裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年重上字第145號民事判決
裁判日期：民國96年12月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度重上字第145號上訴人丙00000000訴訟代理人 陳盈壽 律師
林伸全 律師 熊賢祺 律師被上訴人東盟開發實業股份有限公司（兼丁○○承當訴訟人
）法定代理人戊○○訴訟代理人 楊盤江 律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國95年10月5日臺灣臺中地方法院93年度重訴字第242號第一審判決提起上訴，本院於民國96年12月5日辯論終結，玆判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件賺錢時代公寓大廈管理委員會（下稱賺錢時代管委會）於原審起訴請求上訴人返還如原判決附圖（下稱附圖）所示，位於台中市○區○○路○○○號「賺錢時代大廈」地下2、3層之停車場空間（下稱系爭停車空間），並給付積欠之租金與相當於租金之損害金，嗣於原審追加東盟開發實業股份有限公司（下稱東盟公司）為第一備位原告，被上訴人東盟公司、丁○○為第二備位原告，係屬主觀預備合併原告為多數（共同原告對於同一被告為預備之合併），其中主觀第一備位之訴，係因上訴人抗辯出租人係東盟公司而非賺錢時代管委會而提起；主觀第二備位之訴乃係預慮法院認定兩造間無任何租賃關係存在，則由東盟公司、丁○○以區分所有權人身分主張依民法第八百二十一條、第七百六十七條請求上訴人返還系爭停車空間。原審就賺錢時代管委會所提起之先位之訴及第一備位原告東盟公司本於租賃物返還請求權、不當得利之法律關係請求部分，為賺錢時代管委會、東盟公司敗訴之判決，未據渠等聲明不服，該部分應已確定，自未繫屬本院，本院不予論述，上訴人就該確定部分提起上訴部分，本院另以裁定駁回其上訴。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。本件丁○○就系爭建物之應有部分，原係被上訴人東盟公司所信託，今已終止信託關係，回復為東盟公司所有，有建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷㈠106至108頁），茲據被上訴人東盟公司聲明承當訴訟（見本院卷㈠104、105頁），並經兩造之同意（見本院卷㈠141頁），自應准許。
三、被上訴人主張：「賺錢時代大廈」（下稱系爭建物）係由被上訴人東盟公司投資興建，於投資興建之初即與廣場區之買受人約定，向買受人承租，租期至民國（下同）92年12月31日止，前3年租金不變，第4年起之租金逐年調整。系爭建物為被上訴人東盟公司、丁○○（已由東盟公司承當訴訟）及其他全體共有人所共有，上訴人並無正當權源占有系爭停車空間，其自91年10月1日起無權佔用系爭停車空間，致被上訴人無法使用系爭停車空間，受有損失，以每月6萬元計算上訴人所受相當於租金之不當得利等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為判決：㈠上訴人自系爭停車空間遷出，並返還系爭停車空間予被上訴人東盟公司、丁○○及其他全體共有人；㈡上訴人應自91年10月1日起至返還系爭停車空間之日止，於每月給付被上訴人東盟公司、丁○○及其他全體共有人3萬元（被上訴人請求返還不當利超過上開部分，經原審判決其敗訴後，未據其聲明不服）。
四、上訴人則以：上訴人與賺錢時代管委會間係就原證八房屋租賃契約（即原審卷㈠66至74頁之租賃契約書，下稱系爭租約）達成合意。其租賃期間自90年7月1日起至99年6月30日止，上訴人並無違反租約之情形，依系爭租約第九條約定，賺錢時代管委會不得藉詞收回系爭停車空間，自無發函終止租約之權利。上訴人本於租賃關係占有使用系爭停車空間即非無權占有。賺錢時代管委會已收受91年7、8、9月之租金每月3萬元，而上訴人所交付91年10月份至92年8月份租金支票遭退回，係賺錢時代管委會受領遲延，上訴人已依法提存91年10月1日起至94年3月31日之租金每月3萬元；又系爭停車空間依法應設有消防設備，上訴人承租之租賃物包括消防設備，消防設備故障應由出租人即賺錢時代管委會負責修繕，然其經通知仍不為修繕，上訴人乃自行僱工修繕，於提存93年4月1日至94年3月31日租金時，扣除消防設備修繕費用，並於提存通知書中載明事由，上訴人無積欠租金情事。縱認上訴人無權占有系爭停車空間，被上訴人請求相當於租金之不當得利金額應依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限計算等語，資為抗辯。
