點交之任務，故被告不得不自行委任律師提起民事遷讓房屋之訴訟（台北地方法院100年度重訴字第619號），自力救濟以訴訟之方式取回本件房屋（本院卷第208頁），而被告自行提起之第一審訴訟至100年11月8號即獲得法院之勝訴判決（本院卷第69頁）。
4、101年5月7日，被告委任之黃坤鍵律師與對造林富慧之律師數次協調後，終達成和解之協議，並於台灣高等法院達成訴訟上和解，本件房屋之佔用人同意無條件將本件房屋返還予被告（本院卷第62、63頁），被告為此亦自行委任律師、支付將近2,000萬元之擔保金、裁判費（本院卷第72至77頁）後，始取回本件房屋之佔有使用權限，此均與原告無涉。
（二）由上述之事實過程可知，被告之子俞昌哲代理被告與原告公司共同簽訂系爭委託契約書，並非委託原告代為標購系爭房地，而僅係委託原告於被告順利標得系爭房地後，代為處理系爭房地後續點交事宜，且事實上，不論係標購系爭房地前關於投標價格之議定，以及標購系爭房地，被告均係委託訴外人黃坤鍵律師代為出面投標，此有相關電子新聞畫面可稽（本院卷第119至122頁），與原告全無關聯，甚且投標當日被告亦係自行委託黃坤鍵律師親赴台灣金服公司參與投標事宜。
（三）另原告辯稱其於接受被告委託後，隨即委任郭寶國處理系爭房地點交事宜，至台北市政府警察局大安分局提出竊佔之告訴，並聲請法院強制執行，將系爭房地內所有佔有物清空云云；惟查，原告委請郭寶國提出之竊佔告訴，經台北地檢署認定原占有人係屬有權占有而為不起訴處分確定（本院卷第81至83頁），且原告對於當時原占有人仍屬有權之佔有乙事知之甚詳，故焉可如此即稱原告已依約履行。至於原告所稱其已聲請強制執行，並將系爭房地內占有物清空，終依約於100年5月中旬將系爭房地清空點交予被告云云等語，實屬荒謬至極，蓋參照原告所提原證四指封切結書及執行處通知函已觀，查封時間為100年8月17日，早已逾越兩造約定點交完畢之時點。
（四）兩造所簽訂被證一委託契約之性質係屬承攬契約抑或委任契約？
1、按「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部。」，民法第490條第1項定有明文。而承攬契約係當事人一方為他方施以勞務而造成一定結果，完成一定工作，他方俟工作完成後給付報酬之契約，其契約之內容著重在一定工作之完成，故承攬契約之標的為勞務之結果，服勞務僅為一種手段。又因承攬契約著重工作之完成，故其進行工作具有獨立性，不受定作人之指揮監督。再者，承攬人雖然為勞務之提供，但如未能完成工作，而未能發生預期之結果者，定作人即無須給付報酬。查被告所以與原告簽訂被證一之契約，係因原告公司成員郭寶國、吳思萱一再向被告之子俞昌哲表示其為「台灣不動產拍賣協會副理事長」、「台灣不動產拍賣協會監事」，且信誓旦旦表示「保證如期點交」，致被告因而誤信原告公司專精於此，且可於得標後五個月內順利完成點交事宜，被告始同意與原告簽訂被證一委託報酬高達600萬元之委託契約（本件若循一般法律途徑解決，根本不可能有如此高額花費，足見被告若非著眼於原告得於得標後五個月內即順利完成點交事宜，又豈可能願付如此高額酬金！？）。參照被證一契約所載「100年5月31日前點交完畢」，足證系爭契約重在完成一定之工作即於100年5月31日前點交完畢，是系爭契約之性質確為承攬契約無誤。佐以證人郭寶國所述:「(法官問證人:
是否一定要做到約定之內容？)一定要，我們都會完成，沒有沒完成過的。」等語，再證本件雙方之契約關係確實為承攬無誤。
2、又被告曾於100年1月21日暫付200萬元之現金予原告，原告公司並由郭寶國收受，並開立收據（本院卷第62頁），除此之外，原告公司並同時由郭寶國、吳思萱於收受之同時開立如被證二所示200萬元之本票交付予被告收執，自此亦可證兩造間之契約應為承攬契約，蓋其所領取之200萬元為暫先預支之報酬，因原告若未能達成兩造所約定之條件即100年5月31日前點交系爭房地，原告即需將所預支之承攬報酬退回，因此才需開立同額之本票做為擔保。若果如原告所述，兩造間為委任關係，重在一定事務之處理，而非完成一定結果，那原告於支領報酬時何須開立本票予被告？此與一般最典型之委任關係，即律師、會計師之委任相對照，即十分容易分辨，蓋律師、會計師重在一般事務之處理，而非一定結果之完成，因此均屬委任關係，而律師、會計師於收受委任人所交付之委任報酬時，尚需開立同額之本票為擔保，實難想像。
（五）兩造所簽訂被證一委託契約是否包含委託原告代為標購系爭房地？
