裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第1535號民事判決
裁判日期：民國97年06月25日
裁判案由：返還屋頂突出物等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第1535號
原告秉皇設計工程有限公司法定代理人丙○○原告 林英順
庚○○共同訴訟代理人 賴志凱 律師被告力山廣告工程有限公司法定代理人己○○兼訴訟代理人壬○○
被告甲○○訴訟代理人 簡維能 律師
陳美華 律師 楊政雄 律師上列當事人間請求返還屋頂突出物等事件，本院於民國97年6月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、原告主張：其等為坐落在臺北市○○○路○段2、4、6號及忠孝西路一段1、3、5、7號11層鋼筋混凝土造建築物之中央大樓（下稱系爭大樓）之共有人，系爭大樓屋頂突出物依建物使用執照記載為公共設施，另地下停車場依使用執照記載，為防空避難室及停車場，應屬原告及其他全體共有人所共有，然被告甲○○、力山廣告工程有限公司（下稱力山公司）未得原告等共有人同意，亦未經全體共有人協議分管，竟擅自占用系爭大樓屋頂突出物而使用，其中附圖所示
A部分（面積51平方公尺）為力山公司占有後，由力山公司法定代理人己○○以公司名義出租予被告壬○○居住使用，如附圖所示B部分（面積7平方公尺）則為被告甲○○占有使用，被告甲○○另占用系爭大樓地下層如附圖所示C部分編號第17號、第18號停車位（面積19平方公尺）使用。故被告甲○○、力山公司、壬○○未有任何占有權源，擅自占用系爭大樓屋頂突出物及地下室停車位而為使用，實已侵害原告及其他共有人之權利，為此依民法第767條、第821條規定，請求被告返還上開共有物予原告及其他全體共有人。並聲明：㈠被告力山公司、壬○○應將座落於臺北市○○○路○段2、4、6號及忠孝西路一段1、3、5號中央大樓頂樓，如附圖所示A部分房地遷讓返還原告及其他全體共有人。㈡被告甲○○應將坐落於臺北市○○○路○段2、4、6號及忠孝西路一段1、3、5號中央大樓頂樓，如附圖所示B部分房地遷讓返還原告及其他全體共有人。㈢被告甲○○應將座落於臺北市○○○路○段2、4、6號及忠孝西路一段1、3、5號中央大樓地下層，如附圖所示C部分之編號第17號及第18號停車位遷讓返還原告及其他全體共有人。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告力山公司及甲○○之前手 陶乃俠 向系爭大樓建商 元泰 建設開發有限公司（下稱元泰公司）購買系爭大樓房屋及基地應有部分時，標的物即包括系爭屋頂突出物及系爭地下室停車位之使用權，蓋因陶乃俠於民國61年6月10日與元泰公司訂有「公寓式住宅委建契約書」，嗣元泰公司營運不善，無法給付部分工程款，兩者遂協商當系爭大樓建築完竣時，由陶乃俠取得第11層之區分所有權，又將建築執照上之屋頂突出物面積，依系爭大樓全體起造人同意變更設計之方式變更增加，其中如附圖所示A、B部分之屋頂突出物及如附圖所示C部分地下室停車位之使用權一併移轉與陶乃俠，用以抵付建材貨款。系爭大樓屋頂突出物因有申辦建物竣工核發使用執照，非事後之增建及改建，足見元泰公司與各購屋者就系爭屋頂突出物已約定由陶乃俠專用，系爭大樓之共有人就系爭屋頂突出物已有分管契約存在。再陶乃俠自系爭大樓興建完成至90年間均占有使用屋頂突出物及地下室停車位，系爭大樓區分所有權人均無人表示異議，亦足見有默示分管協議存在。 嗣陶乃俠 分別以本人及其妻戊○○之名義，出售系爭地下室停車位之使用權及屋頂突出物之所有權與被告力山公司及甲○○（關於屋頂突出物部分，被告甲○○係以其子乙○○之名義與之締約），則被告占用系爭屋頂突出物及地下室停車位並非無權占有，原告請求被告遷讓返還洵無足取。況依原告所提建物登記第二類謄本所示，渠等並無系爭大樓地下層之所有權，故原告請求被告甲○○將地下層停車位返還原告及其他全體共有人，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告因買賣關係，現均為系爭大樓之區分所有權人，業據提出之建物登記第二類謄本影本在卷可稽（見本院95年度北調字第654號卷第8至10頁）。
