臺灣臺北地方法院民事簡易判決 94年度北簡字第8552號
原 告 丁○○
訴訟代理人 賴建男 律師
複 代理人 郭玉瑾 律師
被 告 弘發企業有限公司
兼法定代理人甲○○
被 告 乙○○
兼 共 同
訴訟代理人 丙○○
上述當事人間返還房屋等事件，本院於民國九十四年十一月二日
辯論終結，判決如下：
主文
一、被告弘發企業有限公司應給付原告新臺幣叁拾肆萬元，及自
民國九十四年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
二、被告弘發企業有限公司應給付原告新臺幣玖萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告弘發企業有限公司負擔。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告弘發企業有限公司分
別以新臺幣叁拾肆萬元、新臺幣玖萬元為原告供擔保後，得
免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：（見起訴狀、第五二、五三及七九頁，見
第七九頁）
緣原告與被告弘發企業有限公司（下稱：弘發公司）於九十
二年十二月二十五日，就原告所有座落於台北市○○○路○
段○○○號6樓之2之房屋（下稱：本件房屋）訂立房屋租賃契
約，契約第三、四條約定弘發公司應於每月十五日前繳納月
租金新台幣（下同）肆萬伍仟元，並由被告丙○○、甲○○
、乙○○擔任連帶保證人。自租賃契約簽訂後，弘發公司自
九十三年九月十五日起至九十四年元月十五日止連續五個月
欠租；計至九十四年六月十五日，應付十個月租金四十五萬
元，扣除押金九萬元與九十四年一月四一所付款項二萬元後
，被告尚欠三十四萬元租金。
原告在九十四年六月三十日及同年七月八日書狀，更正弘發
公司法定代理人為甲○○，並表明終止租約之意思，弘發公
司已在同年七月一日及十二日收受上述書狀，故本件租約自
九十四年七月十二日即終止。被告雖於九十四年八月十一日
當庭返還本件房屋鑰匙，原告不再請求其返還本件房屋，但
租約第六條後段明定「乙方…如不即時遷讓交還房屋時，甲
方（即原告）每月得向乙方（即被告弘發公司）請求按照租
金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方（即被告弘發公司
）及連帶保證人丙方（即被告丙○○、甲○○、乙○○），
絕無異議。」，第十三條亦約定「乙方（即被告弘發公司）
如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即被
告丙○○、甲○○、乙○○）應連帶負賠償損害責任並願拋
棄先訴抗辯權。」，弘發公司與 鄭君 等人自應連帶給付違約
金─每月九萬元。
如果丙○○、甲○○、乙○○是以弘發公司股東的身分去簽
約的話，公司也不只他們三位股東；所以他們三位應該都是
保證人。
基於租金給付請求權等而聲明：（見第一００、一０一頁）
⑴被告弘發企業有限公司、丙○○、甲○○、乙○○應連帶
給付原告參拾肆萬元及自九十四年七月七日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵被告弘發企業有限公司、丙○○、甲○○、乙○○應自九
十四年七月十二日起，至返還台北市○○○路○段○○○號
6樓之2之房屋之日止，按月連帶給付玖萬元計算之違約金
予原告。
貳、被告共同答辯：（第八二頁）
本件契約租金數額過高，依土地法第九十七條規定，不得超
過土地及其房屋申報總價年息百分之十。違約金的條款也屬
無效，如果違約金條款有效的話，金額也太高了。九十四年
一月份我們有支付給原告兩萬元。我們在六月三十日就已經
搬清了，而鑰匙直到開庭才交給原告是因為以前都無法與原
告聯絡。承租人只有弘發公司，契約保證人欄空白，可見丙
○○、甲○○、乙○○並不是連帶保證人（見第七九、八０
頁）
當初是因為弘發公司有誠意要租屋，所以股東丙○○、甲○
○、乙○○才會在契約上簽名。弘發公司總共欠原告房租二
十五萬元，而押金有九萬元，所以只欠原告十六萬元。承租
人只有弘發公司，由於契約保證人欄空白，可見丙○○等人
並不是連帶保證人（見第七八、八一頁）
並聲明：駁回原告之訴。
叁、本院得心證理由：
雙方同意、不爭執事項：
⑴原告與弘發公司於九十二年十二月二十五日，就原告所有
座落於台北市○○○路○段○○○號6樓之2之房屋（即本件
房屋）訂立房屋租賃契約，契約第三、四條約定弘發公司
應於每月十五日前繳納月租金肆萬伍仟元。租約第六條後
段明定「乙方（弘發公司）…如不即時遷讓交還房屋時，
甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止。」
⑵原告於九十四年六月三十日及同年七月八日書狀，更正弘
發公司法定代理人為甲○○，並表明終止租約之意思，書
狀已在已在同年七月一日及十二日交付弘發公司。弘發公
司則於九十四年八月十一日當庭返還本件房屋鑰匙。
⑶原告曾追加弘發保險代理人股份有限公司為被告，事後撤
回。
欠租方面：
原告主張弘發公司欠付租金達三十四萬元，被告辯稱僅積欠
十六萬元云云。經調查：
⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。給付租金係有