1、俞昌哲代理被告與原告公司簽訂被證一之委託契約書，並非委託原告代為標購系爭房地，而僅係委託原告於被告順利得標系爭房地後，代為處理系爭房地後續點交事宜。且事實上，不論係標購系爭房地前關於投標價格之議定，以及標購系爭房地，被告均係委託訴外人黃坤鍵律師代為出面投標，此有新聞資料載明投標當日僅有一封黃坤鍵律師代理被告投標之標書（本院卷第119頁），及系爭房地之拍賣相關卷宗資料清楚載明「代理人黃坤鍵」（本院卷第188頁）可稽，由此更益足見兩造所簽訂被證一委託契約並未包含委託原告代為標購系爭房地，至為顯明。且投標當日，被告確實僅委由黃坤鍵一人到場處理相關事宜，並有證人黃坤鍵於103年1月20日具結後證稱:「系爭投標當日我是早上七點半先到被告帝寶家中與被告碰面，當時被告才將房地分算之金額及標單填寫，當時應該是由被告口述，寫的人應該是 黃代書 書寫的，填寫完之後我帶著投標書及委任狀及保證金前往台灣金服公司投標，當天被告方面只有委託我一位出面投標，當天也是我一人過去金服公司。投標完我們開標完就得標了，我當天就按照被告先前給我的聲明稿聲明後就回到被告家中。」、「(聲明稿是否只有你代表被告做聲明？)被告只有同意我聲明，被告很在乎其名聲，所以我依照被告聲明稿聲明。」、「(投標當天有無看到證人詹以謀？)我沒有印象，當天我一個人，一個人回來。」等語可稽。甚且，若被告確實同時委由一人以上處理投標相關事宜(假設語氣，非表自認)，又豈可能事前完全未有交流?於投標當日早晨之重要時點，在被告家中之聚會原告又豈可能未參與?足見原告確實並無受任投標相關事宜。
2、又投標前之價格決定，亦係由被告個人決定，原告並無參與，此亦有證人黃坤鍵具結後證稱:「系爭投標當日我是早上七點半先到被告帝寶家中與被告碰面，當時被告才將房地分算之金額及標單填寫，當時應該是由被告口述，寫的人應該是黃代書書寫的」、「(當天價格如何決定？)價格應該是到投標當天早上我到被告家中，被告才做出此價格之決定。」、「(對投標金額你有無給建議？)我有問過被告要如何決定投標金額，但被告就金額部分有自己想法，被告說金額會自己決定。被告是投資房地產很專業很厲害的，就金額部分應該沒有人可以建議她。」、「(100年1月11日當天在被告家中投標前還有何人在場？)我記得我、被告、黃代書、被告兒子。」等語可稽。且查，被告於房地產之投資眼光、價格評估等之能力，於台灣能與之匹敵者鮮少，投標價格之決定根本無需他人提供意見。縱退步言被告有諮詢投標價格之需求，亦會向具專業能力、專業執照之不動產估價師事務所諮詢，又豈可能會向原告公司諮詢?!再證原告公司之主張實不足採。
3、依證人詹以謀所陳，足見原告並無代被告投標乙情：查證人詹以謀於103年3月7日到庭證述:「(原告華邦資產管理有限公司請你如何協助？)我是標房子我是負責標房子的現場，因為人比較多，我要去看今天來了多少人，有什麼案子可以標，建議標售價錢，但因為此案特殊價錢是之前就寫好的。」等語，足見證人詹以謀到現場是看看有什麼案子可以標，進行一般性開發業務，並非針對本件被告之標案前往，足見原告並無受任投標。又證人詹以謀於103年3月7日到庭證述:「(現場如何協助黃坤鍵律師？)……第二次委託黃坤鍵律師由被告劉月釵出名投標，我在現場看人數看有多少人標房子。」等語，足見本件系爭標案，被告僅委託黃坤鍵律師進行投標，並無委任原告至為明確。甚且，受任投標事宜，其工作項目通常為價格決定、標單填寫、現場投標程序之處理等，原告無一參與，卻聲稱受任投標事宜，已無可採信。證人詹以謀宣稱其工作內容為「我在現場看人數看有多少人標房子。」與現場看熱鬧之人群有何不同?竟據此請求高達數百萬元之報酬，又豈為事理之平？況查，證人黃坤鍵早已明確陳述:「(投標當天有無看到證人詹以謀？)我沒有印象，當天我一個人，一個人回來。」等語，更足證明原告並無受任代為投標。
4、證人郭寶國陳稱有代被告投標乙情，顯屬謊言：證人郭寶國於102年7月1日證述:「(被告訴訟代理人問證人:在100年1月投標當天你是否有出具委任狀代被告投標？)我已經有委任書了，就不需要委任狀，我也有代被告投標。」等語，惟查，是日投標僅有一封標單投標，且為被告所委任之黃坤鍵律師代理投標，並有此事已經媒體報導為眾所周知之事實!是證人所述不實至為明確!再次證明本件被告委託原告之範圍根本不包含投標至顯。至於證人辯稱有到法拍現場云云，然查，當日法拍現場在場人士之多，豈可僅以證人曾出現在拍賣現場，即認定證人受委託投標？遑論證人根本沒有投標，是證人所述實無足採。
5、退步言，縱被告確有向原告公司諮詢，自標單之填寫、出面投標均非委由原告公司完成，原告公司僅提供相關之諮詢，即可向被告收取數百萬元之報酬，足證原告公司主張之荒謬；且若果兩造間有委請原告公司代標之合意，填寫標單之時刻，原告公司竟不在場，而最為重要之代為投標，被告又如何可能另委請證人黃坤鍵代為投標，且原告公司亦未陪同證人黃坤鍵共同出面，在在可證原告公司主張兩造間之契約範圍包括代標，實不合理之至。
（六）原告得否向被告請求400萬元之報酬？
1、雙方約定原告之承攬報酬範圍，僅及於「點交」事項，原告請求「代為投標」部分之報酬，顯無理由：依被證一之形式外觀即可明確知悉，被證一乃原告提供之「定型化契約」，當時因原告表示並無承攬點交用之合約書，故使用被證一合約，填載部分基本資料之後，以手寫方式加註說明原告實際承攬內容，是原告承攬範圍僅限於「點交範圍」無誤。甚且，被證一合約上載明：「點交費用於壹佰年元月11日拍定後即交付新台幣貳佰新台幣二百萬元整，餘款於交屋完成日交付新台幣肆百萬元整」等語，顯見原告所主張之報酬總額600萬元均屬於「點交費用」無誤，亦足證明原告承攬範圍僅有「按時點交」，並未及於「拍賣投標」至顯。退步言，原告承攬範圍及於拍賣投標（假設語氣），然雙方於被證一並無約定「拍賣投標」範圍之報酬（總額600萬元之報酬均為點交費用，至為明確），原告據被證一約定請求400萬元餘款之「拍賣投標」報酬，亦顯無理由。
