裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上易字第141號民事判決
裁判日期：民國105年10月19日
裁判案由：返還租金
臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上易字第141號上訴人 陳妍希 訴訟代理人 陳慧博 律師被上訴人天鵝湖大樓管理委員會法定代理人 張高彰 訴訟代理人 李奇芳 律師上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國105年2月26日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1907號第一審判決提起上訴，本院於105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○路○號「天鵝湖大樓」（下稱系爭大樓）原始起造人為訴外人 長谷 建設股份有限公司（下稱長谷公司），完成時間為民國80年11月8日，並於80年12月12日辦理第一次保存登記。其次，長谷公司更名為長谷生活科技股份有限公司（下稱長谷科技），長谷公司於80年12月26日以買賣為原因關係，將坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段817建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物（下稱系爭建物【含坐落土地應有部分】）所有權移轉登記予訴外人 黃福棟 ， 嗣黃福棟 於88年7月14日再以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予長谷科技，長谷科技復於92年9月3日以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人國端心智文教基金會（下稱國端基金會）及 林淑卿 （與國端基金會合稱林淑卿等），林淑卿等再於95年11月17日以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予訴外人 陳美冠 及 蔡志君 （合稱陳美冠等），陳美冠等復與上訴人之父即訴外人 陳恒和 於96年3月19日就系爭建物成立買賣契約，而於96年8月16日將系爭建物所有權移轉登記於上訴人名下，故上訴人為系爭大樓之區分所有權人。又系爭大樓地下一層936建號公共設施、面積1201.1
4平方公尺（下稱系爭設施）屬全體區分所有權人共同使用之公共設施部分。系爭大樓地下一樓編號K1未保存登記建物（下稱系爭第一空間）及編號O1、K1未保存登記建物（下合稱系爭第二空間，與系爭第一空間合稱系爭空間），均未包含於系爭設施登記面積內，且系爭空間並未放置系爭大樓之公用電機、水電及消防設備等公用設備。詎被上訴人先前之法定代理人即主任委員 鄭道樑 ，向上訴人詐稱系爭第一空間屬於系爭大樓公共空間，上訴人如欲使用該空間，應支付租金，致上訴人陷於錯誤，與被上訴人於99年11月1日就上訴人使用系爭第一空間簽立借用協議書（下稱第一次協議），復因繼任之主任委員 韓立凡 疏於查證被上訴人並無系爭第二空間所有權或事實上處分權，致上訴人陷於錯誤，而於101年3月23日就上訴人使用系爭空間簽立借用協議書（下稱第二次協議，合稱系爭協議）。上訴人並自97年8月起至103年12月10日止，支付使用系爭第一空間費用計新台幣（下同）78萬元予被上訴人；自101年4月10日起至103年12月10日止，支付使用系爭第二空間費用計396,000元予被上訴人，合計支付1,176,000元（下稱系爭費用）。嗣上訴人經查證後，知悉因買賣而繼受取得系爭第一空間之事實上處分權，暨系爭第二空間事實上處分權係屬訴外人 楊志堅 所取得，始知受騙，自得依民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本送達被上訴人，為撤銷系爭協議之意思表示等情。爰依民法第
