裁判字號：臺灣屏東地方法院99年訴字第90號民事判決
裁判日期：民國99年12月01日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決99年度訴字第90號原告 張金富 訴訟代理人 張政富
張海生 被告 張讓 登上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段三四二二及三四二三地號土地之地上物除去，將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段3422及3423地號土地訂有耕地三七五租約，原告以被告不自任耕作及地租積欠達兩年之總額為由，請求收回耕地，經屏東縣內埔鄉公所耕地租佃委員會調解及屏東縣政府耕地租佃委員會調處不成立，由屏東縣政府移送本院審理，於法自無不合，合先敘明。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段3422及3423地號土地（下稱系爭土地），乃伊於民國67年5月4日繼承伊養母 張阿妹 之遺產所取得，與被告間訂有耕地三七五租約，原供種植水稻使用，詎被告竟改種檳榔及蓮霧，且未經張阿妹或伊之同意，擅自在系爭土地興建豬舍6間及瓦房1間，而不自任耕作，依法原訂租約已歸於無效。又被告依約應於每年5月底及10月底支付當年第1、2期租穀（以現金折付），詎被告自95年第1期起至98年第2期止，連續6期未支付租穀，地租積欠達兩年之總額，經伊於98年7月9日、98年7月23日及98年8月12日，定相當期限催告被告支付，被告逾期未為支付，業經伊合法終止租約。則伊自得依民法第767條第
1項之規定，請求被告除去地上物，將系爭土地返還予伊等情，並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：伊於68年間在系爭土地搭建豬舍及房間，事前曾於66年間先徵得當時之出租人張阿妹之同意，且所謂耕作包括養豬（畜牧）在內，自難謂伊不自任耕作，原訂租約已歸於無效。又系爭土地每期之租穀為727台斤，惟原告自89年第2期起至93年第1期止共8期，每期均向伊收取租穀913台斤，又自93年第2期起至95年第1期止共4期，每期均向伊收取租穀788.79台斤，合計超收租穀1,735.16台斤【（00
0－000）×8＋（788.79－727）×4＝1735.16】，扣除此一數額，伊積欠原告之租穀2,626.84台斤（727×6－1735.16＝2626.84），仍未達兩年之總額2,908台斤，原告以伊積欠地租達兩年之總額為由，終止兩造間之租約，於法不合。則原告請求伊除去地上物並返還系爭土地，即非有理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：系爭土地原係被告之父 張欲仁 於38年1月1日向原告之祖父 張阿發 承租，訂有耕地三七五租約，嗣後承租人變更為被告，出租人亦因繼承關係先後變更為張阿妹（原告之姑媽，因收養原告而為其養母）及原告，目前之租期為自98年
1月1日起至103年12月31日止。又系爭土地每年第1、2期之租穀應於當年5月底及10底折算現金支付，被告自95年第2期起即未再支付，且系爭土地目前已改種檳榔樹，並搭建豬舍1棟飼養豬隻，另建有磚造蓋鐵皮房間1間，內有彈簧床、衣櫃及桌子，可供居住使用各事實，為兩造所不爭執，並有臺灣省屏東縣私有耕地租約、屏東縣內埔鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書、土地登記謄本、戶籍謄本及照片附卷可稽，復經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑。
五、本件之爭點為：㈠系爭租約是否因被告不自任耕作而無效？㈡原告以被告積欠地租達兩年之總額而終止系爭租約是否合法？茲論述如下：
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。被告雖辯稱其於68年間在系爭土地上搭建房間並搭建豬舍養豬，事前曾於66年間先徵得當時之出租人即原告之被繼承人張阿妹之同意云云，惟查：張阿妹於67年5月4日死亡，有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第175頁），被告倘係於68年間在系爭土地上搭建房間並搭建豬舍養豬，則其於66年間先徵得張阿妹之同意後，竟拖延約2年再搭建，未免不合常理。且被告於本件調解、解處時，謂：「原出租人張阿發、張阿妹於生前，每當看到災害或收成差本人繳不出租額時，曾許諾本人，祇要生產可維持家人生活，改種或改作其他用途均可。本人為改善生活，約於68年間種植檳榔，興建豬舍，當時出租人也未阻止或異議。」（見本院卷第5、15、40、41頁）對於其在系爭土地上搭建房間及豬舍，並未提及曾經出租人同意，而僅謂「出租人也未阻止或異議」，對於同意之時間，亦未提及係在66年間，而僅籠統表示乃「每當看到災害或收成差本人繳不出租額時，曾許諾本人．．．改種或改作其他用途均可」，可見被告嗣後辯稱其於68年間搭建房間及豬舍曾先徵得張阿妹之同意云云，乃臨訟杜撰之詞，不足採信。