2、本件原告確實未於約定期限即100年5月31日前完成契約點交之任務：
⑴證人郭寶國於102年7月1日證述:「(法官問證人:後來房
子如何交屋？)裡面的物品及人的清空是在100年8月全部清空」等語，姑不論足證100年8月僅為假扣押根本與點交無涉，然已足證明原告確實並未依約於100年5月31日將系爭房屋清空點交給被告，原告確實未依約履行至明。
⑵證人詹以謀到庭證述:「(系爭房屋點交有無在１００年
５月３１日前完成？)沒有，我們要騰空，但是還沒有騰空」等語，足證原告確實並未依約於100年5月31日將系爭房屋清空點交給被告，原告確實未依約履行至明。
⑶證人黃坤鍵亦證稱:「我在代理被告投標之前我有看到不
點交之記載，我有詢問被告系爭房地不點交要如何處理，被告有說有委託其他人處理，我才知道此事，後來發展是我們買下來之後，當年五月三十日以前要點交，被告曾經有跟我抱怨點交事項處理不順利，沒有進展，一直等到五月三十日限期過了才委託我透過法律途徑來取得房屋。」、「(被告有無詢問你系爭房地已經完成現實之點交，只是還是要透過法律程序才保證被告權利？)沒有，當時房子確實沒有點交完成，被告也不敢進去。」等語，足見原告確實未於100年5月底前完成點交。又原告宣稱原證4之強制執行系將系爭房地內所有佔有物品清空云云(原告起訴狀第2頁)。惟查，經證人黃坤鍵到庭證述:「(請求提示本院卷第１４頁指封切結文件，是否知悉其內容？當時是否已完成點交？)應該是假扣押，因為被告還有對原占有人還有提出無權占有不當得利之訴訟，假扣押是本於不當得利之債權去查封屋內之物品與點交無關。」等語，足見告證4文件根本與點交毫無關係!是原告自始至終均未完成任務至為明確。
3、又原告辯稱被告係因奢侈稅之施行，所以不急著點交等語，惟查，經證人黃坤鍵具結後證稱:「(被告在委託你進行法律圖徑時有無提到因為奢侈稅之施行，所以不急著點交？)沒有，被告非常急著點交，被告說系爭房地房屋貸款本息加管理費每個月要繳納幾十萬元。」且衡諸常情，任何人豈會耗費數億元購買房產之後，任由他人占用，而不急著取回?再證原告所辯無足採信。
4、原告不僅未於期限內完成任務，後續完成和解、履行和解條件及其他關事宜並將房屋清空交付給被告者，確實係證人黃坤鍵：
⑴原告公司於騙取被告暫先支付之200萬元後，即未再積極
處理本件房屋點交之事宜，且亦無法於約定之期限即100年5月31日前完成契約點交之任務，業如前述。被告僅得自行委任律師提起民事遷讓房屋之訴訟（台北地方法院100年度重訴字第619號），自力救濟以訴訟之方式取回本件房屋，而被告自行提起之第一審訴訟至100年11月8號即獲得法院之勝訴判決（本院卷第69頁）。101年5月7日，被告委任之黃坤鍵律師與對造林富慧之律師數次協調後，終達成和解之協議，並於台灣高等法院達成訴訟上和解，本件房屋之佔用人林富慧同意無條件將本件房屋返還予被告，被告為此亦自行委任律師、支付將近2,000萬元之擔保金、裁判費後，始取回本件房屋之佔有使用權限。
⑵此有證人黃坤鍵到庭證述:「(有無協助後來點交之事宜
？)我就是幫被告打返還房屋之訴訟，一審我們勝訴，對方上訴，後來我代理被告與對方達成和解。」、「(為何一審不和解？二審才和解？有無條件？)我們最後和解沒有任何條件，類似是放棄任何條件搬遷，有和解筆錄如本院卷63、64頁。和解過程中只有我一人，原告並沒有參與。」、「(和解書上有劉興業律師，在和解上其擔任何職？)應該是被告共同委託律師，但關於和解部分均由我一人與對方處理，劉律師並沒有參與。」、「(請求提示今日庭呈民事陳報狀之匯單款（被證十五），是何費用？)因為和解筆錄中有講到物品要還占有人，假扣押當時將物品存放於新台五路之倉庫，費用是倉庫寄存之租金，錢是被告交由我去支付的。」等語可稽。
⑶且細繹被證4和解筆錄，出席人員欄位並無載「劉興業律
師」，即足證明證人所述屬實。況且，縱然劉興業律師曾參與相關訴訟程序，惟相關訴訟程序均於「100年5月31日」之後才開啟，且劉興業律師所屬之尚鼎法律事務所之費用亦由被告之子俞昌哲支付，亦有被證14收據可證，是縱然劉興業律師曾參與相關訴訟程序，亦無足證明原告業已依約完成任務至顯。
⑷原告乃一再空口 主張渠 已經支付諸多費用云云，卻迄未
提出任何單據，已見原告所述無足採信。更且，原告乃一再聲稱代覓律師事務所處理案件並支付費用云云，然實際上劉興業律師之服務報酬係由被告之子俞昌哲支付，此有尚鼎法律事務所開立之收據可稽（本院卷第208頁），而假扣押放置家具的倉租則由被告委託黃坤鍵律師代付（本院卷第20頁），其他如被證六假執行費用，以及委託黃坤鍵律師處理訴訟事宜之報酬，均係由被告支付，原告宣稱支出高額成本云云，至無足採信。
