裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第1142號民事判決
裁判日期：民國101年06月12日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第1142號
上訴人 邱名華 訴訟代理人 謝進益 律師複代理人 郭德田 上訴人 黃聖文 被上訴人安泰商業銀行股份有限公司法定代理人 齊百邁 訴訟代理人 謝順明
包始怡 上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國100年9月30日臺灣 士林 地方法院100年度訴字第423號判決提起上訴，本院於101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人在原審以上訴人邱名華、黃聖文為共同被告，請求確認其等間就坐落臺北市○○區○○段2小段280地號上門牌號碼為臺北市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在，故本件訴訟之性質屬必須合一確定之共同訴訟。嗣原審判決上訴人邱名華、黃聖文敗訴後，僅上訴人邱名華提起上訴，衡其行為乃有利益於其餘共同訴訟人，且其上訴合法，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，自應將未上訴之共同訴訟人黃聖文視同上訴（最高法院20年上字第1520號判例要旨參照）。又上訴人黃聖文未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。均先予敘明。
二、兩造之聲明及陳述如下
（一）被上訴人主張：上訴人黃聖文於民國99年4月間向伊借款新臺幣（下同）1,430萬元，並提供其所有坐落臺北市○○區○○段2小段280、303-4地號土地（下稱系爭土地）及系爭房屋為擔保，設定最高限額抵押權登記予伊，且約定該抵押權擔保債權總金額為1,716萬元，擔保債權確定日期為129年4月15日。嗣上訴人黃聖文未依約繳付本金及利息，伊乃向原法院取得准許拍賣系爭房屋及土地之執行名義，並聲請就系爭房地為強制執行（案號：100年度司執字第1598號），經原法院民事執行處（以下簡稱執行法院）將上開強制執行事件併入99年度司執字第47632號強制執行事件合併執行（下稱系爭強制執行程序），而將系爭房地公開拍賣。詎上訴人邱名華於系爭強制執行程序中聲明異議，並陳報其與上訴人黃聖文間就系爭房屋訂有租賃契約（下稱系爭租賃契約），聲請就系爭房屋拍賣條件改為不點交，執行法院乃將系爭房屋拍賣條件改定為不點交。惟系爭租賃契約乃上訴人間通謀虛偽意思表示所成立者，依民法第87條第1條前段規定，其意思表示無效，故上訴人間就系爭房屋之租賃關係應不存在。系爭房地因拍賣條件改為不點交後，經第二次公開拍賣均無人應買，伊遂於100年3月22日向執行法院聲明異議，請求將拍賣條件改為「空屋點交」，惟遭駁回，伊乃提起本件確認租賃權不存在之訴訟等語。爰求為確認上訴人間就系爭房屋租賃關係不存在之判決。
（二）上訴人邱名華則以：伊與上訴人黃聖文間成立系爭租賃契約並非通謀虛偽意思表示。上訴人黃聖文自99年1月間起即陸續向伊經營之廣豐華當舖借款，總計借貸金額為868萬7千元，並先後提供牌照號碼為4881-ES、6519-YL、1181-UY號之自用小客車為擔保，及提供上訴人黃聖文之父 黃有福 所有坐落新北市○○區○○段○○號地號土地為擔保，設定抵押權登記予伊。嗣上訴人黃聖文無力清償上開借款，經伊處分上開小客車，僅得款45萬元，黃有福則僅代黃聖文清償550萬元，即塗銷上開抵押權登記，故上訴人黃聖文尚有剩餘借款未予清償。伊為獲清償，乃與上訴人黃聖文約定，由其出租系爭房屋予伊，並將租金債權與上開借款債權餘額相互抵銷，而於99年6月23日完成系爭租賃契約之簽訂，故雙方確出於真意，並非通謀虛偽意思表示云云，資為抗辯。上訴人黃聖文則未作任何聲明及陳述。
（三）原審判決上訴人敗訴，上訴人邱名華不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人黃聖文部分依首揭說明，視同上訴。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
