裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第68號民事判決
裁判日期：民國102年08月21日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第68號原告 翁國森 訴訟代理人 黃文力 律師被告 韋博進
韋梁素芳 共同訴訟代理人 林芳榮 律師
韋銘修 上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國102年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告於民國101年4月8日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告二人所有台南市○○區○○○段○號、2-3號（下稱系爭2筆土地）其中502坪土地（下稱系爭買受土地），契約簽訂時，原告給付被告新臺幣（下同）50萬元，依契約，坐落上開土地之未申請使用執照建物應拆除，契約附記由 紀文生 負責拆除，然迄未拆除，另原告係購買特定範圍、位置之土地，依契約意旨，被告應將附圖502坪之土地分筆出來，始能進行契約後續之程序，此部分亦未完成。又原告係要購買分筆出來及其上建物拆除可供合法申請建造執照之土地，此為被告依契約本旨所應交付之土地，若紀文生不拆除，被告亦負有拆除之義務，此二部分未處理完善之前，原告本無配合過戶並給付後續款項之義務。被告竟來函稱係原告藉詞拖延過戶程序，嗣後並來函主張解除買賣契約，並沒入50萬元訂金，實屬無理。為此，原告於101年11月20日以郵局存證信函中依民法第249條第3款、系爭買賣契約第8條之約定，解除系爭買賣契約，請求被告給付原給付之50萬元及加倍給付50萬元。
（二）按契約解除時所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款，本件原告於100年
4月8日簽約日給付被告50萬元，故請求自101年4月8日起之法定利息；另加倍返還50萬元部分，被告於101年11月23日收受存證信函，契約約定3日內給付，故請求自
101年11月27日起之法定遲延利息。
（三）並聲明：1.被告應給付原告100萬元，及其中50萬元自
101年4月8日起，其餘50萬元自101年11月27日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）101年4月8日由仲介人紀文生、 林月卿 介紹泛國建設公司董事長 翁國忠 與該公司總經理翁國森兄弟，購買被告之系爭土地，該公司指派原告簽訂土地買賣契約，被告依約於同年4月23日交付土地所有權狀、印鑑證明等相關文件與原告指定之代書 吳慧玲 ，簽約當日兩造確定買賣範圍，擬定分割線時，會拆到被告所有「使用執照89南縣使字第
267號」之建物，被告同意無條件拆除，惟原告及其胞兄翁國忠表明拆除至擬分割線即可，在其購買範圍之建物保留，作為倉庫使用。且允諾其建築公司配合之建築師會全力協助辦理，故原告稱被告應將附圖502坪土地分筆出來，始能進行後續程序，與事實不符。至於契約記載「由紀文生負責拆除」，原告只能要求紀文生負責拆除，與被告無關，也與本案擬分割線無關。
（二）原告稱要購買分筆出來及其上建築物拆除可供合法申請建照執照之土地，然原告係要求保留作為倉庫使用，嗣後想要拆除，原告也應請仲介人紀文生拆除，何況原告於101年6月上旬將此購買案之過戶程序，指派 洪慶和 處理，並言明後續拆除程序由其全權負責，但須被告簽署「授權書」及「工程委託書」，以利後續保留上開地上建物，讓原告公司保留為倉庫使用，以增加其貸款額度，雇由吳慧玲代書傳真上開2張文件，由被告簽署後，再由吳慧玲代書取回，況系爭買賣契約書第12條之後記載「本買賣標的按現況交屋」，故依約被告不必拆屋。
（三）被告經多次催告，一直不履行契約，被告不得已於101年
8月17日寄發最後履約存證信函，原告卻來函要求地上物拆除、移位保留，所需費用應由被告支付，被告認原告無誠意履約，乃於101年8月29日寄出存證信函，解除系爭買賣契約，並依契約第8條前段沒入訂金50萬元。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）台南市○○區○○○段○號、面積2024平方公尺土地為被告韋博進所有、同段2-3號、面積1296平方公尺土地為被告韋梁素芳所有（本院卷第頁31）。
（二）兩造於101年4月8日簽訂系爭買賣契約，由原告以19,076,000元買受契約書附圖所載系爭2筆土地南側面積約502坪之之爭買受土地。被告並同意就原告所購買之土地往北開通一路寬6米之道路供兩造通行。
（三）系爭買賣契約價金給付方式：1、本約簽訂時，原告應給付被告50萬元。2、增值稅、契稅單核下後由代書通知兩造於三日內至代書處各自完稅，同時原告支付被告700萬元。完稅時，原告開具尾款同額之商業本票作為保證用，該本票由被告保管，於尾款付清時返還發票人。3、尾款為11,576,000元，其中11,576,000元由原告向金融機關申辦貸款支付，於貸款核撥之日即為正式不動產交付日。原告於簽約日已支付50萬元與被告。
（四）被告於101年3月25日就系爭2筆土地其中後方502坪面積部分之出售事宜，簽訂專任委任承諾書，委由紀文生仲介出賣，仲介費用為價金之1％，並將其上之地上物委由紀文生拆除。
（五）系爭買受土地之範圍內有兩棟無使用執照建物及門牌號碼○○○區○○路○○○號建物（原使用執照89南縣使字第
267號）。系爭買賣契約附註記載「4、未申請使用執照部分之建物，由紀文生先生負責拆除」，指系爭買受土地範圍之內兩棟無使用執照建物，迄今並未拆除。
（六）兩造均委託代書吳慧玲處理系爭2筆土地合併分割、移轉登記及辦理稅務之事項。
