裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年重上字第41號民事判決
裁判日期：民國100年05月11日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度重上字第41號上訴人 劉甄容 即賴 劉阿緞 上訴人 賴美麗 上訴人 賴三晉 上訴人 賴俊仲 上訴人 賴琛庭 即 賴志昂 前列五人共同訴訟代理人 劉惠利 律師前列五人共同複代理人 李佳容 前列五人共同送達代收人李佳容被上訴人 陳世坤 訴訟代理人 羅宗賢 律師訴訟代理人 黃雅琴 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國100年1月6日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第477號第一審判決提起上訴，本院於100年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人連帶給付超過新台幣壹仟伍佰伍拾柒萬玖仟肆佰肆拾元，及其中新台幣壹佰捌拾肆萬柒仟貳佰肆拾捌元自民國九十八年十二月二十一日起，另新台幣壹仟貳佰參拾伍萬貳仟參佰玖拾貳元自民國九十八年十二月十四日起，另新台幣壹佰叁拾柒萬玖仟捌佰元自民國九十九年九月七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上列開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：上訴人賴琛庭即賴志昂於民國(下同)98年12月8日代理上訴人劉甄容即 賴劉阿緞 、賴美麗、賴三晉、賴俊仲等4人（下均簡稱上訴人）與被上訴人簽訂土地買賣契約書，將彼等5人公同共有坐落台中市○○區○○段138、13
9、141、141之1地號等4筆土地（下簡稱系爭土地），各筆土地權利範圍均為公同共有9分之1，以每坪新台幣(下同)535,000元價格，即總價為4618萬1200元出賣予被上訴人（下簡稱系爭買賣契約），並由被上訴人開立國泰世華銀行豐原分行、票號0000000─0000000號（不包括0000000）、面額均為184萬7248元之支票5紙交付上訴人賴琛庭，再轉交予其他4名上訴人提示兌領。又被上訴人於同日另立確認書，表示願提高以每坪650,000元價格購買系爭土地，總價為5610萬8000元，此與原系爭買賣契約所載總價4618萬1200元之差價即992萬6800元部分，由被上訴人另立同上銀行、票號0000000號、面額496萬3400元之支票交付上訴人賴琛庭提示兌領，故被上訴人前後共支付1419萬9640元之簽約款（下簡稱系爭買賣價金）。嗣上訴人等5人無法履行系爭買賣契約第3條第2款約定事項（即備件款：雙方約定於98年12月18日，將移轉登記所需交付之文件書類備齊並加蓋印鑑章，供承辦代書申辦本件土地增值稅申報同時，買方給付買賣總價百分之20金額即期支票予賣方），雙方遂於98年12月10日另立附約，將備件款之履行期限98年12月18日展延至99年3月25日，並合意將系爭買賣契約第3條第3款約定完稅款之履行期限99年1月12日展延至99年4月20日，及將系爭買賣契約第4條之尾款履行期限99年2月8日展延至99年5月13日。詎系爭土地於98年12月23日遭上訴人5人之債權人即訴外人 賴秀 換聲請法院強制執行查封，致上訴人等5人遲遲無法將系爭土地所有權依約移轉登記予被上訴人。被上訴人乃於99年7月1日、99年8月17日分別寄發存證信函催告上訴人5人依系爭買賣契約履行各項義務，但上訴人等5人仍未履行，被上訴人遂於99年8月30日寄發存證信函通知上訴人5人解除系爭契約，請求上訴人等5人連帶返還被上訴人已交付之923萬6240元及同額之違約金，另於99年8月31日再寄發存證信函催告上訴人等5人一併返還被上訴人給付之土地差價496萬3400元。但上訴人等5人迄今仍未返還被上訴人請求系爭買賣價金，爰依解除系爭買賣契約後之回後原狀請求權，即民法第259條第1、2款規定，及民法第1151、272、828條規定，請求上訴人等5人連帶返還已付價金1419萬9640元，及自受領時（其中184萬7248元價金，自98年12月21日起；另1235萬2392元價金，自98年12月14日起）之法定遲延利息。並依系爭買賣契約第7條第2項懲罰性違約金之約定，請求被上訴人等5人連帶按所收價款加罰一倍違約金規定，即連帶給付違約金14,199,640元，及其法定遲延利息（利息部分以最後1名上訴人收受99年8月31日存證信函之翌日即99年9月7日起算）。
另被上訴人主張備位訴訟標，即依民法第179條不當得利規定請求返還系爭買賣價金1419萬9640元及其法定遲延利息。
