臺灣臺北地方法院民事簡易判決 94年度北簡字第16055號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 廖忠信 律師
複 代理人 周文哲 律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國94年11月10日言詞
辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾貳萬陸仟陸佰陸拾陸元，及民國
九十四年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾貳萬陸仟陸佰陸拾
陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告於民國90年6月1日承租原告所有坐落臺
北市○○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂
房屋租賃契約（下稱系爭租約），原約定每月租金新臺幣（
下同）140,000元，押租金1,500,000元，因系爭租約第16
條、第18條約定房屋所得稅須由被告負擔，被告為節約稅金
，而與原告另協議將系爭租約上所載每月租金、押租金金額
分別填載為60,000元、300,000元，其餘差額則另簽訂協議
書，以補貼系爭房屋裝潢折舊之方式，每月另行給付原告
80,000元及給付保證金1,200,000元以補足約定租金、押租
金之金額。嗣於90年6月21日被告告知其欲結束營業並終止
系爭租約，並願於90年8月2日前將系爭房屋騰空返還原告，
因原告仍欠被告930,000元之支票款，雙方遂於90年8月間再
協議，連同系爭租約之1,500,000元押租金在內，合計原告
原應給付被告之2,430,000元，以被告應按系爭租約每月給
付原告之140,000元租金方式折抵至92年8月2日為止（自90
年8月2日起至92年8月2日止計2年之租金3,360,000元，於扣
除押租金、借款後，其餘930,000元為利息），詎於約定折
抵日期92年8月2日屆至時，被告竟遺失系爭租約押租金收據
與借款支票，且未於系爭租約期限屆滿後騰空返還原告系爭
房屋，致原告無法出租他人而因發生財務危機而遭法院查封
，嗣經多次協商，被告方才於93年6月1日將租屋鑰匙返還原
告，惟自92年8月3日起至93年6月1日止，被告共遲延計10
個月方才將系爭房屋返還原告，原告自得請求被告給付相當
於租金之不當得利1,400,000元，連同系爭租約第6條所約
定如被告於租期屆滿時未能及時返還系爭房屋予原告時，所
應另行給付至返還之日止，按每日20,000元計算，共
6,060,000元之違約金，則被告即應給付原告3,400,000元（
含租金1,400,000元與違約金2,000,000元）等語。並聲明
請求被告應給付原告3,400,000元，及自起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、被告則以下列情詞置辯：
一、關於相當於租金之不當得利部分：
1、關於協議書所約定補貼費用，係因被告承租系爭房屋之
目的係為出售服飾之用，而系爭房屋本身即有相關所需
裝潢無需被告再另行裝設，從而同意按月補貼原告裝潢
折舊費用，亦非有關租金之約定，故本件兩造所約定之
每月租金係按系爭租約所載為每月60,000元。
2、兩造另案於93年度北重訴字第1號遷讓房屋事件審理期間
中，被告業已於93年2月4日時已搬遷完畢，系爭房屋租
屋鑰匙並於前開訴訟93年2月6日言詞辯論期日時欲交付
予原告，惟原告以系爭房屋後門鑰匙未能同時返還而拒
絕受領，然查系爭房屋後門係使用門栓而無門鎖，自無
後門鑰匙可返還原告；嗣原告復又主張被告未能將系爭
房屋以回復至合於系爭租約約定之原狀等情與事實不符
，蓋因原告所提出照片中之物品係為原告於系爭房屋之
原裝潢設備，係屬原告之物品，此即為被告補貼原告之
原因，非被告所有，故被告無權將之遷移，況依照片內
容之物品係屬少許，原告亦得依系爭租約第17條之約定
，將該物品以視為廢棄物處理，是原告以此作為被告未
搬遷之理由，自無可採。
二、關於違約金部分：
被告既非惡意佔用系爭房屋已如前所述，且原告亦無反對
之意思表示，依民法第451條之規定，兩造即應成立不定
期租賃契約關係，則被告自無違約之情事可言，故原告請
求被告給付違約金一事，自屬無據。縱認被告有違約情事
而須賠償違約金者，依最高法院51年台上字第19號判例所
著有明文，本件原告主張被告所應給付按日以20,000元計
算之違約金數額亦屬過高，被告自得依民法第252條之規
定，請求酌減數額。
三、並聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判
決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：被告於90年6月1日向原告承租系爭房屋
（如原證2），於90年6月21日被告表示欲終止租約，因原告
仍欠被告票款，雙方遂於90年8月間再協議，連同系爭租約
押租金在內，合計原告原應給付被告之2,430,000元，以被
告抵付租金方式折抵至92年8月2日為止（如原證4協議書、
原證5）。
肆、得心證之理由：原告起訴主張被告屆期未遷讓房屋，迄93年
6月1日始將系爭房屋鑰匙交付，應給付原告每月相當於租金
之不當得利1400,00元，共計1400,000元，並應依系爭租約
第6條之規定給付每日20,000元計算之違約金共2,000,000元
，為被告拒絕，並以被告已於93年2月4日搬遷，兩造租金之
約定為每月60,000元以及違約金之約定過高等語置辯，茲就
兩造爭點分述如下：
一、被告遷讓交還系爭房屋之時間？
原告主張被告於93年6月1日始自系爭房屋搬遷，雖提出原
告簽名之切結書一件（原證13）為證，惟該切結書為被告
