裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第1727號民事判決
裁判日期：民國98年03月18日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第1727號原告台南市政府法定代理人乙○○訴訟代理人 黃紹文 律師
黃溫信 律師 徐美玉 律師被告 陽旭 有限公司統一編號：
法定代理人丙○○被告甲○○上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國98年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新台幣伍拾壹萬玖仟零肆拾伍元，及自民國98年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告新台幣壹佰參拾伍萬伍仟零參拾捌元，及自98年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國97年7月1日起至門牌號碼台南市○○路○段○○○號2樓之2建物所有權移轉於被告陽旭有限公司以外之第三人止，每半年連帶給付原告新台幣捌萬捌仟捌佰參拾陸元。
訴訟費用新台幣壹萬玖仟陸佰壹拾貳元由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告於各到期日屆至時各以新台幣叄萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落台南市○○區○○段三小段121之2地號、面積2348平方公尺土地及台南市○○區○段三小段101地號、面積1054平方公尺2筆土地（以下合併簡稱系爭土地），所有權人為臺南市，原告台南市政府則為管理機關，有土地登記簿謄本2份可參。系爭土地於民國69年間以出租土地方式與訴外人大合工程股份有限公司合建大樓，嗣並由建物所有人依建物面積大小比例向土地管理機關即原告承租基地。
（二）被告陽旭有限公司（以下簡稱陽旭公司）在系爭121之2及102地號土地上有門牌號碼臺南市○○路○段○○○號2樓之2之建物（以下簡稱系爭建物），有建築改良物登記簿謄本可佐，被告陽旭公司於88年5月24日邀同被告甲○○為連帶保證人與原告簽訂臺南市市有基地租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約），由被告陽旭公司向原告承租系爭121之2地號土地，面積計96點49平方公尺，及承租系爭101地號土地，面積43點32平方公尺，租賃期間自88年1月1日（88年5月24日簽約，但契約當事人均同意租期溯及自88年1月1日起算）至90年12月31日（系爭租賃契約第2條第1項），租金按訂約當期公告地價總額及租金率百分之五計算，如公告地價有調整時，自調整之月份起依調整後租金額繳付（系爭租賃契約第三條）。又租金於每年1月、7月分兩期繳納，被告應依原告所開繳納通知書規定期限（原則為該月1日至30日）向指定處所繳納，逾期繳納在三個月以上者，一律照欠額加收百分之十之違約金（系爭租賃契約第四條）。又租期屆滿時，租賃關係即行消滅，承租人如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向出租人申請續租，逾期未換約，視為無意續租。承租人未辦理續租，仍為使用即為無權占用，應繳納使用補償金（系爭租賃契約第二條），而連帶保證人願保證履行契約及賠償責任（系爭租賃契約第十二條）。𨛯
（三）被告陽旭公司於租賃契約簽訂後僅繳納88年1月至同年12月31日及89年5、6、7月之租金，其餘土地租金均未繳納。依系爭租賃契約第三條之約定按租賃期間各該年度之土地公告地價計算其租金，被告陽旭公司尚積欠如附表一所示租金合計為新台幣（下同）471,860元。又上開租金均已逾期繳納三個月以上，被告自應依系爭租賃契約第四條之約定加付百分之十之違約金，故合計應給付519,045元（詳細之金額及計算公式詳如附表一）。
（四）自91年1月1日起，被告即未再與原告續訂租約，惟被告所有系爭建物仍占用原告所有之系爭土地，而享有相當於租金之不當得利，依上開契約約定按各年度公告地價計算其相當於租金之不當得利，則算至97年6月30日止，合計為1,355,038元，被告應給付與原告（其詳細之計算金額如附表二）。
（五）自97年7月1日迄今，被告陽旭公司所有之上開台南市○○路○段○○○號2樓之2系爭建物仍占用原告管理之系爭土地，日後除非其建物所有權移轉予他人，否則仍將繼續佔用原告土地而享有相當於租金之不當得利，原告亦將受有損失，故依民法不當利之規定及系爭租賃契約第二條、第三條之約定，以97年7月之公告地價計算被告陽旭公司每半年相當於租金之金額為88,836元，被告陽旭公司亦應依約給付原告。
（六）前揭（三）、（四）兩項金額均已屆清償期，被告迄未給付，爰請求自起訴狀繕本送達之翌日起按法定利率年息百分之五加計法定遲延利息。
（七）被告甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，依約應負連帶保證履行契約及賠償責任，自應就被告陽旭公司應給付之租金及不當得利使用損害金負連帶清償責任。爰本於民法保證之規定，請求連帶保證人即被告甲○○就前揭各項請求與被告陽旭公司連帶給付。
（八）綜上，本於租賃契約關係、保證契約關係及不當得利之請求權提起本件訴訟，聲明求為判決如主文第1、2、3項所示，並願供擔保以代釋明，請准為假執行宣告。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，業據提出土地登記簿謄本2份、建築改良物登記簿謄本1份、台南市市有基地租賃契約即系爭租賃契約影本1份、系爭2筆土地歷年公告地價2份為憑；而被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述；依上開調查證據之結果，堪信原告主張為真實。
（二）按承租人應於每年1月及7月分兩期繳納租金，而租金則係依當期公告地價及租金率調整，承租人如逾期繳納在三個月以上者，應給付相當租金百分之10之違約金，系爭租賃契約第3條及第4條分別定有明文。本件被告積欠原告89年1至4月及同年8至12月之租金未繳納，且已逾期3個月以上，自應加計百分之10之違約金，合計被告積欠原告89年之租金及違約金為519,045元（計算方式詳如附表一）。從而，原告本於租賃契約及連帶債務之法律關係，請求被告連帶給付所積欠之租金519,045元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院
72年度台上字第4012號判決參照）。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。經查，被告自91年1月1日起即未再與原告續定租約，惟其所有之系爭建物仍占用原告所有之系爭土地，而享有相當於租金之不當得利，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌系爭土地臨台南市○○路，附近商業繁榮，及之前兩造係按系爭土地當期公告地價總額百分之5計算租金等情，認原告以系爭土地當期公告地價總額百分之5，請求被告連帶給付使用系爭土地之不當得利，核屬相當。是原告依不當得利法則請求被告應連帶給付自91年1月起至97年6月止相當租金之不當得利計1,355,038元（計算方式詳如附表二）；暨請求自97年7月1日起至系爭建物所有權移轉予被告以外之第三人止，每半年連帶給付原告相當租金之不當得利88,836元（計算方式詳如附表二）；均屬有據。
（四）從而，原告本於租賃契約、不當得利及連帶債務之法律關係，請求被告連帶給付所積欠之租金519,045元及相當租金之不當得利1,355,038元，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年2月7日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；暨請求被告自97年7月1日起至系爭建物所有權移轉予被告以外之第三人止，每半年應連帶給付原告相當租金之不當得利88,836元；均為有理由，均應予准許。
五、按訴訟費用由當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為19,612元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應連帶負擔之訴訟費用如主文第4項所示。
六、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第87條第1項、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國98年3月18日
臺灣臺南地方法院民事第一庭
法官王獻楠上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國98年3月18日
書記官李靜怡