五、被上訴人主張系爭建物為被上訴人東盟公司、丁○○（已由東盟公司承當訴訟）及其他全體共有人所共有，為上訴人所不爭執（見原審卷㈡236頁），且有建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷㈠106至108頁），自堪信為真實。而上訴人稱其與賺錢時代管委會廣場區曾訂定系爭租約，為被上訴人所否認，並稱系爭租約之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」之印文及主任委員「 陳文祥 」之印文並非真正，系爭租約係屬偽造等語。經查：
㈠上訴人自陳就系爭停車空間租賃事宜，其從頭到尾均與訴外
人 王景弘 接洽，系爭租約係與訴外人王景弘簽訂等語（見原審卷㈡92、238頁），然證人王景弘證稱：未見過系爭租約，亦無法辨識契約書上之印文是否真正，其經公司授權洽談租約內容僅有原證六契約書（按指原審卷㈠56至63頁之房屋租賃契約書，租賃期間90年5月1日至92年12月31日止）內容等語（見原審卷㈠240至242頁）。又系爭租約上，承租人順心停車場、代表人 陳火順 、連帶保證人 楊碧鳳 均經簽名、蓋章，惟出租人賺錢時代管委會廣場區、主任委員陳文祥部分未經簽名，證人陳文祥證稱：系爭租約上之個人私章非其所有，系爭租約其未見過，不知系爭租約之內容，東盟公司同意的內容只有原證六的租賃契約書，東盟公司僅能就系爭租約之租賃標的出租至92年12月底，在此之後，東盟公司並未與所有權人另外訂約，王景弘若有獲得授權租期也僅能在92年年底以前等語（見原審卷㈠217至219頁）。其2人證詞互核，大致相符，而被上訴人東盟公司授權與上訴人接觸洽談租約內容者，僅有前開2位證人，且其2人均已自被上訴人東盟公司離職，衡情無迴護被上訴人之必要，然其2人均證稱從未看過系爭租約書內容，證人陳文祥並否認系爭租約上其名字印文之真正，系爭租約之真實性即有可疑。
㈡系爭建物曾出租予訴外人 陳志興 經營「學府路櫻花黃昏市場
」，訴外人陳志興因誤拆上訴人廣告布旗而與上訴人於91年
4月24日訂定協議書，賺錢時代管理委會廣場區擔任保證人，並曾於協議書上用印（見原審卷㈡11頁），上開協議書影本為上訴人所提出，證人陳文祥證稱其曾參與協調過程，協議書上之印文為其所蓋（見原審卷㈡239頁），兩造對系爭協議書之真正並不爭執，而將上開協議書、系爭租約書及被上訴人提出之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文參考樣本送請法務部調查局鑑定結果，上開協議書上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文與被上訴人提出之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」參考印文經重疊比對形體大致相符；系爭租約上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」印文與被上訴人提出之「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」參考印文經重疊比對形體不合，特徵點不同；上開協議書上「陳文祥」印文與系爭租約上「陳文祥」印文形體不合，特徵點不同等情，有該局95年8月11日鑑定通知書在卷足稽（見原審卷㈢15、16頁），依此鑑定結果，亦無從認定系爭租約上「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」、「陳文祥」之印文為真正，自不能逕以系爭租約推認賺錢時代管委會與上訴人間，就系爭租約內容已達成合意。
