裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第337號民事判決
裁判日期：民國105年08月31日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第337號上訴人 吳進城
吳穰宸 ○○○○0號訴訟代理人 吳進田 共同訴訟代理人 陳建昌 律師被上訴人 羅龍華
羅煥記 羅 李鳳蘭 羅煥章 羅文權 羅文樑 羅玉燕 共同訴訟代理人 簡維能 律師
諶亦蕙 律師 郭鐙之 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國104年7月8日臺灣桃園地方法院103年度訴字第1175號第一審判決提起上訴，本院於105年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人於第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人承租被上訴人共有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地，面積一三五四．四一平方公尺之租金，自民國一○三年四月十一日起，每年調整為新臺幣肆萬零玖拾壹元。爾後上開土地公告地價調整時，自調整之日起每年租金按上開土地公告地價八成金額，依年息百分之五計付之。
被上訴人其餘備位之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度台上字第1145號判決意旨參照）。本件被上訴人於原審先位聲明請求上訴人拆屋還地，並備位請求調整租金。原審就先位之訴為被上訴人勝訴之判決，雖就備位之訴未為裁判，惟先位之訴判決既經上訴人提起上訴，就備位之訴部分仍生移審效力，本院倘認先位之訴為無理由時，應就備位之訴予以裁判，先予敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：㈠先位聲明部分：坐落桃園市○○區○○段○○○○○號（土地重
測前為桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號），面積1354.41平方公尺之土地（下稱系爭土地）為 伊等 7人所共有，而上訴人吳進城、吳穰宸、吳進田3人為訴外人 吳保 之繼承人。緣吳保前向伊等之先祖即訴外人 羅成利 、 羅成旺 之父親承租系爭土地，而吳保為耕作系爭土地之相鄰土地（83年重測前之地號為187號土地，下稱187地號），並借用坐落系爭土地上之土塊造平房2分之1，並約定租金為每年400台斤稻穀或以現金折價，未定期限（下稱系爭租約）。其後吳保未經出租人同意擅自占用系爭土地上之全部土塊造平房， 嗣伊 等因繼承羅成利就系爭土地之應有部分，另買受羅成旺之繼承人羅連府對系爭土地之應有部分，而取得系爭土地全部所有權。惟吳保未經伊等同意，將系爭土地上之土塊造平房改建為磚造，伊等曾於81年8月22日以新屋郵局第153號存證信函（下稱81年153號信函）通知吳保及上訴人之被繼承人，請求其等自系爭土地遷出並返還系爭土地。惟上訴人不願返還，伊等遂於93年間以永和秀朗郵局第84號存證信函（下稱93年84號信函）發文給上訴人，請求調整系爭土地之租金為每年新臺幣（下同）1萬2000元。惟系爭租約屬未定期限之租賃契約，且目的在耕作，並非土地法第103條所定之基地租賃，依民法第450條第2項規定本得隨時終止，伊等已於102年4月間以律師函通知上訴人於102年5月31日終止租約。且上訴人亦有非因不可抗力不為耕作達1年以上而視為放棄耕作權之情事，伊等亦得依土地法第114條第2款、第115條規定終止系爭租約，則上訴人占用系爭土地及其上搭建如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，合計面積159.05平方公尺之建物（下稱系爭建物）均屬無權占有，爰依民法第455條、第767條等規定，請求上訴人將系爭建物拆除並返還系爭土地。