利於被告事實，應由被告舉證證明。被告雖聲稱自九十三
年九月十五日至九十四年六月十五日僅欠付二十五萬元，
扣抵押金九萬元後僅欠十六萬元云云，但未舉證以實其說
，本院無從採信。
⑵原告主張被告自九十三年九月十五日起至九十四年六月十
五日，累計積欠十個月租金四十五萬元。但原告應自認扣
除押金九萬元與九十四年一月四一所付二萬元，是以被告
尚欠三十四萬元租金。
被告既未能證明上述期間內曾支付原告自認額度以外租金，
本院應認原告主張為真正，被告所辯並不可取。
租金與押金是否逾越法令限制方面：
原告主張租金數額合法，違約金亦屬合理。被告辯稱相關條
款違法。經調查：
⑴按土地法第九十七條固規定，城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價百分之十為限。但是，最高
法院九十四年三月一日九十四年度第一次民事庭會議就此
闡明：「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享
受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約
定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。」
⑵弘發公司向原告承租本件房屋，此為雙方所不爭執（其餘
被告角色則有爭論，容後討論），顯見本件房屋並非供住
宅之用，實係供營利使用，自無土地法第九十七條租金限
制之適用。再者，雙方就違約金約定為租金之五倍，亦未
違反法令，原告僅就租金二倍請求違約金，亦不致過高。
是以自九十四年七月十二日至同年八月十一日返還之止，
弘發公司即應支付九萬元違約金。（至於被告辯稱早在六
月份即已騰空云云；但是其遲至同年八月十一日始交還鑰
匙，此前仍屬違約。）
本件不受土地法第九十七條限制，被告請求九萬元違約金，
亦屬合理。
丙○○、甲○○、乙○○三人地位：
原告主張鄭君三人均係連帶保證人，但鄭君三人一致否認。
經調查：
⑴按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有數則判例闡
釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實
及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截
取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上
字第二八號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論
理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參
見最高法院十九年上字第五八號判例）。
⑵本件契約末頁分欄記載：立約人（甲方）、立約人（乙方
）、乙方連帶保證人。各欄分別有身分證號碼與住址之記
載（見審理卷第七頁）。如丙○○、甲○○、乙○○等人
有意擔任保證人，理應在乙方連帶保證人一欄簽名，並記
載相關資料，但是彼等均接連在弘發公司之後簽名、用印
，又無身分證號碼或住址之記載，衡諸常情，鄭君等三人
並無擔任保證人之意。故原告此一主張並不可取。
原告依據租金請求權等提起本訴，請求被告弘發公司給付主
文第一項所示本金與利息、主文第二項違約金，合於法律規
定，應予准許。其餘部分為無理由，應予駁回。
原告勝訴部分係適用簡易程序，應依職權宣告假執行；並依
被告陳明而酌定相當擔保金額宣告免為假執行。其餘假執行
之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此說明。
綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九
十二條第二項，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院
所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）
中華民國94年11月17日
台北簡易庭法官吳燁山
上為正本係照原本作成
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按
對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之
十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文
公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁
判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制
徵收費用標準」閱覽、下載。
〔附錄〕民事訴訟法第三百九十二條：
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物
提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍
定、變賣或物之交付前為之。
中 華 民 國 94 年 11 月 18 日
書記官林鈴芬