又兩造簽訂系爭買賣契約，係本於雙方自由意思所為，上訴人並無施以詐欺、脅迫之情事，且上訴人等5人與訴外人 賴秀換 間之債權債務關係，與被上訴人無關，故被上訴人否認與訴外人賴秀換間有何串通之陰謀存在。又系爭買賣契約簽訂後，被上訴人體恤上訴人等5人所有系爭土地遭他人查封而無法履約，故一再展延履約期限，但上訴人等仍無法履行，亦不返還已收取之系爭買賣價金，故系爭買賣契約無法履行，乃可歸責於上訴人甚明。被上訴人依系爭買賣契約第7條第2項規定，請求上訴人5人等退還所收取之系爭買賣價金，及加倍違約金，亦屬公平合理等詞。並求為判決駁回對造之上訴。
二、上訴人劉甄容即賴劉阿緞、賴美麗、賴三晉、賴俊仲、賴琛庭即賴志昂（下簡稱上訴人）則以：查被上訴人購買系爭土地之初，明知訴外人賴秀換在外造謠，致出售屢屢受阻，但被上訴人揚言不怕系爭土地過戶登記會受干擾，藉其財勢強行簽約，再委由相識多年之訴外人賴秀換從中無理攪局，聲請法院強制執行查封系爭系爭土地，使上訴人等陷於不義，落入系爭契約第7條第2項之圈套，被上訴人不但能如數取回價款外，尚平白獲利同額價金之賠償，再與訴外人賴秀換平分獲利，其心態可惡。況上訴人賴琛庭曾向被上訴人提出要求在系爭買賣契約補記：「苟因賣方受人破壞阻撓衍生之法律行為，致生登記過戶變數不順遂時，買方應順從賣方之干擾解決無虞後，再行補登記，不受買賣契約書所載各項之限制並失效」等語，然被上訴人表示不用寫，口頭答應即是，但事後卻否認，則上訴人賴琛庭要求被上訴人補記上開文字時，被上訴人堅拒，即屬有詐。又上訴人5人等並無故意不登記交付系爭土地予被上訴人，祇因訴外人賴秀換曾當面告知：「若出售系爭土地，不給紅包500萬元吃紅，等著瞧」云云，故系爭買賣契約無法履行，係受外力干擾破壞，加上被上訴人與訴外人賴秀換勾結，故不得歸責於賣方上訴人等。又查系爭買賣契約第7條第2項違約金之約定，乃損害賠償性違約金。又按：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之」，民法第二百二十七條之二定有規定，是以上訴人無法履行本件系爭買賣契約，實因系爭土地突遭訴外人賴秀換聲請法院強制執行所致，且該執行案件之執行名義即債權憑證，實係對上訴人等之被繼承人 賴金城 之民事確定判決，並非對上訴人等之訴訟判決，實非上訴人於簽立系爭土地買賣契約所得預料，被上訴人實質並無任何損害，鈞院應依前開法條之規定而減免上訴人對違約金額之給付。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，且最高法院49年度台上字第807號、79年度台上字第1915號著有判例，是本件鈞院應依職權酌減違約金，始符合誠信原則等詞置辯。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決時，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、法官協議兩造爭點整理（見本審卷第82頁及其反頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年12月8日簽訂系爭土地（即共有坐落台中市○○
區○○段138、139、141、141之1地號等4筆土地，權利範圍均為公同共有9分之1(下稱系爭土地)，買賣契約及附約，賴劉阿緞等5人同意將系爭土地以每坪65萬元價格出售予陳世坤，買賣總價金為5610萬8000元，陳世坤已給付1419萬9640元。
㈡系爭土地於98年12月23日遭訴外人賴秀換（依照臺中地方法
院98年4月6日中院 彥民 執98執冬字第8172號債權憑證），聲請強制執行，執行案號為臺中地院98年度司執字第68669號並聲請查封系爭土地（查封日期98年12月23日，第一次拍賣日期為100年4月7日），致賴劉阿緞等5人無法依系爭契約履行出賣人各項義務，並將系爭土地所有權移轉登記予陳世坤。
㈢陳世坤曾於99年7月1日、99年8月17日分別寄發豐原中正路
郵局第566、707號存證信函催告賴劉阿緞等5人交付土地移轉登記所需文件書類備妥蓋章，賴劉阿緞等5人於99年7月2日、99年8月18日收受上開存證信函後仍未履行，陳世坤再於99年8月30日、99年8月31日分別寄發豐原中正路郵局第74
3、750號存證信函通知賴劉阿緞等5人解除系爭契約，請求賴劉阿緞等5人返還已受領價款1419萬9640元，及同額之違約金，賴劉阿緞等5人亦於99年8月31日、99年9月1日（查賴劉阿緞等5人最後收受日為99年9月6日）收受上開存證信函。
二、兩造爭執事項：㈠陳世坤於99年8月30日通知賴劉阿緞等5人解除系爭土地買賣
契約是否合法有據？㈡陳世坤依系爭契約第7條第2項規定請求賴劉阿緞等5人給付