184條第1項前段規定侵權行為損害賠償請求權或不當得利請求權，聲明：（一）被上訴人應給付1,176,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人之前法定代理人鄭道樑未曾向上訴人謊稱系爭第一空間為公共空間，且上訴人須支付租金，否則即拆除裝潢返還該空間予被上訴人。其次，上訴人因見陳恒和與前手簽立之不動產買賣契約，其中第16條第4項記載「本標的部分地下室係屬公設部分，所有權人是否有其專用權，需依大樓管理規約或分管契約之規定辦理」等語，逕認系爭第一空間屬於公共設施，才主動向被上訴人表示要使用系爭第一空間，請被上訴人同意使用，因而與被上訴人簽訂系爭協議，被上訴人亦不知無系爭空間處分權或管理權，鄭道樑或韓立凡（下稱鄭道樑等）未曾詐欺上訴人，不構成侵權行為，上訴人以受鄭道樑等詐欺為由，主張撤銷系爭協議所為意思表示，並無依據。是上訴人依上開法律關係，請求被上訴人返還不當利益或賠償損害，均屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付上訴人1,176,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）上訴人為坐落高雄市○○區○○路○號「天鵝湖大樓」之區分所有權人，系爭大樓地下一層936建號公共設施、面積1201.14平方公尺屬全體區分所有權人共同使用之公共設施部分。系爭大樓地下一樓編號K1未保存登記建物及編號O1、K1未保存登記建物，均未包含於系爭設施登記面積內，且系爭空間並未放置系爭大樓之公用電機、水電及消防設備等公用設備。
（二）系爭大樓原始起造人為長谷公司，完成時間為民國80年11月8日，並於80年12月12日辦理第一次保存登記。其後，長谷公司更名為長谷科技，長谷公司於80年12月26日以買賣為原因關係，將坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之同段817建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物所有權移轉登記予黃福棟，嗣黃福棟於88年7月14日再以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予長谷科技，長谷科技復於92年9月3日以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予林淑卿等，而林淑卿等再於95年11月17日以買賣為原因關係，將系爭建物所有權移轉登記予陳美冠等，再由陳美冠等與陳恒和於96年3月19日就系爭建物成立買賣契約，而於96年8月16日將系爭建物所有權移轉登記於上訴人名下。
（三）兩造分別於99年11月1日就上訴人使用系爭第一空間簽立借用協議書，復於101年3月23日就上訴人使用系爭第二空間簽立借用協議書。
（四）上訴人自97年8月起至103年12月10日止，支付使用系爭第一空間費用計78萬元予被上訴人；自101年4月10日起至103年12月10日止，支付使用系爭第二空間費用計396,
000元予被上訴人，共計支付1,176,000元。
（五）鄭道樑、 陳明裕 、 簡金雀 及張高彰（下稱張高彰等）依民法第767條所有物返還請求權、821條共有人回復共有物請求權，另案訴請訴外人 丘宏基 及財團法人基督教高雄聖經禮拜堂（下稱高雄聖堂，與丘宏基合稱丘宏基等），返還丘宏基等無權占用系爭大樓地下一樓編號A1及編號E之未保存登記建物，經原審法院以102年度訴字第148號回復原狀事件（下稱另案）受理後，於103年4月24日判決鄭道樑等敗訴確定。
（六）長谷科技於93年5月27日簽立使用權轉讓證明書，內容略以：長谷科技證明於銷售坐落高雄市○○區○○街○○號（店A丘宏基）、46號（店E財團法人聖經禮拜堂）、9號（店K訴外人 劉啟勝 ）、1號（店O訴外人 李添盛 ）四戶店舖時，與店A合併銷售之A1空間、與店E合併銷售之E1空間、與店K合併銷售之K1空間、與店O合併銷售之O1空間面積均不能保存登記，僅有專用權之使用面積（各戶管理專用位置詳如附圖所示），該公司早在推案之初，即於銷售廣告單中繪圖標示甚明等情，且未將該等面積成本計由其他承買戶分擔，並經民間公證人 鍾夢賢 認證（下稱系爭證明書）。
五、兩造協商爭執事項：（一）上訴人以受鄭道樑、韓立凡（下合稱鄭道樑等）詐欺為由，主張撤銷系爭協議之意思表示，是否有據？（二）上訴人依侵權行為法律關係或不當得利法律關係，請求被上訴人給付系爭費用，是否有據？分述如下：