三、經查兩造均不爭執上訴人黃聖文於99年4月間向被上訴人借款1,430萬元，並以系爭房地供擔保，設定抵押權登記予被上訴人，約定抵押權擔保債權總金額為1,716萬元。嗣上訴人黃聖文未依約繳付本金及利息，經被上訴人聲請執行法院強制執行，惟上訴人邱名華於系爭強制執行程序中聲明異議，並陳報系爭租賃契約等事實，復有被上訴人提出之系爭租賃契約為證（見原審卷第12頁至第14頁），及本院依職權調取原法院99年度司執字第47632號執行卷（下稱系爭執行卷）內附系爭房地之土地及建物登記謄本、上訴人邱名華聲明異議狀及租賃契約可參（見本院卷外放系爭執行卷影本第1卷第47頁反面至第50頁、第85頁至第92頁），堪認此部分事實為真實。至被上訴人主張上訴人間成立系爭租賃契約乃通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定應屬無效，故其等間就系爭房屋之租賃關係並不存在等語，是否可取，則分述於次：
（一）被上訴人主張系爭租賃契約乃上訴人間基於通謀虛偽意思表示所成立，依民法第87條第1項前段規定應屬無效等語，係以下列各項事實為據：①系爭租賃契約約定每月租金2萬元，租賃期間自99年4月15日起至105年4月14日止，並註明租賃期間各期租金連同押金共150萬元已一次給付完畢。上開約定內容顯與一般房屋租賃期間多為1至2年，而租金係分期給付之習慣有違。②又長期契約應就租金部分為附加其他因情事變更或物價波動等情而調整租金之約定，以權衡雙方之利益，否則出租人顯有遭受不利益之虞，惟系爭租賃契約內僅單純約定每月租金2萬元，全無附加其他因情事變更或物價波動等情而調整租金之約定，且係一次付清，顯悖於常理。③再依民法第425條規定，未經公證之不動產租賃契約其期限逾5年者，不適用買賣不破租賃原則，而系爭租賃契約之租賃期間長達6年，且其租金及押金總額亦多達150萬元，然出租人即上訴人黃聖文卻未將該契約交付公證，而甘冒不受買賣不破租賃保障之風險，亦與常情不符。④再上訴人黃聖文於99年4月間向被上訴人貸款時，曾於99年4月12日簽立切結書，保證系爭房地於貸款當時並無租賃關係存在，且於清償貸款完畢前亦不擅自將系爭房地出租；嗣於向訴外人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）借款時，亦以系爭房地為擔保，並於99年6月17日簽立保證系爭房地於貸款時並無租賃關係存在之切結書，而系爭租賃契約期間卻於上開二切結書簽立日期之中間即99年4月15日即開始，該租賃契約顯與上開二切結書保證之內容不符。⑤另系爭房屋前經原法院以99年度民執全雙字第400號假扣押執行事件（下稱系爭假扣押執行事件），於99年7月26日執行查封時，當時系爭房屋所處大樓之保全人員當場表示系爭房屋係空屋，並載明於執行筆錄中；而臺北市政府警察局北投分局亦於99年10月21日系爭強制執行程序中函覆執行法院表示系爭房屋無人居住使用。足見並無系爭租賃契約所載租賃之事實。⑥上訴人均不能提出其等間確有交付借款資金之證明，而消費借貸契約乃要物契約，上訴人邱名華既無交付資金予上訴人黃聖文，自難認其等間存在消費借貸關係，則上訴人邱名華所云以借款債權抵銷上開租金債權，亦非真實。⑦上訴人黃聖文係於99年4月20日始就系爭房屋辦理所有權移轉登記完畢，取得房屋所有權，並同時向被上訴人就房貸部分設定抵押權登記完畢，惟系爭租賃契約之租賃始期竟自99年4月15日開始，上訴人黃聖文就尚未取得所有權及占有之系爭房屋出租予上訴人邱名華，亦顯違常情。並提出系爭租賃契約、系爭假扣押執行事件之執行筆錄、上開北投分局函、99年4月12日及99年6月17日切結書為證（見原審卷第12頁至第20頁）。按租賃物及租金乃租賃契約之要素，此觀之民法第421條第1項規定甚明。
查系爭租賃契約第3條雖約定租金每月2萬元，惟並未約定每月租金給付方式，卻於第19條約定：「其他約定事項：