5、至於原告辯稱其於接受被告委託後，隨即委任郭寶國處理系爭房地點交事宜，至台北市政府警察局大安分局提出竊佔之告訴，惟查，原告委請郭寶國提出之竊佔告訴，經台北地檢署認定原占有人係屬有權占有而為不起訴處分確定（被證九），且原告對於當時原占有人仍屬有權之佔有乙事知之甚詳，故焉可如此即稱原告已依約履行！？由此更益足見原告不僅未能依約履行，甚且謊話連篇，企圖以此混淆鈞院視聽，實不可採！
6、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條固有明文，惟必須立於互為對待給付之關係，始生同時履行抗辯之問題。（最高法院63年台上字第828號判例要旨參照）。原告既未依約於100年5月31日前完成系爭房地點交事宜，則被告自得主張系爭契約條件未成就，並援引民法第264條第1項同時履行抗辯權，拒絕給付剩餘尾款。
7、甚者，本件原告不僅遲至100年5月中旬仍無法妥善、合法處理本件之交屋事宜，甚且因覓來相應之人士到場對抗系爭房地佔用人 陳建緯 所找來的十數位黑衣人，反引發各家新聞大幅報導，造成被告形象嚴重受損，足見原告根本無法處理系爭房地點交之事宜，並因此招致佔用人之不滿與對抗，而系爭房地所在之社區管委會為此亦發函尋求帝寶管委會之法律顧問 李永然 律師之專業意見（本院卷第78頁），並張貼社區大樓公告（本院卷第79、80頁），明確要求被告『約束』法拍公司人員即原告之行為，不可再另行衍生糾紛，顯見原告非但未能依約處理點交之事宜，甚且將事務惡化，是故依理按法，本應由被告對原告提起債務不履行等相關訴訟求償，豈料原告不僅不思檢討反省，反而 厚顏 提起刑事詐欺告訴，並於獲不起訴處分後（案號：101年度偵字第17443號、20764號)，復提起本件訴訟，其行為實屬可議。
8、另原告雖一再辯稱其有出錢出力，包括與占有人談判、報警、委請劉興業律師提起訴訟，並繳納裁判費、管理費、水費…等費用云云，惟查，本件被告早已預先支付200萬元予原告，原告前僅空言已超過被告所預付之200萬元，被告前曾發函要求原告提出全部明細對帳（本卷第123至126頁），然原告迄今均未能提出，就暫先預付之200萬元報酬扣除原告實際支出費用外，被告亦得另訴請原告返還，爰請求鈞院命原告提出其所支出之一切費用及相關單據，俾供被告核對。
9、被告才有權利決定是否要求原告買回：原告辯稱被告並無要求買回云云，然經原告訴訟代理人於102年12月13日言詞辯論程序中已經說明:「我們本來約定5月31日要點交完成，不然原告可以原價買回，被告不要求我們原價買回……」等語，足見本件係由「被告提出要求」來發動原告買回之義務，顯見顯見系爭委託契約所載「未能如期完成，交由本公司原價買回」，其真意在於如系爭房地未能如期完成點交時，賦予被告選擇權，被告得選擇是否交由原告原價買回，方符公允，原告萬不得曲解契約之真意，辯稱其有權向被告買回系爭房地。甚且，依一般經驗法則，係於「原告違約」未於期限內將點交辦理完成後，該約定屬對原告不利益之條款，故是否請求原告買回，自當屬契約相對人即被告之權利，自不因被告未請求買回，即視為原告之承攬工作已經完成至明。
（七）綜上所述，本件案情實甚明瞭，原告向被告詐稱其極有辦法可快速點交系爭房地，而詐騙被告預先支付了200萬元，然原告非但未能於契約期限內完成交屋之義務，竟反而導致被告承受如前所述之莫大壓力與另行支出龐大金額之損害，爾後被告另行委請律師提起民事訴訟與原占有人協調，直到於101年5月與原占有人達成和解取回系爭房地。
原告實際上大略出了民事第一審劉興業律師的第一次出庭費用，而原告所出的費用也是由被告所預付的200萬元中所支用，後續所有費用都是被告自行出資，原告從頭到尾只做了在100年5月間破壞門鎖這件事，結果原告反過來告被告詐欺，幸賴承辦檢察官明察，予以不起訴處分，現原告竟再向被告提起本件訴訟，實甚無理，且近日刑事局更已一舉逮捕原告公司成員郭寶國為首之犯罪集團（本院卷第84至86頁），是益證渠等確實係透過法拍不法從中獲利，如此之人卻猶仍提起本件訴訟，亦證其玩弄司法、意圖敲詐被告之目的。
（八）證人郭寶國證詞謹表示意見如后：
1、證人郭寶國陳稱被告交付200萬元係用以辦理權狀乙情，顯屬謊言：郭寶國於102年7月1日證述:「(法官問證人:部分服務費二百萬元，是何性質？)全部服務費用是六百萬元，先付二百萬元是剛才協議書約定辦好權狀的，剩下四百萬元是交屋要付的。」等語。首按，經法院拍賣程序取得之房地，僅需將相關文件送交地政事務所即可辦理過戶、取得相關權狀，豈有任何人會為此簡易程序支付高達200萬之費用?已足見證人所述不實。甚者，系爭合約書已經載明「點交費用於一百年元月11日拍定後，即交付新台幣二百萬元正」、被證二收據更有證人親筆撰寫「茲收到代為點交不動產之點交規費現金新台幣二百萬元正」並於其後簽名，實已明確系爭200萬元根本與辦理權狀毫無關係!是證人根本係故意說謊，其證詞憑信性顯有疑慮。
