裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第2457號民事判決
裁判日期：民國97年06月30日
裁判案由：確認先購買權不存在
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第2457號原告漢龍營造股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 蘇清文 律師訴訟代理人 溫思廣 律師複代理人戊○○被告丁○○被告甲○被告乙○○前列三人共同訴訟代理人 林廷隆 律師上列當事人間請求確認先購買權不存在事件，經本院於民國97年
6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與債務人 江龍昇 間拍賣抵押物事件，經本院93年度執字第422號強制執行事件拍賣在案，原告本已對甲標土地（坐落台北縣○○鎮○○段398、428、455、458、461地號所有權應有部分）聲明承受，惟原告於96年11月
7日接獲執行法院函，稱被告具狀聲明對前揭461地號所有權應有部分540分之381行使優先承買權，限期原告於文到10日內對被告起訴，逾期不為，即予被告優先承買，原告為除去應買權所遭受之不法侵害，不得已提起本件消極確認訴訟。被告目前居住之台北縣○○鎮○○街○○○號房屋，未辦理第一次所有權保存登記，係違章建築，被告亦未舉證上開建物為渠等之被繼承人 陳阿福 出資興建，依此被告對系爭土地之出賣，應無優先購買權可言。被告主張優先承買權，無非以繳租證明為據。原告否認該繳租證明之形式及內容之真正。被告提出之繳租證明，未載地號，所載地主姓名與土地謄本登記之所有權人姓名不符，亦無記載承租人姓名，無法證明被告之被繼承人陳阿福承租系爭土地。上開收據日期為民國50年至60年間，被告無法提出最近之收據，顯見陳阿福縱曾為系爭土地承租人，租賃關係亦早已消滅。租金收據記載陳阿福承租土地面積為26坪5合，換算約87.6平方公尺；惟台北縣樹林地政事務所測得系爭建物占用461地號土地面積為52.43平方公尺，與租金收據所載承租之面積顯不相符，縱認（假設）租金收據為真正，亦非承租系爭土地之租金收據，無證明力可言。租金收據中「 鄭財義 」及「 鄭文理 」簽名之筆跡似為同1人所為，應非土地所有權人親簽，故該私文書並非真正。被告援引訴外人 鄭漢卿 於本院82年度重訴字第137號之證詞，欲證明系爭租金收據之真正，惟鄭漢卿並未對系爭租金收據表示意見，亦未證稱系爭租金收據為真正，系爭租金收據亦無鄭漢卿之簽名，故被告引用鄭漢卿上開證詞於本件無證明力可言。被告均非系爭461地號之地上權人、典權人或承租人，依法不得主張優先承買權。並聲明：確認被告對於門牌號碼臺北縣○○鎮○○街○○○號建物占用臺北縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示461（B）部分面積52.43平方公尺對本院93年度執字第422號強制執行事件拍賣461地號所有權應有部分540分之381之優先購買權不存在。
二、被告則以：台北縣○○鎮○○街○○○號房屋係被告之被繼承人陳阿福所建，上揭房屋坐落於台北縣○○鎮○○段461地號土地上，該地號重測前為台北縣○○鎮○○段八張小段60-9地號，於民國49年間係由 鄭金塗 、 鄭金水 、 鄭明通 共有。陳阿福於民國49年間向鄭金塗、鄭金水、鄭明通承租上揭土地中之26坪5分來興建上揭房屋，有租金收據可憑，而鄭金塗去世後，則由其子鄭文理、鄭財義繼續與鄭金水、鄭明通收取租金，其後則由鄭文理、鄭財義與鄭金水、鄭明通之妻子 鄭王春 等人繼續收取租金。而上揭租地建屋之租賃契約並未終止，被告等人繼承陳阿福之租賃權，依土地法第104條第1項之規定，被告就門牌台北縣○○鎮○○街○○○號房屋坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地自有優先購買權存在。本院82年度重訴字第137號之被告所提出之租金收據，與本件被告所提出之租金收據，其內容大致相同，簽名亦相同。