㈡備位聲明部分：退而言之，縱認伊等不得終止租約，惟系爭
土地自93年間起每年租金僅1萬2000元，迄今亦屬過低，則伊等自得備位請求依民法第442條規定，請求自102年6月1日起，依系爭土地103年4月公告現值每平方公尺2100元之百分之8計算，調整租金為每年22萬7540元（計算方法：系爭土地面積1354.41平方公尺×2100元×8%＝22萬7540元，元以下捨去）。
二、上訴人則以：被上訴人之先祖羅成利、羅成旺係以其等所共有之另筆187地號土地租給 劉許水 耕種，為便於劉許水耕種187地號土地，羅成利、羅成旺遂將系爭土地及其上土塊造農舍無償提供劉許水居住，亦即系爭土地係作為農舍之基地，從未供耕地使用。因劉許水嗣後不再承耕而離去，伊等之父吳保遂向羅成旺承租187地號2分之1土地耕種，而羅成旺亦提供系爭土地及其上土塊造農舍之2分之1供吳保居住使用，但因另位共有人羅成利有微詞，吳保即以每年400台斤租穀承租系爭土地及其上農舍。亦即 吳保斯 時除給付承耕土地187地號租金外，另給付1份系爭地號及其上農舍之租金。嗣因原有土塊造農舍並不耐久，吳保經所有權人同意始改建為磚造平房。且兩造間租約雖未留存任何書面字據，惟得從雙方歷年往來信函得悉其內容。依被上訴人所發之153號信函載有：「…而台端未經本人等之父親 羅連勝 之同意遷入上述平房全部佔住，當時羅連勝曾提出異議，因沒有土地請台端耕種，只能住1/2房屋…」等語，而於84號信函記載：「…吳進城等4人租用…1010地號之土地，面積1354平方公尺。
…」等語，亦可知系爭租約並非耕地租賃，而係作為農舍之基地，且被上訴人係以系爭土地全部面積1354平方公尺，以每年稻穀400台斤出租於伊等，而非如被上訴人所言僅出租2分之1。又縱使認為系爭土地當初係連同地上農舍租與伊等，並非租地建屋，惟嗣後出租人同意伊等之父拆除舊有土塊造農舍改建為磚造，迄今已4、50年，被上訴人亦無意見而仍持續收租，更曾要求調整租金，亦應認為有默示同意變更為基地租賃之意思。則本件既非單純之不定期租賃，更非耕地租賃，復無土地法第103條所定得終止基地租賃之情事，上訴人主張終止系爭租約，請求伊等拆屋還地，應非所許。更何況，被上訴人知悉系爭土地上磚造平房存在已歷數十年，其等長期未主張拆屋還地，反而繼續收取甚至調漲租金，亦足使伊等信賴其等不再就此為主張，則其等至今始請求拆屋還地，實屬有違誠信之權利濫用行為，不應准許。又系爭土地位處田中央，無連外道路，離新屋區市中心約有3、4公里之遙。且被上訴人已於93年間調漲租金，實無理由要求再調漲。被上訴人備位聲明請求調整租金，亦屬無據等語置辯。
三、原審依被上訴人先位聲明為上訴人敗訴之判決。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人先位答辯聲明：上訴駁回。備位聲明：上訴人承租被上訴人共有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地，面積1354．41平方公尺，自102年6月1日起，每年租金調整為22萬7540元。上訴人答辯聲明：被上訴人備位之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項㈠被上訴人為系爭土地之共有人，上訴人曾向被上訴人承租系
爭土地，原約定租金為每年400台斤稻穀或以現金折價，未定期限。
㈡系爭土地上現有如原判決附圖所示A部分（磚造平房，面
積130.15平方公尺）、B部分（磚造平房，面積28.58平方公尺）、C部分（鐵皮屋，面積0.32平方公尺）。（見原審卷第135頁、137頁至138頁之勘驗筆錄及土地複丈成果圖）
五、兩造之爭點及論斷㈠本件上訴人主張兩造間就系爭土地全部有基地租賃關係存在，應屬可採：
⒈上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃關係，係屬租地建屋之
基地租賃，被上訴人則予否認，主張應屬一般之不定期租賃或耕地租賃。經查，兩造間就系爭租約已無任何書面契據留存，關於租約之內容應依歷年來雙方往來書函為認定依據，為兩造所不爭（見本院卷第55頁反面準備程序筆錄）。