2、郭寶國所述自足佐證本件契約乃著重於任務完成:查證人郭寶國於102年7月1日證述:「(法官問證人:是否一定要做到約定之內容？)一定要，我們都會完成，沒有沒完成過的。」足見本件被證一契約乃首重於任務之完成，其性質屬於承攬契約至為明確。
（九）證人詹以謀證詞謹表示意見如后：
1、詹以謀現在仍任職於原告公司，其證詞憑信性顯有可議。
2、自始至終根本從無與黃坤鍵律師商談折讓尾款事宜，證人所述不實：查本件因原告之債務不履行行為，已嚴重影響被告之權益，故被告不僅無付款義務，更認為應將被告前已經付之200萬元返還，就此，被告並曾詢問黃坤鍵律師，請其提供法律意見。上情並有證人黃坤鍵到庭證稱:「(你是被告法律顧問，是否於１００年５月３１日未點交時給予被告有關原告部分關於上開本院卷第１１頁委託書上有法律上意見？)我還來不及表示我自己意見，被告就指示我要發存證信函給原告並說要結算先前所付之款項二百萬元之花費明細。」「(依系爭契約你是否有給被告契約書上之其他意見？)當時被告是問我已經超過期限還沒有點交，是不是應該要把二百萬元全部要回，我給的意見是我認為依法應該是可以，而且好像原告公司拿二百萬元時還有開立本票給被告，依法依約可要回。」等語可稽。足見本件被告根本自始至終均認為並無給付報酬之義務，又豈有可能與原告或黃坤鍵律師討論折價給付尾款之義務?!再證證人詹以謀所述不實。
（十）並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第128頁反面）：
（一）兩造於99年12月30日簽訂協辦標購法拍不動產委託書（下稱系爭契約書），其中約定委託原告辦理門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號之七號五樓房地（下稱：系爭房地）點交事宜，應於100年5月31日前點交完畢。
（二）兩造約定委託報酬為六百萬元，被告於100年1月21日暫先支付原告二百萬元（經原告公司成員郭寶國收訖無訛），約定剩餘款項四百萬元於交屋完成後始支付。
（三）系爭房地由被告委託黃坤鍵律師於100年1月11日代為以新臺幣二億三千五百九十萬標得。
（四）被告於100年6月7日起訴本院100年度重訴字第619號請求訴外人吳美金、林富慧將系爭房屋遷讓，該案原告訴訟代理人為劉興業律師及黃坤鍵律師，由本件原告華邦公司支付裁判費用４９８６４０元，嗣於100年11月18日獲得勝訴判決。嗣因訴外人吳美金、林富慧、陳建緯不服提起上訴，被上訴人之訴訟代理人為黃坤鍵律師於101年5月7日於臺灣高等法院101年度重上字第23號遷讓房屋事件與之作成和解筆錄，訴外人吳美金、林富慧、陳建緯同意無條件將系爭房屋騰空遷讓返還予被告。
四、得心證之理由
（一）原告主張其已依系爭契約書於100年5月中旬，將系爭房屋清空點交與被告，完成被告所委託之事，被告應依系爭委託書交付尾款4百萬元與原告，為被告所否認，是本件爭點為：1、兩造所簽訂系爭委託書之性質係屬承攬契約抑或委任契約？2、系爭契約書是否包含被告委託原告代為標購系爭房地？3、被告是否應依系爭委託書交付尾款4百萬元與原告？茲分述如下。
（二）兩造所簽訂系爭契約書之性質係屬承攬契約抑或委任契約？
1、按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部，民法第490條第1項定有明文。而承攬契約係當事人一方為他方施以勞務而造成一定結果，完成一定工作，他方俟工作完成後給付報酬之契約，其契約之內容著重在一定工作之完成，故承攬契約之標的為勞務之結果，服勞務僅為一種手段。又因承攬契約著重工作之完成，故其進行工作具有獨立性，不受定作人之指揮監督。次按民法第490條第1項規定，承攬契約之承攬人，倘未完成承攬之工作，即無報酬請求權。此與委任契約之受任人，於受委託事務處理完畢，不論有無結果，均得請求報酬之情形不同（最高法院98年度台上字第504號裁判參照）。稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬，應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之，為民法第490條第1項、第505條第1項所明定，此乃報酬後付原則之規定。是雙務契約若為承攬關係，一般咸認承攬人有先為給付之義務（最高法院97年度台上字第319號裁判參照）。
2、查系爭契約書雖記載「協辦標購法拍不動產委託書」，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。觀諸系爭契約書第7條交屋時間記載，「壹佰年5月31日前點交完」，第11條特約事項載明：「『點交』費用於100年1月11日拍定後即交付新台幣2百萬元整，餘款於交屋完成之日交付新台幣4百萬元正。未能如期完成交由本公司原價買回」（本院卷第59頁）。依上開契約書約定，原告如未於100年5月31日前點交完畢，被告即可要求原告原價買回，而無需支付任何款項，足證系爭契約重在完成一定之工作即原告應於100年5月31日前將系爭房地點交完畢。且參以被告支付高達6百萬元之對價觀之，本件著重於系爭房地拍定後，原告能從速於100年5月31日前點交完畢，避免訟累，否則被告僅須依法向法院起訴即可，何必支付高達6百萬元之對價，足見兩造著重完成一定之工作，原告應於一定期限內即100年5月31日前完成點交，是系爭契約之性質應為承攬契約。
