裁判字號：臺灣苗栗地方法院105年苗簡字第290號民事判決
裁判日期：民國105年11月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決105年度苗簡字第290號原告即反訴被告 宋璧瓊 被告即反訴原告 李丕屏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳萬元，及自民國一０五年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告將門牌號碼苗栗縣○○市○○里00鄰○○00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。嗣於訴訟進行中，本於同一租賃契約之基礎事實，追加請求被告應給付租金或相當於租金之不當得利新臺幣（下同）4萬元。其後，因被告業已返還系爭房屋，爰撤回請求遷讓返還系爭房屋之訴，核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自民國10
5年1月1日起至同年12月31日止，租金每月1萬元（下稱系爭租約），被告並已給付2萬元押租金。詎被告自105年
1月1日起，均未按月給付1萬元租金予原告，經原告催討，仍置之不理，原告已依民法第440條規定，以龍潭高原郵局第20號存證信函向被告為解約之表示。因系爭房屋於105年1月至同年6月間均為被告占有使用，經以押金2萬元抵償2個月租金後，被告應再給付自105年3月1日至同年6月30日止之租金或相當於租金之不當得利共4萬元等語。並聲明：被告應給付原告4萬元。
三、被告則以：被告並未居住在系爭房屋，亦未收到原告寄發之存證信函。原告於105年1月1日租期開始後，遲未將系爭房屋整修完成，諸如未申請自來水、牆壁有壁癌、未完成壁漆粉刷、廁所髒亂、無馬桶蓋、浴廁無門鎖、門窗無玻璃或紗窗、窗戶下簷滲水、從未交付前門鑰匙等。因原告自始未交付合於約定使用之租賃物予被告，被告無法遷入居住，自得拒絕給付租金等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張被告前向其承租系爭房屋，約定租期自105年1月
1日起至同年12月31日止，租金每月1萬元，被告並已給付
2萬元押租金；然被告自105年1月1日起，均未按月給付
1萬元租金予原告等情，經原告提出系爭房屋建物所有權狀及存證信函等件為證（見本院卷第7至9頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。查原告所提之105年3月1日龍潭高原郵局第20號存證信函，其內容略以：被告承租系爭房屋，於105年1月1日及105年2月1日均未付租金，經原告多次催繳卻置之不理，故依民法第440條規定，以此存證信函通知解約等語（見本院卷第8至9頁）。然依民法第440條第2項規定，縱被告有遲付系爭房屋租金之情事，原告亦須待遲付租金之總額達2個月之租額且租金遲延給付逾2個月時，始得依同條第1項規定，先定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，方得終止租約。惟本件原告於105年3月1日之存證信函中，未先定相當期限催告被告支付租金，即逕以被告欠租達2個月為由終止租約，與前揭規定不符，自不生終止系爭租約之效力。又本院於105年7月29日會同兩造勘驗現場時，經兩造當場表示願合意終止系爭租約（見本院卷第56頁），是系爭租約應認於105年7月29日經兩造合意而終止，先予敘明。
五、次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人自得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院98年度台上字第222號、99年度台上字第52
6號判決意旨參照）。又所謂出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。而所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當事人訂立租賃契約時，所預定之使用收益目的為其認定標準。經查，系爭房屋之建材為鋼筋混凝土造，主要用途為住家用，有建物所有權狀在卷可佐（見本院卷第7頁），被告亦稱其承租系爭房屋係為供人居住使用（見本院卷第
117頁）。因此，系爭房屋是否合於系爭租約所約定之使用收益，自應以系爭房屋能否供人圓滿居住使用為斷。
六、有關系爭房屋之屋況，經證人 朱博能 到庭證稱：系爭房屋本來是法拍屋很舊，要先整修好才能租，原告拍到之後，伊就有去做過油漆及補土，出租以後又有一些問題伊再去做，法拍以後到出租之前，伊就有做過1、2個月，今年年初還有再去修補過等語（見本院卷第125至126頁）。且依被告所提之現場照片（見本院卷第42至43頁、第51頁背面至53頁），亦可見系爭房屋有多處牆壁油漆剝落、地面髒污等情形，足認系爭房屋經原告法拍取得後，確實屋況不佳，需待修繕完成後，始能達到適於居住使用之狀態。另證人 朱廷驊 於本院證稱：伊之住處距離系爭房屋約在100公尺以內，伊與被告是在支援八八風災救災時認識，被告曾向伊表示要找房子作為工作上中繼用的地點，伊透過鄰居得知原告有在做房屋租賃，伊就去問原告，原告說她剛好有1棟正在整修。被告承租之前 伊有 先去現場看過，裡面還沒有修繕完全，原告說15天可以修繕完畢，伊有跟原告提到泥作、油漆、水電都要修繕完畢，且當時還沒有自來水。系爭房屋是從104年11月開始整修，自來水大約是105年1月裝的，還有什麼整修伊沒有注意看，但伊有時經過還是會看到工人進出，伊記得在農曆過年後的2、3月間都還有在修繕等語（見本院卷第12
