臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第1975號
原告
即反訴被告 李義聰
訴訟代理人 林永頌 律師
陳傑明 律師
被告
即反訴原告 胡美文
訴訟代理人 郭家妤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告應將坐落新北市○○區○○路000號1樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）4萬5,000元，並自民國111年8月11日起至清償之日止，按年息5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
五、本訴判決第一項得假執行。但被告如以180萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本訴判決第二項得假執行。但被告如以4萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告及假執行之聲請均駁回
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查本件被告提起反訴，依其反訴所主張之權利，係基於兩造間所簽立之租賃契約及因該契約終止後所生之損害賠償，其攻擊、防禦方法相牽連，且係得行同種訴訟程序，並非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，被告利用本訴程序提起反訴，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告於民國106年8月1日起至107年7月31日止，向原告承租坐落新北市○○區○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋），每月租金15,000元，約定每月1日繳交，被告並交付押租金3萬元予原告（下稱系爭租約）。嗣上開租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋並繳納租金，原告亦無反對之意思，然嗣後原告欲將系爭房屋收回自住，故於111年7月6日發函通知系爭租約將於111年8月10日終止。詎料，被告早於111年3月起即未給付租金，且系爭租約既經終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金75,000元及應按月給付相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法第455條、第767條第1項前段之法律關係，提起本件訴訟等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
點交部分，原告斯時已想以民事訴訟解決，可以約在111年12月1日下庭後約時間點交房屋。兩造曾另約於111年12月20日點交系爭房屋，但原告認為屋內尚未完全清空，因此未點交，原告尚在確認當初承租予被告時之裝潢為何，倘若如被告所述僅有天花板之裝潢，則請被告拆除天花板之裝潢，原告就願意點交房屋，然縱使天花板已經修繕，被告仍應回復原狀，原告會於一周內與被告聯繫點交。
㈢聲明：
⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告75,000元，及自111年8月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告應自111年9月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告15,000元。
二、被告則以：
㈠租金皆為原告每半年至系爭房屋處收取，被告每次開立2個月租金即3萬元支票交付原告，被告自111年3月起曾多次提醒原告前來收取，是原告不願出面收取，且押租金3萬元亦未歸還。此外，兩造就系爭房屋已約定111年8月10日點交，然原告拒不出面，實不可歸責被告。
㈡被告已經將系爭房屋騰空，111年8月10日已經決定要返還，那天也有要求原告出面，但原告避不見面，可以在111年12月1日下庭後約時間點交房屋。
㈢兩造另約111年12月20日點交系爭房屋時，原告說屋內我們的裝潢要求拆除，但簽約時就是這樣了，本來就是原狀，承租後只有因漏水，屋頂修繕，其他地方均無再裝潢。被告於111年8月10日已搬離，因為原告律師函寫說8月10日要點交，但當天原告未出現，不願意點交。鑰匙現在在伊身上，隨時可以給原告。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，租賃期間被告欠繳租金，經原告催討後，被告仍置之不理等情，業據原告提出系爭租約、永信律師事務所函文等件為憑（本院卷第19至25頁），復為到庭之被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡請求遷讓返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。經查，兩造定有系爭租約，而在租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之表示而繼續收取租金，此據原告陳述明確（本院卷第12頁），是依上開規定，兩造自107年8月1日起就系爭房屋已有默示成立未定期限之不定期限租賃契約乙節，應堪認定，則被告係自111年3月1日起未給付租金（本院卷第13、67頁），而直至111年7月6日原告以律師函終止系爭不定期租約之意思表示，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢請求積欠租金部分：
⒈次按承租人應依約定日期，支付租金，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文；再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張被告積欠5個月租金（111年3月起至111年7月止；本院卷第13頁），經與押租金3萬元（本院卷第19頁）相抵扣後，尚積欠45,000元（計算式：15,000元×5個月－3萬元＝45,000元），是原告請求被告給付積欠之租金扣除押租金部分為45,000元，即無不合，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈣請求相當於租金之不當得利部分：