已付價款同額之違約金，是否可採？
參、得心證之理由：
一、經查兩造於前開時地簽訂系爭買賣契約，由被上訴人購買上訴人公同共有之系爭土地，且被上訴人業已支付系爭買賣價金14,199,640元。嗣系爭土地遭訴外人賴秀換持法院債權憑證為執行名義，聲請台灣台中地方法院（下稱台中地院）以98年度司執字第68669號強制執行，執行法院並於98年12月23日查封系爭土地，並定期拍賣乙節，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書（含附約及承諾書）、支票帳戶對帳明細表、支票影本等在卷可稽（見原審卷第3-10頁），並經本院調閱上開執行卷宗，核閱無誤，自屬實在。
二、又上訴人雖抗辯，伊簽訂系爭買賣契約，係遭被上訴人詐欺所為，且被上訴人與訴外人賴秀換勾結，系爭土地始遭法院強制執行查封拍賣云云。然為被上訴人所否認，上訴人非但未能舉證以實其說，且證人即賣方仲介人 賴振元 於原審結證證稱，系爭土地未過戶原因係遭法院查封，且買方即被上訴人有給上訴人時間去處理系爭土地遺產稅及查封等情在卷（見原審卷第80-82頁），是上訴人上開抗辯，顯不足採。
三、按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」。民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」。民法第256條規定：「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」。民法第259條第2款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：②受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」。次按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依修正土地登記規則第一百二十九條規定（修正前為第一百二十八條)，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記（最高法院88年度台上字第880號裁判參照）。又按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理，最高法院61年台上字第2922號著有判例。本件系爭土地之出賣人即上訴人等，既負有權利瑕疵擔保之責，而系爭土地卻遭訴外人賴秀換聲請法院強制執行查封、拍賣在案，業如前述，自屬給付不能，且其不能之給付原因，係可歸責於出賣人即上訴人等，被上訴人自得依上開規定，解除系爭買賣契約，並請求回復原狀及請求違約金。是被上訴人於99年8月30日、99年8月31日分別寄發豐原中正路郵局第743、750號存證信函通知上訴人5人解除系爭買賣契約，並請求上訴人5人返還價款1419萬9640元，及同額之違約金，上訴人等5人亦於99年8月31日、99年9月1日及99年9月6日分別收受上開存證信函亦存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執16件等影本各在卷（見原審卷第14-18頁），自發生解除系爭買賣契約效力，被上訴人並得請求上訴人連帶返還系爭買賣價金及給付違約金。又按民法第二百二十七條之二第一項規定，所謂因情事變更，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，係以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平為要件。如當事人間於締約時，已明訂契約成立後，因可歸責於當事人一方之事由，致他方受有損害者之處理方式，僅生依約履行債務之問題，非屬該條所稱之情事變更，自無該條規定之適用（最高法院98年度台上字第888號裁判參照）。是上訴人抗辯本件應依民法第227-2條第1項規定，減免違約金云云，顯有誤會。查本件系爭買賣契約給付不能既可歸責於出賣人即上訴人等，且系爭買賣契約亦有出賣人違約處違約金之約定，自無民法第227-2條第1項情事變更原則之適用。另被上訴人請求回復原狀請求權既有理由，自勿庸再審究備位訴訟標的，即不當得利返還請求權，併此敍明。