㈢系爭租約所載租約期限自90年7月1日起至99年6月30日止，
長達9年，惟系爭建物係被上訴人東盟公司投資興建出賣予買受人，再向部分買受人承租部分建物，作為經營管理營收使用，而被上訴人東盟公司與廣場區之買受人約定，租期僅至92年12月31日止，前3年租金不變，第4年起之租金逐年調整等情，為兩造所不爭，且有上訴人提出被上訴人東盟公司向訴外人 吳進文 承租之房屋租賃契約書影本在卷可證（見原審卷㈠226、227頁），證人陳文祥並證稱該契約之租賃期間等條件與東盟公司承租該大樓之形式相當等語（見原審卷㈠220頁），則被上訴人東盟公司同意出租系爭建物給上訴人之租期，依常理不應超過92年12月31日。又前揭被上訴人東盟公司與訴外人吳進文之房屋租賃契約書，係上訴人於原審提出，上訴人對上開契約書之租期亦應明確知悉，則上訴人明知被上訴人東盟公司僅向住戶承租系爭建物至92年12月31日止，超過上開期限被上訴人東盟公司是否有權出租尚未確定，上訴人何以同意超過上開期限之租賃期間而為承租之意思表示？亦有可疑。上訴人固辯以：前開契約雖約定僅至92年12月31日止，然約定被上訴人東盟公司有優先續約6年之約定，是其出租系爭建物非不可能超過92年12月31日云云（見本院卷㈡13頁），惟縱被上訴人東盟公司優先續約6年，亦僅至98年12月31日，系爭租約所約定租期卻至99年6月30日，上訴人同意此等無異陷自己於不確定法律關係之契約，亦有違常理。
㈣上訴人另稱其已取得台中市政府核准使用期限至100年12月
31日之停車場登記證，若無系爭租約，台中市政府不可能核發使用期限至100年12月31日之登記證云云。查，台中市政府固核准上訴人使用停車場登記證至100年12月31日，有台中市政府93府交停證字第004號停車場登記證可憑（見本院卷㈠167-1頁），然系爭租約租期亦僅至99年6月30日，可知其基於行政管理所為之核准標準，未必與申請人所提私權契約一致。至證人乙○○、甲○○證述，對上訴人與賺錢時代管委會簽訂系爭租約之事均不清楚，簽約時不在場，僅約略聽到上訴人與王景弘商談情形等語（見本院卷㈠71至73頁），以系爭停車空間使用利益、系爭租約租期長達9年，衡情不可能於商談1、20分鐘後即可決定，是由其2人證詞，僅能證明上訴人曾提出租約9年或10年之要求，不能證明兩造已就系爭租約內容達成意思表示合致，仍不足認定系爭租約為真正。
㈤上訴人復辯稱其交付證人王景弘第一年租金36萬元及押租金
6萬元，賺錢時代管委會亦向其收取水電分攤費用，且上訴人前與訴外人陳志興就其誤拆上訴人廣告布條乙事於91年4月24日簽訂協議書（見原審卷㈡11頁），如上訴人與賺錢時代管委會間無租賃關係，其豈會以保證人身分用印居中協調，足證上訴人與賺錢時代管委會已就系爭租約內容達成意思表示合致云云。惟查，被上訴人原即主張兩造間有如原證六契約之租賃關係，是其收取「租金」、「押租金」及要求上訴人分攤水電費，並以保證人身分使用印文於前開協議書等事實，僅能認為兩造間分別基於自己所認知之契約意思而分別繳交或收受上開款項，尚不足認定賺錢時代管委會或東盟公司就租賃期限、租金金額等租賃契約重要內容與上訴人間有如系爭租約之意思表示合致。至於上訴人稱被上訴人於原審判決後仍要求上訴人分擔水電費用，應係依系爭租約履行云云，惟上訴人既仍占有使用系爭停車空間，被上訴人為減少損失，要求上訴人分擔水電費用尚與常理無違，不能據此即謂其同意系爭租約之租賃條件。
㈥上訴人另請求傳喚德三會計事務所經理 林德和 以證明系爭租
約之真正，然依上訴人自 陳林德 和僅係上訴人委託向台中市政府申請停車場營利事業登記證之承辦人員（見本院卷㈡28頁），其就系爭租約之資訊顯係由上訴人處所知悉，自無從證明賺錢時代管委會與上訴人間就系爭租約是否達成意思表示合致之事實，核無傳喚之必要。又上訴人辯以被上訴人既否認系爭租約之真正，卻持續收取上訴人繳交90年7月1日至91年10月1日間每月3萬元之租金，依民法第四百五十一條規定，本件租約應視為不定期租約，兩造間之契約繼續有效存在云云（見本院卷㈡28、29頁）。惟兩造間自始即無租賃關係存在，自無民法第四百五十一條租賃契約默示更新規定之適用。