（三）系爭契約書是否包含被告委託原告代為標購系爭房地？
1、觀諸系爭委託書第11條特約事項載明：「點交」費用於100年1月11日拍定後即交付新台幣2百萬元整，餘款於交屋完成之日交付新台幣4百萬元正。未能如期完成交由本公司原價買回等語（本院卷第59頁）。系爭契約書明載，本件6百萬元費用係「點交」費用，足見兩造約定報酬6百萬元之範圍均屬於「點交」事項，未及於「拍賣投標」。且觀之系爭契約書「刪除」最後欄位「甲方拍定成交後應付底標百分之五作為乙方全程服務費用，拍定得標當日支付百分之七十，權狀登記完畢及交屋支付百分之三十（底標低於參佰萬以下一律以壹拾伍萬元計」等語，應可認定系爭契約書並不包含被告委託原告代為標購系爭房地。
2、依系爭房地拍賣不動產紀錄、本院系爭房地強制執行投標書載明，本件投標代理人係證人黃坤鍵，此有拍賣不動產紀錄、本院強制執行投標書影本附卷可稽（本院卷第189、190頁）。且證人黃坤鍵於本院審理時具結證稱：「（被告訴訟代理人：請求提示本院卷第188頁拍賣不動產記錄，被告是否曾經代理投標系爭房地？）有，我有受被告委託代理被告投標系爭房地，我是被告常年的法律顧問，所以當時被告要投標系爭房地，因為之前有些新聞媒體有報導這些事情，才會委託我代理投標之事項，系爭爭投標當日我是早上七點半先到被告帝寶家中與被告碰面，當時被告才將房地分算之金額及標單填寫，當時應該是由被告口述，寫的人應該是黃代書書寫的，填寫完之後我帶著投標書及委任狀及保證金前往台灣金服公司投標，當天被告方面只有委託我一位出面投標，當天也是我一人過去金服公司。投標完我們開標完就得標了，我當天就按照被告先前給我的聲明稿聲明後就回到被告家中。（當天價格如何決定？）價格應該是到投標當天早上我到被告家中，被告才做出此價格之決定。（在投標之前是否有與被告討論投標案？）有。因為當時被告兒子先去投標又棄標，所以鬧的很大，有討論是否就不標了會有什麼法律上的後果，我告知被告如果不標保證金會有沒收之問題，如果還想重新標要用何人名義投標，如果標到了要如何處理新聞上的問題。（對投標金額你有無給建議？）我有問過被告要如何決定投標金額，但被告就金額部分有自己想法，被告說金額會自己決定。被告是投資房地產很專業很厲害的，就金額部分應該沒有人可以建議她。（100年1月11日當天在被告家中投標前還有何人在場？）我記得我、被告、黃代書、被告兒子。」等語明確（本院卷第202至204頁），足見被告係委託證人黃坤鍵代理投標系爭房地，而非委託原告代理投標。至證人郭寶國雖於本院審理時證稱：其有代被告投標等語（本院卷第152頁反面），顯與系爭房地拍賣不動產紀錄、本院系爭房地強制執行投標書所載被告之代理人係「證人黃坤鍵」不符，是證人郭寶國上開證述內容顯與事實不符，不足採信，併此敘明。
3、原告主張其協助被告以最低價格標購系爭房地，無非係以證人 詹以謨 於本院證述資為論據。惟查：證人詹以謀於本院審理時證稱：「（請求提示本院卷第155頁翻拍照片，照片上的後方右二是否為你本人？）是。（當時為何你在現場？）那是第二次在標帝寶，我們公司華邦資產管理有限公司叫我協助這個案件，我就到現場去協助黃律師，我們在於仁愛路上的金拍屋。（原告華邦資產管理有限公司請你如何協助？）我是標房子，我是負責標房子的現場，因為人比較多，我要去看今天來了多少人，有什麼案子可以標，建議標售價錢，但因為此案特殊，價錢是之前就寫好的。（現場如何協助黃坤鍵律師？）第一次標售系爭房地是由俞昌哲委託我投標單，是我們公司建議的價錢，因為俞昌哲得標沒去繳納尾款（按：第一次投標並非本案契約書之範圍），因為稅的關係，所以又拍了第二次，第二次委託黃坤鍵律師由被告劉月釵出名投標，我在現場看人數看有多少人標房子。（二次投標過程，你們為被告提供何服務？）如剛才所述。」等語（本院卷第237至239頁），依證人詹以謀上開證述內容可知，被告於該投標當日係委託黃坤鍵律師投標，證人詹以謀僅係在投標現場看有多少人標房子，足見原告並無協助被告以最低價格標購系爭房地，是原告主張其協助被告以最低價格標購系爭房地，尚不足採信。
4、綜上所述，依上開證據資料可認系爭契約書並不包含被告委託原告代為標購系爭房地，兩造約定報酬6百萬元之範圍均屬於「點交」事項，未及於「拍賣投標」。
（四）原告得否向被告請求四百萬元之報酬？
1、原告是否有依約於100年5月31日前點交系爭房屋？