⒈被告於租賃關係終止後，應返還系爭房屋，而被告仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告固自得依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。惟按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任；在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234條、第237條、第238條分別定有明文。
⒉經查，本件原告既已委請律師通知被告於111年8月10日終止系爭租約並搬遷，且被告也依據律師函所記載之日即111年8月10日依限完成系爭房屋搬遷，是系爭房屋自該日起業處於隨時可受領狀態，此有被告提出通訊軟體LINE對話紀錄可證（本院卷第71頁），則本件遷讓房屋事件既以給付特定物為目的，依民法規定應以系爭房屋所在地為清償地，原告竟於寄發律師信函後，深黯系爭房屋處於隨時可供點交情狀下，不思與被告連絡，並在訴訟進行中一再藉辭以系爭房屋內尚未完全清空為由，拒不收受被告點交，然縱使被告尚未將系爭房屋完全騰空或回復原狀，依法原告僅得據此事實另行請求被告損害賠償，尚不得執此為遲延或拒不收受被告點交房屋之理由，是原告前開不作為核屬可歸責原告之受領遲延，依前揭規定，被告自無庸負擔原告遲延受領所生之不利益，是原告請求被告返還自111年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，顯無理由。
四、從而，原告請求被告將系爭房屋全部遷讓返還，並自111年8月11日起至清償日止，給付租金45,000元及法定利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，尚非有據。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，爰依同法第392條第2項酌定相當之擔保金額准予宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠反訴原告向反訴被告承租系爭房屋，每月租金15,000元，約定每月1日繳交，反訴原告並交付押租金3萬元予反訴被告，惟系爭房屋年久失修致天花板漏水，造成反訴原告財物損失甚鉅，經多次通知反訴被告修繕未獲置理後，遂自行雇工修復，乃依系爭租約及民法租賃法律關係請求償還漏水修復費用152,980元等語。
㈡對反訴被告答辯之陳述：
111年7月6日前我們就已經作維修，但確切日期尚要查詢，反訴被告也有看到維修情形，也在現場，已經二年多前了。估價單是因為知道此民事訴訟，才會請廠商開估價單，補開的。
㈢反訴聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告152,980元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
反訴原告所提原證一估價單估價日期與反訴起訴狀有矛盾，否認原證一之真正。終止函日期為111年7月6日，但估價單日期為111年7月27日，顯見是發函終止後，才去估價，認為反訴無理由。並聲明：請求駁回其反訴。
三、本院之判斷：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文亦有明文。
㈡經查，反訴原告請求反訴被告應給付修繕漏水費用152,980元，固提出 秋怡庭 室內設計工程估價單為證(本院卷第69頁），但反訴被告否認形式真正（本院卷第99頁），依民事訴訟法第357條規定，私文書應由舉證人證其真正，反訴原告就此未舉證實說，已難遽採。其次，觀諸該估價單及戳章並無記載營業地址，除與一般社會交易常情有違外，且經本院查詢稅籍登記資料、經濟部公司登記資料、網路搜尋「秋怡庭」及「傳真電話」，均查無關於此店家資訊，故本院認為該估價單，並無客觀性可言，本院無從採信反訴原告所述。再者，縱使該估價單為真，然該估價單上記載估價日期為111年7月27日，並非租賃期間，顯係為系爭租約終止後所開立，亦無從據以認定反訴原告曾於租賃期間曾雇工修繕系爭房屋漏水乙情。退萬步言，依反訴原告所主張，系爭漏水之修繕實際時間約為二年多前，且反訴被告也在施工現場等情屬實，依前揭民法規定，被告亦應於修繕完成後，立即請求原告償還該修繕費用或自租金中扣除，且考量近期營建工資及營建物價上漲，自難僅憑多年後於111年7月間開立之估價單，即認反訴原告二年前支出之修繕費用與該估價單所載之金額相同，復反訴原告未再提出收據、發票或其他證據佐證證明確有此支出，故就此部分所請，尚難准許。
四、從而，反訴原告請求反訴被告償還修繕費用152,980元，於法無據，應予駁回，反訴原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
參、本件本訴、反訴部分事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
肆、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第78條、第81條第1款規定，確定本訴及反訴訴訟費用之負擔如主文。按訴訟費用，因勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，民事訴訟法第81條第1款定有明文。查本件因被告應訴時已當庭表明早於111年8月10日即已清空搬遷完畢，願於庭後立即點交系爭房屋，惟原告仍藉詞拒不收受點交，業如前述。是原告聲明第一項請求返還系爭房屋部分，即屬非為伸張或防衛權利所必要者，所生之費用，本院酌量上開情形，依民事訴訟法第81條第1款，責令原告亦負擔部分裁判費用，附此敘明。
中 華 民 國 112 年 3 月 16 日
三重簡易庭法官王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 16 日
書記官 李采錡