其該項辯解，亦不可採。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。被上訴人東盟公司（兼丁○○承當訴訟人）為系爭建物之共有人，上訴人與賺錢時代管委會、東盟公司間均自始無租賃關係，已如上述，上訴人既未能舉證證明合法占有使用系爭停車空間之權源，則被上訴人東盟公司（兼丁○○承當訴訟人）請求上訴人自系爭停車空間遷出，並返還系爭停車空間予被上訴人及其他全體共有人，即屬有據，應予准許。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院61年度台上字第1695號判例、94年度台上字第1094號判決參照）。上訴人自陳：其經人介紹認識證人王景弘，系爭停車空間原本經營停車場均發生虧損，其於90年3月間進入停車場管理，90年3月至6月間，停車場收入及水電費、人事費用等收支均由東盟公司負責，其僅是出面管理，於90年6月15日向證人王景弘訂定租約後開始經營順心停車場迄今等情（見原審卷㈡92頁），足認被上訴人主張上訴人至遲自90年7月1日起即占有使用系爭停車空間迄今等情為真實。查，90年7月1日起至91年6月30日期間，上訴人將使用系爭停車空間之代價每月3萬元交予被上訴人東盟公司收受，顯見被上訴人東盟公司與上訴人間就系爭建物使用之對價，均曾同意以每月3萬元計算，經審酌系爭停車空間為地下第2、3層，供停車之用，其使用利益與一般建物不同，且上開每月3萬元之使用對價並未逾土地法第九十七條所規定之房屋租金上限，本院因認系爭停車空間之使用利益應以每月3萬元計算，較為公允（被上訴人請求依每月6萬元計算，經原審判決每月3萬元計算，未據其聲明不服）。又上訴人於91年7月至9月已按月給付3萬元作為使用系爭建物對價之給付，亦為被上訴人所不爭執，並同意扣除上開金額，從而，被上訴人東盟公司（兼丁○○承當訴訟人）請求上訴人自91年10月1日起至返還系爭停車空間之日止，按月給付3萬元，為有理由（逾此範圍之請求，經原審判決其敗訴，未據其聲明不服）。至於上訴人抗辯其以「順心停車場負責人陳火順」名義，於91年9月16日起將租金向法院提存，共計提存自91年10月1日起至93年3月31日止，每月3萬元租金；另93年4月1日至94年3月31日止，將每月3萬元租金共計36萬元，扣除代墊消防設施改善工程款21萬0500元後，提存14萬9500元等情，雖為兩造所不爭（見原審卷㈡236頁），然上訴人前揭提存係基於系爭租約而辦理清償提存，其提存物受取人之對象為「賺錢時代公寓大廈管理委員會廣場區」，有提存書影本附卷可稽（見原審卷㈡210至229頁），上訴人上開清償提存尚不足認定係向被上訴人東盟公司（兼丁○○承當訴訟人）所為對系爭停車空間使用對價之清償，與前揭不當得利金額之認定即無關聯。
七、綜上所述，被上訴人東盟公司（兼丁○○承當訴訟人）基於共有人身分，依民法第八百二十一條、第七百六十七條規定，及不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭停車空間遷出，並返還系爭停車空間予被上訴人及其他全體共有人，並自91年10月1日起至返還系爭停車空間日止，按月給付被上訴人及其他全體共有人3萬元之不當利得，為有理由，應予准許。是則原判決就前開部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲明分別為供擔保後准予或免為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨，仍執前詞，主張原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國96年12月19日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官陳繼先法官饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林明冬中華民國96年12月19日
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