四、按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號裁判參照）。查系爭買賣契約第7條第2項約定：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方應限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應再按已收價款數額加1倍金額給付買方，以充作違約【罰金】」；參照同條第1項於買方違約時約定：「……逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全部沒收，充作【懲罰性違約金】」，有該系爭買賣契約可按，足證系爭買賣契約第7條第2項約定賣方違約時應按已付價款加1倍充作「違約罰金」，應屬「懲罰性違約金」性質。惟按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號著有判例。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號著有判例。被上訴人雖主張：若上訴人依約履行系爭買賣契約，則被上訴人將取得系爭土地應有部分九分之七（即被上訴人現有之九分之六加上上訴人之九分之一），已符合土地法34條之1之規定而得獨立處分系爭土地，且可依民法第820條之規定管理出租系爭土地以收取租金，而系爭土地位於文心南路與永春東路口，可出租供作營業使用，故以系爭土地「公告現值」之百分之十計算租金收入，則系爭土地出租時可獲取每年為13,927,170元（即每月0000000元），以被上訴人九分之七之應有部分，即可每月收取902,686元之租金。自被上訴人於99年8月30日表示解除系爭契約起迄今已6.5個月，所損失之利益至少586萬7459元云云。然按土地法第105條準用同法第97條基地租用之規定，所謂「土地申報總價」，依土地施行法第25條、土地法第148條規定，係指土地「申報地價」，而非「公告現值」，是被上訴人逕依「土地公告」現值計算系爭土地出租之可收取之租金，顯有誤會。又系爭土地依土地法第105條準用同法第97條基地租用之規定，計算租金結果如下：
○○○區○○段○○○○號（面積：988.51平方公尺）：
99.1申報地價：7,273元/平方公尺○○○區○○段○○○○號（面積：1,211平方公尺）：
99.1申報地價：6,030.4元/平方公尺○○○區○○段○○○○號（面積：183.92平方公尺）：
99.1申報地價：5,120元/平方公尺○○○區○○段○○○○○○號（面積：183.93平方公尺）：
99.1申報地價：5,120元/平方公尺⑤系爭土地各筆租金：
7,273元x988.51平方公尺=7,189,433元（小數點以下四捨五入，下同）6,030.4元x1,211平方公尺=7,302,814元5,120元x183.92平方公尺=941,670元5,120元x183.93平方公尺=941,722元⑥系爭土地一年租金：
【7,189,433元+7,302,814元+941,670元+941,722元】x10
％＝16,375,639元x10％＝1,637,564元⑦系爭土地7/9持分租金：
1,637,564元x7/9（持分）＝1,273,661元⑧系爭土地7/9持分，6.5個月租金：（查被上訴人主張自解
除系爭買賣契約起迄今已6.5個月）1,273,661元÷12個月x6.5個月＝689,900元又本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認以系爭土地7/9持分，6.5個租金加上一倍充懲罰性違約金，較為適當，其計算結果為：1,379,800元（計算式；689900×2=137980），則其逾此部分，被上訴人無請求權，是原審逕依14,199,640元計算系爭土地懲罰性違約金，顯有未當。
肆、綜上所述，被上訴人本於解除系爭買賣契約後之回後原狀請求權，即民法第259條第1、2款規定，及民法第1151、272、828條規定，請求上訴人等5人連帶返還已付價金1419萬9640元，及自受領時（其中184萬7248元價金，自98年12月21日起；另1235萬2392元價金，自98年12月14日起）之法定遲延利息。並依系爭買賣契約第7條第2項懲罰性違約金之約定，請求被上訴人等5人連帶給付懲罰性違約金1,379,800元及其法定遲延利息（利息部分以最後1名上訴人收受99年8月31日存證信函之翌日即99年9月7日起算）部分，（本金部分總計：00000000+0000000=00000000），為有理由，應予准許。
逾此所為請求，為無理由，應予駁回。是原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，第八十五條第二項．判決如主文。
中華民國100年5月11日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官胡景彬法官陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蘇昭文中華民國100年5月11日
Ａ