⒉依被上訴人所提出之81年153號信函記載系爭土地及其上原
有土塊造未辦保存登記之平房，原屬被上訴人祖父羅成利、叔祖父羅成旺共有，曾因請劉許水耕種其2人共有鄰近之187地號土地，而將系爭土地上之平房提供予劉許水作為農舍之用，嗣劉許水他去，羅成利於187地號之2分之1，由被上訴人之父羅連勝收回自耕，至羅成旺就187地號之2分之1則另請上訴人之父吳保耕種，嗣終歸吳保所有。而吳保並遷入系爭土地上之土塊造農舍使用全部。至69年3月間，原屬羅成旺之系爭土地2分之1應有部分及地上農舍之2分之1所有權，由被上訴人買受。而土塊造農舍並經吳保改建為磚造平房，被上訴人表示未經其等同意，要求回復原狀並將系爭土地返還（見原審卷第21頁至22頁）。依該信函內容所示，被上訴人曾於81年間表示並未將系爭土地租與上訴人，亦不同意上訴人將系爭土地上之土塊造農舍改建，而要求拆除回復原狀返還系爭土地，惟事實上被上訴人事後並未依信函內容進行訴究，反而於92年4月18日以新屋郵局第38號存證信函（下稱92年38號信函）通知上訴人，表明上訴人曾租用系爭土地1354平方公尺，租金每年400台斤稻穀，上訴人自81年起即未付租金，而要求上訴人於5日內給付積欠之地租4800台斤稻穀所折算之現金4萬6000元，否則即終止租約等語（見本院卷第66頁至67頁），顯然被上訴人於上開92年38號信函發函之前，已與上訴人間就系爭土地成立租賃關係，始變更81年153號信函主張無權占有，要求拆屋還地之立場，而請求上訴人給付就系爭土地積欠之地租。且上訴人已依被上訴人請求之租金為給付，亦有匯款證明可證（見原審卷第79頁）。況且，被上訴人對於兩造間就系爭土地有租賃關係存在，並未爭執，與81年153號信函所稱系爭土地並未出租等語，並不相符。從而，被上訴人於81年153號信函所為意思表示，業經其事後與上訴人合意變更，應堪認定。則被上訴人於本件又依上述153號信函內容為主張，自難遽採。
⒊次查，被上訴人於92年38號信函雖承認兩造間就系爭土地有
租賃關係存在，但並未表明其租賃關係之內容為何。嗣被上訴人再以93年84號信函通知上訴人應支付93年之租金1萬2000元，並表明其地租係以公定租金之計算法，即以系爭土地當年之申報地價每平方公尺176元×土地面積1354平方公尺×5%（公定為5%至10%）所得之最低年租金計算，因上訴人僅付6000元，而要求上訴人應於5日內付清餘款6000元等語（見原審卷第23頁），亦即該信函係向上訴人表明要求調漲租金。且該信函所稱之公定租金計算法，既稱係依申報地價為準，又謂不逾公定之10%，顯見係參照土地法第97條、第105條所定關於租地建屋準用城市地方房屋租金之限制規定為計算，而與耕地租賃之地租限制係不得逾法定地價或平均地價之8%（土地法第110條參照），以及一般租賃契約並無所謂公定租金，均有不同。足見被上訴人上開93年84號信函顯係表明兩造間就系爭土地之租賃應依基地租賃之規定為租金計算之基準。而上訴人亦已依被上訴人之請求為給付，有匯款單可證（見原審卷第80頁、81頁），顯見兩造已合意依基地租賃之法律關係，計付系爭土地之地租。
⒋再查，上訴人主張其父吳保曾經被上訴人同意將系爭土地上
之土塊造農舍拆除改建磚造房屋，雖為被上訴人所否認，上訴人亦不能證明上述農舍改建確曾取得系爭土地所有權人同意。惟上開農舍改建後，至少於被上訴人寄發92年38號信函時，被上訴人已承認租賃關係之存在，致未再請求拆除房屋。又被上訴人於上述93年84號信函中，更逕依基地租賃之法定標準要求調漲地租，經上訴人同意，並持續依該調整後租金繳納迄今，被上訴人亦未異議而繼續收租，任其狀況存在，更足認被上訴人顯已同意與上訴人就系爭土地成立基地租賃關係（最高法院79年度台上字第1552號判決意旨參照），被上訴人主張兩造間就系爭土地僅為普通不定期租賃或耕地租賃關係，應非可採。且上述92年38號信函及93年84號信函，均已載明兩造間就系爭土地租賃之面積為1354平方公尺，亦即其租賃範圍為系爭土地全部（見原審卷第10頁之土地登記簿謄本），與被上訴人所主張僅租2分之1等語，顯然不符。則上訴人主張兩造間就系爭土地之全部確有基地租賃關係存在，經核即屬有據。