（一）上訴人以受鄭道樑、韓立凡詐欺為由，主張撤銷系爭協議之意思表示，是否有據？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例要旨參照）。又按民法上詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決要旨參照）。再按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號裁判要旨參照）。上訴人主張被上訴人之法定代理人鄭道樑等，先後向上訴人詐稱被上訴人為系爭空間所有權人，上訴人如欲使用系爭空間，應向被上訴人承租，致上訴人陷於錯誤，而與鄭道樑等代表之被上訴人先後簽訂取得系爭第一次協議及第二次協議，並支付系爭費用，嗣經事後查證，被上訴人並非系爭空間所有權人或事實上處分權人，而上訴人及訴外人楊志堅始為系爭第一、二空間之事實上處分權人，受有系爭費用之損害，自得撤銷系爭協議之意思表示云云，惟被上訴人否認之，並執前揭情詞置辯。則揆諸前揭說明，上訴人就其主張鄭道樑等以詐欺方式，致上訴人陷於錯誤，交付系爭費用之事實，自應負舉證責任。
２、經查，上訴人為系爭大樓區分所有權人，系爭設施即大樓地下一層936建號公共設施、面積1201.14平方公尺屬全體區分所有權人共同使用之公共設施部分，至系爭大樓地下一樓編號K1未保存登記建物即系爭第一空間及編號O1、K1未保存登記建物即系爭第二空間，均未包含於系爭設施登記面積內乙節，為兩造不爭執，並有817建號建物謄本及測量成果圖、高雄市政府地政局三民地政事務所於104年7月15日以高市民測字第10470585500號函檢附建物測量成果圖及登記簿謄本附卷（見原審卷二第117-125、147-148頁）可稽，堪認系爭空間並未被包含於系爭設施內。其次，系爭大樓之起造人為長谷公司，其後更名為長谷科技乙節，亦為兩造不爭執，並有使用執照影本附卷（見原審卷一第54頁）可稽，而系爭空間既坐落於系爭大樓內，且未被包含於系爭設施，應堪認其使用權仍歸屬起造人長谷公司及更名後長谷科技所享有。又參酌長谷科技於93年5月27日簽立使用權轉讓證明書，內容略以：長谷科技證明於銷售坐落高雄市○○區○○街○○號（店A丘宏基）、46號（店E財團法人聖經禮拜堂）、9號（店K訴外人劉啟勝）、1號（店O訴外人李添盛）四戶店舖時，與店
A合併銷售之A1空間、與店E合併銷售之E1空間、與店K合併銷售之K1空間、與店O合併銷售之O1空間面積均不能保存登記，僅有專用權之使用面積（各戶管理專用位置詳如附圖所示），該公司於推案之初，即於銷售廣告單中繪圖標示等情，且未將上開專用權使用面積成本，分由其他承買戶承擔，並經民間公證人鍾夢賢認證乙節，為兩造不爭執，有使用權轉讓證明書影本附卷（見原審卷一第52頁）可稽，參以私文書經公證人認證者，推定為真正，為民事訴訟法第358條第1項所明定；暨被上訴人不爭執使用權轉讓證明書記載內容（見原審卷三第19頁）等情相互以觀，堪認長谷科技雖取得K1即系爭第一空間及系爭第二空間O1之專用權，然隨著銷售上開區分所有建物，已將K1空間專用權與店K合併銷售；暨將O1空間專用權與店O合併銷售，分別讓與店K及店O區分所有建物之買受人。是上訴人主張系爭大樓區分所有權人未共有系爭空間，被上訴人未取得系爭空間事實上處分權、專用權或管理權等情，應堪認定。至被上訴人抗辯長谷公司於系爭大樓全體起造人協議時，聲明自願拋棄上述A1、E1、K1及O1空間之權利云云，固提出系爭大樓全體起造人協議影本（見原審卷二第38頁）為證，然上訴人否認該協議形式上真正（見原審卷二第42頁），參以該協議係影本性質，且其中除自願拋棄上述A1、E1、K1及O1空間之權利等文字係手寫外，其餘多以打字為之，與使用文字一體性之常情未盡相符。此外，被上訴人就該協議真正乙節，復未舉證以實其說，自難遽採被上訴人此部分抗辯。
３、其次，上訴人因欲使用系爭空間，而先後與被上訴人於99年11月1日就系爭第一空間簽立借用協議書，暨於101年
3月23日就系爭第二空間簽立借用協議書，並自97年8月起至103年12月10日止，支付使用系爭第一空間費用計78萬元予被上訴人，及自101年4月10日起至103年12月10日止，支付使用系爭第二空間費用計396,000元予被上訴人，共計支付1,176,000元乙節，為兩造不爭執，堪可認定。而按關於系爭協議性質為何？上訴人主張屬於租賃契約，惟被上訴人否認之，並辯稱：系爭協議屬於使用借貸契約，上訴人支付之費用，係屬約定專用權使用費（見原審卷一第167-168頁）云云。然稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第421條第1項、第46
