臺灣士林地方法院小額民事判決 103年度士小字第143號
原 告 楊惠菁
即反訴被告 號2樓
訴訟代理人 蔡文偉
被 告 陳美仲
即反訴原告
訴訟代理人 劉永培 律師
上列當事人間103年度士小字第143號返還押租金事件，於中華
民國103年3月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本訴判決原告得假執行。但被告如以新台幣肆萬捌仟元為原告預
供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於99年9月9日，向被告承租門牌號碼台北
市○○區○○路○○○號2、3樓房屋（下稱：系爭租屋）作
為餐飲店營業使用，約定租金為每月新台幣（下同）12萬，
租期自99年10月5日起，至102年10月4日止，並簽訂有租
賃契約書（下稱系爭租約），系爭租約屆期後，兩造因洽談
續約租金未獲共識，原告乃於102年8月30日發函通知被告
系爭租約屆滿即終止，兩造並於102年10月4日在系爭租約
進行點交，被告對於部分室內外間未恢復至個人期望之原狀
而拒絕完成點交，致原告委任代理人即訴外人 林思偉 現場僅
得同被告協議，由原告按被告期望回復原告之內容，而由原
告委請工班人員處理施作，被告允諾不依系爭租約第13條第
2項加計懲罰性違約金，其後原告則僱工依被告指示進行回
復原狀，並於同年10月10日再行與被告進行點交作業，然被
告卻改口推翻前開承諾，要求原告依上開租約條款給付約租
金兩倍之懲罰性違約金（依約租金平均每日租金4,000元，
10月5日至10月10日共6日合計48,000元），隨後逕自擔保
押金內扣除，然依系爭租約第8條第3項及第13條第2項之
約款規範，應僅存在或係（1）原告交付懲罰性違約金（以
代必要費用）予被告，由被告僱工完成恢復原狀之作業；（
2）原告持續不搬遷而由被告持續加計懲罰性違約金；倘被
告於10月4日不願點交，大可第一時間告知原告，將自行僱
工並由原告交付懲罰性違約金以代必要費用，則原告當日即
可抽身，何需另外花錢僱工協助恢復被告期望之原狀後，再
就額外施工天數支付懲罰性違約金，故請求被告返還上開遭
扣之租押金48,000元，並聲明：原告應給付48,000元，並聲
明願供擔保請准宣告假執行。
對被告答辯之陳述：原告所持系爭租約所附圖示並無顯示外
牆原狀，原告於系爭租約屆期前，即請原告包商 李昆樺 會同
與被告見面討論回復原狀事宜，因李昆樺聽取被告針對外牆
部分表示要全部拆除，誤以被告意思係要連同外牆 南方松 木
板條一併清除，事後亦未向被告確認，乃將外牆釘掛南方松
木板條連同塑膠裝飾植被一併拆除，造成於102年10月4日
與原告約定點交當晚，無法依原告主張之外牆原狀點交，然
當晚被告已與代表原告到場之訴外人林思偉協議，如由原告
負責被告所稱之外牆南方松木板條原狀，修繕期間被告不收
懲罰性違約金，陪同在場之原告包商李昆樺亦有在旁聽聞，
且因其後施工碰上陰雨天，故施工延至10月10日完成，並非
故意拖延返還系爭租屋之日期，縱使被告沒有允諾不收取懲
罰性違約金，其依上開契約收取懲罰性違約金亦不符合誠信
原則，況且被告在系爭租屋租賃與原告前，系爭租屋外牆所
釘掛之南方松木板條已懸掛8年，兩造在協調期間，原告亦
未爭執原告木板條之折舊後殘存價值與安全性，而使用全新
南方松木板條為原狀之回復，故被告主張原告遲延點交系爭
租約，而自行依系爭租約懲罰性違約金計算扣抵應返還原告
租押金48,000元，為無理由。
二、被告則以：系爭租約於102年10月4日屆期，原告並未依約
回復系爭租屋原租屋前外牆裝設之原狀（釘掛南方松木板條
），嗣原告自行僱工修繕，於同年10月10日完成系爭租屋點
交，被告於102年10月4日與代表原告之訴外人林思偉進行
