臺灣屏東地方法院107年度訴字第623號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院107年訴字第623號民事判決

裁判日期：民國108年05月31日

裁判案由：租佃爭議

臺灣屏東地方法院民事判決107年度訴字第623號原告 謝淑芳 訴訟代理人 江順雄 律師被告 薛慶田 訴訟代理人 薛慶華 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間關於屏東縣私有耕地租約邊永字第八四號就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地面積○‧○七二甲之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測○○○鄉○○段434之2地號，下稱系爭土地）為伊與訴外人 謝怡哲 所共有，系爭土地內面積0.072甲前於民國38年間經被告之父 薛福杉 承租，並訂有耕地三七五租約（邊永字第84號，下稱系爭租約），薛福杉死亡後，系爭租約由被告繼承而取得承租權，並由被告於83年間與伊續訂租約。惟薛福杉及被告自75年間起即未在系爭土地上自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約已歸於無效。
退而言之，縱認系爭租約仍屬有效，惟被告自99年間起即未依約繳納地租，所欠地租已達2年以上之總額，經伊於106年12月18日以存證信函催告被告於收受後7日內給付，如逾期未為給付，系爭租約即為終止，不另為終止租約之意思表示，被告於同年月19日收受上開存證信函後，迄106年12月26日仍未給付所欠地租，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，系爭租約已於106年12月26日終止。又被告非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，伊亦已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，對被告為終止系爭租約之意思表示。準此，兩造間之耕地三七五租賃關係已歸於消滅，惟系爭土地上仍註記有系爭租約，爰起訴請求確認兩造間之耕地三七五租賃關係不存在等情，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭租約原出租人為訴外人 謝文彬 ，謝文彬死亡後，出租人因繼承而變更為 謝文瑞 、 謝文炳 、 謝文祥 ，嗣後謝文瑞、謝文炳收回自耕，原承租面積因而減少3分之2。
此後伊對於所承租土地之確切位置，並不清楚，且伊承租之範圍，業經系爭土地共有人謝怡哲之母 林淑瑤 出租予第三人 黃建誠 使用，伊並非故意不自任耕作，原告以伊未自任耕作為由，主張系爭租約已歸於無效，於法不合。又伊之所以未在系爭土地上耕作，另係因系爭土地已經鹽化，無法再耕作使然，並非伊不欲為耕作。伊既無法在系爭土地上耕作，自亦無須繳納地租，則原告以伊所積欠地租已達2年以上之總額，且非因不可抗力繼續1年以上不為耕作為由，而據以終止系爭租約，於法亦有不合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地前為訴外人謝文瑞、謝文炳、謝文祥因繼承而共有，謝文祥死亡後，其應有部分3分之1由原告及其母謝蕭秀英繼承，應有部分各6分之1，於82年10月5日辦畢分割繼承登記。謝文瑞、謝文炳則於94年1月24日將其等應有部分各3分之1，以買賣為原因移轉登記予謝怡哲。嗣後謝蕭秀英於94年7月14日將其應有部分贈與並移轉登記予原告，系爭土地現為原告與謝怡哲共有，原告之應有部分為6分之2，謝怡哲之應有部分為3分之2。
㈡、系爭土地自38年1月1日起由薛福杉向訴外人謝文彬依耕地三七五減租條例承租，訂有系爭租約，謝文彬死亡後，由薛福杉向其繼承人謝文瑞、謝文炳、謝文祥承租，其後謝文瑞、謝文炳於75年收回自耕，僅謝文祥繼續出租系爭土地。又薛福杉死亡後，系爭租約由被告繼承，被告自83年起與原告續訂租約。
㈢、系爭土地原出租被告部分，業經林淑瑤於102年間全部出租予黃建誠，現由黃建誠占有使用，並於其上種植蓮霧。
㈣、被告自75年間起即未於系爭土地上自任耕作，其後亦未曾再繳納地租。
四、本件之爭點為：㈠系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定而無效？㈡倘系爭租約仍為有效，被告有無積欠地租達2年以上之總額，或非因不可抗力繼續1年以上不為耕作之情形？原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定，終止系爭租約，是否於法有據？茲論述如下：
㈠、系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定而無效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其「全部」租約均歸於無效；所謂不自任耕作，係指承租人擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為而言；而所謂原訂租約無效，則係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，縱當事人依耕地三七五減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院70年台上字第4637號判例，96年度台上字第2431號、99年度台上字第339號判決意旨參照）。
⒉經查，被告自75年間起即未於系爭土地上自任耕作一節，為
兩造所不爭執，則依前揭規定及說明，系爭租約自被告未自任耕作時起，即已全部歸於無效，縱使兩造嗣後仍續訂租約，亦無從再使系爭租約回復其效力。至被告雖辯稱：伊所承租之位置不明，且原告未將所承租之土地交付伊耕作，致伊不敢貿然在系爭土地上耕作，伊並非故意不自任耕作云云。惟被告自承：伊於75年間仍知悉自己承租之位置，但沒有耕作，伊係在謝怡哲取得系爭土地所有權應有部分3分之2以後，才不知道自己耕作之位置，在此之前都知道等語（見本院卷第188頁），而謝怡哲係於94年間方取得系爭土地所有權應有部分3分之2，有系爭土地異動索引足憑（見本院卷第175至179頁），可見被告在94年以前，並非不知其所承租之位置何在，其辯稱因不知承租之位置而無法耕作云云，顯與事實不符，不足採信。被告另辯稱：系爭土地因超抽地下水導致土壤鹽化，無法耕作云云，惟系爭土地原出租予被告之部分，自102年間起由黃建誠占有使用迄今，於其上種植蓮霧等情，為兩造所不爭執，並有現場照片附卷足稽（見本院卷第105至111頁、第165頁），足見被告所承租之部分，尚得種植蓮霧樹等作物，且另一承租人 薛素美 亦有在系爭土地上耕作，其耕作範圍枝葉茂盛等情，有被告提出之本院105年度訴字第101號租佃爭議事件勘驗筆錄及現場照片足憑（見本院卷第135至141頁），則系爭土地是否確有被告所指因鹽化而無法耕作之情事，即非無疑。況縱使土壤鹽化，亦非不得以深翻土壤、灌溉大量水等方式減少土壤鹽分，甚或以重新填土之方式加以改良，被告未嘗試改良土壤，即遽以系爭土地鹽化，無法耕作云云置辯，亦不足採信。
⒊依上所述，系爭租約已因被告不自任耕作而歸於無效，則原
告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，於法即屬有據。
㈡、系爭租約既已歸於無效，則關於被告有無積欠地租達2年以上之總額，或非因不可抗力繼續1年以上不為耕作，而經原告合法終止系爭租約之爭點，即無再予審究之必要。
五、綜上所述，本件原告請求確認兩造間關於屏東縣私有耕地租約邊永字第84號就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地面積0.072甲之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年5月31日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官林昶燁法官林婕妤正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月31日
書記官王鏡瑜