4條分別定有明文。足見租賃契約與使用借貸契約之差異，在於前者，係屬有償契約；至於後者，則為無償契約。本件兩造既約定上訴人使用系爭空間，須支付一定費用之對價，則揆諸前開說明，應屬租賃契約性質無訛，被上訴人抗辯系爭協議屬於使用借貸契約云云，尚難採信。從而，上訴人主張被上訴人未取得系爭空間事實上處分權、專用權或管理權，仍與上訴人成立租賃契約關係，並收取使用之對價，即非無據。
４、又被上訴人本於系爭協議，於租賃期間內，亦交付系爭空間予上訴人使用乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷第61頁），則上訴人因使用系爭空間，而支付系爭費用，尚難謂其因簽訂系爭協議，致受有系爭費用之損害。另依上訴人所述，被上訴人代表人鄭道樑等向伊表示，被上訴人取得系爭空間所有權或事實上處分權或專用權等，如上訴人有使用系爭空間之需求，應經被上訴人同意，上訴人因而陷於錯誤，簽訂系爭協議，支付系爭費用云云，惟被上訴人是否取得所有權等權利，並非鄭道樑等出面表示，即屬實在，上訴人儘可要求鄭道樑等提出所謂取得系爭空間權利之相關證明文件，以資查證，倘鄭道樑等未能提出，或所提文件尚有可議之處，上訴人可不予理會，自無與被上訴人簽訂系爭協議必要，於此情形下，如被上訴人仍主張其取得系爭空間之權利，衡情，自應由被上訴人另以訴訟方式主張；即或不然，上訴人對於是否有權使用系爭空間，亦得本於自己之確信，自始不理會鄭道樑等出面所表示之意見，被上訴人只得另以訴訟方式主張權利，於此情形下，上訴人亦無與被上訴人簽訂系爭協議必要。乃上訴人於聽聞鄭道樑等出面表示被上訴人取得系爭空間所有權等權利後，即逕與鄭道樑等代表之被上訴人簽訂系爭協議，並因簽訂該協議，而支付系爭費用，自難謂鄭道樑等有使用詐術，造成上訴人陷於錯誤，致受有支出系爭費用之損害。甚者，韓立凡係接於鄭道樑之後，擔任被上訴人代表人，並因擔任代表人之關係，而代表被上訴人與上訴人簽訂系爭第二次協議，於簽訂協議前，因上訴人已與鄭道樑代表之被上訴人簽訂第一次協議，故係逕行簽訂協議乙節，業據上訴人自承無訛（見本院卷第94頁）。據此，亦難謂韓立凡有所謂使用詐術，致上訴人陷於錯誤之行為。至上訴人固主張韓立凡疏於查證（見本院卷第94頁）之詐欺行為，惟上訴人既基於其簽訂第一次協議之意思，續與韓立凡代表之被上訴人簽訂第二次協議，尚難遽謂韓立凡有所謂疏於查證之詐欺行為，益徵上訴人主張韓立凡有施用詐術，造成上訴人陷於錯誤，致受有支出系爭費用之損害，不能採信。
５、至上訴人主張鄭道樑等明知被上訴人其未取得系爭空間所有權等，仍與上訴人簽約，並收取費用，具詐欺之故意乙節，固於原審舉證人即漢衛保全公司派駐系爭大樓人員 林武慶 之證述及系爭證明書為證，惟被上訴人否認之。經查，參酌林武慶到庭證稱：伊自100年間起至103年8月20日任職於系爭大樓，於100年年底，被上訴人成立專案小組，準備向 丘宏碁 催討A1空間，鄭道樑於開會時，有提出系爭證明書，要伊影印給與會委員參考，鄭道樑說丘宏碁於93、94年間交付系爭證明書予伊，其保存至今，鄭道樑在會議中曾說，就其瞭解，系爭證明書係事後才去向建設公司買的，不是買房子時就出具，因此懷疑該證明書之真實性，鄭道樑有交代會議紀錄不公布，也不可以讓4戶知道系爭證明書，其他委員沒有針對此部分討論，只有說系爭證明書上的4個空間沒有保存登記，沒有土地持分，而且蓋在大樓所在土地上，所以是管委會的（見原審卷一第124-126、129-130頁）等語，雖可認鄭道樑於93、94年間即知悉系爭證明書及其所載內容，然其就系爭證明書所載內容是否真正，既仍有存疑，尚難遽指鄭道樑已明確知悉被上訴人未取得系爭空間之所有權等權利。況依林武慶證述，鄭道樑於100年年底開會時，最後仍認系爭證明書上記載的4個空間沒有保存登記，沒有土地持分，而且蓋在大樓所在土地上，所以權利係屬於被上訴人的，益徵鄭道樑當時仍認被上訴人取得系爭空間之權利，自無從資為有利於上訴人之認定。