點交時，未曾允諾原告於租約終止後迄回復原告點交期間不
依約請求懲罰性違約金一事，因原告於系爭租約屆期會同被
告點交系爭租屋時，尚有上開外牆等未回復原狀，迄同年10
月10日始僱工回復原狀完成點交，被告自得依兩造系爭租約
第8條第3項、第13條第2項之約定，以每日租金4,000元
之2倍計算之懲罰性違約金，向原告收取其遲延點交系爭租
屋6日期間之違約金48,000元，並經被告自行自應返還原告
之租押金中扣抵，故原告上開租押金債權已經被告扣抵上開
違約金債務而不存在，原告請求無理由，並聲明，駁回原告
之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事實：
（一）兩造於99年9月9日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系
爭房屋，迄102年10月4日止系爭租約終止。兩造原約於
102年10月4日晚間為系爭租屋點交手續，原告方委任訴
外人林思偉到場處理，因被告在場就系爭租屋外牆原懸掛
南方松木條板看板遭拆除，認原告未就系爭租屋回復原狀
拒絕點交，經兩造協議後，原告同意由其自行委請訴外人
李昆樺承攬一新作南方松木板條看板以為回復，原告於同
年10月10日完工後，即會同被告在場完成點交將系爭租屋
返還被告。
（二）原告簽立時有依約給付租押金，被告於系爭租約終止及完
成點交後，尚有租押金48,000元未返還原告。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張系爭租約業經終止及完成點交，被告無故扣留租
押金48,000元，請求返還，被告則以系爭租約屆期終止後
，原告未將系爭租屋外牆原裝設之南方松木板條回復原狀
，迄同年月10日始僱工完成及點交，被告自得依兩造系爭
租約第8條第3項、第13條第2項之約定，以每日租金
4,000元之2倍計算之懲罰性違約金，向原告收取遲延
返還系爭租屋6日期間之違約金48,000元，並從應返還
被告租押金中抵扣等語答辯，故本訴爭點首為被告主張
依約其得向原告收取懲罰性違約金48,000元是否有據？
（二）經查，依原告提出之系爭租約第8條、第13條第2條記載
：「一、房屋因自然之損害而有修繕之必要時，應由出租
人負責修繕。二、承租人因使用房屋有改裝設施之必要時
，需經出租人書面同意後，承租人使得依相關法令自行裝
設。前項情形承租人於返還房屋時，應負回復原狀。並不
得向出租人請求任何費用。如於租期屆滿或租約終止時，
未回復如附件所示之原狀，甲方得拒絕點收房屋，乙方應
依第13條第2項約定給付懲罰性違約金。甲方亦得催告乙
方限期回復，如不回復，甲方得代為回復，所有必要費用
均由乙方負擔，除以擔保金支付外，如不足，乙方仍應補
足」、「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月可向
承租人請求按照月租金二倍支付懲罰性違約金至遷讓完竣
承租人不得有異議，並同意繳納此月租金二倍之懲罰性違
約金給予出租人。」等約款內容，依文意解釋，可知系爭
租約第8條第3項所約定之承租人未於租約終止時回復原
狀之懲罰性違約金條款，屬列舉性質而非概括性質之約款
，即其適用該條款，係以乙方（即承租人、原告）於租期
屆滿或租約終止時，未回復「如附件所示之原狀」範圍之
要件，甲方（即出租人、被告）才得拒絕點收房屋，及收
取依上開第13條第2項所約定按月租金2倍計算之懲罰性
違約金，換言之，該條款所約定懲罰性違約金之違約行為
，係以未回復如契約「附件所示之原狀」之租屋特定範圍
始適用，非泛指系爭租屋之租賃前所有租屋原狀甚明。次
查，原告主張系爭租屋外牆之狀況，並未載於系爭租約附
件所示應回復之原狀一節，經本院查閱原告提出之系爭租
約無誤，觀諸原告所提系爭租約除租約本文，租約後僅附