（1）原告主張其有依約於100年5月31日前點交系爭房屋與被告一情，無非係以其於100年5月6日代理被告劉月釵寄發與占有人林游彩琴之存證信函、臺北市政府警察局大安分局偵查隊100年3月15日受理刑事案件報案三聯單、指封切結(100年度民執全字第560號)9紙及證人郭寶國於本院證述資為論據。然依前開前開存證信函、報案三聯單（本院卷第12、13頁），僅能證明原告曾有發函催告或報案之動作，並無法證明已將系爭房屋點交與被告。前開指封切結內容（本院卷第14至22頁）係本院民事執行處以100年度司執全字第560號執行「假扣押」強制執行事件，（依原證4指封切結文件之執行案號係100年「司執全」字第560號，即「全」字為假扣押案號，即可知係假扣押執行），並非執行點交。查封系爭房屋內之物品交付詹以謀保管，並非「點交」房地，且上開指封切結文件其上日期係100年8月17日，已逾兩造約定之100年5月31日期限。雖證人郭寶國於本院審理時證稱：「（法官問證人：；後來房子如何交屋？）裡面的物品及人的清空是在100年8月全部清空，被告要求要由法院來執行點交，被告要求我們起訴，後來在訴訟中雙方達成和解才以和解內容來交屋。（法官問證人：訴訟是由何人提起？）是被告提起的，是由被告所交付華邦公司部分服務費二百萬元中來支付全部的訴訟費用以及律師費。（原告訴訟代理人問證人：是否有約定在１００年５月３１日以前點交完成？（提示本院卷５９頁協議書）我們有約定在100年5月31日以前完成點交，不然可以請我們公司原價買回。（原告訴訟代理人問證人：被告有無在１００年５月３１日以後跟你反應未點交乙事？）沒有，她只希望我們可以透過法院來正式點交（本院卷第151至152頁）。證人郭寶國雖證稱系爭房屋裡面的物品及人的清空是在100年8月全部清空等語，然依前開100年8月17日指封切結內容（本院卷第14至22頁）係本院民事執行處以100年度司執全字第560號執行「假扣押」強制執行事件，查封系爭房屋內之物品交付詹以謀保管，並非「點交」房地，是證人郭寶國顯係將上開「假扣押」執行，誤解為「點交」之執行，是證人郭寶國上開證述不足為原告有利之認定。足見原告並未依系爭契約書於100年5月31日履行其點交房屋與被告之義務。
（2）證人黃坤鍵於本院審理時具結證稱：「（是否知悉被告有委請原告來處理點交之事情？）知道，我在代理被告投標之前我有看到不點交之記載，我有詢問被告系爭房地不點交要如何處理，被告有說有委託其他人處理，我才知道此事，後來發展是我們買下來之後，當年五月三十日以前要點交，被告曾經有跟我抱怨點交事項處理不順利，沒有進展，一直等到五月三十日限期過了才委託我透過法律圖徑來取得房屋。（被告在委託你進行法律圖徑時有無提到因為奢侈稅之施行，所以不急著點交？）沒有，被告非常急的點交，被告說系爭房地房屋貸款本息加管理費每個月要繳納幾十萬元。（被告有無詢問你系爭房地已經完成現實之點交，只是還是要透過法律程序才保證被告權利？）沒有，當時房子確實沒有點交完成，被告也不敢進去。（請求提示本院卷第１４頁指封切結文件，是否知悉其內容？當時是否已完成點交？）應該是假扣押，因為被告還有對原占有人還有提出無權占有不當得利之訴訟，假扣押是本於不當得利之債權去查封屋內之物品與點交無關。（有無協助後來點交之事宜？）我就是幫被告打返還房屋之訴訟，一審我們勝訴，對方上訴，後來我代理被告與對方達成和解。（為何一審不和解？二審才和解？有無條件？（請求提示本院卷第６３、６４頁）我們最後和解沒有任何條件，類似是放棄任何條件搬遷，有和解筆錄如本院卷６３、６４頁。和解過程中只有我一人，原告並沒有參與。（請求提示今日庭呈民事陳報狀之匯單款（被證十五），是何費用？因為和解筆錄中有講到物品要還占有人，假扣押當時將物品存放於新台五路之倉庫，費用是倉庫寄存之租金，錢是被告交由我去支付的。（你是被告法律顧問，是否於１００年５月３１日未點交時給予被告有關原告部分關於上開本院卷第１１頁委託書上有法律上意見？）我還來不及表示我自己意見，被告就指示我要發存證信函給原告並說要結算先前所付之款項二百萬元之花費明細。（被告針對系爭契約是否有提到要原告買回之事宜？）從來沒有，被告買房子就是要買，不會要求買回。（依系爭契約你是否有給被告契約書上之其他意見？）當時被告是問我已經超過期限還沒有點交，是不是應該要把二百萬元全部要回，我給的意見是我認為依法應該是可以，而且好像原告公司拿二百萬元時還有開立本票給被告，依法依約可要回。（和解書上有劉興業律師，在和解上其擔任何職？）應該是被告共同委託律師，但關於和解部分均由我一人與對方處理，劉律師並沒有參與等語（本院卷第202至204頁）。足見原告所提原證4指封切結文件，係假扣押執行，且依原證4指封切結文件之執行案號係100年「司執全」字第560號，即「全」字為假扣押案號，即可知係假扣押執行，並非執行點交，原告確實未依約於100年5月31日前點交系爭房屋，被告才委任證人黃坤鍵對占有人提出遷讓房屋之民事訴訟，原告並未依系爭契約書於100年5月31日前完成點交與被告至為明確。且原告所舉證人詹以謀於本院審理時亦證稱，系爭房屋沒有在100年5月31日前點交完成等語（本院卷第238頁反面），足見原告確實未依約於100年5月31前點交系爭房屋，被告於100年6月7日始對占有人吳美金、林富慧提出遷讓房屋之民事訴訟，益見係因原告未於期限內達成點交，被告始須循法律訴訟途徑以達使用房屋之目的。