系爭土地原所有權人鄭金水之子鄭漢卿於本院82年度重訴字第137號84年3月22日審理時之證詞：「問：提示83年6月29日答辯狀後附證物二由鄭漢卿署名收據一張是否你簽名？答：是的。」「問：簽該收據是收何錢？答：是67年以前土地的租金，我們的土地租給很多戶，有的租金有收到，有的沒有，．．．我父親如何收租金，我就照他所登記的本子方式收取租金，我父親及其兄弟如何將土地出租他人，我不知道，我負責收取之租金只是其中三分之一，據我所知我父親與其兄弟就租金之收取已有協調各房均收三分之一，我是按我父親收取部份繼續收取。」「問：（提示收據原本）有何意見？答：上有鄭明通、鄭文理簽名的部份是他們本人簽的沒錯，至於鄭王春的部份是否本人所簽無法確認。」「答：收據上鄭金水簽名的部份是我父親簽的沒錯」等語，足證鄭金塗、鄭金水、鄭明通及其繼承人鄭文理、鄭漢卿等確有向陳阿福收取租金之事實，陳阿福就系爭土地與鄭金塗等人間確有租賃關係存在，且未終止租賃契約，所以被告等人繼承陳阿福之租賃權，就系爭土地自有優先購買權。陳阿福向鄭金塗等人僅承租系爭土地而已，並未承租其他土地，所以被證4之租金收據即系爭土地之租金收據。再者陳阿福承租土地興建房屋，並未將土地全部蓋滿，鈞院前往履勘時，亦可發現系爭房屋後面還有空地，且系爭土地於81年1月27日曾因拓寬道路而被徵收部份土地，有土地謄本可證，所以租金收據所載之土地面積與系爭房屋占用之土地面積會有不符，原告不能以面積不符，即謂被告所提租金收據非系爭土地之租金收據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：１原告與債務人江龍昇間拍賣抵押物事件，經本院93年度執字
第422號強制執行事件拍賣在案，原告本已對甲標土地（坐落台北縣○○鎮○○段398、428、455、458、461地號所有權應有部分）聲明承受，原告於96年11月7日接獲執行法院函，稱被告具狀聲明對前揭461地號所有權應有部分
540分之381行使優先承買權，限期原告於文到10日內對被告起訴，逾期不為，即予被告優先承買，原告為此提起本件確認訴訟。
２被告居住之門牌號碼臺北縣○○鎮○○街○○○號建物占用臺
北縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示461（B）部分面積52.43平方公尺。被告甲○係陳阿福之妻，被告乙○○、丁○○係陳阿福之養女。陳阿福業已死亡，被告為陳阿福之繼承人。
四、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照。本件原告與債務人江龍昇間聲請拍賣抵押物事件，經本院93年度執字第422號強制執行事件受理在案，因拍賣無人應買，原告為抵押權人，對拍賣標的之甲標（即坐落台北縣○○鎮○○段398、425、455、458、461號土地所有權應有部分）聲明承受，並以債權抵繳部分價金，原告於補繳差額後，本得取得拍賣標的物，因被告等人聲明依同一條件優先購買而與執行債務人間成立買賣契約，影響原告可否取得拍賣標的物，原告之法律上地位，自有受到侵害之危險，而此危險可藉由「確認被告優先購買權不存在」之判決予以除去，是原告提起本件訴訟有法律上之利益，合先說明。
五、被告等人主張渠等對於系爭土地應有部分之拍賣，享有優先承買權是否可採，茲論述如下：
１按出租共有物屬共有物之利用行為，而利用行為為管理行為
之一種，依民法第八百二十條第一項之規定，應由共有人共同為出租之行為（最高法院79年第二次民事庭會議決議參照）。本件被告主張對於系爭土地有基地租賃關係存在，並據被告提出租金收據二本為證，經查：觀諸被告所提出之租金收據（綠色外皮），第一頁載明陳阿福，地基租數二十六坪五合，自民國49年11月開始收取，收取人為鄭金塗、鄭明通、鄭金水，各三分之一，第二頁有記載「收到八張建基地二十六坪五合租金六分之一」，民國50年後為鄭文理、鄭財義（各六分之一）、鄭明通、鄭金水（各三分之一），逐年有收取租金之記錄，民國59年之後為鄭漢卿（三分之一）、鄭文理、鄭財義（各六分之一）、鄭王春（三分之一），記載至68年地基租六分之一鄭文理」，另一本黑色外皮之租金收據則記載「民國69年起至77年八年份地基稅六分之一鄭文理」。