特約條款1份及系爭租屋現況照片15張（包含二樓廁所門
、二樓廁所、三樓地板、二樓屋內陳設、二樓蹲式馬桶、
三樓屋內、一樓至二樓通道、二樓至三樓樓梯、二樓坐式
馬桶、文林路一樓通道等屋內狀況）之資料，此外即未見
有標明之附件資料，又核以被告提出系爭租約，除無原告
提出系爭租約後附上開租屋現況照片15張外，其餘內容均
同原告所提出之租約，故系爭租約第8條第3項所載「如
附件所示之原狀」尚屬不明，是否指附圖15張之屋內照片
，不得而知，然此為被告主張權利之依據，自應先由被告
負舉證責任，又迄本案言詞辯論終結前，被告亦未提出系
爭租約第8條第3項所記載如附件所示之原狀之「附件」
文件或內容，本院依上開原告提出系爭租約內容，尚無法
遽以認定兩造所約定第8條第3項懲罰性違約金之未回復
原狀範圍，有包括系爭租屋外牆原設置之南方松木板條之
項目。故被告以原告於系爭租約屆期終止時，未回復系爭
租屋外牆原裝設南方松木板條，迄同年10月10日始僱工完
成回復，主張原告於上開回復施工期間，應依系爭租約第
8條第3項給付該條約定未回復原狀之以租金2倍計算之
懲罰性違約金，難認有據。
（三）至被告雖提出其與訴外人林思偉於102年9月26日至同年
10月9日期間兩方以電話LINE聯繫內容，及其於同年10
月5日以LINE傳予訴外人林思偉系爭租屋先前外牆外觀照
片1張等資料，然上開資料僅得證明係系爭租屋於承租前
之外牆原狀，以及原告有於租約屆至前後與被告談及系爭
租屋回復原狀之相關事項，然均無法證明系爭租約第8條
第3項之承租人未回復原狀之懲罰性違約金範圍，包含系
爭租屋外牆之南方松木板條項目。
（四）又查，原告雖於102年10月4日晚間會同被告點交時，經
代表原告到場之訴外人林思偉同意依被告之意思，再由原
告僱工回復被告要求之外牆裝設南方松木板條之狀況等情
，然質諸當日在場人等人之證述，其中證人即代表原告方
之林思偉到庭證稱：伊並未參與兩造系爭租約之簽立，僅
於系爭租約屆期終止時代表原告公司與被告為租屋返還點
交之事宜，伊認定於同年10月4日已完成點交，其後原告
雖委託訴外人李昆樺來進行外牆南方松木板條工程，伊認
知應屬新作工程而非回復原狀工程，該10月4日點交時，
被告要求要回復2樓外牆南方松部分，係伊向被告主動提
起懲罰性條款的問題，李昆樺當時也在場，伊與被告談及
若被告不向原告要求懲罰性賠款，原告就幫被告把外牆南
方松工程新作部分做給被告，被告第一次笑而不答，第二
次小聲說好等語；證人即原告委請之包商李昆樺到庭證稱
：102年10月4日晚上 伊有 與林思偉到系爭租屋找被告，
主要談到回復狀況，被告當時在驗收，伊是原告委託的現
場設計師，在10月4日3、4天前進場施工，被告當晚來
看系爭租屋原告回復狀況，因伊先前曾詢問被告確認拆除
項目，因被告提及外牆部分要拆除，伊誤以全部拆除，故
伊於10月4日當天拆除外牆之南方松木板條，當晚驗收時
被告提及外牆南方松必須要保留，只拆除南方松上之草皮
，伊很驚訝，因林思偉有同意要依照被告要求回復原狀，
一開始是談論作法跟時間還有金額，價錢我沒提，有提到
施工時間，作法沒有明確的談，只是依照一般工法去回復
，後來林思偉有很明確的向被告提出，在回復外牆南方松
期間不算違約金，伊不太記得被告當時的答覆，但可確定
被告沒有言詞明確反對等語，證人即陪同被告到場之友人
盧宣佑 則證稱：伊有於102年10月4日晚間載被告至系爭
租屋，被告告訴伊當天林思偉要求晚上7點要點交房子，
我全程陪同被告，林思偉那邊有店長跟他朋友，以及施工
的人，李昆樺也有在場，我們這邊有被告及負責水電吳先
生，他負責看有無把電接好，伊有聽到談及外牆回復原狀
部分，是李昆樺跟林思偉說，因為下雨的問題，沒有辦法
馬上施工，過幾天才能把估價單給他。另102年10月10日