8至130頁）。而經本院於105年7月29日現場履勘結果，系爭房屋之天花板、樓梯間及房間之牆壁，仍有大範圍之壁癌、多處油漆剝落或未完成粉刷之情形，地面上並隨處可見剝落之油漆碎片，4樓窗戶邊緣亦有明顯水痕及綠色霉斑，且原告自承其無系爭房屋之前門鑰匙，故無法交付前門鑰匙予被告，以致前門僅能自屋內上鎖，卻無法由屋外開啟等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第55至56頁、第66至76頁）。由上可知，系爭房屋自系爭租約之租期開始後，迄至本院履勘時，仍未完成天花板、壁面壁癌及窗戶滲水之修繕，且既缺少前門鑰匙，原告卻遲未更換門鎖，致前門無法正常使用，僅能經由後門進出。上開缺失實已嚴重影響系爭房屋供人居住之品質，並致被告無法圓滿為居住上之使用收益。據此，本件尚難認原告業已交付合於約定使用收益之租賃物予被告，並於租賃關係存續中保持合於約定使用收益之狀態，此不因被告有無實際使用系爭房屋而有別。是以，被告以其不能達到圓滿居住使用系爭房屋之租賃目的為由，對原告主張同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，自屬有據；原告主張被告曾將其物品搬入或入住系爭房屋，即應給付租金云云，尚非可採。
七、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付105年3月至6月之租金4萬元，不應准許。又系爭租約係於105年7月29日始經兩造合意終止，業如前述，則105年3月至6月間兩造既有租賃關係存在，原告另主張不當得利之法律關係，請求被告返還前開期間相當於租金之利益，亦屬無據。從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付4萬元，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與本訴之防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。亦即本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，始可認為兩者間有牽連關係。若僅為偶然事實上之牽連者，仍不備反訴之法定要件。經查，本件原告宋璧瓊所提本訴部分，係基於兩造之租賃關係請求給付租金或租約終止後之不當得利；而被告即反訴原告本於同一租賃契約請求返還押租金2萬元部分，與本訴之訴訟標的法律關係同一，其就此部分提起反訴，應予准許。至反訴原告另主張反訴被告在租約期間因有背信、詐欺等不法行為，致反訴原告損失物件搬遷、防護費用2萬元，及為澄清真相必須至法院開庭而受有名譽及精神損害4萬元，故依侵權行為之法律關係請求賠償共6萬元部分，核與本訴之訴訟標的及防禦方法不同，亦非基於同一法律關係而來，法律關係之原因亦不同，自無牽連性可言。揆諸前揭說明，反訴原告依侵權行為之法律關係請求反訴被告給付6萬元部分，尚不得於本件訴訟中以反訴之方式提起，此部分於法不合，應予駁回。
二、反訴原告主張：反訴被告於105年1月1日租期開始後，遲未將系爭房屋修繕完成，自始未交付合於約定使用之租賃物予反訴被告，嗣經兩造於105年7月29日合意終止租約，反訴被告自應將押租金2萬元返還等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告2萬元，及自105年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、反訴被告則以：反訴被告於105年1月間已將系爭房屋裝修完成，反訴原告亦有遷入居住，但反訴原告對於裝修始終不滿意，才藉詞拒付租金等語為辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。經查，兩造間系爭租約於105年7月29日因合意終止而消滅，且租賃契約存續期間，反訴原告得對反訴被告行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，業如前述。則反訴被告自不得主張以押租金2萬元抵償2個月之租金。又系爭租約既已終止，反訴原告並已返還系爭房屋，復無其他證據證明承租人即反訴原告有何租賃債務不履行之情事，則反訴原告請求反訴被告返還押租金2萬元，自無不合。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。查系爭租約於105年7月29日終止後，反訴原告曾在105年8月19日之答辯書狀中請求反訴被告返還前開押租金（見本院卷第80頁），前開答辯書狀並於105年8月25日送達反訴被告，有送達證書在卷可證（見本院卷第87頁），足認反訴被告於105年8月25日已受返還押租金之催告。從而，反訴原告請求反訴被告給付2萬元，及自105年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息部分，合於前揭規定，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年11月15日
苗栗簡易庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國105年11月15日