又證人 張享富 （原告之三哥）雖證稱：「（ 張讓登 在上開兩筆土地蓋豬舍及房舍時，張阿妹是否還在世？）還在世。（張讓登蓋豬舍及房舍之時間？）66年間，當時我還住在家裡面，我是68年才搬到高雄去住。（張讓登蓋豬舍及房舍之前，有無經過張阿妹同意？）張阿妹是我姑姑，跟我們住在一起，長期吃素，沒有結婚，心地也很善良，張讓登親自到我家找張阿妹，當時我在場，張讓登說要在這兩筆土地蓋豬舍及房舍，張阿妹有同意，而且鼓勵張讓登說他長期在我們家做農工，要好好做．．．（為何原告說被告是在78年間才蓋豬舍及房舍？）66年沒有錯。（張阿妹同意興建豬舍及房舍後，被告是否馬上興建？）是的。」（見本院99年7月16日言詞辯論筆錄）惟證人張享富證稱被告係於66年間徵得張阿妹同意後，馬上在系爭土地興建豬舍及房舍，顯與被告所辯係在68年間即徵得張阿妹同意後約2年，方在系爭土地興建豬舍及房舍，有所不符，其證詞自難資以作有利於被告之認定。其次，原告曾於78年8月2日寄發存證信函於被告，謂：「台端承租本人所有．．．3422、3423地號土地，．．．應種植正產物水稻．．．78年7月28日本人發現台端卻於該地上種植檳榔、蓮霧，並建磚房一間及正興建六間豬舍，．．．請台端立即停止興建豬舍及剷除所種檳榔、蓮霧與磚造屋一間」，又於78年12月14日寄發存證信函於被告，謂：「本人78年8月2日郵局存證信函送台端後，台端曾多次前來懇求本人准予興建豬舍及勿予砍除高莖植物，但本人堅持反對，．．．詎知事隔四個月，台端仍未剷除所興建之豬舍基地及檳榔、蓮霧，尚且變本加厲，車載一大堆紅磚及將基地舖設混凝土」，後一存信證函並為被告所拒收而退回（見本院卷第50至54頁）。衡情，苟非確有其事，被告豈有拒收存證信函，而不予反駁之理？足見上開存證信函所稱當時被告正在系爭土地上興建豬舍，應屬無誤，依此，本件被告在系爭土地上搭建豬舍及房屋，至少其中之豬舍並未經出租人同意。揆諸前揭說明，被告未經出租人（張阿妹或原告）同意，逕在系爭土地上搭建豬舍養豬，變更為畜牧之用，已違反耕地三七五租約，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因，則兩造間之租約即當然向後失其效力，租賃關係亦因而消滅。
㈡、系爭土地64年間調整為9等則，每期租穀應為788.79台斤一節，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷在稽（見本院99年11月17日言詞辯論筆錄、第22、23頁及第237至240頁），被告自95年第2期起至98年第1期止共積欠6期租穀。
其總額為4,732.74台斤。縱如被告所稱，其自89年第2期起至93年第1期止共8期，每期均支付租穀913台斤，且自93年第2期起至95年第1期止共4期，每期均支付租穀788.79台斤，被告溢繳之租穀不過993.68台斤【（000-000.79）×
8＝993.68】，扣除此一數額，被告積欠之租穀3,739.06台斤（4732.74－993.68＝3739.06），仍超過兩年之總額31
55.16台斤（788.79×4＝3155.16）。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有地租積欠達兩年總額之情形，仍得終止，為耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所明定。惟耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付（最高法院86年台上字第3324號判例參照）。查原告因被告積欠6期租穀未付，曾於98年7月9日以竹田西勢郵局第2號存證信函，定10日之相當期限催告被告付清租穀，並已於翌日送達被告收受，有存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第55至57頁）。被告積欠地租（租穀）達兩年之總額，經原告定相當期限催告支付，逾期仍不為支付，則縱使本件被告並無前述不自任耕作以致原訂租約無效之情形，原告於99年7月16日言詞辯論時以言詞向被告為終止租約之意思表示，亦屬合法，兩造間之租約應因終止而向後失其效力，租賃關係仍已不復存在。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。如上所述，兩造間就系爭土地所訂耕地三七五租約，已因被告不自任耕作而無效，退步言之，縱未因被告不自任耕作而無效，亦因被告積欠地租達兩年之總額，而已為原告所合法終止，至此被告繼續占有系爭土地已無合法之權源，則原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭土地之地上物除去，並返還土地，即為有理由，應予准許。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月1日
民事第二庭法官凃春生正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年12月6日
書記官蘇雅慧