林思偉點交返還系爭租屋與被告時，伊亦有在場，聽聞到
被告提及返還租押金會扣掉違約金，但是林思偉說你當時
不是答應我了，這部分是不能扣的，被告說本來就是要還
的，林思偉當下很激動，被告與店長本來就認識，是個年
輕人年紀比我小，說要考量這兩位，因為如果扣錢，公司
會扣店長他們的錢，有點生氣的說不然這個錢他要出，不
要把款項從公司扣，念在照顧年輕人的份上，不要算這個
錢。被告回說，你要出是你跟公司的事，但是被告要跟公
司算比較清楚等語。依上開證人3人之證述，雖就被告是
否有於102年10月4日晚間，在系爭租屋進行點交時，允
諾代表原告之林思偉於其後原告進行外牆南方松木板條工
程期間不收取違約金一節互有歧異，惟就原告一方係有積
極、主動向被告一方明確表示，要求被告於原告外牆施作
南方松木板條工程完工點交之施工期間，不另收違約金等
情，則相互一致，故縱令原告於系爭租約屆期點交當晚，
有承諾由其自行僱工再施作系爭租屋外牆南方松木板條工
程以為回復後再行點交租屋予被告，然亦無從以之推斷原
告有默認或同意系爭租屋外牆南方松木板條之回復原狀係
為兩造租約第8條第3項所約定懲罰性違約金之未回復原
狀之項目。
（五）綜上，被告既無法先舉證系爭租屋外牆之原狀，為兩造簽
立系爭租約第8條第3項之懲罰性違約金所指之附件所示
回復原狀之項目及範圍，則其主張依兩造系爭租約第8條
第3項、第13條第2項之約定，原告應給付被告6日懲罰
性違約金48,000元，尚乏所據，則原告請求被告返還上開
被告自行扣抵之租押金48,000元，即屬有據。至被告是否
於102年10月4日晚間，允諾代表原告之訴外人林思偉不
收取外牆施工期間違約金一節，已無涉上開爭點事實之認
定，自無再詳究之必要，附此敘明。
五、本件原告主張系爭租約業已終止，被告依約應返還如主文第
1項所示之租押金，依法有據，為有理由，應予准許。
六、本訴係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
八、本件本訴訴訟費用額，確定為新台幣1,000元。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴後變更聲明，核屬擴張應受判決事項之聲明，
應予准許。
二、反訴原告主張：兩造系爭租約於102年10月4日屆期終止後
，反訴被告雖於同年10月10日返還系爭租屋並經反訴原告點
收，惟反訴原告僅能由系爭租屋外觀判斷是否已回復原狀，
就施工品質等瑕疵則無法一一檢驗，反訴被告既負有回復原
狀之義務，縱令系爭租屋已點交，反訴被告仍應依債之本旨
，就自行僱工回復原狀之部分，負瑕疵擔保之責任，反訴原
告於102年12月間，發現系爭房屋外牆裝設之南方松木板條
有脫落情形，立即要求反訴被告修復，竟遭反訴被告拒絕，
反訴原告乃自行僱工修復因此支出51,500元，應由反訴被告
依約給付，故聲明：反訴被告應給付反訴原告51,500元，及
自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之
5計算之利息。
三、反訴被告則以：系爭租約業於102年10月4日終止，並於同
年月10日依反訴原告之要求回復外牆南方松木板條並完成點
交返還反訴原告，系爭租屋既已會同反訴原告到場點交無誤
，反訴被告即已完成回復原狀義務，反訴原告於點交後2個
月，又以系爭租屋外牆南方松木板條有脫落，需修繕要求反
訴被告回復，依法無據，再者，反訴被告係委託訴外人李昆
樺依反訴原告意思回復系爭租屋外牆南方松木板條之工程，
施作工法係依一般作業規範執行，因系爭租屋為三角窗牆面
間有弧度，外裝之木條無法完全貼齊牆面，訴外人李昆樺對
於弧形銜接處所為之工法，係在角鐵固定處懸入螺絲鋼釘固
定一短木板，此後再從外將南方松木條以長螺絲鋼釘鑽入兩
片木板中，螺絲鋼釘穿透固定兩木板，無脫落可能，亦無明