㈡、被告力山公司、壬○○占用如附圖A部分所示系爭屋頂突出物，被告甲○○則占用如附圖所示B部分系爭屋頂突出物及如附圖所示C部分系爭地下室編號17、18號停車位，此有卷附系爭大樓屋頂突出物之照片附卷，並經本院會同臺北市建成地政事務所人員至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及臺北市松山地政事務所之函覆及土地複丈成果圖可稽。
㈢、又系爭屋頂突出物為建商元泰公司竣工時即已合法存在之建物。
四、兩造之論述及爭點：原告起訴主張其為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓如附圖A、B部分所示之屋頂突出物及如附圖所示C部分地下室停車位，應屬全體區分所有權人共有，被告無權占用，應返還予全體區分所有權人。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件兩造爭執之點為：系爭大樓區分所有權人與被告間就系爭大樓屋頂突出物及地下室編號
17、18號之停車位是否有專用之分管協議？則被告占用系爭系爭大樓屋頂突出物及地下室停車位，是否有正當權源？茲說明如下：
㈠、按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第
820條第1項固定有明文。且共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，此有最高法院83年度臺上字第1377號、87年度臺上字第1359號、89年度臺上字第1228號、91年度臺上字第2477號判決可資參照。系爭大樓之屋頂突出物雖有維護整體建築安全與外觀之功能與目的，惟亦有其經濟上之使用價值及管理利益，參考公寓大廈管理條例第7條各款規定，並未將屋頂突出物列入不得約定專用部分，益見屋頂突出物得由區分所有權人約定由特定之區分所有權人專用，此種情形在公寓大廈管理條例公布施行前尤為普遍。又系爭地下層雖為停車空間及防空避難室，然經全體共有人同意亦得約定專用，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，該大樓住戶應受分管契約之拘束。
㈡、本件被告辯稱：興建系爭大樓之建商元泰公司因發生財務困難，遂讓與系爭大樓屋頂突出物及其分得之地下室停車位之專有使用權給被告之前手陶乃俠，用以抵付積欠陶乃俠之建材貨款等情，業據證人陶乃俠於97年4月23日本院審理時到院證稱：「我是在民國六十年左右，我是當時承包當時中央大樓工程營造廠的負責人，完工時間約在六十三年底、六十四年初，上開不動產使用權我是伴隨十一樓的大樓的所有權一起取得。」等語明確在卷，並提出合建契約書附卷可參（本院卷㈡第58至59頁、第62至69頁），復觀諸被告提出陶乃俠與元泰公司於61年6月10日簽訂「公寓式住宅委建契約書」及出售證明書等件影本內容（本院卷㈠第64至70頁、本院卷㈡第103頁），前開出售證明書載有：「本公司興建之中美大廈屋面上與東區電梯機房相連之增建機房之全部產權以新台幣貳拾萬元出售與陶乃俠君……」等文字，及契約書末頁加註部分：「本約附地下室，本公司與郵局合建本公司分得地下室部份除車道及共公設施外全部並以可停泊二輛車停車場之永久免費使用權，此使權並得移轉。」等文字，足見元泰公司間確與陶乃俠約定由其取得系爭大樓屋頂突出物及地下室停車位之專有使用權。原告雖主張元泰公司於前開公寓式住宅委建契約書末頁右上角加註文字部分，所蓋用之印文與平日使用之印文不同，亦無代表人簽署，真實性顯有疑義云云。惟一般社會上公司鑒於各種不同之交易情形之需要，均有使用數個公司章之情形，前開公寓式住宅委建契約書已有元泰公司及其負責人之印文於其上，其後於加註文字之末端也由元泰公司加蓋公司章，足徵其與陶乃俠之間確有讓與系爭地下室停車位使用權之合意，原告主張該加註文字部分為偽造，並未舉證以實其說，不足採信。