原告雖否認被告所提租金收據之真正，惟觀諸該收據之紙張泛黃，部分並因年代久遠而有蛀蝕破損之情形，應非被告臨訟杜撰。次查鄭金塗、鄭明通、鄭金水就系爭土地有所有權應有部分各三分之一，鄭文理、鄭財義為鄭金塗之子，鄭王春為鄭明通之妻，鄭漢卿為鄭金水之子，鄭金塗與鄭金水之部分繼承人將系爭土地所有權應有部分移轉登記與訴外人江龍昇，有土地登記謄本可稽。從租金收據記載鄭金塗、鄭明通、鄭金水各三分之一，可知系爭土地係由鄭金塗、鄭明通、鄭金水共同出租予被告，之後由鄭金塗之子鄭文理、鄭財義（收據記載各收六分之一）與鄭金水、鄭明通共同收取，再由鄭文理、鄭財義與鄭明通之妻鄭王春、鄭金水之子鄭漢卿繼續收取，亦與土地謄本記載之土地所有權人繼承之事實相符。又查系爭土地461地號重測前為八張段八張小段
60之9地號，60之9地號係自同小段60之2地號分割出來，而60之2地號之部分土地所有權人，曾於民國82年起訴請求該地號上之占有人拆屋還地（本院82年度重訴字第137號返還無權占有土地等事件），訴外人鄭漢卿即鄭金水之子於該案中對於占有人提出之收據證稱：簽該紙收據是收取六十七年以前土地的租金，我們的土地租給很多戶．．．我負責收取之租金只是其中三分之一，據我所知，我父親與其弟就租金之收取已有協調各房均收三分之一等語（見該事件84年3月22日言詞辯論筆錄，經本院調閱查明），觀諸該案被告所提出之租金收據，其記載之形式、用語、收取租金人之簽名、印章，核與本件被告所提出之租金收據記載之情形相符，堪認被告所提之租金收據為真正，並能證明陳阿福向系爭土地之所有權人承租土地之事實。原告雖又指稱：依被告所提之租金收據所載，陳阿福承租土地面積為26坪5合，換算約
87.6平方公尺；惟台北縣樹林地政事務所測得系爭建物占用
461地號土地面積為52.43平方公尺，與租金收據所載承租之面積顯不相符，被告不能持該租金收據作為系爭土地之租金收據等語，惟查，被告所提之租金收據已載明「八張建基地」，被告目前僅占用系爭土地，原告並未舉證被告尚有占用其他鄰近之土地，系爭土地於81年1月27日曾因拓寬道路而被徵收部份土地，有土地謄本可證，系爭房屋並因道路拓寬而有整建之情形，亦有照片足參，所以租金收據所載之土地面積與系爭房屋占用之土地面積不符，有可能係因道路拓寬房屋整建所致，是原告不能以面積不符，即謂被告所提租金收據非系爭土地之租金收據。
２系爭土地當時係由全體共有人共同出租無疑，又該基地租賃
契約並無證據證明業經終止，是該基地租賃契約現仍存續有效。次按共有人之一死亡，其繼承人繼受該共有人於原租賃契約之出租人之地位，倘共有人之繼承人將其繼承之應有部分又移轉登記予第三人者，依民法第425條第1項之規定，該租賃契約對於該第三人仍繼續存在。本件訴外人江龍昇係自系爭土地出租人鄭金塗與鄭金水之部分繼承人受讓取得系爭土地所有權應有部分，有土地登記謄本可稽，是被告得對於江龍昇主張租賃關係繼續存在，在系爭租約未合法終止前，租約仍然有效存在。
３按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之
承租有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用，最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照。又按土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權，最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議（三）亦可供參。陳阿福為系爭土地之承租人，有租金收據為證，被告繼承陳阿福之租賃權利，在系爭租約未合法終止前，被告對系爭土地應有部分之拍賣得主張有優先購買權存在。
六、綜上，被告提出租金收據，主張對系爭土地有租賃權存在，行使優先購買權，洵屬有據，原告請求確認被告就系爭土地應有部分之拍賣，優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年6月30日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年6月30日
書記官李錦輝