顯危害公共安全之瑕疵，況觀諸反訴原告所提出系爭租屋出
租反訴被告前外牆外觀照片，該外牆之南方松木板條亦無加
掛廣告物燈具，惟反訴原告於系爭租屋點交後，復又出租予
他人，反訴原告提出之相關補強工程估價單日期102年12月
19日，亦與出租之店家所辦商業登記設立日期同一日，且
為本訴起訴之後，嗣反訴被告至現場查看系爭租屋外牆，南
方松木板條上又另加裝廣告壓克力燈罩之附加物，然僅於上
開廣告壓克力燈罩附掛的南方松木條邊及轉角弧度處有上擴
張螺絲加強固定，其餘南方松條大多沒有另外再釘擴張螺絲
，可證在系爭租屋外牆南方松木板條不加掛其他重物情況下
，訴外人李昆樺施作工法並無問題，反訴被告自無負擔上開
修繕費用之義務，另反訴原告提出修繕估價單上之拆裝玻璃
費用、吊車費用等是否係為新承租店家為裝潢所言生之費用
，亦非無疑，再者，反訴原告起訴後，僅提到木條脫落，然
另又提出補強牆面的防水工程估價單，然反訴被告包商已做
過防水工程，上開反訴原告提出之防水工程，難認屬必要，
且反訴原告亦未提出確實有發包支出之證據，無從證明該估
價單所示工程確實有經施作，故反訴原告請求反訴被告支付
其所提出系爭租屋回復原狀之修繕估價單費用等語，為無理
由，並聲明：駁回反訴原告之訴。
四、兩造不爭執事項：
（一）同上開本訴理由三（一）部分。
（二）反訴原告於102年12月19日，以電話LINE聯繫訴外人林思
偉通知原告系爭租屋外牆南方松木板條有鬆開請原告處理
，原告表示已交屋請被告自行處理。
五、本院得心證之理由：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之為真實，則被
告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回原告之請求，民事訴訟法第277條之規定自明。
（二）反訴原告主張系爭租屋雖於同年10月10日經與反訴被告完
成點收返還，然於102年12月間，其發現系爭租屋外牆由
反訴被告所為回復原狀之南方松木板條有脫落等情，反訴
被告應負瑕疵擔保責任，經其通知反訴被告處理遭拒，其
因此自行僱工修繕支出51,500元，故依系爭租約第8條第
3項請求之此回復原狀必要費用等情，然反訴被告否認有
反訴原告主張之南方松木板條瑕疵，反訴被告包商李昆樺
係依一般工法施作，並無安全虞慮，且已系爭租屋業經回
復原狀經反訴原告點收無誤，反訴原告嗣又於102年12月
間出租他人且加懸掛廣告燈等附加物，自不得再令反訴被
告負系爭租約回復原狀義務回復，並否認反訴原告出具估
價單為回復原狀必要費用等語置辯。故此部分爭點首為反
訴原告主張系爭租屋外牆南方松木板條有脫落之瑕疵是否
屬實？若屬實，反訴被告是否依系爭租約之條款負回復原
狀義務？
（三）反訴原告主張反訴被告於102年10月10日僱工於系爭租屋
外牆裝設南方松木板條後雖經原告點收，然其後於102年
12月期間發現上開南方松木板條有鬆脫等情，雖提出系爭
租屋外牆南方松木板條照片數張為據，但查，觀諸反訴原
告提出相關照片，僅見得南方松木板條看板邊緣處與其後
固定之直立木板條存有一斜縫未貼平，另有一南方松木板
條固定長釘未釘入其後固定木板而有外露，然未見有反訴
原告所主張南方松木板條脫落之情狀，另證人 吳俊松 到庭
雖證稱：「（法官提示卷內第74頁估價單，問：是否是你
給被告的估價單？你是否有承包該工程？於何時施做？）
是我給的，我有承包，我是在去年年底做的，工程款還有
部分未拿，我目前拿了3萬元。」、「（問：該估價單的
工程內容是什麼？）加強固定南方松在外牆，我去施做當
時南方松一片有200公分長，南方松後面是用夾板、L型
夾鐵固定在外牆上，角鐵用來鎖夾板，我怕將來夾板會爛
掉南方松會脫落，所以我是用2.5公分的螺絲與螺帽貫穿