99年4月15日乙方（指上訴人邱名華）一次付清6年房租及押金共計新台幣壹佰伍拾萬元」（見原審卷第12頁、第14頁及第171頁至第171頁之系爭租賃契約）。即上訴人邱名華係一次付清租金及押金，惟被上訴人否認有上開事實。上訴人邱名華雖自承其與黃聖文間實際上確無為150萬元租金及押金之交付，惟辯稱：其與上訴人黃聖文係約定由上訴人黃聖文前欠其之借款債權150萬元充抵系爭租金及押金債權云云，惟被上訴人否認上訴人邱名華對上訴人黃聖文有150萬元借款債權。故自應由上訴人邱名華就其對上訴人黃聖文有上開150萬元借款債權之事實負舉證責任。
（二）經查，上訴人邱名華雖抗辯上訴人黃聖文自99年1月間起即陸續向其所經營之廣豐華當舖借款，總計借貸金額為868萬7千元，並先後提供牌照號碼為4881-ES、6519-YL、1181-UY號之自用小客車為擔保，及提供上訴人黃聖文之父黃有福所有坐落新北市○○區○○段○○號地號土地為擔保，設定抵押權登記。嗣上訴人黃聖文無力清償上開借款，經上訴人邱名華處分上開小客車，僅得款45萬元，另黃有福亦僅代黃聖文清償550萬元，即塗銷上開抵押權登記，故上訴人黃聖文上開借款尚未完全清償，其等間確仍存在消費借貸關係云云。並提出①廣豐華當舖自行製作之收當物品登記簿、②99年1月25日合記食品有限公司署名之自願書、本票及授權書、領取清償證明書之授權書、③車牌號碼0000-00汽車之押當車輛借用切結書、車輛取回同意書、汽車買賣合約書、產權證明書、④車牌號碼0000-00汽車之押當車輛借用切結書、車輛取回同意書、汽車買賣合約書、產權證明書、⑤土地異動索引、⑥處理車牌號碼0000-00、6519-YL、5429-SS汽車相關事宜之授權書、邱名華華泰商業銀行存摺影本、公證書、借據、本票、匯款申請書等件為證（見原審卷第82頁至第106頁、第114頁至第115頁、本院卷第40頁至第42頁、第69頁至第72頁、第91頁）。惟查：
1.廣豐華當舖自行製作之收當物品登記簿雖有記載收當日期為99年1月25日、典當人為合記食品公司、典當物為車牌號碼0000-00、6519-YL汽車、當價各為25萬元，及收當日期為99年5月7日、典當人為合記食品公司、典當物為車牌號碼0000-00汽車、當價為30萬元之內容（見原審卷第82頁至第84頁），惟上開登記資料並不足以證明上訴人邱名華有交付借款予上訴人黃聖文之事實。雖再參諸上訴人邱名華另提出之發票人為黃聖文，面額各為25萬元之本票及授權書（見原審卷第86頁及第94頁）暨押當車輛借用切結書（見原審卷第87頁及第95頁），則充其量僅能據為證明合記食品公司有典當上開3部汽車，當價計80萬元，並由上訴人黃聖文簽發本票及授權書之事實（其中上訴人邱名華就上開車牌0000-00汽車借款30萬元部分，並未提出任何本票或授權書、或押當車輛借用切結書以資佐證，故此部分之典當事實舉證尤有不足），但仍不足以據為證明上訴人黃聖文個人有向上訴人邱名華借款868萬7千元之事實。
2.又99年1月25日合記食品有限公司署名之自願書、領取清償證明書之授權書、車輛取回同意書、汽車買賣合約書、產權證明書等文件均無上訴人黃聖文之簽名及用印（見原審卷第85頁、第88頁至第91頁、第93頁、第96頁至第99頁），並不足以據為證明上訴人黃聖文有向上訴人邱名華借款之事實。至處理車牌號碼0000-00、6519-YL、5429-SS汽車相關事宜之授權書上雖記載合記食品有限公司、黃聖文、 王佳姍 授權處理上開車輛，惟全無合記食品公司、黃聖文之用印，僅有王佳姍之印文，復無受任人之姓名，亦無關於委任處理事務之內容為何之記載（見原審卷第104頁），故亦難據以認定上訴人黃聖文有向上訴人邱名華借款868萬7千元之事實。
3.至土地異動索引雖堪認上訴人黃聖文之父黃有福有於99年5月4日設定抵押權登記予上訴人邱名華，並於99年8月3日塗銷登記（見原審卷第100頁至第103頁），惟依上開設定抵押權登記申請書內容所載之申請人僅有「義務人即連帶債務人黃有福」，及「連帶債務人王佳姍」，並無上訴人黃聖文（見原審卷第163頁原審依職權向新北市淡水地政事務所函調之上開抵押權設定登記申請資料），且擔保債權總金額為4百萬元（見原審卷第164頁同前申請資料），可見上開抵押權設定事實，仍不足以據為證明上訴人黃聖文有向邱名華借款868萬7千元。再參諸依上訴人邱名華所云，系爭租賃契約係於99年6月23日完成簽訂，則果若上訴人黃聖文有向上訴人邱名華借款868萬7千元，且設定上開抵押權予上訴人邱名華，則系爭租賃契約記載抵充租金之借款債權金額當非僅為150萬元而已。更何況上訴人邱名華自承上開抵押借款嗣於99年8月3日已有清償，並提出其設於華泰商業銀行帳戶內載於99年8月3日有黃☆治匯款550萬元存入帳戶之存摺影本為證（見原審卷第106頁）。