否認，且僅有原告之簽名，自難遽採。且查，原告前曾於
93年間因系爭房屋遷讓事件對被告提起訴訟（本院93年度
北重訴字第1號），被告於該事件93年2月6日言詞辯論時
陳述己於93年2月4日搬遷，原告僅表示被告未回復原狀。
被告復於93年2月26日書狀附系爭房屋照片說明已經搬遷
之事實，依前開照片顯示，被告確實已經搬遷。被告並於
該事件93年4月15日言詞辯論時陳述：「我在93年2月4日
搬遷完畢，我在2月6日出庭時要把鑰匙交還原告，但原告
拒收。」等語，原告則陳稱：「房屋裡面還有衣櫃沒有搬
走，後半段衛生設備還沒有回復原狀，我擔心收了房子之
後他就不付租金。」等語，原告對於被告抗辯遷出及交還
鑰匙之事實並無爭執，僅表明系爭房屋尚遺有部分衣櫃及
後半段衛生設備未回復，此經本院調閱前開事件案卷查核
無訛。足見被告確已於93年2月4日搬遷，並於93年2月6日
交還原告，屋內若有遺留物品或損壞、修改室內陳設未回
復原狀部分，原告自得以系爭租約第9條、第10條或第17
條約定處理，不能執此拒絕受領。被告既已依債之本旨遷
空交還系爭房屋，原告仍拒絕受領，已屬受領遲延，應認
被告已於93年2月6日將系爭房屋遷空交還原告。
二、被告占用系爭房地以每月1400,000元或60,000元計算不當
得利始合理？
1、按無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得
利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為
度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上
字第1695號判例參照）斟酌租金之價額應參考房地之位
置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等項，並與鄰近房地地租金相比較，以為決定
。
2、兩造於系爭房屋租約上載明，租金每月為60,000元，並
另訂協議書由被告每月補貼原告80,000元作為裝潢折舊
之損失（見原證2），核該約定之意旨，認兩造約定使
用系爭房屋之對價應為每月140,000元。並參考被告承
租系爭房屋作為經營店鋪使用，原告原出租系爭房屋予
被告母親 鄭陳良桂 之價額為每月租金60,000元，裝潢折
舊之補貼140,000元（見原證1），以及本院調閱91年執
字第13267執行卷所查得系爭房屋拍賣之鑑價報告，所
載系爭房屋屬台大生活圈，近基隆路可直通逕達敦化生
活圈，緊臨捷運公館站，四週公共設施完善等語，認
本件被告遲延交還系爭房屋之不當得利，應以每月
140,000元計算較為公允。
三、依上述結論，被告應給付原告之不當得利應為863,333元
元。其計算式如下：
1、92年8月2日至93年2月6日共計6月又5日，每月以30日計
算（民法第123條第2項），即6又6之1月。
2、每月以140,000元計算，140,000元×6＋140,000元×
1/6＝863,333元（元以下四捨五入）
四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民
法第250條、第252條定有明文。又當事人約定之違約金
過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額
，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債
務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為
酌定之標準。此有最高法院86年度台上字第1084號判決
可資參照。兩造於90年8月間以協議書約定終止租約，並
以債務及押租金折抵租金，由被告續使用系爭房屋至92
年8月2日止，未盡事宜悉按原訂之租賃契約（見原證4）
，再依系爭房屋租約第6條約定：「如不即時遷讓交還房
屋時，翌日起乙方應支付按每日以新臺幣貳萬元計算之
違約金，直至搬清交還房屋為止。」經審酌被告承租系
爭房屋作為店面使用，系爭房屋如交還原告，原告應可
立即出租他人取得租金等一切情況，認兩造約定以每日
20,000元計算之租金實屬過高，應核減至每月相當於租
金之違約金以140,000元計算為當，故原告得請求被告賠
償之違約金，依上述計算式，應為863,333元。
五、綜上所述，被告係於93年2月6日將系爭房屋遷空交還原
告，被告遲延遷出無權占有系爭房屋之不當得利及違約
金均以每月140,000元計算為當。從而，原告依不當得利
法律關係及兩造違約金之約定，請求被告給付1,726,666
元及自94年6月7日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則非
有理由，應予駁回。
伍、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定
，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日
臺北簡易庭 法 官 張松鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 94 年 11 月 17 日
書記官陳香伶
附錄：
一、民事訴訟法第390條：
關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受
難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執
行。
原告 陳明 在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項
釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行
。