６、此外，鄭道樑及陳明裕、簡金雀、張高彰前依民法第767條所有物返還請求權、821條共有人回復共有物請求權，另案訴請丘宏基等返還無權占用系爭大樓地下一樓編號A1及編號E之未保存登記建物，經原審法院以另案受理後，於103年4月24日判決鄭道樑等敗訴確定乙節，為兩造不爭執，堪可認定。而揆諸系爭空間與上開編號A1、E未保存登記建物，均屬系爭證明書上記載之空間，鄭道樑迄至另案於103年4月間判決確定止，既仍爭執編號A1、E空間之權利歸屬，亦難遽指鄭道樑於另案判決確定之前，即確知被上訴人未取得系爭空間之所有權等權利。又參諸鄭道樑及韓立凡先後於99年11月1日、101年3月23日，與上訴人簽訂系爭第一、二次協議，均係另案判決確定之前乙節以觀，亦難遽指鄭道樑等於簽訂系爭協議時，已確知被上訴人未取得系爭空間之所有權等權利。
７、此外，上訴人復未能舉證證明鄭道樑等有何使用詐術，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭協議，並受有系爭費用之損害，故其以鄭道樑等係被上訴人之履行輔助人，依民法第
224條規定，被上訴人就其履行輔助人所為故意過失，應負相同責任（見本院卷第72頁），因而援引民法第92條第
1項規定，於發現遭詐欺後1年內，主張撤銷其簽訂系爭協議所為之意思表示，即屬無據。
（二）上訴人依侵權行為法律關係（主張被上訴人應負民法第22
4條債務人責任）或不當得利法律關係，請求被上訴人給付系爭費用，是否有據？
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。民法第
184條第1項前段及第224條前段分別定有明文。次按民法第224條僅適用於債務人之代理人或使用人之關於債之履行行為，於債務人之代理人或使用人之侵權行為並不適用（最高法院76年度台上字第2011號裁判要旨參照）。依上開裁判要旨所示，債務人就其代理人或使用人之侵權行為，並不適用民法第224條規定。上訴人固主張鄭道樑等係分別擔任被上訴人之主任委員，於代表被上訴人與上訴人簽訂系爭協議時，竟使用詐術，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭協議，受有系爭費用之損害，則被上訴人應依民法第224條及第184條第1項前段規定，對上訴人負損害賠償責任（見本院卷第94頁）云云。惟查，被上訴人之代表人鄭道樑等並未使用詐術，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭協議，受有系爭費用之損害，故上訴人不得行使民法第92條第1項之撤銷權，撤銷系爭協議之意思表示乙節，如前所述，則上訴人依侵權行為損害賠償請求權，請求被上訴人賠償系爭費用，即屬無據。況依前揭說明，鄭道樑等縱使施用詐術，致上訴人受有損害，上訴人亦不得依民法第224條及第184條第1項前段規定侵權行為損害賠償請求權，請求被上訴人賠償系爭費用。
２、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。固為民法第179條所明定。上訴人雖主張被上訴人之主任委員鄭道樑等使用詐術，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭協議，受有系爭費用之損害，並使被上訴人受有系爭費用之利益，上訴人亦得於撤銷系爭協議之意思表示後，依不當得利返還請求權，請求被上訴人返還系爭費用云云。惟鄭道樑等並未使用詐術，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭協議，受有系爭費用之損害，故上訴人不得行使民法第92條第1項之撤銷權，撤銷系爭協議之意思表示乙節，如前所述，則被上訴人依系爭協議約定，收取上訴人交付之系爭費用，仍具有法律上原因，自與民法第179條規定之要件不符，上訴人依不當得返還請求權，請求被上訴人返還系爭費用，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依侵權行為或不當得利法律關係，請求被上訴人給付1,176,000元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年10月19日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官陳宛榆法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國105年10月19日
書記官梁雅華