（七）如欲依系爭買受土地之範圍分割系爭2筆土地，位於台南市○○區○○○段○○號土地上門牌號碼○○○區○○路○○○號建物（原使用執照89南縣使字第267號）需另申請法定空地證明書以辦理分割事宜。而系爭2筆土地迄未申請法定空地分割證明書，亦未申報土地增值稅之核定。
（八）被告於101年4月23日交付其印鑑證明、戶口名簿影本、身分證影本、韋梁素芳印章、系爭土地所有權狀正本與代書吳慧玲。嗣於101年6月26日代書經原告同意，交付被告之土地所有權狀正本與被告之子 韋銘權 。
（九）原告於101年11月20日以嘉義中山路郵局第628號存證信函主張依系爭契約第8條規定解除系爭契約，並經被告於同年11月22日收受。
四、兩造爭執之事項：
（一）原告以被告違反拆除「未申請使用執照部分建物」之義務、未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）、違約不賣而解除契約有無理由？
（二）承上，其請求返還給付之價金50萬元及依系爭買賣契約第
8條之約定給付50萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告以被告違反拆除「未申請使用執照部分建物」之義務、未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）、違約不賣而解除契約有無理由？
1、原告雖主張被告違反拆除「未申請使用執照部分建物」之義務及未辦理系爭買受土地範圍之分筆（分割）之義務等語。然經證人紀文生於本院審理時證述：系爭買受土地是伊負責介紹，其上有未申請使用執照建物之拆除，被告簽立之專任委託承諾書由伊負責拆除，伊可就拆除的鋼鐵賣錢獲利，而被告及建商、代書協商要等報稅後再拆除，因如果拆除，就沒辦法申請自用住宅減稅，地主及雙方說要減稅後再拆除比較好，不然要繳納麼多稅太浪費，但減稅一直沒有做好，沒有通知伊可以拆除等語（見本院卷第
103～107頁）。另證人即兩造委任之代書吳慧玲於本院審理時證述：伊負責兩造土地買賣有關賣方增值稅及買方土地分割問題，也有幫忙申請建物測量，因系爭2筆土地上未聲請使用執照建物2棟，均在原告買受範圍內，因申請增值稅自用（住宅）稅率，稅額會比較低，但房子沒有保存登記，所以要申請建物測量，確定建物面積，因為如有空地，土地增值稅就比較高，所以測量確定有建物後，雙方就建物拆除問題再協商，就拆除部分，有一位「洪先生」（即洪慶和）向伊要文件，伊有向買方確認可否給，買方說可以，因洪慶和跟賣方拆除建物，叫 伊繕 打授權書交由洪慶和等語（見本院卷第67～69頁），由上可知系爭買受範圍內之未申請使用執照建物之拆除，被告雖係委由紀文生拆除，然兩造已協議未申請使用執照之建物先予以留存，待代書辦理以自用住宅之方式申報土地增值稅後，始由紀文生再進行拆除程序，而土地增值稅之辦理則須待土地分割後為移轉登記始得為之，故在未辦理土地分割及移轉登記前，被告尚無拆除義務甚明。
2、又系爭2筆土地上有申請使用執照建物之合法建物，故系爭買受土地欲自系爭2筆土地分割出來，則需就上開合法建物再申請有法定空地分割證明書，將法定空地移轉至被告保留之土地範圍，而此部分業經證人吳慧玲證述：因為前面（即原告保留土地之範圍）那棟是合法的，有申請使用執照，要分割的話，要有法定空地分割證明書出來，所以要請建築師畫法定空地分割圖，此部分委託建築師處理。原告買受之範圍是系爭2筆土地後面的部分，土地要分割出來才能移轉登記與原告，伊有做兩份分割圖（本院卷第81～82頁）給買方看，買方說不行，所以案件就擱下來，因為原告希望分割出來再過戶給原告，且除了申請建物測量外，一直在等買方提出登記名義人身分證件，但一直沒有提供給伊，所以沒辦法作下一步動作等語（見本院卷第69～71、73～74頁），則系爭買受土地之分筆及土地移轉登記，顯因原告就分割圖及登記名義人遲未決定之原因而無法繼續進行甚明，原告主張被告違反將系爭買受土地分筆之義務，亦不足採。而兩造協議「未申請使用執照部分建物」之拆除義務履行期尚未屆至，則被告並無違反系爭買賣契約之給付義務，又原告因遲未就分割方案確認及提出登記名義人之證件進行系爭買受土地之移轉登記，亦非可歸責於被告之事由，原告主張被告違反上開二義務而解除系爭買賣契約，即屬無據。
3、又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254條所明定。系爭買賣契約第2條約定第2期
700萬元之款項於土地增值稅、契稅完稅後給付，為兩造所不爭執，然因系爭買受範圍未完成分筆及移轉登記，乃可歸責於原告之事由，且在未完成移轉登記前，既無從辦理土地增值稅，則上開可歸責原告之事由，致無從完稅，而有遲延給付第2期款之事由，被告因而於催告後解除系爭買賣契約，並無原告所指違約不賣義務之情，則原告據此主張依系爭買賣契約第8條之約定解除買賣契約亦無理由。
（二）原告主張被告違反上開義務而解除系爭買賣契約既不合法，其依民法第249條第3款、系爭買賣契約第8條之規定，請求被告給付訂金50萬元及加倍之50萬元合計100萬元，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，被告既未違反系爭買賣契約之給付義務，則原告主張解除契約並依民法第249條第3款、系爭買賣契約第8條之約定，請求被告給付100萬元，及其中50萬元自101年
4月8日起，其餘50萬元自101年11月27日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年8月21日
民事第三庭法官梁淑美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月21日
書記官李佳惠