(3)另原告主張，被告係因奢侈稅之施行，所以不急著點交等語，惟查，經證人黃坤鍵於本院審理時具結證稱:「(被告在委託你進行法律圖徑時有無提到因為奢侈稅之施行，所以不急著點交？)沒有，被告非常急著點交，被告說系爭房地房屋貸款本息加管理費每個月要繳納幾十萬元。」等語，參以被告既願支付高達600萬元之代價，委由原告處理，顯係為求在最短時間內能合法使用房屋，避免訟累，且系爭房屋高達數億，衡諸常情，被告豈會耗費數億元購買房產之後，任由他人占用，而不急著取回？足見原告上開主張，與事實不符，無足採信。
(4)證人郭寶國雖於本院審理時證稱：「（問：是否有約定在100年5月31日以前點交完成？提示本院卷第59頁協議書）我們有約定在100年5月31日以前完成點交，不然可以請我們公司原價買回。(問：被告有無在100年5月31日以後跟你反應未點交乙事？)沒有，她只希望我們可以透過法院來正式點交」等語（本院卷第151至153頁），惟依系爭委託書第7條載明，交屋時間為100年5月31日前點交，第11條記載，如未能如期完成，交由本公司原價買回，足見交屋時間是系爭委託書重要約定事項，否則被告只須依法提出訴訟即可依法點交房屋，何需支付高達6百萬元之委託費用。是原告主張被告只要求原告點交，而非爭執原告點交時間，顯無足採信，證人郭寶國上開證述內容不足為原告有利之認定。另依第11條記載，「如未能如期完成，交由本公司原價買回」，此為被告得要求原告原價買回，並非指原告得有權原價買回甚明，原告主張，原告有權買回等語，顯有誤會。
(5)綜上，原告並未依約於100年5月31日完成點交系爭房地與被告堪以認定。
2、原告得否向被告請求四百萬元之報酬？
(1）依系爭委託書第7條交屋時間記載，「壹佰年5月31日前點交完」；第11條特約事項載明：「點交費用於100年1月11日拍定後即交付新台幣2百萬元整，餘款於交屋完成之日交付新台幣4百萬元正。未能如期完成交由本公司原價買回」（本院卷第59頁）。足見原告必須於100年5月31日完成系爭房屋點交與被告，未能如期完成，原告必須以原價買回，且被告無須支付報酬。足見上開交屋時間100年5月31日是系爭委託書重要約定事項，已如前述。則原告既未依約於100年5月31日點交房屋，其請求給付4百萬元，為無理由。
（2）證人黃坤鍵於本院審理時證稱：（有無協助後來點交之事宜？）我就是幫被告打返還房屋之訴訟，一審我們勝訴，對方上訴，後來我代理被告與對方達成和解。（為何一審不和解？二審才和解？有無條件？（請求提示本院卷第６
３、６４頁）我們最後和解沒有任何條件，類似是放棄任何條件搬遷，有和解筆錄如本院卷63、64頁。和解過程中只有我一人，原告並沒有參與。（請求提示今日庭呈民事陳報狀之匯單款（被證十五），是何費用？）因為和解筆錄中有講到物品要還占有人，假扣押當時將物品存放於新台五路之倉庫，費用是倉庫寄存之租金，錢是被告交由我去支付的。（你是被告法律顧問，是否於１００年５月３１日未點交時給予被告有關原告部分關於上開本院卷第１１頁委託書上有法律上意見？）我還來不及表示我自己意見，被告就指示我要發存證信函給原告並說要結算先前所付之款項二百萬元之花費明細。（被告針對系爭契約是否有提到要原告買回之事宜？）從來沒有，被告買房子就是要買，不會要求買回。（依系爭契約你是否有給被告契約書上之其他意見？）當時被告是問我已經超過期限還沒有點交，是不是應該要把二百萬元全部要回，我給的意見是我認為依法應該是可以，而且好像原告公司拿二百萬元時還有開立本票給被告，依法依約可要回。（和解書上有劉興業律師，在和解上其擔任何職？）應該是被告共同委託律師，但關於和解部分均由我一人與對方處理，劉律師並沒有參與等語（本院卷第202至204頁），並有臺灣高等法院101年度重上字第23號和解筆錄附卷可稽（本院卷第62、63頁），堪認證人黃坤鍵上開證述屬實。足見系爭房屋係由證人黃坤鍵於101年5月7日在臺灣高等法院民事庭與占有人達成和解完成點交事宜，並非由被告完成點交事務。是被告並未依約完成委託事項，即無權依約請求4百萬元之報酬。
（五）綜上所述，原告既未依約於100年5月31日完成點交系爭房地與被告，且系爭房地係由被告所委託之證人黃坤鍵完成系爭房屋點交事宜，原告並未依約完成點交事項，是原告依系爭契約書請求被告給付4百萬元，即無理由。
五、綜上，原告依兩造間系爭契約書，請求被告給付400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不再一一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月27日
民事第二庭法官王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月27日
書記官林淑卿