㈢、另依證人即曾任系爭大樓管理委員會主任委員丁○○於96年11月7日到院證稱：「系爭大樓是建商與地主合建，車位是建商與地主依所有之土地比例分配，五個小地主共分到十個車位，一人二個，後來建商因經濟狀況不好，所以將兩個車位賣給永固營造商（指陶乃俠經營之永固營造廠股份有限公司），其他的車位就賣給教會。」、「上述賣給永固的兩個車位，本來所有權是在建商元泰名下，而元泰的兩個車位是地主分多出來的。」、「一直都是由永固使用，一面蓋房子就一面在使用，在我七十八年分配車位前，該二車位即由永固使用，一直到九十年都是。」、「該突出物本來是由蓋大樓永固公司的工人擺放工具之用，在我退休前並沒有聽說過有人對該突出物的使用權發生爭執。」等語，以及證人辛○○同日到院證稱：「我在五十六年至八十七年四月在教會擔任秘書，五十六年到五十八年我工作的地點是在中央大樓原址，六十四年四、五月間大樓蓋好後就搬進去，一直在那邊工作。自六十幾年管委會成立後，我就一直擔任委員，我也曾擔任過主任委員，但詳細的時間我記不得了。」、「……車位「永固」兩字是我寫的，寫的原因是因為自房屋蓋好後永固一直使用這兩個車位，分配後也是由永固使用，一直到我退休，民國八十七年時都是由他們使用，永固的負責人是陶乃俠。……」等語，依證人上述陳述可知，系爭大樓於63年興建完成時，建商元泰公司已將系爭大樓之屋頂突出物及地下室停車位讓售予特定區分所有權人即陶乃俠，而系爭大樓其餘原始承買戶於購買系爭大樓區分建物時，陶乃俠事實上早已分別占用屋頂突出物及地下室停車位，各該原始承買戶明知屋頂突出物及地下室停車位遭占用之事實，未提出任何異議，亦堪認定，則其餘原始承買戶就屋頂突出物及地下室停車位由陶乃俠有專用權之默示承認，是系爭大樓之各區分所有權人間就系爭屋頂突出物及編號17、18號地下室停車位已達成由陶乃俠有專用權之分管協議，自應受該分管協議之拘束。
㈣、則嗣後陶乃俠以其妻戊○○之名義，再將系爭大樓屋頂突出物分別出售予被告力山公司及甲○○之子乙○○，並將系爭大樓地下室停車場編號第17、18號之停車位使用權讓與被告甲○○等情，有被告力山公司提出之不動產買賣契約書、協議書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（本院卷㈠第19至26頁），及被告甲○○提出之同意書（本院卷㈠第71頁）等件附卷為憑，並經證人陶乃俠於前揭期日到庭陳述明確，原告等人其後雖於78年至87年間，亦分別由原始承買戶處購得區分建物，惟因被告按分管之協議已分別占用屋頂突出物及地下室停車位達十數年，則其他區分所有權人嗣後將區分建物讓與第三人，除有特別之情形外，應認受讓人可得而知分管協議之存在，仍應受該分管協議之拘束。
五、綜上所述，本件被告係本於分管協議占有使用系爭屋頂突出物及地下室停車場編號第17、18號之停車位，其等並非無權占有，應可認定。從而，原告本於民法第767條、第821條規定，請求被告力山公司、壬○○應將如附圖所示A部分之屋頂突出物遷讓返還予原告及其他全體共有人，被告甲○○應將如附圖所示B部分之屋頂突出物及如附圖所示C部分之編號第17號、第18號停車位，遷讓返還予原告及其他全體共有人，即有未合，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年6月25日
民事第六庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年6月25日
書記官池東旭