則綜合申請抵押權設定登記資料關於債權總金額4百萬元之記載、及上開帳戶有550萬元款匯入，暨同日抵押權設定登記塗銷之事實，益可見上開抵押借款並非上訴人黃聖文之借款，且借款人亦已清償完畢。故上訴人邱名華此部分抗辯，亦非可取。
3.上訴人邱名華雖另提出①立據日99年1月25日金額150萬元借據及收據、②立據日99年3月5日金額85萬元借據及收據、③立據日99年3月8日金額50萬元借據及收據、④發票日99年1月25日面額50萬元本票、⑤發票日99年3月5日面額85萬元本票、⑥發票日99年5月10日面額30萬元本票、⑦發票日99年5月17日面額100萬元本票、⑧99年4月12日及99年5月20日匯款人為 林嘉輝 ，匯款各1百萬元之匯款申請書等件為證，以證明上訴人黃聖文有向其借款868萬7千元之事實。惟查，上開④至⑦之本票（見本院卷第69頁至第72頁），並不足以據為證明上訴人邱名華有實際交付如本票所載面額之借款予上訴人黃聖文受領之事實，至上開①至③之借據及收據（見本院卷第40頁至第42頁），固有上訴人黃聖文之印文，惟其中②之收據並無收受金額之記載，自難據以認定上訴人黃聖文有收受借款85萬元，而①及③所記載之借款人係合記食品有限公司，且收受借款人係王佳姍，並非上訴人黃聖文，故亦難逕據上開借據及收據認定上訴人黃聖文有向上訴人邱名華受領現金成立借貸關係。又證人林嘉輝雖在本院到場證稱：伊是廣豐華當舖的股東，上訴人邱名華是當舖老闆，伊二人是看典當案子認股，有些案子上訴人邱名華會找伊配合由伊共同出資，二人是就個案合夥，俟案子結束後，上訴人邱名華會還伊出資並給伊報酬，伊總共借上訴人黃聖文約8百多萬元，這個案子也是伊與上訴人邱名華出資各一半的案子，8百萬元有些用現金，有些用匯的等語（見本院卷第62頁反面至第63頁之準備程序筆錄），並有上開匯款申請書為證（見本院卷第91頁）。惟查上開匯款申請書之匯款日期分別為99年4月12日及99年5月20日，匯款金額各為1百萬元，受款人乃合記食品有限公司，並非上訴人黃聖文，故是否確由上訴人黃聖文受領而與上訴人邱名華或證人林嘉輝成立借貸關係，並不明確，是亦難僅據上開匯款申請書逕為認定上訴人二人間有868萬7千元之消費借貸關係，以及於99年6月23日系爭租賃契約實際簽訂時仍有150萬元借款未清償等事實。
4.綜上，上訴人邱名華並不能舉證證明其於99年6月23日與上訴人黃聖文間確有868萬7千元之借款以及上訴人黃聖文尚欠150萬元借款未清償等事實，則上訴人邱名華抗辯其與上訴人黃聖文就系爭租賃契約之租金及押金，乃約定以上訴人黃聖文前欠其之借款債權150萬元充抵系爭租金及押金債權云云，即難認可取。從而，系爭租賃契約關於租金一次付清之約定，自與事實不符。
（三）次查上訴人黃聖文係於99年4月初買受系爭房屋，並向被上訴人申辦房貸，被上訴人承辦人員於99年4月7日至系爭房屋拍照，由系爭房屋出賣人 陳西元 找仲介來開門，對保時間為同年月12日，同年月16日、17日交屋，並於同年月20日完成所有權移轉登記，及辦理抵押權設定登記予被上訴人，被上訴人則於翌日撥款予上訴人黃聖文等情，業經證人即系爭房屋出賣人陳西元及證人（承辦系爭房屋之房貸） 蔡淑貞 在本院證述明確（見本院卷第60頁反面至第61頁準備程序筆錄）。又系爭租賃契約之立具日期雖記載為99年4月15日，惟上訴人邱名華自承實際簽訂日期為99年6月23日，因上訴人黃聖文要多抵償2個月之租金，始將租約日期溯及至99年4月15日等語（見原審卷第78頁民事答辯狀及本院卷第36頁反面及第37頁之民事上訴理由㈠狀）惟查系爭房屋前經原法院以99年度民執全雙字第400號假扣押執行事件，於99年7月26日執行查封時，當時系爭房屋所處大樓之保全人員當場表示系爭房屋係空屋（見原審卷第15頁至第16頁之執行筆錄）；而臺北市政府警察局北投分局亦於99年10月21日系爭強制執行程序中函覆執行法院表示系爭房屋無人居住使用（見原審卷第17頁及系爭執行卷影本第1卷第40頁），堪認迄99年10月21日止，均無上訴人邱名華租賃使用系爭房屋之事實。