㈡被上訴人先位聲明主張終止租約，請求上訴人拆除系爭建物返還系爭土地，並無理由：
本件兩造就系爭土地堪認有基地租賃關係存在，被上訴人主張兩造間為耕地租賃或普通之不定期租賃關係，既非可採，則被上訴人之先位聲明，依民法第450條第2項未定期限租約得隨時終止之規定，以及土地法第114條第2款、第115條所定因承租人放棄耕作權利而終止之規定，主張終止系爭租約，並依民法第455條、第767條請求上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地，自非有據，不應准許。
㈢上訴人備位聲明依民法第442條規定，請求調整租金，為有理由：
⒈本件被上訴人先位之訴既為無理由，則依上所述，本院應就被上訴人請求調整租金之備位聲明部分為裁判。
⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。經查，本件系爭租約並未定有期限，為兩造所不爭。且系爭土地雖曾經被上訴人於93年84號信函要求調漲租金，惟係依當時系爭土地之申報地價每平方公尺176元，乘土地面積1354平方公尺後，以每年5%計算。而自93年調漲後已經過10年，而系爭土地每平方公尺於102年1月之申報地價為304元，於103年1月之公告現值則為2100元，105年之公告地價則為740元，有土地登記簿謄本及地價資料查詢表可稽（見原卷第10頁、本院卷第109頁），顯然系爭土地於93年租金調整後，經過多年其價值後續仍有相當漲昇，則上訴人備位聲明請求增加租金，核屬有據。
⒊其次，兩造於本院言詞辯論時已合意本件如備位調整租金有
理由，均同意依系爭土地公告地價（每平方公尺740元）之8成，按年息百分之5計算調整租金。且爾後公告地價調整時，均依上開標準計付租金（見本院第113頁言詞辯論筆錄）。而本件被上訴人先位聲明既非可採，自應依其備位請求，並參照上開兩造合意之標準調整租金。惟就調整租金之起算時點，被上訴人主張應依其於102年4月18日以律師函通知終止於同年5月31日終止系爭租約之翌日起算（見原審卷第35頁），惟經核該函內容僅係主張終止租約，並無任何關於租金調整之意思表示，自難認得溯及該函所示時間為租金調整之起算點（最高法院48年台上字第521號判例、70年度台上字第115號判決參照），則本件系爭租約之租金調整，仍應以起訴時起算。從而，即應自103年4月11日（見原審卷第4頁起訴狀）起，每年按4萬91元（計算方法：740元×1354.41平方公尺×0.8×5%＝40091元，元以下4捨5入）給付，惟爾後公告地價調整時，則改依調整後公告地價，參照上開標準計付之。
六、綜上所述，被上訴人先位聲明依民法第455條、第767條之規定，請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，並非有據，不應准許。原審就先位聲明為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰改判如主文第二項所示。而被上訴人備位聲明請求調整租金部分，因上訴人上訴而一併移審，經核應以自103年4月11日起，按每年4萬91元及爾後系爭土地公告地價變更時，依系爭土地公告地價之8成，按每年5%計付租金範圍內為有理由，應予准許。其餘調整租金之備位請求，則非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件先位上訴人之上訴為有理由，被上訴人備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第79條、85條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月31日
民事第十二庭
審判長法官滕允潔
法官邱景芬法官黃麟倫正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年8月31日
書記官李妍槿