到夾板，另外他原來固定南方松的角鐵，原來的固定柱子
太少了，大概固定在10個柱子上，因為柱子跟柱子中間大
概有快200公分的距離，我擔心他會掉下，所以我多加了
角鐵來支撐固定。」、「（問：你覺得之前的作法工法有
問題嗎？）對，因為後面的夾板很容易爛掉，南方松壽命
長是整塊木頭做的，夾板是怕吃水的，很容易壞掉，我覺
得應該直接釘在南方松上就好，我不知道他的考量是什麼
。」等語，雖表示反訴原告於102年12月21日有委託伊為
系爭租屋外牆南方松木板條加強固定工程之估價，嗣由伊
以33,500元承包施作一節，惟依證人之證詞，僅說明其之
所以估價承包系爭租屋外牆南方松木板條加強固定工程，
係伊個人認原南方松木板條所為施工方式不妥，研判將來
可能受潮容易脫落之問題發生，而為此加強固定工程，然
並無明確指證系爭南方松木板條於其估價施工前，已有發
生脫落狀況，或出現何種具體瑕疵等情，再者，質諸證人
即反訴被告包商李昆樺證稱：「我們考量預算下依照基本
工法施工，被告如果願意用更高的標準來檢視，我沒有意
見，但我不認為我們的工法有錯誤。」、「103年2月11
日我有去過現場，發現並非所有的點都做補強，只有部分
補強，如果被告真的認為我們有問題，應該要進行全面補
強，被告雇工所做的補強方式，只是做局部補強並非全面
補強，就是用擴張螺絲鎖在我們已經固定的金屬底座。如
果被告對我們的工法有意見，應該要全面補強而不是只是
局部，所以由此可見被告對我們的工法仍具有相當信心。
..
.。如果是我要做擴張螺絲來固定金屬底座，應該不用到
2萬元。兩造於驗收外牆後都沒有找我談論過有什麼問題
。」等語，表示其以基本施工法進行系爭租屋外牆之南方
松木板條工程，工法並無錯誤，至反訴原告要再僱工加強
固定，係標準認定高低不同等情，故系爭租屋外牆之南方
松木板條工程既係證人李昆樺以其業界一般施工法進行施
工，縱令證人吳俊松證述認其對李昆樺施工法有疑義，此
僅係雙方就施工方式採不同見解或標準所致，尚無法據以
認定反訴被告請證人李昆樺所為系爭租屋外牆南方松木板
條工程有違反一般施工工法而屬該工程瑕疵。再者，觀諸
反訴原告提出其於102年12月19日拍攝系爭租屋外牆南方
松木板條照片，其南方松木板條上方已另裝設燈管等附加
物，與反訴被告於102年10月10日返還系爭租屋交其點收
之南方松狀況無附加物不同，亦無法排除原告提出之照片
所示南方松木板條狀況，係反訴被告交還租屋後，經他人
於其上裝設附加物之施工過程所致，故反訴被告上開所辯
，即非無據。是以反訴原告主張系爭租屋外牆由反訴被告
所回復之南方松木板條工程存有瑕疵一節，舉證不足，難
認可採。至反訴原告另請求反訴被告給付系爭租屋外牆磁
磚修補及防水工程18,000元部分，雖提出訴外人 蔡連慶 出
具之估價單1份為據，但查，上開外牆磁磚修補及防水工
程，反訴被告否認屬回復原狀之必要費用，乃此部分究竟
係反訴被告改裝系爭租屋設施而造成之毀損，抑或屬系爭
租屋自然損壞之維護費用，未見原告舉證以明，亦難認有
據。
六、綜上，反訴原告主張依系爭租約，請求反訴被告支付系爭
租屋回復原狀之必要費用51,500元，舉證不足，難認有據
，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
八、本件反訴訴訟費用額，確定為裁判費新台幣1,000元。
中華民國103年4月18日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官張嘉芬
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
書記官張葵衢
中華民國103年4月18日
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。