則與承租人於訂定租賃契約後多立即遷入使用租賃物之一般常情有違，從而被上訴人主張上訴人二人間就系爭房屋並無為租賃使用之真意，亦堪採信。上訴人邱名華雖抗辯其於99年4月間即已取得系爭房屋鑰匙並入內裝潢，並將系爭房屋轉租 丁揚修 ，確有租賃之真意云云。並提出室內設計工程合約書、估價單、設計圖、照片、上訴人邱名華與丁揚修之租賃契約書（下稱轉租契約）為證（見原審卷第108頁至第113頁、第139頁至第140頁、本院卷第73頁至第76頁），及聲請訊問證人即房屋租賃仲介 施雅惠 、裝潢廠商 蔡峰嘉 、承租人丁揚修。惟查：
1.證人即系爭轉租契約記載之承租人丁揚修在原審證稱：伊在北投、士林要資助某議員，順便找伊公司營運用場地，就找一樓，伊要找租金2萬元至2萬5千元的場地，前面的3、4個月期間給選舉用，後面伊再拿回來營運，透過林代書認識上訴人邱名華而訂定轉租契約，系爭房屋有找人施工，且是99年10月間才繳納同年7月至10月份的管理費等語（見原審卷第126頁反面至第127頁言詞辯論筆錄）。而證人即就上開室內設計工程合約書所載之承攬施工廠商 蔡嘉峰 證稱：伊係於99年6月底、7月初去施工，施工後2周左右完成交屋等語（見原審卷第126頁言詞辯論筆錄）。
然查系爭轉租契約立具日期為99年6月15日，已早於上訴人邱名華自承之系爭租賃契約簽訂日期99年6月23日，故與一般轉租日期應晚於主租賃契約之常理不符。再參諸99年五都市長及市議員選舉係於99年11月27日舉行，此為眾所周知之事實，故如依證人丁揚修及蔡嘉峰上開所言，系爭房屋自99年6月底開始施工，2周後完成，即約於99年7月中旬完工，並提供市議員選舉之用至99年11月27日，則系爭房屋自99年7月中旬起至99年11月27日應均有人居住使用，惟查系爭房屋前經原法院以99年度民執全雙字第400號假扣押執行事件，於99年7月26日執行查封時，當時系爭房屋所處大樓之保全人員當場表示系爭房屋係空屋（見原審卷第15頁至第16頁頁之執行筆錄）；而臺北市政府警察局北投分局亦於99年10月21日系爭強制執行程序中函覆執行法院表示系爭房屋無人居住使用（見原審卷第17頁及系爭執行卷影本第1卷第40頁），堪認證人丁揚修及蔡嘉峰上開證詞與事實不符，並非可取。其二人所製作之上開室內設計工程合約書、估價單、設計圖自亦難憑採。而上訴人邱名華所拍攝之照片並無關於日期之記載，故亦難據為有利於上訴人邱名華之認定。至證人施雅惠證稱有去看系爭房屋，其內係空屋，且因系爭房屋遭假扣押，故其所屬信義房屋不承辦仲介出租事務等語（見原審卷第125頁反面之言詞辯論筆錄），適足以證明被上訴人所主張於系爭假扣押執行事件查封後，系爭房屋仍係空屋之事實。
2.上訴人邱名華既不能舉證證明其於99年9月29日中租迪和公司聲請執行法院開始強制執行並就系爭房屋實施強制執行程序前（見系爭執行卷影本第1卷第2頁），確已占有使用系爭房屋，再參諸證人丁揚修亦證稱系爭房屋管理費係99年10月間始一次付清99年7月至10月份之管理費（見原審卷第127頁反面之言詞辯論筆錄），益見上訴人邱名華於中租迪和公司聲請強制執行之前，並無關於系爭房屋之任何租賃處理，而於中租迪和公司聲請強制執行後，始開始就系爭房屋為租賃之各項安排，堪認上訴人邱名華與上訴人黃聖文間於系爭租賃契約所為租用房屋居住使用之約定，亦非出於訂約雙方之真意。
四、綜上所述，上訴人二人就系爭房屋租賃契約關於租金一次付清之約定及租賃使用房屋之約定，既非真正，則被上訴人主張上訴人二人間成立系爭租賃契約乃通謀虛偽意思表示，應為可取。故其請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，即屬有據，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國101年6月12日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官呂淑玲法官謝碧莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年6月13日
書記官李翠齡